03.06.2019
Nå får vi nye regler for kjøp og salg av bruktbolig
Dagens avhendingslov åpner for at man som boligselger kan selge boligen sin "som den er" ("as is"), hvilket innebærer at eiendommen som det klare utgangspunkt kun vil være mangelfull dersom det er tilbakeholdt eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som man kan gå ut fra at har innvirket på avtalen eller dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Vesentlighetsvurderingen vil være konkret og til dels skjønnsmessig. Rettspraksis tilsier imidlertid at utbedringskostnadene normalt må være relativt betydelige (5-6% av kjøpesum) for at bestemmelsen skal komme til anvendelse, selv om utbedringskostnadenes størrelse ikke nødvendigvis vil være avgjørende i seg selv. De aller fleste eiendommer selges med et "as is"-forbehold i dag.
I henhold til ny avhendingslov vil ikke lenger boligselgere kunne ta «som den er»-forbehold eller tilsvarende alminnelige forbehold når de selger helårsbolig eller fritidsbolig til forbrukerkjøpere. Lovendringen er i følge lovgiver ment å gi selgere kontraktsrettslige insentiver til å legge frem all informasjon om boligen og til å fremlegge tilstandsrapporter ved boligsalg i forbrukerforhold. Lovendringene innebærer kort sagt en skjerpelse av selgers mangelsansvar ved boligsalg.
Til tross for at selgers mangelsansvar skjerpes i ny avhendingslov, er det viktig å være klar over at ikke enhver feil ved eiendommen vil utgjøre mangler etter loven. Eiendommen skal være i samsvar med det kjøper har grunn til å forvente ut fra blant annet eiendommens alder, type og synlige tilstand og enkelte avvik kan etter omstendighetene være forventbart og påregnelig ved kjøp av brukt bolig. Lovgiver har i tillegg besluttet å innføre en nedre grense for hvilke mangler kjøperen kan besvære seg over ved bruktboligkjøp, nærmere bestemt at kjøperen må bære den økonomiske risikoen innenfor en tallfestet egenandel på 10.000,- kroner. Minsteterskelen vil altså fungere på en annen måte enn den gjeldende vesentlighetsterskelen, og den vil ligge betraktelig lavere.
Samtidig som loven innfører et skjerpet mangelsansvar for selger, vil også kjøpers undersøkelsesplikt presiseres og tydeliggjøres. Ny avhendingslov vil presisere at kjøperen skal anses for å kjenne til forhold som er beskrevet i tilstandsrapport og annen relevant salgsdokumentasjon, samt at kjøperen ikke kan påberope seg disse forholdene som mangler - dette uavhengig av om kjøperen faktisk har lest salgsdokumentasjonen.
Ny avhendingslov inneholder videre en egen bestemmelse om arealsvikt. I henhold til dagens lovverk vil det bero på en konkret vurdering hvorvidt en uriktig opplysning om boligens areal vil utgjøre en mangel etter loven. Ny lov vil tallfeste en nærmere bestemt mangelsterskel og på den måten begrense rommet for skjønn i disse tilfellene.
Lovendringene innebærer foruten ovennevnte også skjerpede krav til tilstandsrapporter og de bygningssakkyndige som utarbeider dem.
Det er ikke avklart når den nye avhendingsloven vil tre i kraft, men ikrafttredelse forventes å finne sted tidligst i 2020.
Vi bistår gjerne med rådgivning knyttet til det nye regelverket. Ta gjerne kontakt med oss ved eventuelle spørsmål.
