Dette må du vite før du skal kjøpe tomt

Å kjøpe tomt og bygge hus kan for mange lønne seg. Men har du ikke oversikt over regelverket kan du fort gå på en kostnadssmell.

(Publisert første gang i vi i villa)

Vet du akkurat hvordan drømmehuset ditt ser ut? Eller vil du flytte, men orker ikke pusse opp et gammelt hus? Da kan det å kjøpe tomt være noe for deg, skriver Vi i Villa.

Å kjøpe tomt og bygge hus kan både lønne seg for lommeboka og boligdrømmen. Du kan tilpasse boligen familiens behov og få en splitter ny bolig til samme pris som en gammel en.

Men å kjøpe tomt er ikke bare gjort i en håndvending, og krever langt mer av deg enn ved et vanlig boligkjøp.

Vi i Villa har tatt en prat med vår ekspert på eiendom, Elisabeth Bartnes Sylten, om hva du bør vite før du begynner å se på tomter. Bartnes Sylten er i dag fagsjef og advokat for Eie eiendomsmegling i Trondheim.

– Hvor bør man starte om man er interessert i kjøpe tomt?

– Det første du bør gjøre er å bestemme deg for om det er tomten og beliggenheten eller hustypen som er viktigst for deg. Ikke alle hustyper passer til alle tomter og omvendt, sier Bartnes Sylten til Vi i Villa.

Deretter bør du skaffe deg god oversikt over hvilke tomter som er tilgjengelige i ditt område, slik at du finner den tomten som passer best til ditt formål. Bartnes Sylten tipser om å sjekke disse stedene:

– Både eiendomsmeglere og privatpersoner legger ut tomter for salg på ulike nettportaler, som er den enkleste måten å finne tomter for salg. Du kan også kontakte eiendomsmeglere eller grunneiere for å høre om de har noen tomter som ikke er annonsert, sier Bartnes Sylten.

Tomter til salgs i Norge

Tomter i Rogaland

Tomter i Vestfold og Telemark

Tomter på Vestlandet

Tomter i Viken

Tomter i Innlandet

Tomter i Trøndelag

Tomter i Troms og Finnmark

Tomter i Møre og Romsdal

Tomter i Oslo

Ikke gå i denne tomtefella

Når du har bestemt deg for tomt, er det viktig at du undersøker om det er noen heftelses knyttet til tomten og hvilke reguleringsbestemmelser og utnyttelsesgrad som foreligger, skriver Vi i Villa.

– Du bør undersøke gjeldende reguleringsplan og om tomten er regulert for boligformål. Dersom tomten ligger i et uregulert område eller hvis området er regulert til landbruk, natur og fritid bør du undersøke hvilke betydning dette har for utnyttelse av tomten, sier Bartnes Sylten.

Reguleringsplanen kan nemlig ha fastlagte rammer for utnyttelsesgraden av tomta, hvilken boligtype du kan oppføre, boligens høyde og størrelse og plassering av boligen på tomta. Sjekker du ikke opp dette på forhånd, kan du ende opp med en tomt du ikke kan bygge den boligen du ønsker på.

Dersom det skulle være heftelser på eiendommen kan det påvirke både bruk og utnyttelse av tomten. Hvis naboene har adkomstrett over tomten bør du ta hensyn til dette ved plassering av huset på tomten, slik at du får minst mulig innsyn og støy til din hage og uteplass.

Det er altså mange faktorer som kan ødelegge boligdrømmen. Og ifølge Bartnes Sylten er ikke folk alltid klar over dette.

– Den største fellen folk går i er at de ikke har gjort gode nok undersøkelser av grunnforhold og gjeldende reguleringsbestemmelser, slik at ønsket bolig ikke kan bygges, sier hun til Vi i VIlla.

Her er noe av det som kan gå galt:

• Reguleringsbestemmelser og grunnforhold kan legger begrensninger for utnyttelsen av tomten.

• Kommunen eller naboene kan stoppe byggeplanene dersom boligen strider mot reguleringsbestemmelsene eller naboene mener boligen vil være til sjenanse eller ulempe for dem

Så var det prisen. For å få best mulig pris gjør du lurt i undersøke tomteprisene i det aktuelle området før du legger inn bud på en tomt. Noen tomter selges til fast pris uten budrunde, mens i andre tilfeller hvor interessen er stor selges tomter til høyeste bud. Det er også mulig å legge inn et bud på den prisen du mener er riktig for den aktuelle tomten. Da vil det være opp til selger å akseptere eller avslå budet.

