Ullernkammen 27

Innbydende 4-roms endeleilighet som har alt en familie kan ønske seg. Beliggende i en rolig og barnevennlig del av Ullern, er denne leiligheten et trygt og fredelig hjem med fantastisk utsikt og umiddelbar nærhet til alt du trenger.
Etter en totaloppussing i sommeren 2019 (med unntak av det minste badet), fremstår leiligheten som moderne og velholdt, med raffinerte detaljer og en åpen løsningsplan som inviterer til sosialt samvær og familiehygge. Det store hovedbadet og det luftige kjøkkenet er bare noen av høydepunktene som nåværende eiere har satt stor pris på. Det mindre badet har også fått en ansiktsløftning med ny maling, nye silikonfuger og nytt toalett.
Boarealet er effektivt utnyttet med tre romslige soverom, en romslig innbydende stue med direkte tilgang til terrasse, samt en åpen spisestue- og kjøkkenløsing med utgang til terrasse. Den ene terrassen byr på storslagen utsikt mot Holmenkollen og Grefsenkollen, og er perfekte for avslapning og sosiale sammenkomster.
Leiligheten ligger nær Røa og det populære kjøpesenteret CC Vest, med kort vei til flere skoler og barnehager, noe som understreker den ideelle beliggenheten for familier.
Med fast parkeringsplass i felles garasjeanlegg med elbillader og god lagringsplass, er det praktiske behov godt dekket. Dette er et hjem som tilbyr kvalitet, komfort og nærhet til alle byens fasiliteter, samtidig som du kan nyte roen og det grønne området rett utenfor døren.
Mangler du egenkapital? Boligen kan kjøpes med Finit Deleie.
Kjøkken
Kjøkkenet er oppdatert i 2019 og utstyrt med moderne innredning som har glatte fronter og integrerte hvitevarer, inkludert en praktisk kjøkkenøy. Ventilasjonen er løst med en integrert koketoppventilator med kullfilter. Benkeplaten er av slitesterk kompositt og har oppvaskkum med ett-greps armatur samt en bred induksjonstopp. Det er montert komfyrvakt. Det er også tre doble stikkontakter tilgjengelig på veggen. Kjøkkenet inkluderer innebygget mikrobølgeovn og stekeovn i høyskap, integrert oppvaskmaskin samt kjøleskap med fryser. Både Waterguard-system og automatisk stengeventil er montert.
Mangler du egenkapital? Boligen kan kjøpes med Finit Deleie.

Bad v/ entré
Bad ved entréen er fra byggeår og har plastsluk. Det er flislagt gulv med varme og vegger som også er flislagte. Veggfliser ble sist malt og silikonfuger skiftet i 2025. Innredningen består av servantskap med ett-greps armatur, speil og veggmontert belysning. Rommet har frittstående toalett (toalett fra 2021) og dusjhjørne utstyrt med ett-greps armatur, hånddusj og forheng. Ventilasjon sikres med avtrekksvifte montert i himlingen. Ved totaloppussing av det andre badet fikk dette badet også nytt rør-i-rør opplegg.

Bad v/ kjøkken
Baderommet, innenfor kjøkkenet, er fra 2019 (oppussing utført av De Lilla) med produksjonsmerking i sluket. Gulvet er flislagt og utstyrt med varme, og veggene er delvis flislagte med øvrige overflater malt. Innredningen inkluderer servant med ett-greps armatur og vegghengt speil, supplert med to stikkontakter. Rommet har vegghengt toalett og dusjhørne med glassvegg, innebygget ett-greps armatur med dusj- og hånddusjhode. Frittstående badekar med integrert ett-greps armatur og hånddusj gir et luksuriøst innslag. Det er også opplegg for vaskemaskin med tilhørende stikkontakt. Ventilasjonen håndteres av veggmontert avtrekksventil, og himlingen er malt med integrerte downlights. Fordelerskapet for rør-i-rør-systemet er plassert på veggen ved toalettet. Sluttdokumentasjon foreligger fra DeLilla.

Overflater
Overflatene i boligen er oppgradert i 2019, med enstavs parkett på gulvene som gir et elegant og enhetlig utseende. Det er også gjennomført gulvavretting ved oppussingen i 2019. Veggene og himlingene er malt i friske og moderne farger fra samme år. Himlingen i boden er utstyrt med innfelte downlights, noe som tilfører et funksjonelt og stilrent lys. Innerdørene har glatte dørblader som komplementerer det moderne interiøret. For praktisk oppbevaring er det installert skyvedørsgarderober på to av soverommene, og det er også et garderobeskap på hovedsoverommet.

