Entré | Kom inn og føl deg som hjemme fra første sekund!

Fra felles inngangsparti og garasjeanlegg har du heisadkomst til etasjeplan, men ønsker du å ta trappene, stopper du i byggets 6. etasje. Når du åpner inngangsdøren møtes du av en lys entré som gir et godt førsteinntrykk av boligen. Entréen er knutepunktet for alle rommene i boligen, med unntak av det ene soverommet. Overflatene er lyse og det er lagt flott, lys laminat på gulv (nytt 2023). Her er det plass til knaggrekker, kommode, skostativ, speil og lignende. Garderoben blir stående. Av ekstern lagring medfølger en bod i kjelleretasjen på 5 kvm. Rett utenfor inngangsdøren er det avsatt plass for barnevogn.

I Lørenvangen 50 vil du oppleve å få godfølelsen fra du går over dørstokken - velkommen inn!

Stue og kjøkken |  Lyst, luftig og lekkert med fantastisk utsikt.

Gå videre inn fra inngangspartiet og du kommer inn til boligens åpne stue- og kjøkkenløsning. Rommet oppleves svært luftig med store vindusflater på to sider og en fin planløsning. Naturlig sone for plassering av sofagruppe med tilhørende møblement. Her er det lagt laminat på gulv og overflatene er malt i moderne fargevalg. Den balanserte ventilasjonen bidrar til å gi et godt inneklima. Mellom stue og kjøkkensone er det fin plass for plassering av spisebord hvor du kan ha familie eller venner på besøk. Vinduene har motoriserte rullgardiner.  Fra oppholdsrommet er det utgang til boligens herlige balkong.

Den åpne kjøkkenløsningen gjør det enkelt å være sosial samtidig som du lager mat. IKEA-kjøkkenet (nytt 2018) er godt utnyttet med mye oppbevarings- og benkeplass. Lys innredning med glatte fronter, laminat benkeplate og nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Under overskapene er det montert led lys som dekker hele undersiden av overskapet og sprer et jevnt, skyggefritt lys over hele benkeplaten. Alle hvitevarene er integrerte (Siemens Studio Line Bortsett fra kjøleskap) og blir selvsagt stående. Kjøkkenet har komfyrvakt og lekkasjevarsler.

Balkong | Fantastisk uteplass.

Stuen har utgang til leilighetens romslige hjørnebalkong på 10 kvm med tregulv og rekkverk av glass. Balkongen er sydvestvendt og har med det sol gjennom store deler av dagen. Her er det god plass til balkongmøblement, beplantning og grill. Det er tillatt med gass- og elektrisk grill på balkongene i sameiet. Nyt en kopp kaffe til morgenbrisen eller inviter venner til grilling og hygge utover kvelden - her får du en ekstra stue på sommerstid! Balkongen byr på flott utsikt og ligger usjenert til.

Bad | Lyst og pent.

Boligens bad er flislagt og har varme i gulv samt downlights i himling. Innredningen består av servant på underskap, speilskap med integrert belysning og vegghengt toalett. Videre er det dusjhjørne med innfellbare glassdører som frigjør plass på gulvet. Badet har opplegg for vaskemaskin.

I tillegg til baderommet er det et praktisk separat toalettrom. Her får du servant, underskap, stort speil, vegghengt toalett og innfelt lampe av type Flos Skygarden.

Soverommene | Tre fine soverom.

Boligen har i alt tre soverom. Hovedsoverommet er av god størrelse og har plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. Stor garderobeløsning gir godt med oppbevaring og blir stående. De to andre rommene har plass til seng, kontorpult og oppbevaringsløsninger. Rommene er perfekt som barnerom, gjesterom og/eller kontor - alt etter ønske og behov.

Overflater:

- Gulvflater belagt med laminat.

- Malte veggflater.

- Malt himling.

- Takhøyder er målt til: 2,50 meter i stue.

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:

Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f. eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?

Ja.

Kommentar:  Ja, liten sprekk i flis mot sluk fra barneleke som ble mistet. Sprekk i overgangen mellom flisene på gulv og i dusjsone, i nedtrappingen. Fugemasse er løsnet og det er anbefalt og heller legge silikon i overgangen.

Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?

Ja.

Kommentar: 13.-15.09.24 Vi var i i bryllup og overnattet på Voksenåsen hotell i Holmenkollen og det ble påvist veggedyr på rommet. Hotellet har gjennomført sanering av det aktuelle rommet.

26.09.24 oppdaget vi vi ett veggedyr på soverommet vårt og fikk opprettet forsikringssak gjennom vår innboforsikring. Skadedyrteknikker fra PELIAS stilte opp senere på dagen. Det ble ikke gjort funn av flere veggedyr, rommet ble behandlet og vi valgte å kvitte oss med seng og sengegavl samme dag som et preventivt tiltak på eget initiativ.

17.10.24 Fulgte opp status med skadedyrstekniker og sjekket climb up-feller daglig.

01.11.24 Sluttkontroll gjennomført, ferdigrapport utarbeidet og saken lukkes.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?

Ja, både av faglært og ufaglært/egeninnsats.

Firmanavn: Egeninnsats.

Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Satt inn spotter i himling i gang, stikk kjøkken, stikk WC og stikk bod vår 2018.

Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?

Ja.

Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?

Ja.

Kommentar: Felles system for garasjeanlegget.

Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?

Ja.

Kommentar: Det bygges på Løren og jeg antar at de siste tomtene i nærområde vil bygges ut.

Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i sameiet/laget/selskapet (i fellesareal eller i andre boliger)?

Ja.

Kommentar:  Det har vært påvist i annen oppgang, men styret valgt å behandle hele bygget. Melding fra styret: "Styret viser til tidligere informasjon vedrørende funn av skjeggkre i to leiligheter i nr. 46. Skjeggkre er ikke farlige og gjør liten skade, men det er normalt å oppleve de som sjenerende og ubehagelige. Etter råd fra Norsk Hussopp Forsikring velger styret å utføre åtebehandling for alle seksjonene i hele bygget (oppgang 42-50). Dette arbeidet vil bli utført i januar/februar 2022".

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Anticimex, datert 20.09.24. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:   

Boligbygg over 7.etasjer med kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong. Fasader forblendet med pussede flater. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med takpapp (taket er ikke besiktiget). Slett entrédør av tre med brannklasse B30 og lydklasse 40dB fra byggeår. Vinduer med karmer av tre og aluminium med tre-lags glass fra byggeår. Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer kombinert med elektrisk gulvvarme på bad og er tilknyttet felles varmtvann.

Boligen har fått følgende TG2:  

Toalettrom(ikke våtrom):

Overflater vegger - Det er observert sprekkdannelse i plateskjøt over servantskap.

Øvrige rom: 

Overflater vegger - Det er observert sprekkdannelse i plateskjøt under vindu på soverom 1.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Totalt bruksareal: 86,0 m²

- BRA-i: 81,0 m²

- BRA-e: 5,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 10,0 m²

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:

6. etasje:

BRA 86 m²

- BRA-i 81 m²: Entré, bad, toalettrom, stue/kjøkken, tre soverom og bod.

- BRA-e 5 m²: Kjellerbod.

- TBA 10 m²: Balkong.

Det gjøres særskilt oppmerksom på at bod som er medtatt som BRA-e og i totalt BRA ligger på fellesareal, men disponeres av denne leiligheten.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Arealene er beregnet og angitt med utgangspunkt i NS 3940:23. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra den faktiske bruken, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entre.

Leiligheten har skult elektrisk anlegg.

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget, og at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E.Verk på eiendommen.

Det foreligger samsvarserklæring på det elektriske anlegget.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer kombinert med elektrisk gulvvarme på bad og er tilknyttet felles varmtvann.

Boligselskapet har avtale med Techem om leveranse av energiservicetjenester. OBOS fakturerer den enkelte beboer a konto på vegne av Techem sammen med ordinær innkreving av felleskostnader. Techem avregner faktisk energiforbruk pr. kvartal mot innkrevd akontobeløp. Avregning og evt. justering av akontobeløp skjer kvartalsvis. Ved salg av boligen må kjøper/selger lese av måler og selv sende inn avlesningsskjema til Techem Norge AS.

