Utdrag fra D2 sin serie kalt: «Kvinnene som bygget landet»:

En sensommerdag i forfjor kom 30 britiske turister gående nedover det stille nabolaget i Ullernåsen over Oslo, en flokk arkitekturhistorikere og bygningsentusiaster på besøk for å få oppleve fremragende norsk arkitektur.

– De ble helt satt ut, sier bygningsarkeologi og kulturminnerådgiver Tom Davies (46), som guidet gruppen, om møtet med Øvre Ullern terrasse. Foran dem lå et av landets aller første terrassehus, omtalt som årets boligsensasjon i 1963, imponerende dandert i det bratte terrenget: et modernistisk statement i en skråning – med en historie få kjenner til.

Det er vanskelig å se for seg hvor bratt bakken i Ullernåsen er før man står i den selv: et 45 graders fall får det til å se ut som om husene har huket tak og med tiden herdet inn i hellingen. – Det var en tomt som praktisk talt ble brukt som skibakke før.

Prosjektet var dristig, skrev pressen, ikke bare fordi Selvaag hadde funnet «den brattest tenkelige tomt», men på grunn av bebyggelsens art: Hvis disse terrassehusene ble vellykket, ville det åpne muligheter for utnyttelse av «mange områder som ikke tidligere ble regnet for nyttbare til boligformål», skrev VG i 1963

De seks terrassehusene ble plassert varsomt inn i terrenget, skånet gammel bjerk og furutrær: 45 leiligheter som alle fikk hvile ryggen tett inntil den uberørte fjellformasjonen bak. Slik fikk ikke bare topografien selv bestemme over form og størrelse på hver leilighet – mellom 190 og 400 kvadratmeter – men ved å plassere kaldbodene lengst bak ble også naturen eget kjøleanlegg benyttet.

«Resultatet slik det presenterer seg i dag, kan ikke annet enn å karakteriseres som førsteklasses», skrev magasinet Bonytt i 1964. Og da den kjente, tyske byplanleggeren Ernst May ble med Dagbladet opp i Ullernåsen samme år, omtalte han verket som «dramatisk og vellykket arkitektur»: «Så morsomt arkitektene har det i dette landet, så spennende.»

«Prektige villaleiligheter», kalte pressen dem i 1964, med så store og private balkonger at de fremstår som «hengende hager». Arkitektene har klart å skape et skille mellom ute og inne, mellom felles og privat på «helt fascinerende» vis. Og så lyset da: hvordan arkitektene har åpnet leiligheten med store vinduer på alle mulige sider, så det aldri føles dunkelt her, og invitert inn alle lysene fra Oslo sentrum inn i stuen når det mørkner.

Leilighetens standard

"Leilighetene gir beboerne opplevelsen av å bo i en enebolig, men med leilighetens fortrinn. Hver leilighet har derfor egen inngang fra terreng med stort areal og store rom. Den har mange, store vindusflater som gir lys inn fra minst 3 sider og en terrasse som ikke står tilbake for eneboligens, hvor den store blomsterkassen appellerer til "grønne fingre".

Utformingen av planløsningen gir en herlig flyt mellom funksjonene til de forskjellige rommene, samt skaper en flott åpenhet med lysinnslipp som forandrer seg i løpet av dagen. Her er det lagt til rette for god bevegelse mellom rommene, samtidig som det er dører/ skyvedør mellom de ulike sonene om det skulle være ønskelig med uforstyrret avkobling.

Boligen ble rehabilitert i 2012, og i 2017 ble alle overflater behandlet/ tatt. Deler av overflatene ble igjen behandlet i 2022/2023 (hybel, to soverom, gang og deler av kjøkkenet ble malt.)

Entré

Svært romslig og innbydende entré med god oppbevaringsplass med stor plassbygget skyvedørsgarderobe.

Stue

Lys og hyggelig stue med godt lysinnslipp gjennom de store vindusflatene som også gir et godt utsyn ut over byen i tillegg til at man har utsikt mot Oslofjorden. Stuen er delt opp i to soner, hvor du i den ene sonen som egner seg god til en tv-stue med plass til sofakrok og tv-benk og annet tilhørende møblement. Den andre sonen er mer sosial med en romslig lounge ved peisen og ikke minst fantastisk utsikt i to retninger. I enden av stuen har du adkomst til den store terrassen på hele 87 kvm som har fantastiske solforhold og god plass til sofagrupper, spiseplasser og masse mer.

Kjøkken

Stilrent og stort kjøkken med kjøkkenøy med barløsning. Kjøkkeninnredningen er fra Bulthaup og er utstyrt med toppkvalitets hvitevarer fra Gaggenau, bl.a både dampovn og tallerkenvarmer. I enden av kjøkkenet er det rom for en hyggelig spiseplass med god plass til langbord og mange middagsgjester. Fra spiseplassen kan du kose deg med maten mens du nyter det grønne og frodige utsynet.

