Dette er kjøpsprosessen når du skal kjøpe bolig

Historisk sett øker boligprisene på starten av året, i januar og februar. Så faller prisene litt midt på sommeren, før det tar seg opp igjen i august. Statistikken viser dermed at de beste månedene å selge bolig er i januar, mai og august. Men, statistikken stemmer ikke nødvendigvis hvert år, da prisveksten er avhengig av antallet boliger på markedet og antallet boligkjøpere som er på jakt. Ta kontakt med EIE for Premium rådgivning.

I mange tilfeller kan det oppleves tryggere å selge bolig først. Da vet du hvor mye du har å kjøpe ny bolig for, og du slipper tidspress på å selge den gamle boligen din. I et usikkert marked eller dersom boligprisene faller, vil mange foretrekke å selge bolig før de kjøper. Sjekk boligmarkedet i ditt nærområde og spør EIE om råd før du bestemmer deg.

Er det kun du som eventuelt må flytte inn i noe midlertidig, eller hele familien? Husk at i tillegg til leie av midlertidig bolig, vil det også komme kostnader knyttet til lagerplass for innbo og salgsprosess.

Sett opp regnestykker over hvor mye det vil koste deg per måned å bo i en midlertidig bolig, og over hvor mye det vil koste deg å eie to boliger samtidig per måned. Da er det enklere å få oversikt over din egen situasjon, og ta det riktige valg for deg.

Fordeler med å selge bolig først:

• Du vet hvor mye du får for boligen din, og hvor mye du har råd å kjøpe ny bolig for.
• Du trenger ikke stresse med å selge boligen fordi du har tidspress før mellomfinansieringen går ut.

Ulemper:

• Du kan gå glipp av drømmeboligen fordi du venter på å få solgt din egen først.
• Du kan risikere å måtte leie bolig midlertidig hvis du har solgt, men ikke kjøpt ny bolig før den gamle overtas av nye eiere.

Boligmarkedet i Norge, og spesielt i de store byene har tradisjonelt sett hatt høy aktivitet, og ofte har det vært selgers marked. Derfor har mange valgt å kjøpe bolig før man selger den gamle. Selv om det er smart å sikre seg en bolig slik at man slipper å leie, bør man ta høyde for markedet og egen situasjon før man velger denne løsningen. Den viktigste er å finne ut hvordan er boligmarkedet i ditt nærområde er akkurat nå, og hva sier EIEs boligeksperter om hva som vil skje framover?

Har du økonomi til å kunne eie to boliger samtidig? Husk at du ikke lenger får avdragsfrihet med mindre 40 % av boligens verdi er nedbetalt. Mellomfinansiering er et lån med gunstig rente for en begrenset tidsperiode banken gir deg. Lånet dekker det du mangler i egenkapital for boligen, gjerne fordi egenkapitalen din er låst i den boligen du fortsatt ikke har solgt. Tåler du å eie to boliger utover perioden banken gir deg mellomfinansiering? Mellomfinansiering med god rente og avdragsfrihet får du gjerne i en tidsbegrenset periode (ofte seks måneder). Etter dette får du fortsatt låne pengene, men rentene går som regel ganske kraftig opp og du får ikke nødvendigvis lenger avdragsfrihet.

Er det vanskelig å kjøpe den boligen du ønsker deg? Dersom området er attraktivt og det sjeldent legges ut den boligtypen du leter etter for salg, kan det være lurt å kjøpe når noe dukker opp. Dersom økonomien din ikke tåler denne situasjonen over en lengre tidsperiode, kan det påvirke boligsalget av din gamle leilighet negativt, da du kan bli tvunget til å selge for en lavere pris enn det du trenger for å betale tilbake til banken for den nye boligen.

Fordeler med å kjøpe bolig først:

• Du har tak over hodet selv om det skulle ta litt tid å få solgt.
• Du unngår kostnader knyttet til lagerplass og midlertidig husleie.
• Banken hjelper deg med å tilrettelegg for mellomfinansiering slik at du for en kortere tidsperiode kan eie to boliger.

Ulemper:

• Legger tidspress på å få solgt din gamle bolig dersom du må ha mellomfinansiering.
• Kan bli dyrt å betale på to boliger over en lengre tidsperiode.
• Du vet ikke hvor mye du får for den gamle boligen, så du må ha større sikkerhetsmargin når du kjøper ny bolig.

