Oskar Braatens gate 20, 0474 Oslo, Etasje: 4

Andelsnr. 65 Orgnr. 948322358 i Oslo kommune

Leilighet

Borettslag

Totalt BRA 58 kvm består av:

- BRA-i (internt bruksareal): 52 kvm

- BRA-e (eksternt bruksareal): 6 kvm

Leiligheten disponerer 2 boder:

Bod på loft med måleverdig areal på 2,54 kvm. Bod er merket med: 510

Bod i kjeller på 3,49 kvm. Bod er merket med: 510

Rom utenfor boenheten kan omdisponeres av borettslaget/sameiet og dette kan påvirke boligens BRA.

Primærrom: 52 kvm, Bruksareal: 58 kvm, BRA-i: 52 kvm , BRA-e: 6 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra faktisk bruk, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.

1

1939

Fellestomt 4152 kvm

4 465 000

Takstmann: Truls Herman Tofteng Takstdato:

Andel fellesgjeld: kr. 42 000,- pr.

Andel fellesformue: kr. 39 156,- pr.

kr 4 465 000,- (Prisantydning)
kr 42 000,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 4 507 000,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger:
kr 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)
kr 7 381,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett (kjøper))
--------------------------------------------------------
kr 8 381,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 4 515 381,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger:
kr 8 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))
--------------------------------------------------------
kr 4 523 631,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

Kr. 3 497,- pr. mnd.

Felleskostnadene inkluderer fibernett, varmtvann og oppvarming (radiator, fjernvarme), renhold og vaktmestertjenester i fellesarealer, fellesvaskeri (vask - ikke tørk), kommunale avgifter, felles forsikring, renter og avdrag på felles lån, drift og vedlikehold.

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 – tolv– måneder regnet fra oppsigelsesdato

Kommunale avgifter dekkes gjennom fellesutgiftene i borettslaget.

Cornelia Valebjørg

Velkommen til 4. etasje i Oskar Braatens gate 20.

Leiligheten du skal få se, er gjennomgående og oppleves som lys og luftig. Vi liker de sjarmerende originale tregulvene. Leiligheten har en praktisk planløsning, med separat kjøkken og morgensol, og en romslig stue. Oppbevaringskapasiteten i leiligheten er solid, med praktisk kott i entré, kjøkken, stue og soverom. I tillegg disponeres bod på loft, og i kjeller. Sistnevnte har fått montert praktisk hylleløsning.

Kjøkkenet fikk nye overskap, benkeplate og armatur fra Kvik i 2017. Ellers består kjøkken av BIGA kjøkkeninnredning. Innredningen har glatte fronter og laminat benkeplate i slank utførelse. Kjøkkenet er utstyrt med induksjonsplatetopp, kum med ettgreps blandebatteri, ventilator, kjøleskap med fryser, ovn og oppvaskmaskin. Hvitevarene følger leiligheten ved salg. Kommoden følger også. Her har du alternativt plass til hyggelig spisebord ved vindussiden.

Stuen har plass til stor sosial spisegruppe, i tillegg til romslig sofaseksjon.

Badet ble pusset opp i 2000, i borettslagets regi. Overflater er utført med flislagte og malte glatte vegger, og malt himling. Gulvet er flislagt, og har elektriske varmekabler. Innredningen består av frittstående klosett, servantinnredning, servant med ettgreps blandebatteri, badekar, dusjarmatur, samt opplegg og plass til vaskemaskin. Som en fin bonus har du også tilgang til gratis fellesvaskeri. Det koster penger å bruke tørketrommel.

Soverommet har plass til stor seng, og nattbord på hver side av sengen. Garderobeskapet medfølger ved salg. Legg merke til det originale kottet ved siden av sengen.

Beboerparkering er innført i bydelene Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka, Sagene og Stovner. Det er også innført på enkelte gatestrekninger i bydelene Ullern, Nordre Aker, Alna, Bjerke og Vestre Aker.

Priser for beboerparkering i 2024 (per år):

- Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 5950 kroner - Elbil: 2000 kroner

- Motorsykkel og moped: 2975 kroner

- El-motorsykkel og el-moped: 1000 kroner

Velkommen til Torshov - bydelen som er elsket for sine fine parker, spennende utesteder, og et solid kollektivtilbud.

Torshov er en av Oslos kanskje koseligste bydeler, høyt verdsatt av mange. Det er ikke vanskelig å skjønne. Her får man gjerne følelsen av å være en del av et ekte nabolag. Det oppleves som rolig, men samtidig skjer det noe hele tiden.

Atmosfæren er avslappet, men det er allikevel ikke langt til nærmeste "vannhull" eller solrike uteserveringer. Torshovgata har "stripa" med anerkjente Lasarett (som Vink kåret til årets vinbar i 2023), som har pop-upbegivenheter og uformell vinsmaking på tirsdager. Bruun-Larsen og nabolagsbaren Albatross holder til i samme gate. Beliggenheten er altså midt i blinken for livsnytere, som verdsetter restauranter og serveringssteder, med noe godt i glasset, servert i intime lokaler. Liminal fikk umiddelbar suksess etter åpning i fjor, og de serverer nordiske råvarer i sesong. Det nyåpnede spisestedet, Bente, ligger an til å bli en solid nabolagsrestaurant.

Trikkestallen er bokstavelig talt rett opp gata, og har fin uteservering i sola. Oskar Braatens plass er en kort gåtur fra leiligheten. Her holder populære Grisen til, som også har solrik uteservering.

Ellers er det mye å velge i, om man vil sitte ned eller ta med. God sushi hos Mr. Fish, eller kaffe samt smørbrød fra Kaffebrenneriet, Espressohouse og W.B. Samson. Strøm-Larsen er en av Oslos mest kjente slaktere, og her finner du garantert noe godt til grillen i sommer. De holder til få minutter opp gata.