Soverom

Leiligheten har 3 soverom med plass til seng, garderobeløsning m.m. Alle soverommene er av god størrelse og har store vindusflater som gir rikelig med lysinnslipp. Det er plassbygget skyvedørsgarderobe på soverom 1 og 2 som byr på god plass til oppbevaring.

Baderom I

Stort og delikat baderom fra HTH med fliser på vegger og gulv. Baderommet er fra 2012 og er utstyrt med innmurt Philippe Starck badekar, vegghengt klosett, dobbel Philippe Starck servant med innredning og dusjhjørne med innfellbare glassdører. Fra baderommet har du direkte adkomst til vaskerommet hvor det er opplegg og god plass til vaskemaskin og tørketrommel, samt øvrig lagring.

Baderom II

Innbydende flislagt baderom fra 2012 med innredning fra HTH, dusjhjørne med marmorfliser adskilt med en glassvegg, vegghengt klosett, Philippe Starck servant med ettgreps blandebatteri og downlights.

Hybel - er vurdert av Utleiemegleren til ca 11.-12000,- pr mnd

Soverom/stue

Hybelen har egen inngang som tar deg direkte til stuen/oppholdsrommet/ soveplassen. Her har du plass til seng, nattbord og kommode, samt at det er plassbygget skap og hyller øverst langs den ene veggen som gir god oppbevaringsplass.

Baderom

Pent flislagt baderom med dusjhjørne med marmorfliser, vegghengt klosett og servant.

Kjøkken

Praktisk kjøkken med lys innredning. Kjøkkenet er utstyrt med koketopp, avtrekksvifte, opplegg og plass til vaskemaskin, mikrobølgeovn, integrert kjøleskap, m.m. Gulvvarme. Det er også en hyggelig spiseplass på kjøkkenet.

Overflater

Gulv består av: Fliser, laminat, tregulv og originale parkett slipt og behandlet med OSMO. Malt gulv i boden.

Vegger består av: Malte flater i alle rom, med unntak av fliser på badet.

Himlinger består av: Malte flater i alle rom.

Annet

Gulvvarme i entré, vaskerom, kjøkken og baderom, samt kjøkken i hybel.

Leiligheten disponerer en stor bod i bakkant av leiligheten, samt en bod i kjeller, boden er på 9 kvm. og deles med en annen seksjon. Der er det også felles sykkelparkering.

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Takst & Interiørpartner AS v/ Trond Bratvold, datert 22.02.2024. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:   

Bygning, generelt

Grunn og fundamenter, generelt:

Støpt armert betong, antas fundamentert til fast grunn.

Yttervegger:

Hovedkonstruksjon i betong med utvendige fasader som har overflatebehandlet, liggende, skåret panel og malt pusset betong. Utvendig betong rehabilitert i 2003/2004 og panel sist overflatebehandlet i 2011.

Takkonstruksjon: Flatt tak i betongkonstruksjon, antatt tekket med papp/ folie.

Boligen har fått følgende TG2 (tilstandsgrad 2 - avvik som kan kreve tiltak)

- Utvendig dører: Original entrédør. TG2 settes grunnet alder på entrédør.

- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Terrasse på ca. 87 kvm. med en liten del overbygd. Balkongen/terrassen ligger over innredede boligrom, med usikker konstruksjon. Konstruksjonsutformingen gir økt fare for skader. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Det ble registrert en liten råteskade på overbygget.

- Våtrom > Vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt: Sluket har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring, samt at det ikke kan konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

Boligen har fått følgende TG2 (tilstandsgrad 2 - avvik som ikke krever umiddelbare tiltak)

- Vinduer: Trerammer med 2-lags energiglass, fra 1963 og 2004. Det ble ved befaring ikke oppdaget punkterte vinduer, men på grunn av alder på vinduene kan det likevel ikke utelukkes punktering. TG2 er gitt som en påpekelse da vinduer har høy alder med høyere sannsynlighet for punktering samt noe redusert funksjonalitet og isoleringsevne sammenlignet med dagens/nye vinduer.

- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

- Våtrom > Hovedbad > Overflater vegger og himling: Det er dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen, som er en uegnet løsning/byggemateriale.

- Våtrom > Hovedbad > Overflater gulv: Det ble påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskelen er mindre enn 25 mm.

- Våtrom > Hovedbad > Sluk, membran og tettesjikt: Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet, samt at membranen bak innebygd sisterne har ukjent utførelse.

- Våtrom > Hovedbad > Sanitærutstyr og innredning: Det ble ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygd sisterne, samt manglende tilkomst og ventilering under innmurt badekar.

- Våtrom > Gjestebad > Overflater gulv: Det ble påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskelen på mindre enn 25mm.

- Våtrom > Gjestebad > Sluk, membran og tettesjikt: Membranen bak innebygd sisterne har ukjent utførelse, samt at det ikke kan konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet.

- Våtrom > Gjestebad > Sanitærutstyr og innredning: TG2 er gitt med tanke på manglende synliggjøring av lekkasjevann fra innebygd sisterne.