Hos EIE speiler vi selger og kjøper. Om boligmarkedet faller eller ikke varierer slik at det på generelt grunnlag kan være lurt å selge før man kjøper. En annen faktor kan være at om du bor landlig til og det tar lang tid å selge boliger i ditt distrikt, er det også smart å selge før du kjøper. Bor du i en storby og det er god fart i markedet kan det være fornuftig å kjøpe først. Særlig om det er flere i familien som risikerer å måtte leie dyrt dersom det drøyer før dere får kjøpt noe nytt. De som sitter på oppdatert og grundig informasjon om boligmarkedet er eiendomsmeglere. Skal du selge boligen din, bør du kontakte en EIE megler for å få premium rådgivning for din bolig i ditt område sett i lys av boligmarkedet akkurat nå.

Så sitter du der, og du har kjøpt deg din første bolig. Plutselig kommer den gnagende følelsen av at du har gjort et bomkjøp snikende. Mens et par sko kommer med en angrefrist, er det ikke like lett å angre på boligkjøpet.

I utgangspunktet har du ingen andre muligheter enn å prøve å selge boligen, men dersom du finner feil og mangler kan avhendingsloven komme inn som en hjelper. Om du finner feil eller mangler som det er stor sjanse for at selgeren burde visst om på tidspunktet boligen ble solgt, men som ikke ble opplyst om, kan du kreve avslag på prisen eller i verste fall kreve kjøpet hevet.

Kjøper du bolig for første gang er det ikke så greit å vite hva som følger med og hva du må regne med å kjøpe på nytt selv. Hovedregelen er at alt som sitter mer eller mindre fast i boligen ved salgstidspunktet følger med. Veggmontert TV og projektorer er blant unntakene, som utelukkende regnes som selgers løsøre.

Fastmonterte lyskilder som for eksempel lysekroner er i utgangspunkt noe som følger med boligen, men det er noe selger kan spesifisere ikke følger med boligen om vedkommende vil ta det med seg til sitt nye hjem. I så fall må det spesifiseres klart og tydelig i salgsprospektet.

Unngå å kuppe budrunden
Som førstegangskjøper kan det være ekstra vanskelig å vinne en budrunde, både fordi man mangler erfaring, men også fordi man kanskje har mindre å rutte med enn boligeiere og utleiere.

Til syvende og sist vil den som er villig og har mulighet til å betale mest for boligen vinne budrunden. Det er imidlertid ulike strategier en kan følge på budrunden som i varierende grad kan være smarte eller dumme.

Sett et maksbeløp
Det første du bør gjøre er å bestemme deg for hvor langt du er villig til å strekke deg økonomisk, og hva er det absolutt høyeste beløpet du vil betale for boligen.

Når man først sitter i en opphetet budrunde kan man lett la følelsene ta overhånd, og det er flere psykologiske mekanismer som gjør at vi kan fatte dårlige beslutninger i en slik situasjon. Har du på forhånd bestemt deg for hva som er ditt høyeste bud, kan du unngå å bli revet med og i verste fall betale mer enn boligen er verdt.

Få oversikt over markedet
Sjekk om det ligger tilsvarende boliger ute i samme område, eller spør megler om hvilke andre boliger som har blitt solgt her de siste månedene. Du kan alltid kontakte den megleren som har solgt en bolig og spørre om hva boligen gikk for.

På Finn.no kan du sjekke prisstatistikk i området du kjøper bolig. Fra boligannonsen er det lenke direkte til statistikken. Denne går helt ned på bydelsnivå, og er en god indikator på hva boligen er verdt. Husk at det kan være store variasjoner grunnet ulik standard, støy, beliggenhet, etasje og annet. Dersom du synes boligen er lavt priset i forhold til gjennomsnittsprisen i området, kan du spørre megler hva som er grunnen til den lave prisantydningen.

Hold roen i budrunden
En strategi som har vist seg å fungere mot sin hensikt er å «kuppe» budrunden ved å legge inn et «sjokkbud» tidlig i budrunden som er langt over forrige bud eller prisantydningen. Hensikten med et slikt bud kan være å skremme vekk andre budgivere, men erfaringen tilsier at det vel så ofte kan skape en forventning om at boligen er så attraktiv at det faktisk kan tiltrekke seg flere budgivere som kanskje i utgangspunktet ikke var interessert i boligen.

Det er ikke sikkert det blir noen budrunde, og dersom du er eneste budgiver, har du kanskje muligheten til å kjøpe boligen under prisantydning. Dette vil forsterkes dersom boligen har ligget ute en stund uten å bli solgt. Selger kan være i ulike situasjoner, men jo mer hastverk boligselgeren har med å få solgt, jo bedre vil det være for deg som boligkjøper.

Husk at budene du gir alltid er bindende. Med andre ord risikerer du å havne i en alvorlig knipe dersom du gir et vinnerbud som er høyere enn det du har finansiering for.