Bryggepuben på Ringnes har jazzkonserter på lørdager, og den populære Nieu scene er innen kort gåavstand. I nærheten finner du også Norges største improteater: Det Andre Teatret. Bistro på Soria Moria har populær humorscene og god mat. Pizzarestauranten Villa Paradiso holder til på Lilleborg Torg. Digg pizza fås selvsagt også hos Lofthus Samvirkelag, på Sandaker - i samme lokale er det Åpent Bakeri som driver kafé dagtid. Apropos pizza, så holder Jungel Pizza til i Vogts gate. Det blir farlig lett å ta med seg hjem, for en lettvint middag i borettslaget solrike fellesarealer.

Du har nærhet til både Torshovparken (rett opp i gata!) og parkanlegget Torshovdalen. Fra Torshovparkens høyeste punkt har du utsikt over Oslo by. Her arrangeres også konserter i paviljongen. Like ved parken kan du spille minigolf eller sandvolleyball. Om sommeren er det herlig å kunne slå seg ned i gresset, med noe kaldt i glasset og gjerne medbragt fra Jungel Pizza, som holder til i Vogts gate.

Torshovdalen med sine 180 mål står for parksesong fra vår til tidlig høst, turmuligheter hele året og preparerte skiløyper vinterstid. Yndet sted for to- og firbeinte!

Treningssentre i området er bl.a. Myrens Verksted og Klatreverket, med gruppetimer, squashbane og klatrevegger. Om du ønsker å trene innendørs, kan du velge blant bl.a. Crossfit Sagene, SATS Ringnes Park, Ila, Sagene og Storo.

Dersom du foretrekker å legge treningsøkta ute, er Akerselva ideell. Her er det flotte grøntområder og turstier, som gir hyggelige turopplevelser hele året. Følg elva helt opp til Maridalen og Nordmarka. Dersom du følger elva nedover, når du til slutt Bjørvika og Sørenga sjøbad. Selgerne har selv brukt Torshovparken, Torshovdalen, Akerselva og ikke minst Nordmarka, mye. Trenger man en kort luftetur er det bare å gå rett ned til Akerselva, og ønsker man panoramautsikt er det alltid deilig med en tur på Grefsenkollen. En kort sykkeltur er alt som skal til før man er inne på de uendelige grusveiene i Nordmarka, mens til fots er Grefsenkollen en perfekt søndagstur. Om vinteren finner du alpinbakke og mange kilometer med tur- og skiløyper innover marka.

Det er lett å handle lokalt på Torshov. I handlegata finner du selvestendige butikker som Mustang Sally; en koselig butikk som selger bl.a. jeans og snittblomster, i tillegg til grønne planter og tilbehør. Dersom du trenger nye møbler og interiør til ditt nye hjem, må du ta turen til Konstabel. Konstabel er en stilsikker interiørbutikk, med tidsriktige merkevarer. De åpnet nylig eget showroom i Torshovgata.

Det er enkel vei opp til Storo storsenter, som har en rekke tilbud av forretninger, matbutikker, servicetilbud og stor SATS-avdeling. Vinmonopolet på Storo senter er spesialbutikk for øl og brennevin. Sandaker senter har også vinmonopol og hyggelig betjening, stor matbutikk, WM Samson, og frisør. Like ved er Deichmanske bibliotek.

Bunnpris er bokstavelig talt like ved leiligheten. Butikken leier forresten lokalet av borettslaget, som bidrar til ekstra inntjening. Butikken er kanskje din beste nabo, og holder åpent også på søndager. For større handleturer er Torshov Torg en liten gåtur unna. Her har du en stor Rema 1000-butikk med hyggelig betjening og post i butikk. Sandaker senter har blomsterbutikk, Coop Mega og Vinmonopolet, i tillegg til frisør, bibliotek og diverse tilbud.

Kollektivtilbudet er bredt, med både flere aktuelle bussruter og trikkelinjer, like ved. Å komme seg rundt er veldig enkelt, og man trenger nesten ikke å sjekke rutetabellen, grunnet de hyppige avgangene på linje 11, 12 og 18.

Gangavstand til flere andre spennende bydeler: du kan rusle ned til Grünerløkka på ti små minutter, eller oppover mot Storo, Nydalen og naturskjønne bademuligheter. Sagene, St. Hanshaugen og omegn er også innen kort rekkevidde.

Siden 1899 har Torshovbeboerne hatt tilgang på kollektivtrafikk. Den gang gikk fremkomstmiddelet under navnet "Grønnetrikken". Da var Torshov endestoppet på Grünerløkka-Torshov-linjen. Kollektivtilbudet er solid, med både buss og trikk.

Fra Torshov::

Trikk 11: Majorstuen-Kjelsås

Trikk 12: Majorstuen-Kjelsås

Trikk 18: Rikshospitalet- Storo-Grefsen stasjon

Buss 20: Galgeberg/Skøyen

Torshovparken:

Buss 30: Nydalen T/Bygdøy

Flybussen FB1 går fra Torshovparken

T-bane

Sinsen-T er ca. 20 min gange fra leiligheten

Fra Københavngata:

Buss 21:Tjuvholmen/Helsfyr T

Buss 21: Tjuvholmen/Helsfyr

Buss 33: Filipstad/Ellingsrudåsen

Flybussen FB5

Fra Vogts gate:

Buss 28: Fornebu/Økern

Det er Bysykkelstativ like ved parken.

Vi viser til ruter.no for oppdatere ruter og avganger.

Det er gårdsbebyggelse i området, noe nærlig, skoler, og barnehager i området.

Fellestomt, 4152 kvm

Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisinger.

Entré, kjøkken, baderom, stue, og soverom.

Utvendig:

- Grunnmur i betongkonstruksjoner.

- Yttervegger i mur/betong med pusset og malt fasade.

- Tak i treverkskonstruksjoner med ukjent tekking.

- Tilknyttet offentlig vann og avløp.