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Energiattest med energimerke Grønn C er vedlagt salgsoppgaven.

Vannrør av typen rør-i-rør system. Synlig avløpsrør av plast. Fordelerskap med stoppkraner for leiligheten er plassert på bad. Fordelerskap med stoppkraner for vannbåren varme er plassert på soverom 1. Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer kombinert med elektrisk gulvvarme på bad og er tilknyttet felles varmtvann. Leiligheten har felles balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Interessenter oppfordres til å lese vedlagte liste over løsøre og tilbehør som skal medfølge ved handelen. I de tilfeller det medfølger hvitevarer, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti. Det gjøres oppmerksom på at løsøre som har en klar karakter av å være en del av selgers møbler - selv om det er skrudd opp på veggen, normalt sett ikke vil medfølge boligen ved overtakelse.

Tilbehør:

- Alle hvitevarer på kjøkken.

- Garderobeløsninger på soverom og i gang.

-Skjenk i stue

- Hyllesystem i innebod og sportsbod.

- Plantekasse på balkong.

Medfølger ikke:

- Vaskemaskin.

- Lamper på soverom og i stue.

- Alle hyller og String-hyllesystem.

2102,00 m² eiet. Fellesarealer opparbeidet med asfalterte/steinbelagte internveier, plenarealer og diverse beplantning. Felles parkeringsgarasje i byggets kjeller.

Boligen har bruksrett på en ekstra bred parkeringsplass merket nr 165 (HC) med lader.

Området er en del av ordningen "beboerparkering". Dvs. at man med beboerkort kan parkere gratis døgnet rundt - hele uken - også utover det som er maksimal parkeringstid, mot et årlig gebyr. For mer info se: www.bymiljoetaten.oslo.kommune.no/trafikk_og_samferdsel/parkering/beboerparkering/.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Noen av parkeringsplassene i garasjeanlegget er tilpasset handikappede, og er derfor noe bredere enn de andre. Seksjonseiere som disponerer disse plassene (uten dokumentert behov), må akseptere bytte av plass. jfr. §4 i vedtektene.

Skole/Barnehage

Det er et bredt utvalg av både barnehager og skoler i nærheten av leiligheten. Boligen har gangavstand til barneskolene Sinsen, Løren og Refstad. For elever i ungdomstrinnene er det kort vei til Frydenberg ungdomsskole og etter hvert nye Økern Ungdomsskole som er under utvikling. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, bl.a. Bjerke og Kuben videregående. Det er også et stort utvalg av barnehager i kort gåavstand fra leiligheten, den nærmeste er Espira Gartnerløkka barnehage hvor beboerne i sameiet har fortrinnsrett.

Høyskoler og universitet

T-banen tar deg raskt til både Handelshøyskolen BI Nydalen i løpet av ca. 6 minutter og Universitetet på Blindern i løpet av ca. 11 minutter.

Ved å trykke på kartet i annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten har en fin plassering i Gartnerløkka på Løren, dette er et hyggelig boområde hvor du finner stort sett alt du trenger i hverdagen i kort gangavstand. Her kan du bo godt i vakre og rolige, men likevel sentrale omgivelser. Løren har de senere årene hatt en enorm utvikling og er nå et moderne boområde, med store grønne lunger og et variert utvalg av servicetilbud.

Her er det kort gangavstand til et rikt servicetilbud og flotte grøntområder. Både Løren og Økern T-banestasjoner er i gangavstand fra boligen og tar deg begge retninger inn mot byen, i tillegg til flybuss og flere andre busslinjer. Det er gangavstand til Hasle via gangbro like i nærheten. Her finner man Vinslottet med flere servicetilbud deriblant privat legevakt, gastropub, butikker og flere spisesteder med uteservering om sommeren. I tilknytning til Peer Gynt parken har Nasjonalteateret teater i Kanonhallen.