- Våtrom > Bad > Overflater vegger og himling: Det er dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen. Dette er en løsning/byggemateriale som er uegnet.

- Våtrom > Bad > Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Tettesjiktet rundt sluket er ikke utført fagmessig, samt at membranen bak innebygd sisterne har ukjent utførelse.

- Våtrom > Bad > Sanitærutstyr og innredning: Det ble ikke påvist en tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasjevann fra innebygd sisterne.

- Kjøkken > Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Kullfiltervifte over komfyr gir automatisk TG2.

- Tekniske installasjoner > Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det er synlig rør i boden, hvor det kan se ut som det har vært en lekkasje.

- Tekniske installasjoner > Ventilasjon: Leiligheten er ombygd i forhold til original byggemeldt plantegning. Derfor har noen av rommene redusert ventilasjon.

- Tekniske installasjoner > Varmtvannstank: Det ble ikke påvist en tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstanken iht. gjeldende forskrift.

Boligen har fått følgende TG IU (konstruksjoner som ikke er undersøkt)

- Våtrom > Hovedbad > Tilliggende konstruksjoner: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner/murvegger/fliser.

- Våtrom > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner/ siden utslagsvasken ligger mot badet.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Totalt primærrom: 233,0 m²

Totalt bruksareal: 247,0 m²

• BRA-i: 247,0 m²
• BRA-e:  m²
• BRA-b:  m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 87,0 m²

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:

Leiligheten er beliggende i 3. etasje:

BRA 247m²

- BRA-i 247m²:

Hoveddel: Entré, gang ved soverom, bod, hovedbad, gjestebad, bad, 3 soverom, kjøkken, stuer.

Praktikantdel: Hybelkjøkken, vaskerom, gang, oppholdsrom.

- TBA 87m²: Terrasse

I tillegg disponerer leiligheten en bod i kjeller på ca. 9m², som deles med en annen seksjon. Det er en tredje seksjon som må ha adkomst via boden, til sin egen bod på innsiden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Arealene er beregnet og angitt med utgangspunkt i NS 3940:23. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra den faktiske bruken, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget, og at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E.Verk på eiendommen.

Boligen varmes opp ved bruk av elektriske varmeovner og biobrensel, samt vedfyring.

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Energiattest med energimerke G er vedlagt salgsoppgaven.

Følgende løsøre og tilbehør følger med ved handelen:

- Integrerte hvitevarer i kjøkken

- Lys/lamper over kjøkkenøy

Følgende løsøre og tilbehør følger ikke med ved handelen:

- Stringhyller og knagg i gang og mellomgang

- Lysekrone på soverom

- Lamper over spisebord

- Vaskemaskin og tørketrommel

- Vegghengt grå tvbenk

- Hvit vegghengt skjenk/benk i stue

For øvrig gjelder listen "oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

19127,00 m² festet

Carport følger leiligheten. Det er tilrettelagt for el-lader. Det er også rikelig med gjesteparkering i området.

Kort utdrag fra selgers vedlagte egenerklæringsskjema

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?

Ja, kun faglært (HBN Consult v/Hans Biong Nilsen. Entreprenør ved total oppussing av leiligheten i 2011/23.

2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?

Ja.

2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?

Ja. Det foreligger prosjektbeskrivelse og fakturaer fra arbeidet som ble gjort.

4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?

Ja. Det ble foretatt en utbedring på soilrør i regi av sameiet, men husker ikke årstall.

9. Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen?

Ja. Har hatt mus inne i bod for 9 år siden, men ikke sett flere etter besøk fra skadedyrkontrolen.

11. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?

Ja. Det har vært lekkasjer i andre leiligheter og andre blokker, men ikke fra denne enheten.

12. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?

Ja. Det har vært lagt nytt dekke på langsiden av terrassen i regi av sameiet.

13. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeidet på el-anlegget eller andre installasjoner?

Ja, kun faglært (Elektro Experten). Utført el-sjekk mars 2023.

14. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner?

Ja. Elektro Experten utført el-sjekk mars 2023.

15. Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?

Nei. Det er lagt opp til lademulighet i carport, men det er ike montert boks.

18. Kjenner du til forlsag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel elleroffentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommn eller eiendommens omgivelser?

Ja. Mulig utbygging i Silurveien. Tomt ved siden av blokk D.

20. Selges eiendommen med utleiedel, leilighet eller hybel eller lignende?

Ja.

20.1 Hvis ja, er rommene som benyttes til ovennevnte godkjent til beboelse av bygningsmyndighetene?

Nei. Det ligger inne på bygningstegninger at det er godkjent hybeldel, men ikke sett godkjennelse i arkivene hos myndigheter. Hybeldel har vært benyttet til utleie også før jeg kjøpte leiligheten.

24. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller målinger?

Ja. I forbindelse med å se på vedlikehold av terrasser er det utarbeidet tilstandsvurderinger av flere selskaper fra sameiet sin side.

.26. Kjenner di til om sameiet er involvert i tviser av noe slag?