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Anticimex, datert 17.03.2025. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende.
Boligen har fått følgende TG3:
- Bad ved entré har fått TG3 med  bakgrunn i at sluk er fra byggeår. Klemring i eldre sluk er ikke tilpasset smøremembran. Alder på sluk tilsier aktsomhet med henhold til at tetthet ikke kan garanteres med hensyn til fuktgjennomgang i våtrommets membransjikt (overgang membran/slukmansjett og klemring).
Boligen har fått følgende TG2:
- Bad ved entré p.g.a. skader/hakk i flere veggfliser (under maling), det var ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og TG 2 er valgt for å belyse at konstruksjonen kan ha fuktrisiko, og høydeforskjell fra topp slukrist til topp gulvoverflate ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- På bad ved kjøkken ble det ble observert stedvis "bom" i gulvfliser (tegn til hulrom), spesielt mellom badekar og innredning.
- Kullfilter på kjøkkenet og ikke avtrekk tilkoblet avtrekkskanal med mekanisk ventilasjon som er ført ut/over tak.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende.
Informasjon om byggemåte er hentet fra tilstandsrapport:
Gulvsystemer, grunn og fundamenter: Gulvflater i kjeller og etasjeskillere av betong.
Yttervegger: Yttervegger og bærende konstruksjoner av betong og bindingsverkskonstruksjon, utvendige fasader består av teglstein og malte overflater samt innslag med trepanel.
Takkonstruksjoner: Takkonstruksjon av tilnærmet flatt tak utvendig tekket med papp/membran.
Dører og vinduer: Vinduer fra 2014 med trerammer og 2-lags glass. Terrassedører fra 2014 med trerammer og 2-lags glass. Entrédør av typen trefiber og brannklasse B-30 og lydklasse 38 samt kikkhull og sikkerhetslås.
For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Totalt bruksareal: 121,0 m²

• BRA-i: 114,0 m²
• BRA-e: 7,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 28,0 m²

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
Fjerde etasje:
BRA 118 m²
- BRA-i 114 m²: Entré, to bad, åpen stue- og kjøkkenløsning, stue, tre soverom og bod.
- BRA-e 4 m²: To stk. boder tilknyttet hver av terrassen á 2 m².
Kjeller/garasjeplan:
BRA 3 m²
- BRA-e 3 m²: Kjellerbod ved garasjeplassen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Arealene er beregnet og angitt med utgangspunkt i NS 3940:23. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra den faktiske bruken, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.

Elektrisk anlegg er hovedsakelig av typen skjult anlegg. Sikringsskap har automatsikringer. Skap er plassert på vegg, i felles trappeoppgang. Hovedbryter har 3 x 40 AMP.
Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget, og at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E.Verk på eiendommen.
Samsvarserklæring, sluttkontroll og risikovurdering for hele anlegget er utført og datert til 2019.
Selgers opplysninger:

• Når ble det elektriske anlegget installert, eller siste gang totalt rehabilitert: 2019
• Foreligger det eltilsynrapport fra de siste fem år: Nei
• Forekommer det at sikringer løses ut: Nei Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget: Nei
• Finnes det kursfortegnelse, og er antallet sikringer i samsvar med denne: Ja
• Har det vært utført egeninnsats eller ufaglært arbeid på det elektriske anlegget: Nei
• Fungerer hvitevarer som følger boligen: Ja

Oppvarming i boligen er løst med elektrisitet og integrert gulvvarme i flere av rommene.
Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.
Energiattest med energimerke Rød D er vedlagt salgsoppgaven.

Tekniske installasjoner og VVS i leiligheten omfatter en kombinasjon av fleksible, kobber- og rør-i-rør-systemer for vannforsyning, delvis synlige i både baderoms- og kjøkkeninnredning. Fordelerskapet for rør-i-rør-systemet er strategisk plassert på baderommet innenfor kjøkkenet. Avløpsrørene er av typen PVC. Hovedstoppekranene er praktisk plassert i hjørnet av kjøkkeninnredningen. Det er ikke lokalisert stakeluke for avløpsrør innvendig i leiligheten. Boligen er tilknyttet felles varmtvann og har naturlig ventilasjon. Mekanisk avtrekk fra baderommene og kullfilter på kjøkkenet. Røykvarslere er montert i himlingene.

