Entré:

Velkommen inn til det som kan bli ditt nye hjem! Heisadkomst til boligens toppetasje. Her er det laminatgulv og overflater malt i lyse fargevalg. God plass til å sette fra seg sko i skoskap og henge fra seg yttertøy. Av ekstern lagring medfølger bod på 2 kvm i underetasjen.

Stue:

Videre inn fra entréen finner du boligens oppholdsrom. Her vil du legge merke til de store vindusflatene som gir rommet rikelig med naturlig dagslys. Laminat på gulv og lysmalte overflater. Rommet har god plass for sofagruppe/hjørnesofa med tilhørende møblement. Videre er det plass til spisebord om det er ønskelig. Utgang fra stuen til balkongen.

Kjøkken:

Pent IKEA-kjøkken fra 2015 i åpen løsning mot stuen. Kjøkkeninnredningen består av hvite profilerte fronter og laminat benkeplate med nedfelt oppvaskkum. Det er montert benkeskapsbelysning og stikkontakter. Hvitevarer som komfyr og kjøl/fryseskap medfølger ved salg. Kjøkkenet er godt utnyttet og har mye skap- og benkeplass. Kjøkkenet ar montert komfyrvakt.

Balkong:

Fra oppholdsrommet har man utgang til en romslig balkong. Balkongen er sydvendt og gir med det svært gode solforhold fra morgen til kveld. Her kan man boltre seg på 7 kvm, og har dermed god plass til utemøblement, grill (elektrisk), beplantning mm. Her er det fin og frodig utsikt over både nærområdet og himmel! På sommerhalvåret blir balkongen som en naturlig forlengelse av stuen.

Bad:

Lyst og pent, flislagt baderom med varme i gulv og downlightsbelysning i taket. Badet ble pusset opp i regi av borettslaget i 2017. Baderomsinnredningen består av skuffeseksjon med helstøpt servant samt speilskap med belysning. Videre er det vegghengt toalett og dusjhjørne med svingbare dører som frigjør plass på gulvet. Mekanisk avtrekk. Det er opplegg for vaskemaskin og plass til tørketrommel. Vaskemaskinen medfølger. Ønsker man ikke å ha egen vaskemaskin på badet, er det et stort fellesvaskeri med tørketrommel og tørkeskap tilgjengelig gratis i 1. etasje.

Sovealkove:

Praktisk sovealkove med plass til seng og nattbord. Romslig skyvedørsgarderobe samt veggskap medfølger.

Overflater:

- Laminat på gulv

- Vegger med malt strietapet og malte flater.

- Malte himlingflater.

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:

Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?

Ja.

Kommentar: Fasadeprosjekt.

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Anticimex datert 29.05.24. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:   

Boligbygg over 8.etasjer. Bygningen har støpt gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere og bærende konstruksjoner av betongkonstruksjoner. Yttervegger utvendig forblendet med betongkonstruksjoner. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med membran/takpapp (taket er ikke besiktiget). Leiligheten disponerer glatt entredør med brannklasse B30 og lydklasse 40dB samt kikkehull. Balkongskyvedør og vinduer med karmer av tre og tolags glass fra 1991. Tilknyttet felles varmtvann/oppvarming. Sentralvarme til radiatorer.

Boligen har fått følgende TG2:  

Bad:

Membran, tettesjikt og overgang til sluk - Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer.

Kjøkken:

Ventilasjon - TG2 er satt på avtrekksventil som er plassert innvendig i et skap. Det er montert kullfilter på ventilator og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen.

Innredning - Benkeplate bærer preg av slitasje og har behov for oppgraderinger.

Øvrige rom:

Overflater vegger - Strietapet har manglende vedheft på enkelte veggflater.

Etasjeskiller:

Skjevhetsmåling - Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 13 mm i stue/kjøkken.

Teknisk anlegg, VVS anlegg:

Vannbåren varme - Eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Elektrisk anlegg:

Forenklet vurdering av det elektriske anlegget - Som følger av manglende samssvarerklæring på det elektriske anlegget som er montert etter år 1999 er TG2 satt i henhold til NS3600. Med bakgrunn i de registrerte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Totalt bruksareal: 33,0 m²

- BRA-i: 31,0 m²

- BRA-e: 2,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 7,0 m²

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:

7. etasje:

BRA 33 m²

- BRA-i 31 m²: Entré, bad, alkove og stue med åpen kjøkkenløsning.