Ja. I forbindelse med festeavgift har det vært en konflikt mellom samiet og fester. Sameiet har varslet at de ønsker å se på muligheten til å innfri festetomten.

27. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte fellestkostnader/økt fellesgjeld?

Ja. Sameiet står ovenfor vedlikeholdskostnader i årene fremover som det er fremmet skal dekkes via økt husleie samt mulig innskudd per enhet i henhold til eierbrøken.

Montessoriskolen Lyse (1-7 kl.) 14 min gange

90 elever, 3 klasser 1 km

Bjørnsletta skole (1-10 kl.) 16 min gange

790 elever, 26 klasser 1.3 km

Bestum skole (1-7 kl.) 24 min gange

503 elever, 24 klasser 1.8 km

Lysejordet skole (1-7 kl.) 25 min gange

470 elever, 21 klasser 1.9 km

Ullern videregående skole 24 min gange

530 elever, 20 klasser 1.8 km

Persbråten videregående skole 10 min kjøring

650 elever, 25 klasser 3.8 km

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv sjekke dette med skolesjefens kontor. Se nabolagsprofilen i salgsoppgavens vedleggsdel, for oversikt over andre skoler og barnehager i nærheten.

Ved å trykke på kartet i annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten ligger i grønne og idylliske omgivelser på Ullernåsen. Her bor man i stille og rolige omgivelser, med kort vei til sentrum via offentlig kommunikasjon. Det er også kort vei til butikken, med Joker som nærmeste dagligvare butikk kun 900 meter fra leiligheten. Joker butikken holder søndagsåpent og har Post nord, Helt Hjem og DHL levering. Legevakt Vest ligger også innen kort avstand nederst i Silurveien. Det er kun ti minutters gange fra boligen til Ullernåsen T-bane stasjon med linje 3, som tar deg til byen på 10 minutter eller mot Kolsås (15 minutters avganger). Nærmeste busstasjon er Radiumhospitalet som ligger ca. 10 minutters gange fra boligen, med linje 23,24,28,260E og FB3A. Linje 24 går til Brynseng og stopper på knutepunkter som blant annet Nydalen, Storo, Økern T, m.m. Sameiet ligger i en blindvei uten gjennomgangstrafikk.

Kort vei til sentrum og flotte tur -og friluftsområder like utenfor døren, Mærradalen gir gode rekreasjonsmuligheter både sommer og vinter. Man kan også gå på ski via Mærradalen opp til Bogstad og videre inn i marka. Fine gangveier langs Lysakerelven fører deg ned til Lysaker brygge med flott utsyn over Oslofjorden, eller opp til Bogstadvannet og et forfriskende bad. Nærhet også til flere trening og rekreasjonsmuligheter som idrettsanleggene på Røa, Ullern (fotballbane på sommeren og skøytebane på vinteren), Gressbanen (Ready), Oslo Golfklubb og kunstisbane om vinteren på Bogstad, Ullern tennisklubb, Ullern trening og SATS CC-Vest. Videre ligger Holmenkollen riksanlegg med hopp, langrenn, skiskyting og rulleski samt Tryvann skisenter og klatrepark en kort kjøretur unna.

Langs Lysakerelva er det fine gangveier som fører til Lysaker brygge med flott utsyn over Oslofjorden, eller opp helt opp til Bogstadvannet og et forfriskende bad. Man kan også gå på ski via Mærradalen opp til Bogstad og videre inn i marka. Etter nyåpningen kan Oslo Golfklubb på Bogstad tilby en av Europas beste golfbaner.

En kort kjøretur unna ligger handlesenteret CC Vest med et rikt utvalg av forretninger og servicetilbud; apotek, vinmonopol, kles- og sportsforretninger, parfymeri, treningssenteret Sats Elixia, legesenter, Meny, kaféer og restauranter mm.

Leiligheten er ilagt kr 15.592,- i eiendomsskatt for inneværende år (2024).

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune.

Bunnfradraget i Oslo er i 2022 på inntil 4 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se:

https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/.

Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg i mellom.

Kommunale avgifter dekkes gjennom fellesutgiftene i eierseksjonssameiet. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer/avgifter.

Fellesutgiftene utgjør kr. 5 851,- pr. mnd. og inkluderer:

Tv og bredbånd, felles forsikring, vaktmester, kommunale avgifter, drift, vedlikehold, renter og avdrag m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt årlig iht. boligselskapets faktiske driftsutgifter, og de fordeler seg som følger:

- Kapitalkostnader IN light/adm. lån = kr 1.047

- Felleskostnader = kr 4.804

Det gjøres oppmerksom på at en eventuell renteøkning, vedlikeholdsarbeid eller andre tiltak som iverksettes av boligselskapet kan medføre økning i felleskostnadene.

Ny eier må belage seg på bl.a. følgende løpende tilleggsutgifter:

Selger opplyser om et strømforbruk for 2023 som tilsvarte 22.061 kWh. Strømforbruk varierer fra husstand til husstand.