Interessenter oppfordres til å lese vedlagte liste over løsøre og tilbehør som skal medfølge ved handelen. I de tilfeller det medfølger hvitevarer, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti. Det gjøres oppmerksom på at løsøre som har en klar karakter av å være en del av selgers møbler - selv om det er skrudd opp på veggen, normalt sett ikke vil medfølge boligen ved overtakelse.
Følgende medfølger ikke boligen:

• Taklampe over spisebord
• Taklampe soverom
• Vegglamper over kjøkkenbenk

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger boligen. I boden på østsiden står det et kjøleskap. Dette kan medfølge om ønskelig.

83357,00 m² fellestomt

Leiligheten disponerer en parkeringsplass (nr. 43) med elbillader i felles garasjeanlegg. Garasjeplassen er tinglyst til seksjonen iht. seksjoneringsbegjæring. For elbillader betales en månedlig avgift som dekker strømforbruk, drift og vedlikehold. Aneo Mobility AS eier og drifter el-bil anlegget i garasjeanlegget. Til orientering har Aneo oppdatert sin prismodell, noe som flere sameier (inkludert Ullernåsen Boligsameie) ser på som et avtalebrudd. P.t. er prismodellen en fast kostnad på kr 299 pluss betaling for eget forbruk iht. spotpris pluss påslag. Sameiets advokat er involvert i en rekke av de sakene der ulike sameier i landet føler seg overkjørt. Det har ført til at saken nå ligger på Forbrukertilsynet sitt bord.
Parkeringsplasser til utleie
Sameiet har parkeringsplasser til utleie. Forretningsfører OBOS har oversikt over hvilke plasser som er ledige til enhver tid. Parkeringsplassene leies ut for kr. 500,- pr. md. Styret besluttet i 2021 å tillate utleie også til eksterne mot at det betales kr. 750,- pr. md. Det er etablert oppvarmede parkeringsplasser i blokk 5 som leies ut for kr. 1 000,- pr. md.
Motorvarmer/stikkontakt i garasjen
Stikkontaktene som er montert i garasjen tilhører den angjeldende parkeringsplassen. Seksjonseier bekoster installasjon og betaler en månedsleie på kr. 30 ,- for strømmen.
Gjesteparkering
Det er rikelig med gjesteparkeringsplasser i sameiet hvor det skal benyttes parkeringsoblat.
Ellers gateparkering etter stedets gjeldende bestemmelser.

Selger har observert skjeggkre i boligen.  Skjeggkre er et beslektet insekt av sølvkre. Det lever kun innendørs og trives best ved høy fuktighet, men sammenlignet med sølvkre kan de klare seg også i tørrere miljøer. Skjeggkre gjør ingen bygningsmessig skade,  men kan virke sjenerende. Studier fra Folkehelseinstituttet bekrefter at man effektivt og sikkert kan kvitte seg med skjeggkre ved å bruke små mengder giftig åte.
Denne boligen kan kjøpes med Finit Deleie. Med Finit kan du kjøpe bolig selv om du mangler egenkapital. EIE samarbeider med Finit for at flere skal kunne eie sin egen bolig. Les mer om Finit på eie.no/finit.

Innenfor en radius på 1,5 kilometer finner man flere barnehager, med blant annet Montessoribarnehagen, Ullernkollen, Rønningen Kanvas-barnehage og Slalåmveien barnehage. I tillegg er det også meget kort vei til gode skolealternativer som Bjørnsletta barne- og ungdomsskole, Lysejordet skole og Huseby skole med flere.

Ved å trykke på kartet i annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt ved fellesvisninger.
Megler oppfordrer interessenter til å kjøre forsiktig til eiendommen da det bor og ferdes mange barn her.