- BRA-e 2 m²: bod i underetasje.

- TBA 7 m²: Sydvendt balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Arealene er beregnet og angitt med utgangspunkt i NS 3940:23. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra den faktiske bruken, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.

Det gjøres særskilt oppmerksom på at bod som er medtatt som BRA-e og i totalt BRA ligger på fellesareal, men disponeres av denne leiligheten.

Leiligheten inneholder 31 m2 P-ROM og 0 m2 S-ROM.

Sikringsskap med automatsikringer, hovedsikring og strømmåler er plassert i felles skap i felles trappegang utenfor leiligheten. Leiligheten har delvis åpent og delvis skjult elektrisk anlegg

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget, og at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E.Verk på eiendommen.

Det fremgår av den bygningskyndiges tilstandsrapport at det ikke er fremlagt samsvarserklæringer for det elektriske anlegget.

Tilknyttet felles varmtvann/oppvarming. Sentralvarme til radiatorer. 

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Energiattest med energimerke Grønn E er vedlagt salgsoppgaven.

Vannrør av synlige forkrommede kobber rør og rør-i-rør system. Synlig avløpsrør av plast. Fordelerskap for rør-i-rør-systemet og stoppekraner er plassert på bad. Tilknyttet felles varmtvann/oppvarming. Sentralvarme til radiatorer. Mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad kombinert med naturlig tilluft via vinduer.

Interessenter oppfordres til å lese vedlagte liste over løsøre og tilbehør som skal medfølge ved handelen. I de tilfeller det medfølger hvitevarer, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti. Det gjøres oppmerksom på at løsøre som har en klar karakter av å være en del av selgers møbler - selv om det er skrudd opp på veggen, normalt sett ikke vil medfølge boligen ved overtakelse.

Tilbehør:

- Alle hvitevarer medfølger (Kjøleskap med fryser, ovn og vaskemaskin)

- Alle garderobeløsninger medfølger.

Medfølger ikke:

- En hengende taklampe.

27700,00 m² eiet. Fellesområdet er opparbeidet med blant annet internstier, sittebenker, sykkelstativer, lekeapparater, plenarealer og diverse beplantning.

Borettslaget har 321 plasser i garasjeanlegget og 355 uteparkeringsplasser hvorav 118 med strøm for utleie. Priser for parkering og garasjeplasser er ulike for inneparkering, uteparkering, HC plasser og MC plasser.

Alle el-bileiere betaler strøm etter eget forbruk. Ved alle leiekontrakter tilkommer et registreringsgebyr fra Obos.

Det er også gjesteparkering i borettslaget. Alle beboere skal registrere sine gjester elektronisk via smarttelefon, nettbrett eller pc.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv sjekke dette med skolesjefens kontor. Se nabolagsprofilen i salgsoppgavens vedleggsdel, for oversikt over andre skoler og barnehager i nærheten.

Ved å trykke på kartet i annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt ved fellesvisninger.

Megler oppfordrer interessenter til å kjøre forsiktig til eiendommen da det bor og ferdes mange barn her.

Leiligheten er sentralt beliggende på Haugenstua øverst i Groruddalen, nord i Oslo. Få minutters gange til togstasjon samt diverse forretninger. Borettslaget har grønne lunger i flotte opparbeidede fellesarealer. Ellers er det gode tur- og rekreasjonsmuligheter i umiddelbar nærhet.

Diverse aktivitetstilbud som friidrettsbane, golfbane, kunstgressbane, idrettshall, slalåmbakke, ridesenter og treningssenter finnes også i nærområdet og boligen ligger tett mot marka. Kort vei til Lillomarka, Østmarka og Gjelleråsmarka med sine mange skogsveier, fiskevann og lysløyper åpner for gode turmuligheter sommer som vinter. Byggeren aktivitetspark ligger i nærheten, her kan man betrakte vannet, grille og slappe av mens barna klatrer og svinger seg i lekeapparatene. Etableringen av Byggeren er samordnet med Statens vegvesens nye regionale gang- og sykkelvei, som går gjennom hele området.