Eiendommen er p.t. forsikret i Gjensidige Forsikring Asa. Kostnaden for felles husforsikring er inkludert i de månedlige felleskostnadene.

Festeavgift for hele 2023 var på kr. 14 954. Festeavgiften er ikke inkludert i fellesutgiftene, men betales av den enkelte og kommer i tillegg til fellesutgiftene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Ny eier må selv tegne nødvendige forsikringer.

Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer: 63454893

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2022:

Som primærbolig kr. 6 092 115,00,- som forutsetter at boligen brukes som fast bopæl.

Som sekundærbolig kr. 16 325 019,00,- ved annen bruk av eiendommen.

Formuesverdien justeres normalt årlig, og det henvises til Skatteetatens websider dersom ytterligere informasjon er ønskelig.

Huseierforeningen Øvre Ullern Terrasse, Orgnr: 871 525 862

Forretningsfører: Obos Eiendomsforvaltning AS

Huseierforeningen er organisert i samsvar med bestemmelsene i eierseksjonsloven, men ikke formelt seksjonert.

Kjøper av seksjon må signere på erklæring som ligger vedlagt husordensregler.

Huseierforeningen består av 55 seksjoner, hvorav en vaktmesterleilighet som for tiden er utleid.

Det kreves ikke styregodkjenning ved eierskifte.

Huseierforeningen har vaktmestertjeneste.

Kort utdrag fra vedlagte Vedtekter, datert 27.10.2023

3. Rettslig rådighet over seksjonen

Med de unntak som er fastsatt i eierseksjonsloven og disse vedtekter har den enkelte seksjonseier full rettslig rådighet over sin seksjon, herunder rett til salg, bortleie og pantsettelse.

4. Bruken av bruksenheter og fellesarealer

En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn.

7. Lovbestemt og vedtektsbestemt panterett

De andre seksjonseiere har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følge av sameieforholdet.

Kort utdrag fra vedlagte Husordensregler, datert 16.06.2020

2. Utvendige forhold

- 1: Parkering er kun tillatt på de plasser der det er markert. For å sikre parkering til gjester anmodes huseierne om i størst mulig utstrekning om å benytte egen carport/garasje. Styret kan, for bileiers regning og risiko, fjerne feilparkerte biler som er til hinder for annen trafikk.

- 5: Huseierne må sørge for at sluk på terrassen til enhver tid holdes rene slik at de ikke tildekkes av løvfall fra trærne eller av avfall fra terrassen. Svært viktig er det at slukene renses for avfall hver vår og høst og at renhold skjer med varsomhet.

3. Innvendige forhold

- 2: Dyr som er til sjenanse for andre huseiere må ikke holdes i boligene.

Vedlikehold - Terrasseprosjekt

I henhold til vedlagt dokumentasjon fra sameiet har styret over en lang periode jobbet med ulike løsninger ift oppgradering av terrassene i sameiet. En omfattende totalrehabilitering ble nedstemt av sameiet i 2022, og det jobbes nå med utbedringer ut fra prinsippet "case by case". Det må påregnes økning i felleskostnader fremover, og det kan også bli snakk om kontantinnskudd fra sameierne ved et større prosjekt.

I påvente av beslutning om gjennomføring av terrasseprosjektet hadde styret ikke foreslått å øke husleien i budsjettet for 2022. Styret mener at det nå kan være hensiktsmessig å øke husleien betydelig, for å sette foreningen bedre i stand til å påta seg de vedlikeholdsforpliktelsene som vil komme fremover. Det ble tatt opp på årsmøte i 2022 at det bør forventes et økt løpende vedlikehold og en varig oppgradering av tekniske anlegg, bygningskropp og tak fremover. Finansieringen har, historisk sett, vært gjennomført i hovedsak ved kontantinnskudd fra huseierne og supplert gjennom bruk av vanlig innbetalte felleskostnader (husleie). Styret ser imidlertid at de nå står foran større løft. Lånefinansiering kan bli nødvendig ifm terrasse-prosjektet og eventuell innløsning av festetomten. Da bankene har en grense på kr 500 000 pr boenhet ved lån til sameier, må det påregnes at det også fremover må hentes inn kontantinnbetalinger fra huseierne.

Nedenfor kommer styret med en del momenter som må vurderes for planleggingsprosessen:

1. Få oversikt over hver terrasses tilstand fra en ekspert på terrasserehablitering.

2. Få oversikt over de reelle kostnadene ved nødvendig utbedring av hver terrasse separat.

3. Få et reelt estimat av hva besparelsene blir dersom alle terrassene blir renovert i grupper, i forhold til reparasjon av terrasser enkeltvis.