Boligen har en meget attraktiv og populær beliggenhet, i et veletablert boligområde med gangavstand til skoler, barnehager og offentlig kommunikasjon. Her bor du stille og fredelig utenfor "bygryta" med nærhet til skog og mark, men med kort vei til sentrum. I nærområdet finner du Røa sentrum og CC-vest, med et godt utvalg av forretninger og gode servicetilbud. Det er gangavstand til nærbutikken Joker på Ullerntoppen som har åpent alle dager 9-21, også på søndager.
Offentlig kommunikasjon
Det er bare 500 meter til buss 46 som tar deg til Majorstuen, og det er i tillegg kort vei til både Ullernåsen t-bane og Røa t-bane med hyppige avganger.
Fritidstilbud
I nærheten ligger blant annet idrettsanleggene på Ullern (fotballbane på sommeren og kunstis på vinteren) og Røa, Gressbanen (Ready), Oslo Golfklubb og kunstisbane om vinteren på Bogstad, Holmenkollen tennisklubb, Njård (Sats), Røa Badet og Sats Røa.
Det er mange idrettslag i nærområdet, herunder Ullern, Røa idrettslag, Ready, Njård, Vestre Aker Skiklubb og Heming. Videre ligger Holmenkollen riksanlegg med hopp, langrenn, skiskyting og rulleski samt Tryvann skisenter og klatrepark i nærheten.
Gode turmuligheter og rekreasjonsområder sommer som vinter i Mærradalen, som kun ligger noen minutter unna. Her tar en hyggelig sykkel- og turvei deg inn til Bogstad og Nordmarka. Om vinteren prepareres det også skispor innover. Ved Bogstad gård finnes kafe, kulturaktiviteter, gårdsopplevelser og kunstutstillinger. Golfbanen ved Bogstadvannet, i bunnen av Holmenkollåsen, er ifølge golfentusiaster den mest attraktive banen i landet, og er en av de få banene i Norge med internasjonal konkurransestandard, samt kunstisbane om vinteren. Ved Bogstadvannet er det også mulighet for bading om sommeren og ski/skøyter om vinteren.

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune.
Bunnfradraget i Oslo er i 2025 på inntil 4,7 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 2,35 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/.
Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg i mellom.
Eiendomsskatt for denne leiligheten i 2025: kr 3 635.

Kommunale avgifter dekkes gjennom fellesutgiftene i eierseksjonssameiet.

Fellesutgiftene utgjør kr. 5 848,- pr. mnd. og inkluderer: 
Kabel-TV og/eller internett, varmtvann, garasjeplass, trappevask, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, løpende vedlikehold m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt årlig iht. boligselskapets faktiske driftsutgifter.
Det gjøres oppmerksom på at en eventuell renteøkning, vedlikeholdsarbeid eller andre tiltak som iverksettes av boligselskapet kan medføre økning i felleskostnadene.

Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer: 3000973

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2023: 
Som primærbolig kr. 2 231 063,00,- som forutsetter at boligen brukes som fast bopæl. 
Som sekundærbolig kr. 8 294 253,00,- ved annen bruk av eiendommen. 
Formuesverdien justeres normalt årlig, og det henvises til Skatteetatens websider dersom ytterligere informasjon er ønskelig.

Ullernåsen Boligsameie, Orgnr: 971 493 666

• Forretningsfører: OBOS
• Sameiet består av 425 seksjoner og den aktuelle seksjonen har sameiebrøk 1/425
• Dyrehold er tillatt så fremt dette ikke medfører urimelig sjenanse for naboer.
• Slangehold tillates ikke, heller ikke hold av arter unntatt fra forbudet mot å innføre, omsette eller holde eksotiske dyr.
• Vedtekter og ordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven.

Det gjøres oppmerksom på at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn 2 boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, jf. lov om eierseksjoner.
Ullernåsen ligger i bydel Vestre Aker og Ullern i Oslo kommune (bydelsgrensen går midt på sameiets område) med følgende adresser: Bygg 1: Ullernkammen 17,19, 21, 23, Bygg 2: Ullernkammen 25, 27, Bygg 3: Ostadalsveien 66, 68, 70, 72, Bygg 4: Ostadalsveien 58, 60, 62, 64, Bygg 5: Ullernkammen 18, 20, 22, 24, Bygg 6: Ullernkammen 26, 28, Bygg 7: Ostadalsveien 52, 54, 56, Bygg 8: Ostadalsveien 48, 50, Bygg 9: Ostadalsveien 75, 77, 79, 81.

• Egen hjemmeside: http://www.ullernaasen.no/, samt en facebook-side som det er nyttig å melde seg inn i: "Vi som bor i Ullernåsen Boligsameie"
• God og informativ beboermanual. Beboermanualen er vedlagt salgsoppgaven.
• Sameiet har daglig leder, Arne Jensen som er fast ansatt i full stilling på drift og administrasjon.
• Sameiet har avtale om vaktmestertjeneste med Bygårdsservice AS.
• Slaaret Landskap AS har hovedansvaret for sommer- og vintervedlikehold på uteområdet i sameiet.
• Bentes Renhold AS står for renhold av fellesarealene.
• Sameiet har avtale med Stil Tekstilservice AS som leverandør av matter til oppgangene.
• Skaaret Landskap AS har hovedansvaret for grønt og hvitt vedlikehold i sameiet.

