Hva er en entreprenørgaranti?

Å kjøpe en bolig som er under oppføring kan oppfattes litt skummelt. Man har i utgangspunktet kun tegninger å forholde seg til, og det kan være vanskelig å se for seg det endelige resultatet tross gode salgsprospekter og illustrasjoner. Kjøper man på et tidlig tidspunkt er ventetiden lang, og det er forståelig at man underveis lurer på om alt kommer til å bli som planlagt. Hva hvis utbyggers planer og søknader ikke godkjennes av kommunen? Hva hvis utbygger blir forsinket? Hva hvis utbygger endrer plantegningen?

Loven gir deg som forbruker flere rettigheter, og en av disse rettighetene er at utbygger (i loven betegnet som "entreprenør"), jf. lovens § 12, må stille en entreprenørgaranti.

Garantien skal stilles som sikkerhet for utbyggers oppfyllelse av avtalen. Dette betyr hvis utbygger ikke leverer boligen i tide eller det har oppstått feil/mangler, så vil kravene du som forbruker kan ha mot utbygger være sikret under denne garantien. Garantien omfatter blant annet krav på tilbakebetaling av vederlag (etter en eventuell heving), prisavslag, dagmulkt, erstatning som følge av mangler, og også forsinkelsesrente og kostander ved å inndrive slike krav.

Det følger av bestemmelsen at garantien som hovedregel skal stilles straks etter at avtale er inngått, og det betyr at utbygger skal fremlegge denne straks etter at ditt kjøpetilbud er akseptert. Noen utbyggere venter med å stille garantien til kontraktsmøtet avholdes - dette kan være greit, forutsatt at møtet holdes raskt etter avtaleinngåelsen. Det er i visse tilfelle mulighet for utbygger til å vente noe med å stille garantien. Dette gjelder der utbygger har tatt forbehold om at byggelån åpnes, at det gis igangsettingstillatelse for prosjektet, eller at de har klart å selge tilstrekkelig antall enheter. Det samme gjelder dersom forbruker tar forbehold med lignende virkning ved kjøpet. Hvis det er tatt et slikt forbehold kan utbygger vente med å stille garanti inntil forbehold er løftet f.eks. at byggelånet er åpnet. Merk at dersom utbygger velger å sette i gang byggearbeidene før hans eget forbehold er løftet, så må garantien stilles straks arbeidene er satt i gang.

At utbygger i de nevnte situasjoner kan vente med å stille garanti har liten betydning for forbruker. I perioden fra avtalen er inngått og frem til et/flere av de nevnte forbehold er løftet er det jo faktisk ikke endelig avklart om prosjektet vil bli igangsatt, og det skal ikke kunne oppstå forsinkelser eller mangler som kan gi forbruker krav mot selger. I denne perioden har utbygger heller ikke lov til å kreve inn noen del av kjøpesummen fra forbruker – heller ikke forskudd.

Som sagt skal en slik garanti sikre det/de krav en forbruker har mot en utbygger f.eks. som følge av en feil ved boligen. Hvis du avdekker en feil, må du først klage ("reklamere") ovenfor utbygger, og fremme et krav f.eks. om prisavslag eller erstatning for å utbedre feilen. Garantien etter buofl. § 12 skal stilles som en såkalt "selvskyldnergaranti", og fungerer slik at hvis det slås fast at det er grunnlag for erstatning men utbygger ikke kan gjøre opp for seg, så kan forbruker i stedet fremme kravet mot garantisten. At en selger må stille sikkerhet for rett oppfyllelse av sin del av avtalen er ikke vanlig i norsk kontraktsrett, og garanti etter buofl. § 12 er altså en viktig og særegen forbrukerrettighet ved kjøp av bolig under oppføring.

At det er stilt en slik garanti betyr ikke at du som kjøper kan fremme et hvilket som helst krav mot utbygger - det er naturligvis bare de rettmessige kravene som vil være sikret under en slik garanti.

Garantien beregnes utfra det avtalte vederlaget, og skal utgjøre 5 %. Den skal løpe i 5 år fra avtalt overtakelsestidspunkt. I perioden før overtakelse kan garantibeløpet være noe lavere, men skal da minst utgjøre 3% av vederlaget. Hvis avtalen gjelder kjøp av en borettslandel skal både innskudd og andel fellesgjeld legges til grunn for å beregne garantiens størrelse.

De fleste entreprenørgarantier stilles av banker eller forsikringsselskaper, gjerne utenlandske, men utbygger kan også velge å deponere et beløp tilsvarende garantibeløpet på konto i en norsk bank. Slik deponering er svært sjelden.

Når du kjøper ny bolig gjennom EIE eiendomsmegling, vil våre eiendomsmeglere kontrollere at det er stilt rettidig og rettmessig garanti etter buofl. § 12, og sikre at du ikke betaler inn noen del av kjøpesummen før garantien foreligger.

Av: Advokat MNA/MNEF Nina Fodstad Skumsrud, juridisk direktør EIE Franchise AS