Det er i underkant av 400 meter til Haugenstua torg med Kiwi og nærsenteret med Rema 1000 med post i butikk, apotek, tannlege, Fitness 24Seven treningssenter, frisør, Holdbart og Chili asiatisk dagligvare, samt til Esso som er døgnåpen/søndagsåpen, ca. 15minutters spasertur til Coop Obs og Coop bygg.

Kollektivtilbudet er meget godt med hyppige avganger med både buss og tog. Få minutters gange til togstasjon. Det tar ca. 14 minutter med tog til Oslo sentrum og ca. 15 minutter til Lillestrøm. Det er i underkant av 400 meter til Smedstua busstopp med ulike bussavganger blant annet til Stovner Senter, og med overgang til 2 T-baner, kun med 6 stopp dit, med 4 stopp til Grorud stasjon med overgang til flere andre bussforbindelser i ulike retninger, samt stopp for Flybussen, også stopp for nattbussen som går fra Oslo sentrum natt til lørdag og natt til søndag.

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune.

Bunnfradraget i Oslo er i 2024 på inntil 4,7 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 2,8 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/.

I månedene mai, juni, september og november påløper det eiendomsskatt for enkelte leiligheter i borettslaget. Dette fremkommer som egen spesifikasjon på felleskostnadene i disse månedene.

Kommunale avgifter dekkes gjennom fellesutgiftene i borettslaget.

Fellesutgiftene utgjør kr. 3 253,- pr. mnd. og inkluderer:

Fyring, varmtvann, vaktmestertjenester, forsikring (bygg) TV og bredbånd, honorarer, nedbetaling av fellesgjeld, drift og vedlikehold av eiendommen, vask av fellesarealer, trapp, inngangspartiet, vaskeriet, heis m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt årlig iht. boligselskapets faktiske driftsutgifter, og de fordeler seg som følger:

- Felleskostnader 3.133,-

- Trappevask 120,-

Det gjøres oppmerksom på at en eventuell renteøkning, vedlikeholdsarbeid eller andre tiltak som iverksettes av boligselskapet kan medføre økning i felleskostnadene.

Felleskostnadene forfaller til betaling den 1. i hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med èn måneds skriftlig varsel uten generalforsamlings samtykke. Felleskostnadene økte sist med 17% fra 01.01.2024.

Det ble avholdt ekstraordinær generalforsamling 24.04.2024 der det ble vedtatt en 94% økning av felleskostnadene over en periode på 5 år. Forslaget som ble vedtatt omfatter rehabilitering og oppgraderinger av inngangsdører med callingsystem, økt støydemping vinduer, ny taktekking og etterisolering av himlinger i inngangspartier. Beboerne har engasjert seg og samlet underskrifter for å reversere vedtaket. Styret vil ta kontakt med en jurist som skal uttale seg i saken.

Forslaget som ble vedtatt innebærer prosjektstart andre halvår 2024 med et låneopptak med 40 års løpetid. Dette forutsetter at det blir delbetalt 01.07.2024 og halvårlig deretter. Lån er lagt inn med avdragsfrihet i prosjektperioden, tilsvarende 5 år. Dette er de anbefalte økningene for felleskostnadene;

- 01.07.2024: 25% økning

- 01.07.2025: 10% økning

- 01.07.2026: 10% økning

- 01.07.2027:10% økning

- 01.07.2028: 8% økning

- 01.07.2029: 8% økning

Totalt anbefalt økning i felleskostnader = 94%

Se gjerne vedlegget fra ekstraordinær generalforsamling for likvidetsanalyse.

Her er hendelsesforeløpet:

Oppdatering 29.04.2024

Styret publiserte følgende melding på Vibbo til beboerne vedrørende fasaderehabiliteringen:

Styret har mottatt over 200 underskrifter som krever en ny avstemming av fasadeprosjektet. Det er mer enn de 10% underskrifter som kreves for å kreve en ny ekstraordinær generalforsamling. Styret plikter derfor å legge til rette for en ny avstemming over fasadeprosjektet.

Styret vil komme tilbake til om det vil arrangeres en ny egen ekstraordinær generalforsamling for fasadeprosjektet, eller om avstemmingen over fasadeprosjektet blir en av sakene under den ordinære generalforsamlingen som foreløpig er berammet til 23. mai, men mulig vil bli flyttet.