Planlagt vedlikehold og rehabilitering i sameiet
2024

• Utskiftning av defekte varmtvannsberedere.
• Terrasserehabilitering.
• Rehabilitering av tak ved inngangspartier.
• Rehabilitere ødelagte bodtak.
• isolere/gjøre tiltak rundt 70 vinduer
• Om nødvendig, rense avløpsrør

2024-2029

• Rehabilitering av oppganger.

Dette prosjektet er i en aktiv planleggingsfase. Det er planlagt et ekstraordinært årsmøte i slutten av mars hvor det skal være avstemning knyttet til dette prosjektet. Dersom årsmøtet godkjenner prosjektet, er forventet oppstart av en pilot allerede i mars/april og gjennomføring av hovedprosjektet har forventet oppstart sommeren 2025. Fordeling av kostnadene vil bli basert på hver enkelt sameiers eierbrøk, og vil bli nærmere presisert i forbindelse med årsmøtet. Det samme gjelder finansieringsform som vil kunne ha ulike varianter som sameierne må ta stilling til. Iht. styreleder vil felleskostnader øke med kr 500-1050 avhengig av størrelse på leiligheten. Eventuelt om beboer vil betale med en gang (ikke lån) vil engangskostnaden ligge på mellom 80-170 000. Merk at dette p.t. er estimater.
2026-2028

• Nye stige- sirkulasjonsledninger for vann med tilhørende berederrom, avløpsrør og alternative energikilder.

Sameiet står foran omfattende vedlikeholdsarbeider som inkluderer utskifting av stige- og sirkulasjonsledninger for vann, samt avløpsrør og vurdering av alternative energikilder. Sameiet har nådd en alder av 50 år, en milepæl som markerer typisk levetid for rør og krever oppmerksomhet på grunn av flere nylige sprekkdannelser i avløpsrør og lekkasjer i stigeledningene.
Tilstanden har blitt grundig dokumentert i tilstandsrapporter de siste ti årene, og konkluderer med at en helhetlig rehabilitering snart er nødvendig. På bakgrunn av dette har styret satt ned en arbeidsgruppe ledet av styreleder Morten Bakken, med medlemmer fra styret samt daglig leder Arne Jensen, for å utarbeide et beslutningsunderlag.
Arbeidsgruppen vil vurdere tekniske løsninger og økonomiske konsekvenser, med bistand fra ekstern faglig kompetanse. Uforpliktende anslag tyder på en minimumskostnad på 95 millioner kroner. Det planlegges også å etablere en referansegruppe bestående av 8-10 sameiere for å gi innspill til prosjektet. Dette arbeidet vil kreve regelmessige møter, omtrent en gang i kvartalet.
Tidligere utført vedlikehold i sameiet
2023

• Rehabilitering av fasade over inngangspartier.

2022

• Nytt søppelsjaktsystem ved Ullernkammen våren 2022.
• Midlertidig oppussing av oppgangene ved dugnad. Det ble besluttet at inntil kr. 25 000,- stilles til disposisjon per oppgang for oppussingen.
• Oppstart oppgradering av de terrassedekkene som ikke ble oppgradert under den store rehabiliteringen. Dette gjelder bygg 1, 3, 4 og 9.
• Fullført arbeidene ved de skråtakene/inngangspartiene som ikke ble utbedret. Det er fem som gjenstår: OV64, 66 og 68, samt OV48 og 50.
• Styret i sameiet har forhandlet frem en avtale med Ohmia for administrasjon, drift og vedlikehold av elbilanlegg til alle parkeringsplasser i sameiet.

2021

• Inngangspartiet i OV60 er oppgradert.
• Styret har utarbeidet en langtidsplan for fremtidig vedlikehold i sameiet som oppdateres minst en gang i året.

2020

• Skaaret Landskap AS. Oppgradering av innkjøring til Ullernkammen, etablering av nedgravde søppelcontainere ved UK.
• Søppelsjakter stenges for UK, søppelhåndtering etableres utendørs.
• Rehabilitere gangflater til inngangspartier til bygg 2.
• Oppgradere trimrom m/tilhørende badstue i OV66.

