Store endringer når du skal selge eller kjøpe bolig

Snart er det ikke lenger mulig å selge bolig «som den er». Det blir heller ikke mulig å klage på feil og mangler til under 10 000 kroner. 1. januar 2022 trer nye regler i kraft som vil påvirke både selger og kjøper.

Stian Schie er advokat og partner i EIE advokat og har spesialisert seg på eiendomsrett.

Han påpeker at i dag selges de fleste brukte boliger med et «som den er»-forbehold. Hvilket innebærer at selger i stor grad fraskriver seg ansvaret for skjulte feil og mangler. En mulighet som nå blir kraftig begrenset. Fra 1. januar neste år trer endringene i Avhendingsloven med tilhørende forskrift i kraft. Dermed blir selgers ansvar større, og kjøpers mulighet til å fremme krav mot selger kan derfor anses å bli utvidet.

Her kan du lese bestemmelsene i sin helhet.

Ved boligsalg henter vanligvis selger inn en tilstandsrapport som vedlegges salgsdokumentene. I forbindelse med endringene i loven, er det også vedtatt en ny forskrift som nettopp setter minstekrav til hva en slik tilstandsrapport skal inneholde. Nå blir man i større grad enn tidligere pålagt å gå detaljert til verks. Alt fra grunnmur til tak, samt tomten som boligen ligger på. Alle opplysningene som innhentes skal føres inn i et standardisert skjema som utgjør boligens tilstandsrapport. Dersom man har solgt eller kjøpt bolig de siste årene, vil en del av sjekkpunktene i den nye tilstandsrapporten vært kjent stoff, mens andre er nye. Blant det som videreføres er praksisen med å gi hvert rom eller hver bygningsdel en tilstandsgrad fra 0 til 3, der 0 indikerer at ingen avvik er funnet, og 3 betyr store eller alvorlige avvik som krever rask utbedring. Et nytt element er derimot at den bygningssakkyndige skal gi et sjablongmessig anslag på hva det vil koste å utbedre rom eller bygningsdeler som gis tilstandsgrad 3.

En bolig er det mest verdifulle vi eier. Da er det avgjørende at bolighandelen foregår på en trygg og forutsigbar måte. Når man skal selge en bolig, må alt dokumenteres. Schie mener at den nye loven og forskriften gagner både selger og kjøper.
- Nå kan selgeren være helt trygg på at det ikke vil oppstå konflikter i etterkant. I tillegg gir det kjøperen et realistisk forventningsnivå. Jo mer informasjon som foreligger, jo færre konflikter i etterkant, mener Schie.
Han mener at en standardisert tilstandsrapport som nå er på trappene også vil gjøre det enklere for folk på boligjakt å sammenligne ulike objekter. Hvis et rom eller en bygningsdel må utbedres, vil rapporten gi et anslag av prislappen kan bli. Man får bedre oversikt og beslutningsgrunnlaget for boligkjøpet blir bedre.

Hva betyr dette for den bygningssakkyndige, som i de fleste tilfeller er en takstmann. Hvis den personen ikke skulle gjøre en grundig nok jobb, hvem sitter da med ansvaret dersom kjøperen løper til nærmeste advokatkontor etter et boligkjøp? - Forskriften er meget tydelig på hva som skal undersøkes, så det største ansvaret vil ligge på den bygningssakkyndige her. Bransjen er i full gang med å kurse sine folk slik at de er fullt ut oppdaterte når lovendringen trer i kraft, forteller Schie.

I tillegg til at det ikke lenger blir mulig å selge en bolig «som den er», vil den nye Avhendingsloven og tilhørende forskrift også inneholde andre forandringer. Vil skal ta for oss de to viktigste her:

• Forhold som selger tidligere kunne bli stilt til ansvar for, må etter den nye loven dekkes av kjøper dersom verdien ikke overstiger 10 000 kroner.
• Et eventuelt arealavvik må overstige 2 prosent og være på minst én kvadratmeter for at man kan kreve prisreduksjon/erstatning.

– Jeg er positiv til den bebudede tilstandsrapporten, og jeg applauderer også at det blir konkretisert hva som kan aksepteres av arealavvik. Frem til nå har det vært opp til domstolene og rettspraksis å avgjøre hvor grensen for dette går. At man innfører en form for egenandel på 10 000 for feil og mangler før man kan kreve kompensasjon, er jeg derimot mer skeptisk til, bedyrer Schie og utdyper:

-Finner man et avvik som koster for eksempel 9 000 kroner å fikse og som er egnet til å utgjøre en rettslig mangel, så får man ikke prisavslag. Finner man derimot ytterligere et avvik, så har man allerede dekket inn 9 000 kroner av egenandelen. Jeg tror enkelte kan bli fristet til å lete med lys og lykte etter flere feil for å komme over 10 000-kronersgrensen, noe som vil kunne generere flere konflikter - og ikke færre, tror han.

På kort sikt tror Schie at vi vil se en økning i antall konflikter med den nye loven - inntil domstolene har gjort sine vurderinger og det juridiske landskapet er blitt kartlagt.

På enda kortere sikt - fra nå av og frem til nyttår - tror han også vi vil få se en annen trend:

– Har man en eiendom med feil og mangler som man vurderer å selge, så vil garantert de mest spekulative gjøre det i god tid før forbudet mot å selge «som den er» trer i kraft. Jeg har hørt om flere eiendomsmeklere som anbefaler enkelte kunder å selge før nyttår. Argumentet som brukes, er at det vil hvile et mye større ansvar på selgeren etter at den nye loven kommer, forteller Schie.

Selv er han ikke enig i at alt ansvar nå skyves over på selger:

– Det er ikke til å komme bort fra at selgers opplysningsplikt er blitt større. Men samtidig er også kjøpers undersøkelsesplikt blitt forsterket. Står det i tilstandsrapporten at våtrommet må utbedres, eller at det er fuktinntrengning i grunnmuren, så nytter det ikke å komme med krav i etterkant. Det som fremkommer av tilstandsrapporten, forventes det at kjøperen setter seg inn i, understreker han.

Er man på boligjakt og vurderer flere objekter opp mot hverandre, kan det bli en betydelig mengde informasjon å sette seg inn i. Advokat Stian Schie oppfordrer likevel om at boligkjøpere bruker den tiden som er nødvendig for å sette seg inn i all tilgjengelig dokumentasjon.

– Man skal tross alt gjøre en av sitt livs største investeringer, og da er det helt avgjørende å vite hva slags beskaffenheten boligen har, konkluderer han.

Her kan du lese mer om hva gradene i tilstandsrapporten betyr.

Innhold i denne artikkelen er hentet fra VGs papirutgave 17.09.2021*