Status nå er uansett at vedtaket om alternativ 2 fra den ekstarordinære generalforsamlingen onsdag 24. april er opphevet, og generalforsamlingen må behandle saken på nytt. Styret vil ved neste avstemming over fasadeprosjektet legge til rette for at avstemmingen foregår skriftlig, slik at det ikke blir noen tvil om resultatet av avstemmingen. Videre framdrift av prosjektet er nå satt på pause fram til et nytt vedtak fra generalforsamlingen er klart. I mellomtiden jobber styret for fullt med å kunne svare på spørsmål fra beboere og jobbe videre med å kartlegge om det finnes andre alternativer som kan få totalkostnaden ned. Vi er i kontakt med juridisk avdeling i OBOS for å se på hvilke alternativer vi som borettslag har i den situasjonen vi står i. Vi har også kontaktet media for å sette økt fokus på de fordyrende kravene Byantikvaren har pålagt oss.

Kilde: Vibbo

Oppdatering 05/05/2024

Styret ønsker å informere om status i fasadeprosjektet og veien videre. Vedtaket fra ekstraordinær generalforsamling 24.04.2024 er inntil videre satt på vent. Styret er i kommunikasjon med flere instanser innen offentlige etater, media, politikere og ledelsen i OBOS for å sjekke muligheter for endring i kravene som Byantikvaren har satt for Haugenstua Borettslag. Styret takker engasjerte ildsjeler/beboere i borettslaget for sitt bidrag til styret, ettersom deres bidrag har vært med på å skape et stort engasjement i media og blant politikere.

Veien videre

Det jobbes tverrpolitisk med å finne en løsning for å begrense eller eventuelt fjerne samtlige krav som er satt av Byantikvaren. Dette er ingen enkel sak ettersom Haugenstua mest sannsynlig er det første borettslaget som kjemper mot Byantikvaren og deres urimelige krav på dette nivået. Styret kommer ikke til å gi seg før det forhandles frem en løsning som beboerne kan godta og leve med uten like store konsekvenser for privatøkonomien. Når styret har kommet frem til en overkommelig løsning vil det bli kalt inn til nye informasjonsmøter hvor beboerne får informasjon om status og fremdrift i saken og kostnadene knyttet til det nye løsningsforslaget. Løsningsforslaget vil da nøye gjennomgås slik at alle er tilstrekkelig informert. På informasjonsmøtet vil

også avstemmingsprosessen nøye forklares slik at alle er forberedt for en fremtidig ekstraordinær generalforsamling. Styret har fått mange gode tilbakemeldinger med forbedringspunkter for fremtidige generalforsamlinger. Disse tas til etterretning, og

styret vil etterstrebe å imøtekomme forbedringsforslagene i fremtiden. Den ordinære generalforsamlingen i mai vil IKKE inneholde noen sak om fasadeprosjektet. Den ordinære generalforsamlingen vil gjennomføres på vanlig måte med vedtak

rundt regnskap og budsjett, valg av styremedlemmer og eventuelt andre forslag til saker som ble meldt før 1. mars med mer.

Styret kommer til å informere beboerne fortløpende om fremdrift og eventuell ny informasjon rundt fasadeprosjektet.

Kilde: Vibbo

Oppdatering 08/05/2024

Vedtaket fra siste generalforsamling ble annullert og vi er fortsatt i dialog med Byantikvaren om diverse avklaringer. vi har foreløpig ingen konkret tall å gå ut med.

Kilde: Mailtråd med styret

Felleskostnader, strøm og innboforsikring. Denne listen er ikke uttømmende.

Eiendommen er p.t. forsikret i Protector AS

Ny eier må selv tegne nødvendige forsikringer.

Eiendommen er forsikret i Protector AS 

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2022:

Som primærbolig kr. 527 331,00,- som forutsetter at boligen brukes som fast bopæl.

Som sekundærbolig kr. 2 003 856,00,- ved annen bruk av eiendommen.

Formuesverdien justeres normalt årlig, og det henvises til Skatteetatens websider dersom ytterligere informasjon er ønskelig.

Haugenstua borettslag, Orgnr: 948 515 571

Forretningsfører: OBOS forkjøp

- Fellesvaskeri i kjeller.