Parker

Like ved ligger skulpturparken Peer Gynt, "Lørenparken". Parken er et naturlig samlingspunkt i nærområdet, og er tilrettelagt med lekeapparater, skulpturer, sittegrupper, og en ballplass som om vinteren omgjøres til skøytebane. Nye Lille Løren park som er i ferd med å ferdigstilles. Den nye parken har blitt utarbeidet etter medvirkning fra ungdomsrådet i bydel Grünerløkka, og retter seg spesielt mot ungdom. Parken får en scene og et stort amfi, sitteplasser med tak, bordtennisbord, basketballstativ, stor tuftepark og rikelig med trær. Sittebenkene har fått integrert LED-belysning som gir fin stemning på kveldstid. Løren aktivitetspark og flerbrukshall som bygges over to plan med et bruksareal på 2.500 kvadratmeter planlegges ferdigstilt i våren 2025

I nærheten finner du også andre store grøntområder som Sinsenparken, Lørenbanen, Muselunden, Torshovdalen, Tøyenparken, Valle Hovin og Bjerkedalen park.

Dagligvarehandel og servicetilbud

Dagligvarehandel kan gjøres på nærbutikkene Rema 1000, Meny, All in one og Joker som alle ligger i gangavstand fra boligen. På Løren Torg finner du i tillegg til dagligvarer også en rekke servicetilbud som apotek, bokhandel og frisør.

Det er et godt utvalg av flere restaurant- og take away-tilbud i umiddelbar nærhet. Dominos Pizza, Sanjay's, Tiffany's, Umai Sushi, Peppes Pizza, Kai, Noa og Fryd gastropub. For en hyggelig kopp kaffe er Kaffebrenneriet, Baker Norby og Baker Hansen populære kafeer i området, samt Samson på Vinslottet.

På Løren er det også en hyggelig handlegate med ytterligere tilbud som blomsterbutikk, dyrlege, legesenter, Lørenklinikken, Min hudklinikk, Sterk trening og Zaga hårstudio, Europris City og massasjetjenesten Squeeze. Den populære butikken Greenkids med klær til og utstyr til barn finner du i Lørenveien.

Det er gangavstand til Økern som er i sterk utvikling med planer om å bli sentrum for nye Hovinbyen. Økern Portal sto ferdig høsten 2021 og er et kombinert kontorlokale med næringsvirksomhet. Det foreligger planer om å bygge ut et urbant, bærekraftig og levende bysentrum med torg, parker og møteplasser. Det er i tillegg flere nyoppførte kontorbygg i nærområdet og to nyoppførte hoteller.

Les mer på: www.loren.no.

Fritid

Hasle-Løren IL er en aktiv klubb med tilbud innenfor fotball, ishockey, ski, innebandy, håndball, sykling og multisport. Løren Idrettspark består av kunstgressbaner, klubbhus, Løren ishall og Lørenhallen. Sistnevnte benyttes i all hovedsak til håndball og innebandy. Det er også taekwondo, wushu og andre kampsportklubber i området. Studio Jobbsprek Økern Portal ligger rett ved med sine store, luftige lokaler og unike treningstilbud for hele familien. Det er også kort vei til Sterk Treningssenter i Lørenveien, med flere dyktige personlige trenere, gode apparater og treningstimer. Det er også gangavstand til SATS Hasle og SATS Carl Berner. Crossfit Oslo har også åpnet et nytt senter på Løren. EVO Fitness åpnet også nylig nytt treningsstudio i Lørenveien.

Lørenbanen aktivitetspark er en park med fotballbane og flere utendørs treningsapparater, som gir gode muligheter for mosjon for både store og små. Her er det muligheter for både individuell og felles treninger. Aktivitetsparken driftes av Hasle-Løren Idrettslag og kan brukes av alle.

Kollektivtransport

Fra leiligheten er det ca. 8 minutters gange til både Løren T-bane og Økern T-bane. Fordelen med å velge Økern er at T-banen tar deg raskere til Oslo sentrum. I tillegg stopper både 23- og 24-bussen, samt flybussen på busstoppet "Lørenvangen" som ligger rett utenfor leiligheten. 31-bussen, som går hele døgnet, stopper også i gangavstand fra leiligheten. Videre er det på Løren sykkelfelt med bysykkelordning.