Du må også huske på at det ofte kommer ekstra kostnader i tillegg til selve tomtekjøpet. Har du ikke regnet med dette i de totale kostnadene, kan tomtekjøpet bli dyrere enn du i utgangspunktet så for deg.

Disse utgiftene kan komme i tillegg til tomtekjøpet:

• Kostnader til tilknytning av offentlig vann- og avløpsnett, hvor kommunen har fastsatt tilknytningsavgift.


• Kostnader til tilknytning av vei- og strømnett.


• Kostnader til fagfolk for å foreta selve tilknytningen til vann-, kloakk- og strømnett.Kostnader for klargjøring av tomta. Dersom tomten har stein eller berg må du påregne
  kostnader for fjerning av dette.

Det er mye å huske på ved kjøp av tomt. Forbrukerrådet har derfor satt opp en god liste over hva du bør sjekke opp ved kjøp av tomt, skriver Vi i Villa.

Sjekkliste ved kjøp av tomt:

(Kilde: Forbrukerrådet)

1. Grunnforhold
   Grunnforholdene har stor betydning for kostnadene for klargjøring av tomten. Eksempelvis kan terrenget være slik at det må utføres sprengningsarbeider, bortkjøring av masse og så videre, noe som betyr ekstra kostnader. Terrenget kan også være avgjørende for plassering av hus, valg av hustype og infrastrukturen.


2. Tilkobling
   Tilknytning til eksisterende veinett, offentlig vann- og avløpsnett og strømnett kan komme som en ekstra utgift i tillegg til tomtekjøpet.


3. Klima
   Når du vurderer en tomt, bør du alltid se på tomtens sol- og vindforhold. Dette har også påvirkning på plasseringen av huset på tomten.


4. Plassbehov
   Er tomten regulert, vil du kunne oppleve at du bare kan bruke deler av tomten til bolig. Normalt kan nemlig tomten bare utnyttes innen visse grenser, som styres av utnyttelsesgraden i reguleringsplanen. Det betyr at det ofte er fastlagt rammer for husplasseringen, boligens høyde og boligens størrelse. Garasjens areal er vanligvis inkludert i maksimalt tillatt bebygd areal på tomten. Ta også høyde for behovet for oppholdsareal ute.


5. Byggeklausul
   Har tomten byggeklausul, betyr det at du forplikter deg til å benytte en spesiell husleverandør eller entreprenør. Kjøp av tomt med byggeklausul kan derfor bety en begrensning i senere valgmuligheter både når det gjelder hustype og hvem som skal bygge. Du bør derfor avklare totalkostnadene, inkludert byggekostnader, før du inngår kontrakt om kjøp av tomt med byggeklausul.


6. Rådgi deg med fagfolk
   Fagfolk som arkitekter, byggrådgivere eller entreprenører kan bidra med både valg av tomt og bolig som passer dine ønsker og behov. Det kan derfor være lurt å ta kontakt med fagfolk tidlig i prosessen for råd og tips.


7. Støy
   Vurder støynivået på tomten og i området rundt. I mange byer kan trafikkstøy og annet bråk være til sjenanse til ulike tider av døgnet.


8. Pris
   Tomteprisene varierer etter beliggenheten. Du bør ha en viss formening om hva selve huset kommer til å koste før du kjøper tomten. Det er derfor lurt å sette opp et budsjett på forhånd over hva du har råd til å investere i tomt og bygging.


9. Fradeling
   Kontroller at tomten du vurderer å kjøpe er registrert med eget gårds- og bruksnummer.


10. Reguleringsplan
    Ved kjøp at tomt bør du undersøke kommunens planer for området, nemlig reguleringsplanen. Det er ofte egne fortettingsbestemmelser for byområder og avstanden til nabo og vei skal også ivaretas. Dessuten kan det være reguleringen for hvor høyt en har lov til å bygge.


11. Tinglyse kjøpet
    For at du skal få rettsvern for eiendommen må du tinglyse kjøpet. Tinglysing gjøres ved at du sender utfylt skjøte på eiendommen til Statens kartverk. Skjøte brukes ved overførsel av fast eiendom. Ved overdragelse av fast eiendom må du betale dokumentavgift. Tinglyser du tomten etter at du har bygd boligen må du betale dokumentavgift for markedsverdien av både tomten og boligen.


12. Sjekk hjemmelsinnhaver
    Husk å sjekke hjemmelsinnehaver til det aktuelle gårdsnummeret og bruksnummeret. Opplysninger om grunnbokshjemmel og heftelser får du av eiendomsregisteret. Er det tinglyst noen panteheftelser eller servitutter på eiendommen kan dette sjekkes ved å ta kontakt med Statens Kartverk.