- Felles sykkelbod.

Dyrehold:

Det er kun tillatt med opptil 2 hunder/katter pr. leilighet i borettslaget.

- Husdyr må registreres hos styret/driftskoordinator.

- Det er båndtvang for hund på borettslagets uteområder hele året.

- Det er ikke lov å holde ulovlige dyr.

- For øvrig gjelder de regler om dyrehold som fremgår av borettslagslovens § 5-11(4).

Fasadeprosjektet:

Felleskostnadene forfaller til betaling den 1. i hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med èn måneds skriftlig varsel uten generalforsamlings samtykke. Felleskostnadene økte sist med 17% fra 01.01.2024.

Det ble avholdt ekstraordinær generalforsamling 24.04.2024 der det ble vedtatt en 94% økning av felleskostnadene over en periode på 5 år slik at de totale felleskostnadene vil blitt totalt ca. kr. 5865. Forslaget som ble vedtatt omfatter rehabilitering og oppgraderinger av inngangsdører med callingsystem, økt støydemping vinduer, ny taktekking og etterisolering av himlinger i inngangspartier. Beboerne har engasjert seg og samlet underskrifter for å reversere vedtaket. Styret vil ta kontakt med en jurist som skal uttale seg i saken.

Forslaget som ble vedtatt innebærer prosjektstart andre halvår 2024 med et låneopptak med 40 års løpetid. Dette forutsetter at det blir delbetalt 01.07.2024 og halvårlig deretter. Lån er lagt inn med avdragsfrihet i prosjektperioden, tilsvarende 5 år. Dette er de anbefalte økningene for felleskostnadene;

- 01.07.2024: 25% økning

- 01.07.2025: 10% økning

- 01.07.2026: 10% økning

- 01.07.2027: 10% økning

- 01.07.2028:  8% økning

- 01.07.2029:  8% økning

Totalt anbefalt økning i felleskostnader = 94%

Se gjerne vedlegget fra ekstraordinær generalforsamling for likvidetsanalyse.

Oppdatering 30.04.2023: Hentet fra VIBBO

Styret publiserte følgende melding på Vibbo til beboerne vedrørende fasaderehabiliteringen:

Styret har mottatt over 200 underskrifter som krever en ny avstemming av fasadeprosjektet. Det er mer enn de 10% underskrifter som kreves for å kreve en ny ekstraordinær generalforsamling. Styret plikter derfor å legge til rette for en ny avstemming over fasadeprosjektet.

Styret vil komme tilbake til om det vil arrangeres en ny egen ekstraordinær generalforsamling for fasadeprosjektet, eller om avstemmingen over fasadeprosjektet blir en av sakene under den ordinære generalforsamlingen som foreløpig er berammet til 23. mai, men mulig vil bli flyttet.

Status nå er uansett at vedtaket om alternativ 2 fra den ekstarordinære generalforsamlingen onsdag 24. april er opphevet, og generalforsamlingen må behandle saken på nytt. Styret vil ved neste avstemming over fasadeprosjektet legge til rette for at avstemmingen foregår skriftlig, slik at det ikke blir noen tvil om resultatet av avstemmingen. Videre framdrift av prosjektet er nå satt på pause fram til et nytt vedtak fra generalforsamlingen er klart. I mellomtiden jobber styret for fullt med å kunne svare på spørsmål fra beboere og jobbe videre med å kartlegge om det finnes andre alternativer som kan få totalkostnaden ned. Vi er i kontakt med juridisk avdeling i OBOS for å se på hvilke alternativer vi som borettslag har i den situasjonen vi står i. Vi har også kontaktet media for å sette økt fokus på de fordyrende kravene Byantikvaren har pålagt oss.

23.05.24 ble det avholdt årsmøte. Årsmøtet ligger vedlagt.