Tidsavstander med T-bane

2 min til Økern

4 min til Storo Senter

6 min til Nydalen (Handelshøyskolen BI)

14 min til Majorstuen

19 min til Oslo Sentralstasjon

Tidsavstander med bil

Med bil fra Løren Torg tar det ca.:

2 min til Sinsen

2 min til Økern

10 min til Alna Senter

13 min til Oslo S

40 min til Oslo lufthavn.

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. Eiendomsskatt utgjør kr. 1 964,- for denne seksjonen i 2024.

Bunnfradraget i Oslo er i 2024 på inntil 4,7 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 2,8 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/.

Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg i mellom.

Kommunale avgifter dekkes gjennom fellesutgiftene i eierseksjonssameiet.

Fellesutgiftene utgjør kr. 5 133,- pr. mnd. og inkluderer:

Akonto oppvarming (varmtvann, fyring), tv, bredbånd, garasje, kommunale avgifter, drift, vaktmester, vedlikehold, felles forsikring mm.

Fellesutgiftene justeres normalt årlig iht. boligselskapets faktiske driftsutgifter, og de fordeler seg som følger:

- Felleskostnader 315,-

- Garasje 150,-

- Felleskostnader brøk 3.430,-

- A-konto oppvarming 767,-

- TV/bredbånd 471,-

Det gjøres oppmerksom på at en eventuell renteøkning, vedlikeholdsarbeid eller andre tiltak som iverksettes av boligselskapet kan medføre økning i felleskostnadene.

I tillegg til felleskostnader vil det være endre faste løpende kostnader som strøm og innboforsikring. (Denne listen er ikke uttømmende.)

Et estimert årlig strømforbruk som tilsvarer ca 3 410 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Ny eier må selv tegne nødvendige forsikringer.

Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer: 6599364

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2022:

Som primærbolig kr. 1 929 202,00,- som forutsetter at boligen brukes som fast bopæl.

Som sekundærbolig kr. 7 330 969,00,- ved annen bruk av eiendommen.

Formuesverdien justeres normalt årlig, og det henvises til Skatteetatens websider dersom ytterligere informasjon er ønskelig.

Stilkrosen Boligsameie, Orgnr: 917 993 009

Forretningsfører: Obos Eiendomsforvaltning AS

Sameiet består av 127 seksjoner.

Dyrehold:

Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av sameiets dyreholdserklæring.

Styreberetning april 2023 – april 2024:

Styret har i perioden mellom april 2023 og april 2024 avholdt syv styremøter, samt hatt ukentlig kontakt og samtaler om løpende saker. Et av styrets medlemmer er styrets representant i Gartnerløkka Garasje og Gårdsromssameie og har arbeidet aktivt med saker knyttet til garasjen og fellesområder. Styrets medlemmer har også deltatt på et felles møte for styremedlemmer i de tre boligselskapene knyttet til Gartnerløkka atrium. Styret har sørget for drift og vedlikehold av sameiet, bestilt nødvendige vaktmestertjenester og holdt kontakt med naboer, offentlige og private instanser. HMS-ansvarlig har gått HMS-runder hver måned.

Styret har godkjent alle fakturaer, regnskapet og årsrapporten 2022, samt foretatt kontroll over avtaler med leverandører. Styret har ikke inngått eller endret leverandøravtaler i løpet av perioden. Styret har vært behjelpelig med bestilling av nøkler, endret navn til skilt ved innganger, gitt tilgang til garasjeporten, besvart spørsmål vedrørende dyrehold, skadedyr, felleskostnader, feil og mangler på fellesområder, søppel og renhold, samt klager fra og på naboer. Styret har bestilt rørlegger til de som har hatt problemer med radiatorer. Styret har i inneværende periode ikke mottatt nye meldinger om skjeggkre. Styret har arbeidet over lang tid med flere pågående reklamasjonsaker mot Veidekke, blant annet angående fasadebekledningen, trappeneser og inneklima.