Uansett om du er førstegangskjøper eller en erfaren boligeier, bør du bruke god tid på å ta et opplyst valg når du skal kjøpe bolig. Før du går på visningen bør du lese alle dokumentene som følger med prospektet. Om det er noe du synes ser mistenkelig ut eller er uklart, noter det ned og still spørsmålet til megleren på visningen.

Synes du det er vanskelig å forstå tilstandsrapporten, bør du spørre en EIE-megler om det du lurer på når du kommer på visning.

Visningen er den store muligheten du har til å gjøre en grundig sjekk av boligen av alt som ikke vises på de striglede bildene i boligannonsen. Hvordan virker nabolaget? Er det kort vei til butikker, kollektivtransport og andre ting som er viktige i hverdagen din? Er det støy fra bilvei i boligen? Er det planer om oppgradering av borettslaget i fremtiden som kan være med på å øke fellesgjelden?

Hovedregelen er at du må ha 15 prosent egenkapital til boligkjøpet, og at du totalt kan låne 5 ganger årsinntekt. Det betyr at du må trekke fra eventuell studiegjeld, billån eller forbruksgjeld når du regner deg fram til hvor mye du kan låne.

Om du har benyttet deg av Boligsparing for unge (BSU) kan det som du har på BSU-kontoen inngå som egenkapital, men uten at du trenger å bruke pengene når du kjøper boligen. Det betyr at du fremdeles kan spare på BSU-kontoen fram til du blir 34 år gammel, og eventuelt betale ut BSUen da.

Unntak fra kravet
Tror du det blir vanskelig å klare egenkapitalskravet? Det finnes heldigvis muligheter likevel. Hvert kvartal kan bankene gjøre unntak fra regelen i 10 prosent av søknadene de behandler. For at banken skal gjøre et unntak for deg må du ha en trygg jobb med gode utsikter for lønnsforhøyelse. Da kan banken være villig til å ta risikoen det er å tilby deg et lån, ettersom sjansene for at du kommer til å misligholde lånet anses som liten.

Ikke glem de andre utgiftene
Det er lett å se seg blind på egenkapitalen og la seg friste til å «brenne» alt du har på konto og putte alt inn i egenkapitalspotten. Det er imidlertid ikke lurt. Husk at du skal ha møbler i den nye boligen din, og kanskje må du pusse litt opp også. Kjøper du for eksempel selveierleilighet, kommer det dessuten dokumentavgift på toppen av kjøpesummen. Den forventer banken at du dekker på egen hånd. Også ved kjøp av bolig i borettslag kommer det utgifter i forbindelse med eierskifte, men disse utgiftene er riktignok langt mindre.

Egenkapital er de pengene du har til rådighet for å kjøpe bolig. Sammen med din brutto årsinntekt, er den med på å sette rammene for mye du får låne til boligen. Kravene til egenkapital for å få boliglån er lik for alle, og sånn sett er ikke egenkapitalskravet spesielt for førstegangskjøpere.

Forskjellen for førstegangskjøpere er at man kanskje må spare lenge før man har nok, i motsetning til dem som selger en bolig i forbindelse med kjøp av ny, og allerede har endel egenkapital. Har man eid bolig i noen år, er det stor sannsynlighet for at egenkapitalen har økt både fordi man nedbetaler lånet, men også i form av verdistigning på boligen.

I hovedsak er det to forskjellige eierformer på boligmarkedet i Norge: Selveierboliger og andelsboliger i borettslag.

Selveier
Selveierboliger gir stor frihet, hvor du kan leie ut boligen din mer eller mindre akkurat som du vil. På den annen side er «inngangsbilletten» til selveierbolig dyr, ettersom du må betale dokumentavgift i forbindelse med kjøpet. Selveierbolig betyr at du eier hele boligen selv. Denne eierformen betyr at du kan kjøpe, selge, leie ut eller belåne boligen fritt. For leiligheter brukes som oftest betegnelsen eierleilighet, eierseksjon eller selveierleilighet. Det finnes to kategorier selveide boliger:

1. Eneboliger og rekkehus hvor kjøper blir eier av bolig og tomt med eget gårds- og bruksnummer.
2. Eierseksjonssameier hvor kjøper blir eier av en sameieandel i eiendommen, og får enerett til bruk av sin eierseksjon med eget seksjonsnummer i bygget.

Kjøper du en eiet bolig på eget gårds- og bruksnummer eller en eierseksjon i et eierseksjonssameie, dokumenteres ditt eierskap ved at du får utstedt skjøte på eiendommen/eierseksjonen. Skjøtet tinglyses i grunnboken hos Kartverket i Hønefoss. I grunnboken blir også eventuelle panteheftelser på eiendommen registrert. Opplysningene i grunnboken er offentlige, slik at alle kan få vite hva som står om den enkelte eiendom der. Mot et gebyr kan alle også få kopi av tinglyste dokumenter.