Følgende saker er tatt opp:

Overdragelse av deler av tomt til Oslo Kommune

Grunnerverv for Haukåsen skole Styret har blit kontaktet av Oslo kommune om at kommunen må erverve grunn fra boretslagets eiendom i forbindelse med byggingen av nye Haukåsen skole. Styrets innstilling: Styret foreslår å vedta saken da borettslaget uanset står i fare for å miste denne delen av eiendommen dersom Oslo Kommune gjennomfører ekspropriasjon. Ved vedtak får boretslaget et skjønnsmessig vederlag for denne delen av eiendommen, men ved ekspropriasjon vil boretslaget ikke få noe vederlag. Til info har boretslaget benytet seg av deler av kommunal eiendom i fere år da tidligere styre har etablert avfallsbrønner på kommunal eiendom ved blokk 10. Nåværende styre fnner ikke noe dokumentasjon på dete arbeidet. Forslag til vedtak: Området overdras til Oslo Kommune mot et vederlag på kr 30 000. Se vedlagt kart i prospekt.

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 – tolv– måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Boligselskapet har en total gjeld på kr. 210 545 517,- pr. 01.05.2024.

Andel fellesgjeld er kr. 141 121,- pr. 01.05.2024.

Andel fellesformue er kr. 8 789,- iht. fjorårets likningsoppgave.

Borettslaget har fire lån. Se spesifikasjon av lånene nedenfor.

Lånenr.: OBBK01-98207546526

Restgjeld: 160.000.000,-

Restløpetid: 32 år 4 md.

Terminer per år: 12

Type, rente: Flyt 5,40%

Andelens restsaldo: 107.242,-

Lånenr.: OBOS01-98208126016

Restgjeld: 33.225.484,-

Restløpetid: 20 år.

Terminer per år: 12

Type, rente: Flyt 5,40%

Andelens restsaldo: 22.268,-

Lånenr.: OBOS02-98208125990

Restgjeld: 5.911.174,-

Restløpetid: 29 år 1 md

Terminer per år: 12

Type, rente: Flyt 5,40%

Andelens restsaldo: 3.965,-

Lånenr.: OBOS03-98208126008

Restgjeld: 11.408.859,-

Restløpetid: 6 år 2 md

Terminer per år: 12

Type, rente: Flyt 5,40%

Andelens restsaldo: 7.646,-

Total restsaldo for andelen: 141.121,-

Det er avdragsfrihet på lån OBBK01-98207546526 til og med 01.09.26. Estimert økning etter avdragsfrihet er pt. kr. 110,-. Etter avdragsfrihet vil felleskostnadene komme på kr. 3.363,-/mnd.

Estimatet forutsetter at avdrag- og rentebetingelsene beholdes uendret. Det gjøres oppmerksom på at dette kun er et estimat og at fremtidige endringer i lånebetingelsene vil kunne medføre endringer i oppgitt estimert kostnad.

Borettslaget har inntekter på totalt kr 53 009 767 mot et budsjett på kr 52 552 000. Avviket er på kr 457 767 og skyldes hovedsakelig inntekter fra parkeringsplasser og inntekt fra elbilladere.

Borettslaget hadde i 2023 driftskostnader på kr 45 438 725 mot budsjett på kr 43 899 600. Det gir et avvik på kr -1 539 125 kroner. Grunnlaget for at avviket er såpass stort er sammensatt, men som tabellen over viser så er det en del avskrivninger som ble foretatt i 2023 samt et større avvik i drift og vedlikehold. Besparelser i bruk av konsulent- og forvaltningstjenester samt kostnader for energi/fyring balanserer avviket noe. Styret redegjør for de ulike postene under.

Årets resultat på kr -1 607 549 fremkommer i resultatregnskapet og dekkes ved overføring fra egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til.

Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kun fysiske personer kan være andelseiere, og ingen kan eie mer enn én andel.

Det er forkjøpsrett for borettslagets medlemmer samt Obos. Parallellavklaring er igangsatt, konferer megler. Interesse for forkjøpsrett må meldes boligbyggelaget direkte.

Det foreligger ferdigattest datert 14.05.70 som omhandler oppføring av boligblokk.

Det foreligger tillatelse datert 10.03 som omhandler innglassing av balkong.

Det foreligger ferdigattest datert 20.09.2016 som omhandler montering av 6 heiser.

Det foreligger ferdigattest datert 15.01.2020 som omhandler rehabilitering av bad.

Byggetegninger fra kommunen samsvarer med dagens bruk av boligen med unntak av at vegg/dør mellom gang og oppholdsrom er fjernet. Kopi av tegninger og eventuelle attester kan fås ved henvendelse hos megler.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger iht. reguleringsplan S-1352.