2019

• Felles røykvarsler anlegg fra Get Safe i alle boenheter og fellesareal, sammenkoblet med brannalarm i garasjen.
• Skaaret Landskap AS. Oppgradering av innkjøring til Ullernkammen, etablering av nedgravde søppelcontainere ved begge innkjøringer, utvidelse av gangvei fra OV75 til butikk, fortau og fartsdump i innkjøring fra Aslakveien, oppgradering av interne veier og grøntareal, samt lys til sykkelboden ved bygg 2, 3 og 9.
• Søppelsjakter stenges, søppelhandtering etableres utendørs.
• Rehabilitering av gangflater til inngangspartier til bygg 2, 6, 7 og 8 er under arbeid.
• Tilbud på alternativ ventilasjon - Installasjon av balansert ventilasjon med varmegjenvinning er under arbeid.
• Etablering av 15 nye gitterboder i bygg 3 er under arbeid
• Oppgradering av trimrom m/ tilhørende badstue i OV66 er under arbeid.

2018

• Beboertilbud fra Martinsen & Brodahl (etter anbudsrunde) på rehabilitering av internt røranlegg og baderom.
• Skaaret Landskap AS. Oppgradering av innkjøring til Ostadalsveien med ny asfalt, oppmerking og skilting av parkering, utbedring av drenering og overflatevann, brann oppstillingsplasser ved bygg 4, 6, 7, 8 og 9.

2017

• Nye retningslinjer for etablering av vinterhage/innglasset balkong.
• Skaaret Landskap AS (etter anbudsrunde). Oppgradering av alle lekeplasser med tilhørende grillplasser og ballplass/skøytebane asfaltert med tilhørende tribune.
• Consolvo og DE-Elektro AS. Rehabilitering av gangbruer m/ varmekabler og tilhørende blomsterkasser.

2016

• Rens av ventilasjonskanaler.
• Etablert 21 innvendige utleieboder i bygg 3.
• Rehabilitering av spilepanel på vegger til garasje og rekkverk.
• Alle utvendige lys byttet til LED m/ natt sensor.
• Endret alle laser til fellesareal og garasjeporter fra ordinær nøkkel til nøkkelbrikke fra Salto levert av Nordic Security.

2014-2016 Fase 1 Kr. 181 000 000,-
Selvaag Prosjekt sto for følgende:

• Betongrehabilitering av garasje vegger med katodisk beskyttelse.
• Betongrehabilitering av fasadekonstruksjoner inkl. blomsterkasser.
• Etterisolert garasjehimling med ny led-belysning som er bevegelsesstyrt.
• Brannalarm i garasjene direkte koblet til brannvesen inkl. rømningsveier.
• Asbestsanering i garasjer og bodvegger på balkongene.
• Ny membran på balkonger i bygg 2, 5, 6, 7 og 8, inkl. utvidelse av avløpsrør.
• Øvrige bygg har ny membran fra perioden 2000-2010.
• Etterisolert og ny membran på hoved yttertak.
• Ny membran og taknedløp på enkelte bodtak på balkonger.
• Tegl, etterisolert og nye vindu på gavlvegger.
• Alle vindu og balkongdører fra for 2004 er byttet..
• Nye inngangsdører m/ nøkkelbrikker og calling-/ videoanlegg
• Tilrettelegging for lading av el-/ hybridbil i garasjene.
• Alle 9 blokker er malt utvendig og i garasjer.

2013

• Nye B30/35db inngangsdører m/ kikkhull og ekstra sikkerhetslås til alle boenheter.

Boligselskapet har en total gjeld på kr. 0,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr. 0,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesformue er kr. 40 442,- iht. fjorårets likningsoppgave.