En felles reklamasjon på fasadebekledning fra alle tre boligselskapene ble satt i gang mot utbygger i 2017. Et forlik ble inngått og arbeid med å oppgradere fasadebekledning ble igangsatt sommeren 2021. På grunn av globale utfordringer med leveranser av materialer ble arbeidet forsinket og først ferdigstilt sommeren 2022. Endelig utbedring av klager på mindre deler av dette arbeidet forventes ferdigstilt sommeren 2024. Reklamasjonssak om trappeneser er i prinsippet godkjent av Veidekke i 2022, men tidspunkt for gjennomføring er ennå ikke avtalt.

Styret har i løpet av perioden avsluttet den lenge pågående prosessen rundt radiatorvarme. Saken ble avsluttet og innstilt i desember 2023. Beboerne ble varslet via nyhetsoppslag på Vibbo (https://vibbo.no/stilkrosen/nyheter/2023-12-19-informasjon-sak-om-radiatorror-odjiymq5 ).

Den komplekse saken kan kort oppsummeres slik: En felles klage på vegne av alle tre boligselskapene som dekket flere mangler (trykkøkningsanlegg, ventilasjon, varme leiligheter/uisolerte rør i dekke, innregulering radiatorer og manglende FDV-dokumentasjon) ble sendt til Forliksrådet 7. april 2022, men saken ble innstilt i juni 2022 fordi «saken virker for komplisert til å kunne avsi en dom, og det antas at videre mekling i forliksrådet ikke vil føre frem til en løsning.»

I desember 2022 engasjerte de tre boligselskapene advokatfirmaet Kvale til å følge opp reklamasjonssakene, med fokus på tvistesaken knyttet til manglende isolering av varmerør til radiatorer i boligselskapene. Dette er den saken vi samlet har vurdert som mulig å gå videre med. En prosessrisikovurdering ble utarbeidet i april 2023. På grunn av behov for mer informasjon og koordinering mellom tre boligselskapet ble den opprinnelig fristen 9. juni bedt utsatt med 6 måneder. Høsten 2023 arbeidet styret tett med advokatfirma. Styret i Gartnerløkka boligsameie bestemte tidlig at de ikke ville være med på en rettslig prosess. Styrene i Rosegartneriet/Stilkrosen har var i dialog med Advokatfirma for å vurdere videre prosess i saken. Kvale vurderte at det var en 50/50-prosent sjanse for at borettslaget/sameiet ville nå frem med et krav om utbedring eller prisavslag/erstatning som følge av manglende isolering av varmerør. I november bestemte Rosegartneriet borettslag at de ikke ønsket å gå videre med prosessen pga.for høy risiko og kostnad.

Styret i Stilkrosen konkluderte i et styremøte 3. desember 2023 at det ikke var ønskelig å ta ut en stevning for tingretten for å forfølge krav om manglende isolering av varmerør overfor Veidekke/LUAS. Styret mente at risikoen for å ikke nå frem med krav var for stor, og at det derfor ikke er verdt å ta den økonomiske risikoen det innebærer dersom man ikke skulle nå frem med et krav i en rettslig prosess. Styret anslo at de totale advokatkostnadene vi vil måtte dekke ved et eventuelt tap til ca. kr 650.000-800.000. Etter styrets syn kunne ikke utfordringene med manglende isolering av varmerør forsvare at sameiet tar på seg en slik risiko. Styret har arbeidet og vil fortsette å arbeide videre med å undersøke muligheter for utbedring av andre utfordringer relatert til ventilasjon/inneklima. Byggenergi er engasjert for å fortsette dette arbeidet. Foreløpige tester indikerer ingen feil ved ventilasjonsanlegget i kalde temperaturer. Nye målinger er planlagt gjennomført i løpet av mai. Tiltak vi vurderer er bedre isolering og maling av bygg rundt ventilasjonsanlegg på tak (for å redusere oppvarming av luft som sendes inn i byggene), samt bedre skille mellom rør som trekker inn og sender luft ut (inntak- og avkastrister) på taket (for å redusere problem med matlukt/vond lukt som enkelte beboere har klaget på).