Borettslaget er klassifisert som et kulturminne grunnet dets alder og arkitektoniske utrykk, og står på Oslo Byantikvar sin gule liste.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved hendvendelse til megler.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og kloakk via privat stikkvei/-ledninger.

Foruten om andel fellesgjeld, overdras andelen fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. burettslagslova § 5-20 har borettslaget legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Dnr. 2240, tgl. 31.01.1974 - Obligasjon

Beløp: 17 605 100
Panthaver: OSLO BOLIG OG SPARELAG AL
Orgnr: 7 279 778

Dnr. 813675, tgl. 21.10.2010 - Obligasjon

Beløp: 27 400
Panthaver: OSLO BOLIG OG SPARELAG AL
Orgnr: 7 279 778

Dnr. 175642, tgl. 03.03.2014 - Obligasjon

Beløp: 23 900
Panthaver: OSLO BOLIG OG SPARELAG AL
Orgnr: 7 279 778

Dnr. 833794, tgl. 14.09.2016 - Pantedokument

Beløp: 180 000 000
Panthaver: OBOS-BANKEN AS
Orgnr: 911 986 884

Dnr. 547777, tgl. 30.05.2023 - Pantedokument

Beløp: 54 000 000
Panthaver: OBOS-BANKEN AS
Orgnr: 911 986 884

Dnr. 210, tgl. 06.01.1975 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om tilfluktsrom
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 42968, tgl. 16.07.1986 - Best. om vann/kloakkledn.

Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 990095, tgl. 07.02.1969 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:

GNR 105 BNR 365
GNR 106 BNR 172

Dnr. 10834, tgl. 23.07.1968 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dnr. 8184, tgl. 15.05.1970 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke fra styret kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, jf. borettslagsloven § 5-5. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. borettslagslova § 5-6. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål. Det gjøres oppmerksom på at det er krav om forsvarlige radonverdier ved utleie.

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.

Prisantydning kr 2 800 000,-

Andel fellesgjeld kr 141 121,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

Pantattest kjøper kr 240,00,-

Tingl.gebyr BRL-skjøte kr 500,00,-

Tingl.gebyr pantedokument BRL kr 500,00,-

Gebyr utlysing forkjøpsrett (kjøper) kr 7 981,00,-

Tryg Boligkjøperpakke Leilighet (valgfri) kr 8 250,00,-

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 2 958 592,-

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 141 121,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Overtakelse etter avtale med selger. Interessenter oppfordres til å angi ønsket overtakelse i budskjema. Antall nøkkelsett ved overtakelse kan variere, og kjøper må selv besørge nye nøkler/låser for egen regning. Overtagelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten og styrets godkjennelse er avklart.

EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må senest tegnes i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 12.000.000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen.

Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

Fullstendig kjøpesum inkludert omkostninger, samt eventuelt pantedokument tilknyttet lån, skal kunne disponeres over hos megler senest 2 virkedager før overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Generelle bestemmelser

Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon

Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon

Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker – avtalevilkår

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Uautorisert kopiering eller gjenbruk av all tekst og alle bilder i denne annonse/salgsoppgave er ikke tillatt.

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret for videre oppfølging. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften. Mulighetene for å få slettet personopplysninger er derfor begrenset. Les mer om EIE`s behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på eie.no/personvern

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift, som pålegger oss å gjennomføre kundekontroll av selger og kjøper, herunder fullmektiger. Slike kontrolltiltak vil i praksis gjøres ved å bekrefte våre kunders og reelle rettighetshaveres identitet, samt å innhente informasjon knyttet til handelens formål og tilsiktede art.

Dersom kjøper ikke bidrar til dette, og det medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig.

I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kontrolltiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom nødvendige kontrolltiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,600 % av salgssummen inkl. mva (minimum 43 500 inkl. mva)

Tilrettelegging: 15 600,00

Grunnpakke borettslag: 16 300,00

Visningshonorar: 3 450,00

Oppgjørsgebyr: 8 300,00

Gebyr for utsatt betaling: 3 500,00

Markedspakke: 18 500,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Oppdr.nr: 71240158

Ansvarlig megler: Daniel Berggren

EIE Løren & Økern

Løren & Økern Eiendomsmegling AS

NO 916 510 845 MVA