Økonomien i sameiet er god. Samtidig merker sameiet prisstigningen på lik linje med resten av samfunnet: Oslo kommune økte gebyrene for vann og avløp med 21% og renovasjon med 8% for 2024, strømkostnadene er fortsatt høye og uforutsigbare og alle sameiets leverandører har kommet med prisjusteringer. På bakgrunn av dette så styret seg nødt til å øke felleskostnadene med 6% fra 1. januar 2024.
I 2023 har sameiet ferdigstilt rehabilitering av fasader over inngangspartiene. Samtidig som flere større prosjekter for fremtiden er utredet og vil bli satt i gang etter anbefaling. Dette er stigeledninger vann, avløpsrør og betongrehabilitering terrasser. Mange i sameiet har i tillegg et ønske om å pusse opp oppgangene, og en egen arbeidsgruppe jobber spesielt med dette.
Regnskap for 2023
Driftsresultat for 2023 er på kr. 2 691 543,- før finansposter.
Sameiet har kr. 20 772 641,- i disponible midler, og en egenkapital på kr. 21 108 279,-.
Styret besluttet i 2022 og opprette en NIBOR sparekonto, noe som gir sameiet høyere innskuddsrente enn på ordinær sparekonto. Per utgangen av 2023 stod det kr. 14 695 947,- på denne kontoen. Rentene utgjorde kr. 641 709,-.
Budsjett for 2024
Sum driftsinntekter: kr. 27 838 000,-
Sum driftskostnader: kr. -30 044 276,-
Driftsresultat: kr. -2 206 276,-
Årsresultat: kr. -1 706 276,-
Sameiets årsregnskap for 2024 og budsjett for 2025 legges normalt frem ved neste ordinære årsmøte.

Det kreves ikke styregodkjennelse av kjøper. Seksjonen er heller ikke beheftet med forkjøpsrett.

Det foreligger ferdigattest datert 18.07.1980 som omhandler boligblokk.
Det foreligger ferdigattest datert 23.10.1987 som omhandler garasjeport.
Det foreligger ferdigattest datert 01.09.2016 som omhandler rejaboøoteromg av gavlfasade.
Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen.
Byggetegninger fra kommunen fra byggeår, viser at det er foretatt bruksendringer i boligen etter byggeår.
Avvik mellom godkjente tegninger og faktisk løsning:

• Størrelse på soverom med adkomst fra stue er justert.
• Hovedbadet er gjort større, delvis utvidet mot kjøkkenet.
• Det var opprinnelig en hall/mellomgang mellom kjøkken/spisestue og stue. Denne er fjernet.
• Soverom med adkomst fra entré er gjort noe mindre i størrelse.

Slike bruksendringer, som ikke endrer forutsetningen for kommunens opprinnelige godkjennelse, er som utgangspunkt ikke søknadspliktige. Det foreligger følgelig ingen godkjennelse.
Avvik som er antatt søknadspliktige:

• På byggetegninger ligger terrassebodene på samme side, ikke diagonalt ovenfor hverandre slik som det fremstår i dag.
• Bod med adkomst fra entré har i byggetegninger adkomst fra fellesareal.
• Det er fjernet et "kott" som opprinnelig lå mellom hovedbadet og soverom med adkomst fra stuen.
• På byggetegninger fremkommer kun ett vindu i gavlvegg, mot dagens tre stk. vinduer.

Fasadeendringer er iht. plan- og bygningsloven søknadspliktig. Evt. søknad om godkjenning av tiltaket i tråd med dagens bruk skjer for kjøpers regning og risiko. Endring tilknyttet boden er antatt søknadspliktig p.g.a. krav om brannskiller og bruksendring fra "kott" til stue er også søknadspliktig.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning. Kopi av tegninger og eventuelle attester kan fås ved henvendelse hos megler.

Eiendommen er regulert til boligformål. Megler har innhentet reguleringskart med bestemmelser. Ta kontakt med megler for nærmere informasjon.
Arbeidene med ny vannforsyning til Oslo ved Huseby Vannbehandlingssenter er godt i gang.
For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/ny-vannforsyning-oslo/berorte-omrader/
Det er besluttet at den nye kraftledningen mellom Hamang i Bærum og Smestad i Oslo skal legges som kabel i bakken. Det betyr at høyspentlinjen som nå går igjennom sameiet, skal tas bort. Det er forventet en oppstart av anleggsarbeidene i 2025/26 og at forbindelsen spenningsettes i 2030. Det må forventes noe byggestøy i perioden.
For mer informasjon se:

• https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/ny-kraftledning-mellom-hamang-og-smestad-skal-legges-som-kabel-i-bakken/id3031947/
• https://www.statnett.no/vare-prosjekter/region-ost/hamang-barum-smestad/nyhetsarkiv/vedtak-statnett-skal-bygge-kabel-mellom-hamang-i-barum-og-smestad-i-oslo/?fbclid=IwZXh0bgNhZW0CMTAAAR3kjDjb5HVR22kQYOHgQ6MlE6AvF5zlbv9n9J1-q6e4Liyl3BpdllkXChs_aem_AeYZUtnNEtNcqv2jAOj_j5ppfObtv86_an30Wpoy8wjCYJ1n7-kOQWKslD9hWUETblolSFeEH3e1x_BWCaczOith