- Adkomstvei via offentlig vei.

Innvendig:

- Trapper i betong.

- Etasjeskiller i betong.

- Dørcalling.

- Radiatorer.

- Felles varmtvann.

Vinduer:

- Vinduer med karm og rammer i treverk utstyrt med 3-lags isolerglass fra 1984.

Dører:

-Inngangsdør med lyd og brannklassifisering. (B30/35DB) Døren er utstyrt med sikkerhetslås og kikkehull. Ukjent alder.

Overflater:

- Gulv med originalt heltre gulv.

- Vegger med glatt malt utførelse.

- Himling med glatt malt utførelse.

Ventilasjon:

Leilighetens ventilasjonsløsning gjennom: Oppdriftsventil på bad. Kjøkkenventilator med kanal ut yttervegg, oppdriftsventil på kjøkken. Tillfut gjennom veggventiler på soverom og i stue.

Tilstandsgrad er gitt ut i fra at kjøkkenventilator endres til kullfilter. Da vil det bli tilluftsventil på kjøkken. Det er ikke registrert avvik på ventilasjonsløsning i forhold til byggets oppføringstidspunkt.

Obs - Styret opplyser at det ikke er tillatt å koble kjøkkenvifte til ventilasjonskanal eller -luker. Det er kun tillatt med kjøkkenvifte med kullfilter. Kjøper tar på seg risiko for videre bruk av nåværende løsning, og må selv påkoste utbedring/bytte til kullfiltervifte, dersom styret krever det.

- Takhøyde målt på tilfeldig sted i stue: 2,63m

Her følger oppsummering av tilstandsrapportens tilstandsgrad to (TG2) og forhold som ikke er undersøkt (TGIU):

TG2 - Avvik som kan kreve tiltak:

   ***

Utvendig > Vinduer

Vinduer med karm og rammer i treverk utstyrt med 3-lags isolerglass fra 1984.

Vinduer er som regel under sameie/borettslagets vedlikeholdsplikt. Selv om vedlikeholdsplikt ikke er undersøkt spesifikt i dette tilfellet.

Vurdering av avvik:

• Det er avvik:

Utvendig: Punktvise sprekker i materialet og i overflatebehandlingen. Enkelte vinduer subber i karm ved åpning/lukking.

Bygningsdelen har skjulte løsninger og kan ha en feil/skade som ikke er synlig, ut i fra alder/gjenværende brukstid kan det være sannsynlighet for skjulte feil.

Konsekvens/tiltak

• Tiltak:

Punktvise skader på materialet/overflatebehandlingen tilser at det må forventes vedlikehold. Pussing/maling. Vinduer bør justeres.

Ut i fra alder må det forventes utbedringer/utskifting på sikt. Det er derimot vanskelig å si noe om eksakt når.

   ***

Utvendig > Dører

Inngangsdør med lyd og brannklassifisering. (B30/35DB) Døren er utstyrt med sikkerhetslås og kikkehull. Ukjent alder.

Vurdering av avvik:

• Det er avvik: Døren subber i karm/terskel.

Konsekvens/tiltak

• Tiltak: Døren må justeres.

   ***

Innvendig > Overflater

Gulv med originalt heltre gulv. Vegger med glatt malt utførelse. Himling med glatt malt utførelse. Det må påregnes at det forekommer bruksmerker etter normal bruk, merker fra oppheng etc.

Vurdering av avvik:

• Det er avvik:

Det er påvist stedvis knirk i gulv. Det er påvist stedvis hakk, riper og sprekker mellom gulvbord. (slitasje og elde)

Konsekvens/tiltak

• Tiltak:

Det vil sjelden være økonomisk rasjonelt å bytte gulv som et enkeltstående tiltak grunnet knirk. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det må påregnes noe oppsprekking, hakk og riper i eldre heltregulv. Eventuelt kan det legges nytt gulv. Gulvet fungerer fint med dagens standard.

   ***

Innvendig > Innvendige dører

Innvendige dører bestående av malte glatte dører. Dørene fremstår i god stand, alder tatt i betraktning.

Vurdering av avvik:

• Det er avvik: Stuedør kan ikke lukkes helt.

Konsekvens/tiltak

• Tiltak: Det bør foretas justering av dør.

   ***

Våtrom > 4 etasje > Bad > Overflater vegger og himling

Overflater er utført med flislagte og malte glatte vegger. Malt himling.

Vurdering av avvik:

• Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er enkelte hull i fliser etter tidligere oppheng.

Konsekvens/tiltak

• Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling.

• Fuger bør skiftes ut. Hull etter oppheng må jevnlig undersøkes og fylles med egnet materale.

   ***

Våtrom > 4 etasje > Bad > Overflater Gulv

Flislagt gulv med elektriske varmekabler.

Fall/høydeforskjell:

Fra topp gulvflis ved dørterskel til topp slukrist: ca 13 mm. Det er målt fall på gulv fra dørterskel mot sluk.

Lokalt fall på valgte steder er målt med håndholdt vater/digitalt vater. Høydeforskjell sluk til gulvflis er målt med krysslaser. Varmekabler er ikke funksjonstestet under befaring. Ifølge eier er det ikke problemer med varmekabler.

Overflater under badekar er ikke tilgjengelig for vurdering grunnet tilgang.

Vurdering av avvik:

• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.  Det er påvist noe sprekker i en flis ved rørgjennomføring (ved dør).

Konsekvens/tiltak

• Andre tiltak:

Våtrommet fungerer med dagens fallforhold. Vær klar over avviket.

Våtrommet fungerer i dag sprekker ved dør. Jevnlige undersøkelser anbefales. Det kan ikke utelukkes utbedring på sikt.

   ***

Våtrom > 4 etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt

Plastsluk i under servant. Membranens gjennomføring er ikke synlig grunnet støpens og slukets utførelse, det kan derfor ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet. Antatt underliggende banemembran i gulv. Antatt smøremembran på vegger i våtsoner.