Andel/Borettslagsbolig
Gir mindre frihet, men mer forutsigbarhet. Du slipper dokumentavgiften, og betaler bare en brøkdel i eierskifteregistrering. Du kan imidlertid kun leie ut i en begrenset periode, som oftest inn i to eller tre år. Utover det blir det aller meste av «boligting» som ikke berører selve leiligheten din håndtert av borettslaget. Det kan være deilig når det allerede er mye nytt ved å eie sin egen leilighet. Både selveier- og borettslagsboliger kan ha høy fellesgjeld. Her kan det være lett for førstegangskjøpere å gå i fellen siden det kan gi kunstig lave prisantydninger. Da er det viktig å huske å legge sammen fellesgjelden med prisantydningen, slik at du har totalsummen for boligen. Banken vil kreve at du har finansiering for totalbeløpet.

Aksjeleilighet
En aksjeleilighet ligner på eierformen for en borettslagsleilighet. Her kjøper du en aksje i boligaksjeselskapet med leierett, og får medbestemmelse sammen med de andre aksjonærene. Som regel kan aksjene omsettes fritt, men det kan være avtalt forkjøpsrett også her.

Obligasjonsleilighet
Kjøper du en obligasjonsleilighet får du bare rett til å leie leiligheten mot et innskudd på gårdeierens lån. Dette er altså ingen eierform. Som sikkerhet vil du som regel få en pantobligasjon. Hvis du betaler mer enn pålydende risikerer du å tape forskjellen mellom pålydende og det du har betalt. Risikoen ligger ofte i at gårdeier kan innløse obligasjonen. Også der hvor det ikke er en slik innløsningsrett kan pengene gå tapt ved for eksempel brann.

Mange steder i landet omsettes obligasjonsleiligheter til svært høye priser. Det betyr at forbrukeren kan risikere å tape mange hundre tusen kroner.

Tomtefeste
En festetomt er en tomt som er leiet ut til den som bruker tomten. Den som eier tomten (grunneier) og den som leier tomten kalles henholdsvis bortfester og fester. Kjøper du en bolig på festet tomt blir du altså eier av boligen, men fester (leietager) av tomten boligen står på. Avtale om feste av tomt reguleres av tomtefesteloven.

Festeren betaler en årlig avgift til bortfester for leie av tomten. når tomten bebygges blir festeren eier av bygningene på tomten, mens bortfesteren fremdeles eier tomten.

Festeren har som hovedregel rett til fritt å kunne overdra festeretten og eventuelle bygninger til ny fester, men bortfester kan imidlertid ta forbehold om godkjenning av overdragelsen. Dersom bortfester har forbeholdt seg rett til å godkjenne overdragelse av festekontrakt til ny fester, kan han bare nekte god- kjenning dersom det fore- ligger saklig grunn.

Dersom du skal kjøpe bolig eller fritidsbolig på festet tomt, må du gjøre deg kjent med innholdet i festekontrakten. Festekontrakten vil som regel si noe om når festeforholdet løper ut, bortfesters eventuelle forkjøpsrett, hva den årlige festeavgiften er og adgangen for bortfester til å regulere denne.

Den som eier bolig eller fritidsbolig på festet tomt, har rett til å få forlenget festekontrakten når denne løper ut. Med noen unntak har fester av tomt til bolig og fritidsbolig også rett til å innløse(kjøpe) tomten.

I forbindelse med at du får lån bør du også ta stilling til hvilken type lån du skal ha. Du kan velge mellom et serielån eller annuitetslån.

De aller fleste førstegangskjøpere velger annuitetslån, ettersom det gir lavere innbetalinger i starten, fordi du betaler mest renter de første årene. Serielån gir imidlertid lavere totale rentekostnader på hele lånet, så om du har godt handlingsrom i økonomien din, vil det lønne seg med serielån på sikt.

En annen ting du bør ta stilling til, er om du skal ha fast eller flytende rente på lånet. Historisk sett har det alltid lønnet seg med flytende rente, ettersom fastrente i realiteten er et veddemål med banken. På den annen side kan fastrenten være en god forsikring dersom du vil ha mest mulig forutsigbarhet i økonomien din. Dette avtales nærmere hos banken din.

Når egenkapitalen er i boks, kan du kontakte banken om å få lån. Det er ikke så enkelt at du bare får pengene rett inn på konto så fort lånesøknaden har blitt innvilget – i stedet får du et finansieringsbevis som fungerer som en garanti på at banken vil gi deg finansieringen til boligen om du vinner budrunden.