4. Finne den beste måte å finansiere prosjektet i samsvar med beboernes ønske og behov.

Vedlikehold - Lekkasjer i bakrom og jordsig ved bygningene

Noen leiligheter har fått skader i den innerste delen av leiligheten mot fjellet (bakrom). Tidligere befaringer har i årenes løp påpekt feil drenering på begge sider av bygningene. Bygningene er spesielt utsatt for jordsig under trappene etter kraftig regn. Huseierforeningen kan ikke ta ansvar for eventuelle konsekvenser av huseiers eller tidligere huseiers ominnredning av bodarealet som kan være med å øke risikoen for skader i deres leiligheter. Styret mangler fremdeles full oversikt over antall leiligheter med fuktskader i bakromdelen, og hvor mange av dem som er utvidet og ombygget. Styret vil jobbe framover med å kartlegge dette. Styret mener at begge sakene, lekkasjer i bakrom og jordsig ved bygningene bør sees i sammenheng med et større prosjekt for renovering av terrassene.

Vedlikehold - Utbedring av utearealene i sameiet

Det er nødvendig med vask og maling av ytterveggene i blokkene og i carportene. Ved noen leiligheters inngang er det også nødvendig med reparasjon av stein som har glidd ned i tidens løp. Vann som drypper ned fra trappene skader skifer i veggen bak trappene. Dette må gjennomgås og kartlegges.

Det oppfordres til å lese vedlagt årsberetning og kontakte eiendomsmegler og/ eller styreleder ved spørsmål.

Festet tomt

Byggene ligger på en festet tomt. Hver leilighet har individuell festekontrakt og betaler festeavgiften individuelt. Denne faktureres en gang i året. Festekontrakten er vedlagt salgsoppgaven.

Oppregulering av festeavgift har vært behandlet i rettssystemet siden 2016. Saken var oppe i Høyesterett i 2019. Huseierforeningen vant saken, da anken anlagt av Mallin Eiendom AS og Stiftelsen Karibu ble forkastet. I ettertid har saken vært behandlet videre i menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg, hvor utfallet heller ikke ble endret.

Øvre Ullern Terrasse har krevd utkjøp av festetomten. Dette ble vedtatt på sameiermøte i huseierforeningen, og meddelt bortfester fra 01.01.2019. Finansieringen er ikke avklart enda. Det antas at dette medfører økt fellesgjeld/økte felleskostnader. Festeavgiften er ikke inkl. i fellesutgiftene, men betales av den enkelte og kommer i tillegg til fellesutgiftene. Tomten er festet av Stiftelsen Karibu og festeforholdet administreres av Mallin Eiendom AS.

Administrasjonsavtale vedrørende innfrielse av andel fellesgjeld (IN)

På årsmøte 2023 ble det vedtatt en ordning for innfrielse av andel fellesgjeld knyttet til bestemte lån. Ordningen er betinget av at det er signert en administrasjonsavtale mellom eierseksjonssameiet og OBOS Eiendomsforvaltning AS, og hver enkelt seksjonseier som ønsker å benytte ordningen.

Ved individuell innfrielse av fellesgjeld vil banken anse innbetalingen som en regulær ekstraordinær nedbetaling av eierseksjonssameiets felleslåns hovedstol, uten at långiver gir aksept for at seksjonseiere som innfrir sin andel blir fritatt for sitt debitoransvar. Dette betyr at alle nåværende og fremtidige seksjonseiere, også for de seksjoner hvor fellesgjelden er innfridd, risikerer å måtte dekke sin forholdsmessige andel av sameiets betalingsforpliktelser ved mislighold. OEF påtar seg intet ansvar for eventuelle konsekvenser for eierseksjonssameiet, seksjonseierne eller seksjonseiernes rettsetterfølgere, av dette.

Det gjøres oppmerksom på at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn 2 boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, jf. lov om eierseksjoner.

Boligselskapet har en total gjeld på kr. ,- pr. .

Andel fellesgjeld er kr. 129 300,- pr. 22.02.2024.

Andel fellesformue er kr. 172 367,- iht. fjorårets likningsoppgave.

Fellesgjelden har følgende betingelser:

Bank: Handelsbanken

Lånenr.: 83977170225

Lånetype: Annuitetslån

Rentesats: 7,70%

Type rente: Flytende

Restsaldo 7 938 474,00

Innfrielsesdato: 01.05.2038

Andel av restsaldo: 129 300,27

Kapitalkostnader: Ca. 1252,00

Boligselskapet har tilrettelagt for individuell nedbetaling av fellesgjeld. Sameiet har inngått administrasjonsavtale vedrørende mulighet for innfrielse av andel fellesgjeld. Se selskapets vedtekter. Innbetalingstidspunkter: 30. mars og 30.september. Innbetalingen må være på konto hos oss 10 dager før forfall, dvs. den 20. i måneden. Hele beløpet må innfris. Det er ikke mulig å delbetale. Vedtak på dette ble gjort på ekstraordinært årsmøte 27.10.23. Se punktet under "Huseierforeningen Øvre Ullern Terrasse" for ytterligere informasjon, eller kontakt megler.