Fuktindikasjon med overflatemåler: Ikke påvist unormale forhold.

INFO:

Smøremembran over 15 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2 Banemembran over 20 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er ukjent tettesjikt på badet.

Konsekvens/tiltak

• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Videre bruk av badekar eller montering av dusjkabinett anbefales grunnet alder.

   ***

Våtrom > 4 etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning

Innredning med frittstående klosett, servantinnredning, servant med ettgreps blandebatteri, badekar, dusjarmatur, opplegg og plass til vaskemaskin.

Info fra eier:

2021– Nytt porselen toalett installert (Comfort Storo) 2021 – Nytt armatur i dusj.

2017 – Opplegg til vaskemaskin.

Vurdering av avvik:

• Det er avvik:

Det er påvist svelling på innredning.

Konsekvens/tiltak

• Tiltak:

Svelling må fuktbeskyttes for å forhindre videre utvikling.

   ***

Våtrom > 4 etasje > Bad > Ventilasjon

Ventilasjon gjennom oppdriftsventil og tilluft fra spalte under dør.

Vurdering av avvik:

• Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Konsekvens/tiltak

• Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.

Borettslag tillater vanligvis ikke tilkobling av elektrisk vifte til felles anlegg ved oppdriftsløsning. Ta kontakt med styret for ytterligere informasjon. Men i henhold til NS3600 gis det uansett tilstandsgrad 2 på naturlig ventilasjon.

   ***

Tekniske installasjoner > Vannbåren varme

Radiatorer tilkoblet vannbåren varme plassert i stue, soverom og kjøkken. Justeringsventiler fungerer. Ingen synlige lekkasjer. Radiatorer fremstår skiftet i senere tid. (Ukjent alder) Felles anlegg utenfor leiligheten er ikke vurdert.

Radiatorer og anlegg er som regel under sameie/borettslagets vedlikeholdsansvar, selv om det ikke er undersøkt i dette tilfellet.

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme.

Konsekvens/tiltak

• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

   ***

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg

Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll.

Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.

Elektrisk anlegg:

Sikringsskap med automatsikringer plassert: I oppgang

Forbruksmåler plassert: I sikringsskap

Hovedbryter: 32 amp

Kursoversikt: Ja

Antall kurser: 4 med hovedsikring

1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?

- Nei

Spørsmål til eier:

2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.

- Vet ikke. Selger har ikke gjort noe med det elektriske anlegget (med unntak av oppsett av nye stikkontakter).

3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?

- Vet ikke. Selger har ikke gjort noe med det elektriske anlegget. (med unntak av oppsett av nye stikkontakter)

4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?

- Installasjon av stikkontakter ble gjort av elektriker; dog dokumentasjon mangler.

5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?

- Nei

6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut?

- Sikring på kjøkkenet kunne løses ut om vannkoker ble brukt samtidig som oppvaskmaskin.

7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?

- Nei

Generelt om anlegget

8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank

- Nei

9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?

- Nei

Inntak og sikringsskap

10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?

- Nei

11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?

- Ja

12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?

- Ja.Tilstandsgrad2:

Det foreligger ikke samsvarserklæringer for deler eller rapporter for hele det innvendige elektriske anlegget leiligheten og tilstandsgrad settes grunnet NS 3600 krav til dette.

Det er ukjent hva tidligere eiere har gjort og det er ukjent om arbeider er utført i tråd med regler.

Det anbefales derfor en utvidet el-kontroll. El-kontrollen kan påvise feil/mangler på anlegget takstingeniøren ikke kan ha funnet ved visuell besiktigelse.

   ***

TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak

  

Tekniske installasjoner > Vannledninger

Vannledninger utført med kobberrør og utenpåliggende forkrommede rør fra baderomsrenovering. Felles hovedstoppekraner i kjeller. Merket med leilighetesnummer. Lokale stoppekraner på bad og på kjøkken.

*Vær klar over at det kan være skjulte vannrør som er over halvparten av forventet brukstid uten at dette er kjent for eier eller takstingeniøren.

Vurdering av avvik:

• Det er avvik:

Det er ikke intern hovedstoppekran.

Dusjaramtur er montert av eier selv, uten bruk av rørlegger.

Konsekvens/tiltak

• Tiltak:

Ved oppussing av leiligheten bør intern hovedstoppekran etableres. Vær klar over avviket. Arbeider utført i egen regi bør undersøkes av en rørlegger.

Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad

   ***

Tilstandsgrad TGIU:Ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse:

Tilliggende konstruksjoner våtrom

Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Hulltaking kan unnlates dersom det ikke er praktisk mulig å gjennomføre, for eksempel fordi det krever tilgang til bygningskonstruksjon som er en del av flere boligers fellesareal eller til en boenhet med en annen eier, eller fordi boligen inngår i bygningskonstruksjoner av mur, betong eller totale prefabrikkerte konstruksjoner slik som baderomskabin.

Det ble gjort målinger med fuktindikator på utsatte steder uten funn av unormale verdier. Det er sett etter riss, skader, sprekker etc.. som kan indikere bakenforliggende fuktskader og avvik er da kommentert i tidligere punkter.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger

Brannbalkong ut fra stuevinduer. Ikke vurdert i denne rapporten.

Oppgraderinger utført i selgers regi:

2017:

- Oppgradering kjøkken, ny vask, armatur, benkeplate og overskap. (kvik installerte benkeplate, og overskap). Dokumentasjon finnes

- Vask kjøkken tilkoblet av rørlegger. Ingen dokumentasjon- Ny stekeovn og induksjonstopp installert selv. - Ingen dokumentasjon

- Opplegg til vaskemaskin. Utført av rørlegger med våtromssertifikat. (Ende Rørlegger, Krokli Vei 27 0584 Oslo). Dokumentasjon finnes

2021:

- Nytt porselen toalett installert (Comfort Storo). Dokumentasjon finnes.

