Dagmulkt ved kjøp av ny bolig
Hvert år kjøper flere boliger som er under oppføring. Boligen kan være nesten ferdig, eller ikke en gang påbegynt, når avtalen om kjøp inngås. I slike kjøp er det ofte usikkert når boligen vil være klar til innflytting.
For noen spiller det ikke så stor rolle når boligen vil være klar til innflytting. For andre vil dette tidspunktet være helt avgjørende for kjøpet. Om den nye boligen blir klar for innflytting senere enn antatt, vil det for mange oppstå både praktiske problemer og direkte økonomiske tap. Man må kanskje leie annen bolig i ventetiden, eller vente med å selge egen bolig.
Kjøp av bolig som ikke er ferdigstilt på avtaletidspunktet er regulert av lov om bustadoppføring, ikke lov om avhending av fast eiendom, som regulerer omsetning av boliger som faktisk eksisterer. Bustadoppføringsloven har regler om kjøpers rett til dagmulkt dersom selger er forsinket med overtakelse. Dagmulkt er en standardisert kompensasjon til kjøper for forsinket levering av boligen. Dagmulkt erstatter et ordinært erstatningskrav for de faktiske kostnadene kjøper har hatt som følge av forsinket levering.
Kjøper kan ha rett til dagmulkt i to typetilfeller:
- Der overtakelse skjer senere enn det som partene har avtalt; eller
- Der fremdriften i byggeprosessen er dårligere enn det kjøper med rimelighet kan forvente.
I det første tilfellet er det avgjørende hva som står i kjøpekontrakten og vedleggene. Kjøpekontraktene for bolig under oppføring er typisk basert på en standard som er selgervennlig på dette spørsmålet. Standarden bruker typisk diffuse uttrykk («tar sikte på levering» etc). Høyesterett har i dommen om «Nye Major» i 2009 avgjort at slike formuleringer ikke gir kjøper noen avtalebestemte rettigheter, og dermed heller ingen rett til dagmulkt om selgers estimater ikke slår til.
Kjøper bør alltid be megler om veiledning når det gjelder det rettslige innholdet i kjøpekontrakten, før den blir inngått. Særlig bør kjøper være opptatt av hva avtalen sier om tidspunktet for levering. Megler har plikt til å veilede kjøper ved behov, og skal svare objektivt og riktig på spørsmål. Kjøper bør alltid spørre megler om når han har krav på at boligen skal være klar for overtakelse.
I større boligprosjekter (eksempelvis leilighetsbygg) vil det typisk være vanskelig for kjøper å gjøre individuelle justeringer på teksten i kjøpekontrakten. Selger ønsker som regel samme ordlyd med alle kjøpere. I mindre boligprosjekter (frittstående eneboliger i eplehageutbygginger etc.) kan kanskje selger være mer åpen for individuelle forhandlinger. Kjøper bør uansett undersøke sitt forhandlingsrom før kontrakten signeres.
Der kjøpekontrakten ikke gir kjøper rett til å overta boligen på noen bestemt dato, så kan kjøper likevel ha krav på dagmulkt dersom fremdriften i byggeprosjektet har vært dårligere enn det kjøper kunne forvente. I praksis er dette en svært vanskelig regel for kjøper. Selger vil typisk ikke ønske å redegjøre for hvorfor fremdriften har vært som den har, og kjøper vil ikke vite noe, i alle fall ikke før man innleder en rettssak om saken. Kjøper vil måtte bevise at utbygger burde ha bygget raskere, og noe slikt vil den typiske forbrukerkjøper muligens ikke klare. Kjøper risikerer å ende opp i en kostbar rettssak med risiko for et betydelig ansvar om en taper. Normalt vil derfor et avtalt tidspunkt være kjøpers beste kort for å oppnå dagmulkt.
Høyesterett har gjennom dommen i «Nye Major» fra 2009 gjort dagmulkt vanskelig tilgjengelig for mange boligkjøpere. Det kan diskuteres om det var meningen da Stortinget vedtok loven om bustadoppføring, men lovgiveren har ikke kommet kjøperne i møte i ettertid. Inntil videre er rettstilstanden ganske avklart på dette feltet. Kjøper bør generelt ha begrensede forventninger til rett til dagmulkt ved sen overtakelse av ny bolig.