Sameiet hadde regnskapsåret 2022 inntekter på kr. 4 132 680, utgifter på kr. 3 600 424 og et årsresultat på kr. 247 932. For regnskapsåret 2023 ble det budsjettert med inntekter på kr. 4 488 000, utgifter på kr. 3 912 570 og et årsresultat på kr. 275 430. Regnskapet og øvrige dokumenter for sameiet kan fås ved henvendelse hos megler.

Det kreves ikke styregodkjennelse av kjøper. Seksjonen er heller ikke beheftet med forkjøpsrett.

Eiendommen er oppført før 1998 og har ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Det foreligger dog et arkivkort (brukstillatelse) på terrassehus datert 1963. Det er innført nye bestemmelser i plan- og bygningsloven om at ferdigattest ikke utstedes for bygg/endringer som ble omsøkt før 01.01.1998. Det vil dermed ikke være mulig å be om ferdigattest for slike tiltak. Dette betyr ikke at tiltak blir lovlige, men at saken ikke lenger kan avsluttes med ferdigattest.

Følgende ferdigattester, som omfatter gjeldende bygg/leilighet, er på eiendommen:

- Ferdigattest vedrørende carport- og kjørerampe, datert 18.12.1963.

- Ferdigattest vedrørende innredning av et soverom i kjeller, datert 21.03.1970.

- Ferdigattest vedrørende ombygging av avtrekksventilasjon og løsning for pipe, datert 23.02.2009.

Byggetegninger fra kommunen viser at det er foretatt bruksendringer i boligens hoveddel etter byggeår. Følgende avvik foreligger:

- Bad v/soverom ble byggemeldt som to separate våtrom. Våtrommene er i senere tid omgjort til ett stort bad.

- Det er etablert dør inn til soverom/garderobe i etterkant av byggemeldte tegninger.

- Kjøkkenet er flyttet ut til de byggemeldte tegningenes spisestue.

- Bad v/kjøkken og gang er byggemeldt som to våtrom. Våtrommene er i senere tid omgjort til ett bad, og det er etablert dør til gangen.

Slike bruksendringer, som ikke endrer forutsetningen for kommunens opprinnelige godkjennelse, er som utgangspunkt ikke søknadspliktige.

Kopi av tegninger og eventuelle attester er vedlagt salgsoppgaven.

Eiendommen er i hovedsak regulert til bolig med tilhørende anlegg iht. reguleringsplan S-1002, datert 18.09.1962. Andre deler av eiendommen er regulert til følgende:

- Offentlig kjørebane/veigrunn iht. reguleringsplan S-1002, datert 18.09.1962

- Naturvernområde iht. reguleringsplan S-4856, datert 23.09.2015

- Turvei/skiløype og bolig med tilhørende anlegg iht. reguleringsplan S-3812, datert 18.10.2000

- Bolig med tilhørende anlegg og offentlige kjørebane/veigrunn iht. reguleringsplan S-576, datert 24.11.1954

Pågående plan- og byggesaker i området:

- Saksnr. 202007578, Detaljregulering Silurveien 41: Hensikten med plansaken er å tilrettelegge for boligbebyggelse i Silurveien 41 (gnr. 28 bnr. 730, 832 - 837) i Oslo. Det er blitt søkt om opparbeidelse av ca. 130 leiligheter med 100 garasjeplasser. Planen er i oppstartsfasen hvor det per 27.11.2023 er blitt avholdt to avklaringsmøter.

- Saksnr. 202016424, Silurveien 45 - Boliger: Silurveien 45 AS foreslår å omregulere Silurveien 45 fra telesentral til boligformål. Telesentralen foreslås ombygget og bygget på med 2-3 nye etasjer som gir plass til antatt 20 nye leiligheter. Skogsområdet bak Silurveien 45 foreslås regulert til friområde og hensynssone bevaring naturmiljø, og det sikres opparbeidet en ny offentlig tursti gjennom friområdet. Planforslaget er blitt sendt over til politisk behandling, 20.10.2023.

- Saksnr. 202207389, Øvre Ullern terrasse 77: 26.08.2022 ble det gitt tillatelse til inngrep i bærekonstruksjon i forbindelse med utvidelse av vindu i fasade nord, i Øvre Ullern terrasse 77.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Dnr. 14293, tgl. 30.10.1963 - Festekontrakt - vilkår

I/S Øvre Ullern Terrasser fremfester til Inge og Vald Nyquist 1/54 av eiendommen gnr/bnr 28/647 og 3 tilgrensende mindre parseller, som vil bli sammenføyet med bnr. 647.

Festetid: 50 år regnet fra 22.12.1956. Ved utløp av festetiden har grunneieren valget mellom å forlenge det primære festeforhold for nye 50 år eller la festeren innløse tomten til full verdi på innløsningstiden.

Festeavgift: kr 1.600,- pr. år

Til sikkerhet for festeavgiften skal fremfesteren ha 1. prioritets panterett for et års forfallen og fremtidig festeavgift i festeretten og festerens hus og garasje.