- Nytt armatur I dusj installert selv. Ingen dokumentasjon.

2024 - Ny oppvaskmaskin kjøkken (Kjøpt og installert av Elkjøp). Dokumentasjon finnes.

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

Oppsummering av selgers egenerklæring:

1. Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f. eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?

- Nei. Kommentar:

I 2017 ble det fremmet en naboklage fra nabo under angående dråpedannelse i deres bad (tak). Det ble i den forbindelse gjort undersøkelse utført av rørlegger som ikke viste noen lekkasje fra badet i leiligheten. OBOS Skade nr_1603630. Saken ble derfor avsluttet. Det er ikke mottatt noen videre klager etter dette. Se vedlagt dokumentasjon. Badet pusset opp i 2000 av boretslaget. Konklusjon i endelig rapport: Badet pusset opp i 2000 av borettslaget. Revidering 20.01.17 Vi har hatt rørlegger på plass, for trigging av rør og avløp + sjekk av rør og bad. Det er ikke funnet lekkasje på rør eller avløp. Årsak vil da være som tidligere antatt. Lekkasje gjennom vannisolering/ utette bad. Annen årsak til vann i himling i u etg kan også være det ikke er ventilasjon i rommet. Der det er avsetning av vann i himling er rett utenfor dusjsone. Arbeid ifm denne skaden, begrenser seg til maling av himling. Det har ikke kommet vann i himling i perioden etter innmeldt skade, og besiktigelse.

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?

- Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats.

Firmanavn:

2017 – Opplegg til vaskemaskin. Utført av kvalifisert rørlegger med våtroms sertifikat. (ENDE RØRLEGGER, Krokli Vei 27 0584 Oslo)

2021– Ny porselen toalett installert (Comfort Storo)

2021 – Nytt armatur I dusj installert selv.

Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:

2017 – Opplegg til vaskemaskin. Utført av kvalifisert rørlegger med våtroms sertifikat. (ENDE RØRLEGGER, Krokli Vei 27 0584 Oslo) 2021– Ny porselen toalett installert (Comfort Storo)

2021 - Nytt armatur I dusj installert selv.

6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?

- Nei. Kommentar: Ingen pipe eller peis i boligen.

13. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?

- Ja, kun av ufaglært / egeninnsats.

Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: I forbindelse med bytte av ny innebygd ovn ble det ikke gjort noen endringer på El-anlegg ved montering av denne. Dette gjorde selger selv. Original stikkontakt er brukt til ovnen. Det samme gjelder for installasjonen av induksjonskoketopp.

23. Kjenner du til om det er foretatt radonmåling?

- Nei. Kommentar: 4. etg. så ikke relevant for denne leiligheten.

27. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?

- Kommentar fra styret til dette spørsmålet: Vi har startet en prosess på utskifting av vinduer og mulig rehabilitering av fasade. Det er ikke vedtatt noe rundt dette p.t. og har derfor ingen kunnskap om omfang eller hva ev. felleskostnader/fellesgjeld vil øke med.

I tillegg opplyser selger om følgende:

- Det er en gul flekk i kjøkkenskuff (2 stk). Det har vært der siden hun kjøpte. Det ligger beskyttelsesplast i skuffene som vil følge med.

- Vinduene på soverommet er noe skjoldete, og vinduene vil være slik til overtakelse.

- Vaskemaskinen på badet følger leiligheten. Denne bør justeres, da den "vipper" litt. Selger har for det meste benyttet fellesvaskeri.

- Selger har montert induksjonskoketopp, og har i denne forbindelse ikke undersøkt videre om denne burde hatt sin egen sikring/kurs. Kjøper tar på seg eventuell videre prosess og kostnad for dette.

- Leiligheten har kjøkkenventilator med kanal ut yttervegg. Dette strider mot husordensreglene, og selger har fått beskjed av styret om å fjerne dette. Kobling til kanalen er fjernet, og bildedokumentasjon er sendt til styret. Selger skal få på plass kullfilterventilator innen overtakelse.

Det foreligger uattestert ekspedisjonsdokument for våningshus, mottatt 1937. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget.

Det fremgår av selgers egenerklæring/den bygningskyndiges tilstandsrapport at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring (er) for hele/deler av det elektriske anlegget.

Oppvarming via radiator (tilknyttet fjernvarme), dekkes via fellesutgiftene, sammen med varmtvann.

Elektrisk gulvvarme på bad, hvilket betales via strømregning.

Energiattest med energimerke Oppvarmingskarakter Grønn - Energikarakter G

Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten.

I 2016 ble det innført eiendomsskatt i Oslo. Fra 2017 skriver kommunen ut eiendomsskatt på alle faste eiendommer.

Kort om eiendomsskatt for 2024:

Eiendomsskatten for inneværende år skrives ut før 1. mars samme år. Alle som skal betale eiendomsskatt, får en eiendomsskatteseddel. Skattesatsen er:

2,8 promille for boliger og fritidsboliger

Bunnfradrag:

Boliger og fritidsboliger får et bunnfradrag på inntil 4,7 millioner kroner for selvstendige boenheter som ikke brukes til næringsvirksomhet.

Det betales per nå ikke eiendomsskatt på denne eiendommen.

Fellesutgifter: kr 3 497,- pr.mnd.

Felleskostnadene inkluderer bl.a fibernett, varmtvann og oppvarming (radiator, fjernvarme), renhold og vaktmestertjenester i fellesarealer, fellesvaskeri (vask - ikke tørk), kommunale avgifter, felles forsikring, betjene fellesgjeld, drift og vedlikehold

Strøm, innboforsikring, og felleskostnader.

Lånenr.:OBOS01-98208202839

Type lån: Annuitetslån

Restgjeld: kr 8.665.939,-

Restløpetid: 6 år 5 mnd

Flytende rente: 5,95%

Andelens kapitalkostnader: kr. 650,- pt.