Framtidige planer:

Den femårige garantiperioden for nybygg gikk ut i 2021 (38-40) og 2022 (42-50), og styret er nå ansvarlig for å planlegge vedlikehold og sørge for gjennomføring av reparasjoner av boligselskapets fellesområder framover. Styret vil fortsette arbeidet med Byggenergi for å gjøre avbøtende tiltak med tanke på ventilasjonssystem og luftsmitte. Utenom dette planlegges det foreløpig ingen store vedlikeholdsprosjekter for de neste fem årene. Styret vil i 2024 bidra til en felles gjennomgang av alle egne avtaler og i samarbeid med de andre styrene tilknyttet Gartnerløkka atrium ta sikte på å inngå avtaler som sikrer bærekraftig og effektivt vedlikehold av eiendommene, samt best mulig pris og tilbud til beboerne.

Spørsmål med svar fra styret 03.10.24:

- Er det planlagt fremtidig rehabilitering/utbedringer i sameiet i fremtiden, i såfall hva?

Nei

- Er det planlagt økning i fellesgjeld og felleskostnader?

Nei, ikke utover årlige justeringer

- Har dere noen pågående rettslige konflikter?

Nei

- Har dere dugnadsordning?

Nei

- Hva slags pakke er inkludert vedrørende tv og internett?

Telia, valgfri sammensetning av TV, internett.

- Hva er inkludert i felleskostnadene?

A-konto varme og vann, forsikringer, fellesutgifter (forsinkring, renhold og vedlikehold av fellesarealer), TV/internett

Vedtekter, husordensregler og årsmøtedokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn 2 boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, jf. lov om eierseksjoner.

Boligselskapet har en total gjeld på kr. 0,- pr. 01.09.2024.

Andel fellesgjeld er kr. 0,- pr. 01.09.2024.

Andel fellesformue er kr. 19 456,- iht. fjorårets likningsoppgave.

Ingen lån registrert for selskap.

Regnskap for 2023 viste et overskudd på kr 38 999,-

Budsjett for 2024 viser et overskudd på kr 5 750,-

Det kreves ikke styregodkjennelse av kjøper. Seksjonen er heller ikke beheftet med forkjøpsrett.

Det foreligger ferdigattest datert 16.04.2018 som omhandler oppføring av blokk.

Byggetegninger fra kommunen datert 31.10.2014 samsvarer med dagens bruk av boligen. Kopi av tegninger og eventuelle attester kan fås ved henvendelse hos megler.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse iht. reguleringsplan S-4722, datert 5.6.2013.

Området rundt Løren og Økern er under stor utvikling og stort sett vil alt av eldre næringsbebyggelse utvikles i tiden fremover.

Det er pågående reguleringssak i Lørenvangen 22 og Peter Møllers vei 13 for omregulering av eiendommene fra næring til bolig med saksnummer 201509417. Det ble sendt planforslag til politisk behandling i 2023.

Det er pågående reguleringssak i Lørenvangen 25 vedrørende oppføring av boligblokker. Det ble mottatt oppdatert planforslag hos Plan- og bygg den 15.1.2024.

Det skal bygges en aktivitetspark med grøntarealer og flerbrukshall i Lørenveien 64.

Lørenveien mellom Lørenvangen og Økernveien er nylig oppgradert. Det er bedre tilrettelagt for myke trafikanter, med bredere fortau og opphøyde sykkelfelt i begge retninger. Lørenveien er en del av Den grønne ringen som skal binde sammen eksisterende og nye nabolag og grøntområder i hjertet av Hovinbyen. For å få plass til vegetasjon og møteplasser er ett kjørefelt fjernet og Lørenveien er gjort enveiskjørt fra øst mot vest. Entreprenøren fullførte oppgraderingen av Lørenveien i slutten av juni og Oslo kommune ved Bymiljøetaten har igjen overtatt det tidligere anleggsområdet. Det innebærer at Bymiljøetaten har tatt over driftsansvaret av arealet. Ved overtagelse av et anlegg gjøres det en befaring hvor man inspiseres alle elementer som visuelt kan kontrolleres. All dokumentasjon på hvordan de ulike oppgaver er gjennomført legges også til grunn. Etter befaring og gjennomgang av dokumentasjon lager tiltakshaver en oversikt over punkter i kontrakten som må utbedres eller endres. Entreprenør skal nå i gang med å utbedre disse punktene.

