Førstegangskjøperens guide til boligmarkedet

Boligmarkedet er en verden som myldrer med ukjente problemstillinger, valg og begreper for førstegangskjøpere. For å hjelpe førstegangskjøperen navigere denne verdenen, har vi utarbeidet en begrepsoversikt.

Forberedelser før boligkjøp

Egenkapital
Egenkapital er den summen du må stille med selv, uten å låne fra en bank, når du søker om boliglån. I Norge er kravet at man må dekke minst 15 % av kjøpesummen selv. Bankene har imidlertid lov til å fravike denne regelen i noen få tilfeller.

Lånekrav
Hovedregelen er at du ikke kan låne mer enn 5 ganger årsinntekten, og og dette gjelder totalt lån altså inkludert f.eks. studielån og forbrukslån. Du må tåle en renteoppgang på 3 prosentpoeng. Dette ble endret fra tidligere 5 prosentpoeng i 2022.

Finansieringsbevis
Når du skal kjøpe bolig trenger du et finansieringsbevis. Dette er en dokumentasjon du får av banken, som bekrefter ovenfor eiendomsmegler og selger at du kan finansiere boligkjøpet.

Se våre boliger til salgs

Ulike eierformer

Selveier
En selveierbolig er en eierform som medfører mer frihet og autonomi enn en andels- eller aksjeleilighet. En enebolig er en typisk selveierbolig. Du eier boligen selv, med alle de rettigheter og plikter det innebærer, og du betaler alle boligrelaterte utgifter, blant annet kommunale avgifter, husforsikring og kostnader til vedlikehold.

Eierseksjonssameie
Et eierseksjonssameie er et sameie som består av flere eierseksjoner, typisk en blokk/bygård med flere leiligheter. I et eierseksjonssameie eier du en seksjon, en selveierleilighet, direkte, som blant medfører noe større frihet hva angår utleie enn ved kjøp av f.eks. en borettslagsleilighet. Du kan fritt råde over din egen seksjon, for eksempel ved å selge den, men kostnader til f.eks. forsikring og vedlikehold deles gjerne med de andre seksjonseierne.

Ved kjøp av en selveier bolig eller en selveierleilighet, slik en leilighet i et eierseksjonssameie er, må man betale dokumentavgift. Dette er en avgift som tilsvarer 2,5 prosent av kjøpesummen.

Borettslag
I et borettslag kjøper man ikke boligen direkte, men en andel som gir deg brukerrett til boligen. Dette kalles en andelsleilighet. I praksis er det tilnærmet likt som å eie boligen direkte, men råderetteten er noe mer begrenset. Utleie vil for eksempel være mer begrenset da borettslagsleiligheter i prinsippet skal bebos av eier, og man må i mange tilfelle be styret om tillatelse. Den klare fordelen med andelsleilighet, er at du slipper å betale dokumentavgift.

Aksjeleilighet
Et boligaksjelag er på mange måter lik et borettslag. Kjøper du en aksjeleilighet, kjøper du en aksje i boligaksjelaget som medfører rett til leiligheten og fellesområder. Her slipper du også å betale dokumentavgift. Det er ikke lenger lov å opprette boligaksjelag, og det finnes dermed ikke så mange aksjeleiligheter i Norge.

Begreper i boligutlysningen

Fellesgjeld og fellesutgifter
Fellesutgifter er en fast kostnad du betaler hver måned, som skal dekke løpende kostnader for f.eks. vedlikehold, betaling av fellesgjeld, fyring og varmtvann, samt vask av fellesområder.

Fellesgjeld er borettslagets samlede gjeld, som kan stamme fra vedlikehold og oppgraderinger. Når du kjøper en bolig, overtar du tidligere eiers andel av denne fellesgjelden. Noen eierseksjonssameier har også tatt opp et felleslån, og du kan dermed overta en andel av et slikt også ved kjøp av en eierseksjon.

Prisantydning, totalpris og salgssum
Prisantydning er prisen selger og megler har satt ut i fra boligens beliggenhet, standard, størrelse, salgsprisen på tilsvarende boliger i nærområdet med mer. "Totalpris" er prisantydning + fellesgjeld + omkostninger: det er denne prisen du må forholde deg til når du søker om lån. Salgssum er prisen boligen går for, og den kan være både langt høyere og lavere enn prisantydningen.

Dokumentavgift
Dokumentavgift er en avgift til staten som skal betales når man skal tinglyse et dokument (skjøte) som fører til et eierskifte. Ved kjøp av en selveiet bolig/leilighet må du betale en slik avgift. Avgiften er på 2,5% av salgsverdien (kjøpesummen), og det kan fort blir mye når man kjøper en bolig til noen millioner. Kjøper du en andels- eller aksjeleilighet slipper du å betale dokumentavgift fordi eierskapet til selve eiendommen ikke endres.

Salgsoppgave og tilstandsrapport
En salgsoppgave inneholder alt av relevant informasjon for boligkjøpet samt en presentasjon av boligen med bilder og områdebeskrivelse. Her finner du også blant annet den viktige tilstandsrapporten samt egenerklæring fra selger.

Tilstandsrapporten tar for seg boligen rom for rom, og bygningsdel for bygningsdel, og går gjennom alle feil og mangler som bygningssakskyndig har funnet. De ulike rommene og delene får en karakter, fra TG0 (ingen avvik) til TG3 (vesentlige avvik).