Vi gjør oppmerksom på at forretningsfører kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt pr dags dato. Overnevnte informasjon er hentet fra forretningsfører.

Årets resultat vises i resultatregnskapet og foreslås ført mot egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til. Driftsinntekter for 2023 er på kr 8 909 540,- og driftskostnader på kr 7 793 266,-. Opptjent egenkapital på kr. 707 801,-

Vedlikeholdsprosjekter som f.eks det kommende vindusbyttet og ev. fasaderehabilitering, vil føre til økt andel fellesgjeld og økte felleskostnader.

If Skadeforsikring Polisenummer: 589183

Formuesverdi for inntektsåret 2022: Som primærbolig Kr. 1 280 360,- Som sekundærbolig Kr. 4 865 368,-

Borettslag: Presidentgaten Borettslag, Orgnr: 948322358

Borettslag: Presidentgaten Borettslag, Orgnr: 948322358

Borettslaget består av 231 andelsleiligheter. I tillegg kommer 1 tjenesteleilighet. Presidentgaten Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 948322358, og ligger i bydel Sagene i Oslo kommune.

STYRET

Styret kan kontaktes på e-post; presidentgatabrl@gmail.com

Hjemmeside: www.vibbo.no/presidentgaten

Du kan også komme i kontakt med styret via Vibbo.no.

RØRLEGGER

Borettslaget har en rammeavtale med Rørleggersentralen AS. Dette er en løpende avtale på et år, som sikrer omfattende kartlegging og planlegging for oppgradering og vedlikehold av alt som handler om vann og varme i borettslaget. Avtalen sikrer borettslaget en fast rabatt på alle tjenester, og dette gjelder også for andelseieres egne prosjekter.

FELLESVASKERI

Dersom det er behov for større vask, har borettslaget fellesvaskeri i kjelleren. Her kan du kjøpe vaskekort på Bunnpris som ligger rett ved boligen.

STYRETS ARBEID 2023 - 2024.

Informasjon er hentet via årsmelding fra styret, del av årsmøteinnkallingen. Se vedlagte dokument for utfyllende informasjon.

- Årets primære fokus har vært å stabilisere økonomien og kutte kostnader der mulig da vi ser at våre kostnader blir stadig høyere. Samtidig som vi har brukt veldig mye tid på en energikartlegging og teknisk tilstandsvurdering, for å få oversikt over mulig fremtidige større vedlikeholdsprosjekter.

- Jobbet med økonomien. Alle borettslagets kostnader har generelt gått opp, ikke minst fra det offentlige.

Borettslaget har forsøkt å være litt nøkterne i bruk av penger, samtidig som vi har forsøkt å redusere kostnader og øke inntekter.

Konkrete tiltak har vært

- Øke felleskostandene fra og med.1.12.2023

- Nye leietakere Groomers på plass i næringslokalet i Oskar Braatens gate 18.

- Selv gjennomføre enkelte prosjekter via dugnad, heller enn å få levert tjenester av eksterne.

- Ny og forbedret avtale på vasking.

- Forsøk på å redusere størrelsen på restavfall dunker for å senke totalkostnad på renovasjon.

- Gjerder: Vi har på dugnad fortsatt å sette opp noen strategiske gjerder for å forsøke å gi et bedre helhetsinntrykk, hindre at ferdsel gjennom buskene. Styret ønsker at Presidentgata skal være en åpen plass for alle, men støy og søppel på våre uteområder er et pågående problem (både fra beboere og andre).

- Måker: Håndtert utfordringer knyttet til måker og reder på borettslagets tomt.

- Gjennomført en ny runde med kartlegging og analyse av Brannverntiltak.

- Næringslokaler: Bunnpris har vært vår mangeårige leietaker, noe begge parter er veldig glade for.

Når en driver en forretning fører det med seg en del eksterne leverandører som dessverre kan være sjenerende, spesielt på helligdager. Staben på bunnpris forsøker å holde kommunikasjon med sine leverandører for at det vises spesielt mye hensyn mtp. støy og rot, spesielt på røde dager.

Groomers - Oskar Braatens gate 18: Styret er veldig glade for at Groomers AS flyttet inn som leietakere i næringslokalene i Oskar Braatens gate 18 mot slutten av 2023. Lokalene hadde stått tomme en lengre periode og styret opplevde det som vanskelig i et litt tungt eiendomsmarked å finne relevante leietakere.

Hunder: Til tross for at vi nå har et næringslokale som driver med tjenester til hunder, så er det fortsatt ikke lov å lufte dyr på våre plener. Det er kontraktsfestet at Groomers hjelper oss å sørge for at det ikke ligger igjen noen gavepakker fra sine kunder på vår plen. Der ønsker gjerne store og små å ligge og kose seg på sommeren.

Hunder som tar for seg fører til stor sjenanse for enkelte beboere, du har lov til å formidle til noen du ser lufte sine dyr på vår tomt at det finnes mange fine grøntområder nær vår eiendom som kan benyttes.

Det forventes at våre andelseiere er de som er ivrigst på å følge våre regler.

- Sykkelskur og sykkeltyveri: Generalforsamlingen 2023 påla styret å utbedre skuret utenfor Oskar Braatens gate. Bestilt nytt sykkelstativ. Etter et innbruddsforsøk i sykkelskuret i Presidentgata der tyven ble tatt på fersken, vedtok styret etter forslag fra politiet å dekke til sykkelskur i Presidentgata for å hindre innsyn.

- Murpuss: Fasaden er som kjent slitt i enkelte deler av bygningsmassen vår.

Håndverker ble hentet inn for å lappe nederste del av fasade for å hindre at frost og vann kommer inn i bygget, styret har forsøkt å unngå å gjøre større investeringer i dette arbeidet i påvente av å avklare når en fasade oppgradering eventuelt vil gjennomføres.