Økernveien 145 med flere (Økern sentrum). Økern Sentrum ANS ønsker å endre reguleringsplanen for sentrale deler av Økern til et nytt bysentrum, men opprettholder hovedsakelig arealbruk fra gjeldende plan, herunder bolig, kontor, forretning, allmennyttig formål (kultur, helse), bevertning og samferdselsareal. Det er sendt ut et revidert planforslag til høring. Saksnummer: 201908559.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved hendvendelse til megler.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og kloakk via privat stikkvei/-ledninger.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Dnr. 734521, tgl. 16.08.2016 - Seksjonering

SNR: 83
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 81 / 8359

Beskrivelse:

Dnr. 550313, tgl. 20.06.2016 - Best. om adkomstrett

Rett til bruk av grunn for reprasjoner og vedlikehold av bygninger
Sletting eller endring kan ikke skje uten samtykke fra Oslo kommune
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Beskrivelse:

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Den enkelte seksjonseier har full rettslig råderett over sin seksjon med tilleggsareal, herunder rett til salg, pantsettelse og utleie. De andre seksjonseierne har likevel panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren for et beløp som svarer til 2 ganger folketrygdens grunnbeløp, jfr eierseksjonsloven § 31. Ved utleie plikter seksjonseier å informere styret om navn, e-post og mobilnr. til leietagere, samt ny beskjed når leieforholdet opphører.

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.

Prisantydning kr 7 700 000,-

Andel fellesgjeld kr 0,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

Dokumentavgift kr 192 500,00,-

Pantattest kjøper kr 240,00,-

Tingl.gebyr skjøte kr 500,00,-

Tingl.gebyr pantedokument kr 500,00,-

Tryg Boligkjøperpakke Leilighet (valgfri) kr 9 250,00,-

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 7 902 990,-

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Overtakelse etter avtale med selger. Interessenter oppfordres til å angi ønsket overtakelse i budskjema. Antall nøkkelsett ved overtakelse kan variere, og kjøper må selv besørge nye nøkler/låser for egen regning.

EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må senest tegnes i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 12.000.000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen.

Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

Fullstendig kjøpesum inkludert omkostninger, samt eventuelt pantedokument tilknyttet lån, skal kunne disponeres over hos megler senest 2 virkedager før overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Generelle bestemmelser

Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon

Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon

Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker – avtalevilkår

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Uautorisert kopiering eller gjenbruk av all tekst og alle bilder i denne annonse/salgsoppgave er ikke tillatt.

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret for videre oppfølging. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften. Mulighetene for å få slettet personopplysninger er derfor begrenset. Les mer om EIE`s behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på eie.no/personvern

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift, som pålegger oss å gjennomføre kundekontroll av selger og kjøper, herunder fullmektiger. Slike kontrolltiltak vil i praksis gjøres ved å bekrefte våre kunders og reelle rettighetshaveres identitet, samt å innhente informasjon knyttet til handelens formål og tilsiktede art.

Dersom kjøper ikke bidrar til dette, og det medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig.

I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kontrolltiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom nødvendige kontrolltiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,000 % av salgssummen inkl. mva (minimum 55 000 inkl. mva)

Grunnpakke eierseksjon: 16 300,00

Tilrettelegging: 10 600,00

Markedspakke Premium: 27 500,00

Visningshonorar: 3 450,00

Overtakelseshonorar: 0,00

Oppgjørsgebyr: 8 300,00

Gebyr for utsatt betaling: 3 500,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Oppdr.nr: 71240361

Ansvarlig megler: Silje Dammen

EIE Løren & Økern

Løren & Økern Eiendomsmegling AS

NO 916 510 845 MVA