Med flere bestemmelser

Dnr. 4247, tgl. 05.04.1963 - Seksjonering

SNR: 72 Formål: Bolig Sameiebrøk: 1 / 54

Dnr. 9885, tgl. 14.08.1962 - Best. om vann/kloakkledn.

Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 9945, tgl. 14.08.1962 - Erklæring/avtale

Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglementet GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 11802, tgl. 26.09.1962 - Bestemmelse om veg

Bestemmelse om kloakkledning Bestemmelse om gjerde GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 13457, tgl. 24.10.1962 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om trafostasjon/kiosk GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 14180, tgl. 08.11.1962 - Best. om vann/kloakkledn.

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 14181, tgl. 08.11.1962 - Best. om adkomstrett

Bestemmelse om vann/kloakkledning GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 15406, tgl. 30.11.1962 - Bestemmelse om veg

Bestemmelse om kloakkledning Med flere bestemmelser GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 818, tgl. 22.01.1963 - Erklæring/avtale

Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. hobbyrom i kjeller Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 819, tgl. 22.01.1963 - Erklæring/avtale

Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. veg Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 820, tgl. 22.01.1963 - Erklæring/avtale

Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. hobbyrom i kjeller Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 10336, tgl. 23.08.1963 - Best. om vann/kloakkledn.

Bestemmelse om gjerde GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 13366, tgl. 21.10.1963 - Erklæring/avtale

ANG TRÆR Overført fra gnr 28 bnr 745 GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 14293, tgl. 30.10.1963 - Bestemmelse om veg

Bestemmelse om vann/kloakkledning Byggeforbud på nærmere angitt avstand Bestemmelse om generende virksomhet Med flere bestemmelser

Dnr. 16030, tgl. 03.12.1963 - Erklæring/avtale

Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 11817, tgl. 15.09.1964 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om trafostasjon/kiosk Med flere bestemmelser GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 919831, tgl. 23.10.1963 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:

GNR 28 BNR 751 GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 919832, tgl. 11.10.1963 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:

GNR 28 BNR 745 GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 919835, tgl. 23.10.1963 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:

GNR 28 BNR 745 GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Framfestekontrakt

Festeavgift: 14 954

Bortfester:

Fremfester: I/S Øvre Ullern Terrasser

Festetid: 50 år regnet fra 22.12.1956. Ved utløp av festetiden har grunneieren valget mellom å forlenge det primære festeforhold for nye 50 år eller la festeren innløse tomten til full verdi på innløsningstiden.

Regulering av festeavgiften skjer etter KPI hvert 5. år. Grunneier har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av festeavgift.

Den del av boligen som i dag fremstår som en utleiedel, er ikke godkjent som separat boenhet, men er godkjent for varig opphold. Så lenge det aktuelle utleiearealet inngår i eiendommens øvrige boligareal og har forsvarlige radonverdier, vil det være lovlig for utleie. Dersom kjøper ønsker leietakeren oppsagt, bes dette meddelt megler skriftlig ved inngivelse av bud.

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.

Prisantydning kr 15 250 000,-

Andel fellesgjeld kr 129 300,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

Dokumentavgift kr 378 220,00,-

Pantattest kjøper kr 240,00,-

Tingl.gebyr skjøte kr 500,00,-

Tingl.gebyr pantedokument kr 500,00,-

Tryg Boligkjøperpakke Leilighet kr 9 250,00,-

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 15 768 010,-

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Overtakelse etter avtale med selger. Interessenter oppfordres til å angi ønsket overtakelse i budskjema. Antall nøkkelsett ved overtakelse kan variere, og kjøper må selv besørge nye nøkler/låser for egen regning.

EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må senest tegnes i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 12.000.000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen.

Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

Fullstendig kjøpesum inkludert omkostninger, samt eventuelt pantedokument tilknyttet lån, skal kunne disponeres over hos megler senest 2 virkedager før overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Generelle bestemmelser

Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon

Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon

Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker – avtalevilkår

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret for videre oppfølging. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften. Mulighetene for å få slettet personopplysninger er derfor begrenset. Les mer om EIE`s behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på eie.no/personvern

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift, som pålegger oss å gjennomføre kundekontroll av selger og kjøper, herunder fullmektiger. Slike kontrolltiltak vil i praksis gjøres ved å bekrefte våre kunders og reelle rettighetshaveres identitet, samt å innhente informasjon knyttet til handelens formål og tilsiktede art.

Dersom kjøper ikke bidrar til dette, og det medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig.

I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kontrolltiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom nødvendige kontrolltiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 0,600 % av salgssummen inkl. mva

Tilrettelegging: 14 900,00

Visningshonorar/overtakelseshonorar pr stk.: 3 000,00

Oppgjørshonorar: 6 900,00

Løfting av finn-annonse: 4 900,00

Finn Blink 7 dager : 8 250,00

Kampanje 13.03 - 20.03: 4 900,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Oppdr.nr: 4240012

Ansvarlig megler: Ada Kjenner

EIE Valkyrien

Valkyrien Eiendom AS

NO 930 299 308 MVA