- Rør: Arbeidet med å oppgradere og vedlikeholde anlegget generelt har fortsatt, av større investeringer iløpet av vinteren har det blitt installert et filter for å rense vannet i varmeanlegget, fungerer dette som det skal, bør det forlenge levetiden på anlegget med opptil 10 år.

- Arrangert dugnad vår og høst

- Uteområder: Selv om det er pågående arbeid og ute, så ble disse bevisst blitt nedprioritert i 2023 for å forsøke å spare penger. Selv om vaktmester rekker mye, så går det gjerne en full arbeidsdag på å klippe plenene våre, når vaktmester kun arbeider 50% og gresset helst bør klippes ukentlig, så blir det en vurdering for å prioritere ressurser.

- Vedlikeholdsplaner: Ny vedlikeholdsnøkkel bestilt

Styret ønsker å få på plass et system for mer langsiktig planlegging av vedlikeholdsarbeidet. Tidligere vedlikeholdsnøkkel via OBOS prosjekt opplevde vi som manglende, og vi har nå funnet muligheten til å få utarbeidet en ny (gratis) vedlikeholdsnøkkel som forhåpentligvis er litt bedre. Styret har i sitt arbeid og vedtatt å begynne å bruke en modul som OBOS kaller bærekraft og vedlikeholds modulen for å bistå til å dokumentere og synliggjøre nødvendige oppgaver på kort og lang sikt.

- Energikartlegging - Fasade og vinduer

Den tidligere vedlikeholdsplanen var som nevnt litt manglende. Over tid har vi bedt diverse eksperter på forskjellige fagfelt komme på befaring for å gi oss mer detaljerte oppgaver å fokusere på. Kombinert med teorier om mulig energibesparende tiltak, ble det bestilt en energikartlegging av borettslaget som og tok et spesielt øye på den byggtekniske tilstanden.

Oppsummering av energikartlegging og byggteknisk tilstandsvurdering. Styret i Presidentgata borettslag har høsten 2023 fått bistand fra Multiconsult til:

- Kartlegging av muligheter for reduksjon av energiforbruk i borettslaget

- Byggteknisk tilstandsvurdering av fasade og tak på borettslagets bygningsmasse Multiconsult har levert en rapport for hver av de to kartleggingene, hovedkonklusjonene fra disse rapportene presenteres her.

Energikartlegging

Rapporten fra energikartleggingen beskriver lønnsomhetsvurdering av identifiserte tiltak. Det er identifisert 4 tiltak som vil kunne redusere energiforbruket:

- Utskifting av vinduer

- Montering av solceller på tak

- Montering av bygningsintegrerte solceller

- Etterisolering av fasader

Utskifting av vinduer gir den klart største reduksjonen i energiforbruk, og er i praksis det eneste av de 4 tiltakene som er beregnet med positiv nåverdi

Byggteknisk tilstandsvurdering

Rapporten fra denne tilstandsvurderingen har gitt følgende beskrivelse av identifiserte tiltak:

- Fasadesystemet har utlevd sin tekniske levealder. Levetiden kan forlenges med 5 – 10 år med reparasjoner, utover dette anbefales full utskifting av fasadesystemet

- Vinduer og balkongdører har utlevd sin tekniske levealder. Disse anbefales utskiftet, samt eventuelt også flytte vinduene lengre ut i fasadelivet.

- Ytterdører bærer preg av slitasje, reparasjoner og tilpasninger. For å gjenopprette funksjonalitet og redusere vedlikeholds- og ettersynsbehov, anbefales ytterdører utskiftes.

- Det er p.t. ikke grunnlag for å anbefale full utskifting av tak (taktekking og undertaksbelegg).

Styrets vurdering og videre arbeid

Tiltaket som er identifisert som en fellesnevner i de to rapportene er utskifting av vinduer, og dette er også det tiltaket med størst lønnsomhet. Videre er utskifting av fasade og utskifting av ytterdører det som er vurdert som nødvendige tiltak, ut fra en byggteknisk vurdering. Det er ikke konkludert hvorvidt utskifting av vinduer, balkongdører og inngangsdører må gjøres samtidig som en eventuell utskifting av fasaden.

Videre fremdrift er at styret har samtaler med aktuelle selskap som kan lede arbeidet med et forprosjekt som vil påbegynnes utover 2024.

- Det vil ikke påbegynnes arbeid før tidligst 2025.

- Da omfanget av prosjekter, tidshorisonter ikke er klart, er det heller ikke foreløpig mulig å gi et realistisk anslag på kostnader eller hvordan økonomien vil påvirke andelseiere.

Inngangsdører:

Fjorårets generalforsamling påla styret å se på løsninger for å forsøke å utbedre støy fra ytterdører som smeller. Styret har vært i dialog med Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune for å få informasjon om retningslinjer og føringer for å gjøre endringer på ytterdørene. Styret har også innhentet priser for nye dører til oppgang og ned til kjeller til alle oppganger i borettslaget. Samtlige leverandører leverte prisoverslag rett i underkant av kr 3.000.000,-. Styret har vurdert det som ikke aktuelt å gå videre med dette på nåværende tidspunkt, da styret trolig må regne med at borettlaget står overfor en omfattende kostnad for å oppgradere fasader og bytte vinduer i løpet av noen år. Se mer om tidspunkt for dette under «Energikartlegging». I dialog med Plan- og bygningsetaten fikk styret vite at dørene borettslaget har nå ikke stemmer overens med originalt design. Dette vil kunne være noe borettslaget må ta høyde for når en fasadeoppgradering finner sted.

Kjøper må regne med at vedlikeholdsprosjekter vil medføre låneopptak, og da økt andel fellesgjeld samt økte felleskostnader. Borettslaget er i gang med forprosjekt vedrørende bytte av vinduer. Styret regner med at forprosjektet vil komme med en anbefaling om fasade også bør rehabiliteres i samme anledning.