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eierseksjonssameiet er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.
Dnr. 14797, tgl. 13.08.1975 - Seksjonering
SNR: 87
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1 / 421

Dnr. 690530, tgl. 24.06.2022 - Reseksjonering
SNR: 87
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1 / 425

Dnr. 21815, tgl. 14.12.1971 - Bestemmelse om bebyggelse
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 13549, tgl. 09.07.1974 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 5998, tgl. 04.04.1975 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 5999, tgl. 04.04.1975 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 9351, tgl. 26.05.1975 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om tilfluktsrom
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 14797, tgl. 13.08.1975 - Erklæring/avtale
RETT TIL GARASJEPLASS NR. 43
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 15133, tgl. 19.08.1975 - Bestemmelse om bebyggelse
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 70674, tgl. 15.10.2004 - Erklæring/avtale
Reseksjonering uten endringer i grunnboken
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 1565025, tgl. 13.12.2021 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om 8 stk. nedgravde søppelcontainere
Bestemmelse om adkomstrett
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE


For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Seksjonen har ingen utleiedel, men normalt vil det være anledning til å leie ut hele eller deler av seksjonen, så sant utleiearealet er godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonverdier. Det gjøres allikevel oppmerksom på at kortidsutleie av hele seksjonen i mer enn 90 døgn per år allikevel ikke er lov iht. eierseksjonsloven. Leietaker må følge ordensregler og vedtekter på lik linje som eier. Utleie skal meldes styret. ELLER Leietaker skal styregodkjennes.

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.
Byggene har garasjeanlegg i kjelleren, som er godt utluftet, og derfor er det ikke radonsperre i grunnen. Radonmålinger planlegges gjennomført 2025/2026. iht. daglig leder.

Prisantydning kr 9 500 000,-
Andel fellesgjeld kr 0,-
I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

Dokumentavgift kr 237 500,00,-

Pantattest kjøper kr 260,00,-

Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00,-

Tingl.gebyr skjøte kr 545,00,-

Tryg Boligkjøperpakke - andel/aksje/eierseksjon (valgfri) kr 9 950,00,-

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 9 748 800,-
Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Partene er forpliktet til å signere kjøpekontrakt utarbeidet av eiendomsmeglerforetaket rett etter aksept av bud. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. 

EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.
Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.
Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må senest tegnes i forbindelse med kontraktsmøtet.
Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 12.000.000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.
Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.
Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i hjem/finn-annonsen.
Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

Fullstendig kjøpesum inkludert omkostninger, samt eventuelt pantedokument tilknyttet lån, skal kunne disponeres over hos megler senest 2 virkedager før overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.
En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.
På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.
Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.
Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.
Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.
Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.
Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Uautorisert kopiering eller gjenbruk av all tekst og alle bilder i denne annonse/salgsoppgave er ikke tillatt.

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret for videre oppfølging. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften. Mulighetene for å få slettet personopplysninger er derfor begrenset. Les mer om EIE`s behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på eie.no/personvern

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift, som pålegger oss å gjennomføre kundekontroll av selger og kjøper, herunder fullmektiger. Slike kontrolltiltak vil i praksis gjøres ved å bekrefte våre kunders og reelle rettighetshaveres identitet, samt å innhente informasjon knyttet til handelens formål og tilsiktede art.
Dersom kjøper ikke bidrar til dette, og det medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig.
I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kontrolltiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.
Dersom nødvendige kontrolltiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:
Provisjon 1,000 % av salgssummen inkl. mva
Tilrettelegging: 15 000,00
Visningshonorar per visning / overtakelse: 3 500,00
Oppgjørsgebyr: 7 500,00
Grunnpakke Borettslag/Sameie: 19 165,00
Markedspakke Premium: 26 450,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Oppdr.nr: 50250081
Ansvarlig megler: Vegar Giæver
EIE Røa, Skøyen & Ullern
In-Vest Eiendomsmegling AS
NO 945 064 358 MVA

EIE AS, og i noen tilfeller eiendomsmeglerforetak som er tilknyttet kjeden EIE eiendomsmegling, har eierinteresser i selskaper som leverer produkter og tjenester som våre kunder tilbys i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Les mer om dette på https://eie.no/eiendom/eie-investerer