VEDLIKEHOLDSHISTORIKK:

- 2023: Oppgradert sykkelskur

- 2022-2023:Asbestsanering. Rehabilitering av tak på næringslokalet.

- 2020-2021: Nye røykvarslere i alle leiligheter. Byttet vann-rør fra fyrrom i Oskar Braathens gate til Presidentgaten 3.

- 2019: Porttelefon. Oppgradering av lys fellesarealer. Nye brannvarslere.

- 2018: Oppgradering til fiber. Nye postkasser.

- 2017: Rørfornying av bunnledning. Oppgradering av låser.  Utbygging av sykkelskur.

- 2016: Kontroll og sikring av tak og piper. Oppgradering av belysning i kjeller.

- 2015: Installering av kameraovervåkning.

- 2014: Konvertering til fjernvarme. Installering av røykvarslere i alle leiligheter.

- 2013: Utskiftning av nøkkelsystem.

- 2011: Nye vaskemaskiner.

- 2010: Nye Tørketromler.

- 2009: Fasaderehabilitering.

- 2008: Maling av vinduer og balkongdører. Bytting av dørpumper og låssylindere. Maling av oppganger.

- 2006-2007: Maling av søppelskur og sykkelboder / Skifte av panel og tak på panterom i butikken / Skifte av diverse deler til fyrrommet. Brannsikkerheten i borettslaget fellesarealer gjennomgått og utbedret på punkter som anbefalt i rapport.

- 2005: Utvendig vedlikehold av butikklokale.

- 2004: Utomhusrehabilitering.

- 2001-2002: Skiftet varmtvannsbereder / Rehabilitert fyrrom / Tyverisikret alle inngangsdører i alle oppganger og kjellernedganger.

- 2000: VVS-prosjekt med utskifting av innvendig røropplegg og oppgradering av baderom / Borettslagets uttrekksledning til kommunalt avløp rehabilitert / Kabel-TV oppgradert.

- 1998: Grøntanlegget ferdigstilt.

- 1996-1997: Tilleggsisolering og ny puss på fasader / Utskifting av eksisterende balkonger og gamle vinduer / Skiftet alle entredører.

- 1993: Skiftet tak på alle blokkene.

- 1992: Ny oljetank / Skiftet vinduer i trappeoppgangene / Nytt kaldt- og varmtvannsanlegg i kjeller.

- 1989-1990: Det elektriske anlegget for hele borettslaget ble rehabilitert.

- 1976: Nytt kabel-TV-anlegg.

Årsmøtet for 2024 ble avholdt 23.mai.

Sak 7

Radiatorer/oppvarming:

De siste årene har oppvarming av leilighet vært en stor kostnad for borettslaget, men også generelt for

den norske befolkningen. Vi er så heldige å ha oppvarming som en del av vår inkluderte felleskostnad, men radiatorene er dessverre ikke stabile til å holde en spesifikk temperatur over lengre tid. Jeg, og mange andre jeg har snakket med, føler det er på tide å investere i smarte radiatortermostat og erstatte de gamle/delvis ødelagte. Dette kan på lang sikt være en god besparelse på borettslagets kostnad for oppvarming, da man ikke trenger å skru av og på radiatorene til en hver tid.

Styrets innstilling

Styret støtter forslaget om å undersøke dette nærmere.

Vedtatt forslag

Styret får i oppdrag å vurdere kostnad og besparelse ved felles innkjøp og montering av "smarte radiatortermostat".

 *

Sak 12

Vedtatt forslag

Legge til følgende tekst til 4-2 (7) i vedtektene: "Andelseiere plikter å skriftlig informere styret om alle former for bruksoverlating, også bruksoverlating som ikke er søknadspliktig. Informasjon om utleie skal formidles til styret før utleien finner sted."

Årsmøtet vedtok styrets forslag om informasjonsplikt ved all utleie. Oppdaterte vedtekter er ikke mottatt per. 4. juni.

 *

OBOS Eiendomsforvaltning AS

Det foreligger krav om styregodkjennelse av ny erverver i sameiets vedtekter. Styret kan ikke nekte overdragelsen uten saklig grunn.

Risikoen for å bli godkjent som ny erverver påhviler kjøper og kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om slik godkjennelse foreligger på overtakelsestidspunktet.

Det foreligger forkjøpsrett for borettslagets/ boligaksjeselskapets (OBOS) medlemmer. Forhåndsavklaring er igangsatt. Meldefristen er 6. august 2024 kl. 23:59. Konferer OBOS ved spørsmål.

Fibernett (Hometnet) opp til 1000Mb er inkludert i fellesutgiftene. TV-tjenester må kjøper eventuelt betale for utenom.

Det er i utgangspunktet ikke tillatt å holde husdyr. Ved særlige forhold har imidlertid beboerne en lovbestemt rett til å ha dyr. Det understrekes at dette bare gjelder i helt spesielle tilfeller. Det må foreligge gode grunner som taler for dyrehold, samtidig som det ikke må være til ulempe for de øvrige beboerne.

Husdyrhold må godkjennes av styret før det tar til. Standard søknadsblankett fåes ved henvendelse til styret. I søknaden skal det legges ved dokumentasjon på at man har god grunn for å ha husdyr, samt godkjenning fra alle beboerne i samme oppgang. Styret vil foreta en helhetlig vurdering av sosiale og velferdsmessige

hensyn i hvert enkelt tilfelle.

Særlige ordensregler gjelder for de som eventuelt får tillatelse til å ha dyr. Det forutsettes at eier av dyret kjenner til politivedtektene angående dyrehold og

straffebestemmelsene som gjelder for å holde dyr. På borettslagets eiendom skal dyr være i bånd. Ekskrementer som husdyret måtte etterlate seg på området skal fjernes omgående. Eieren er ansvarlig for enhver skade som dyret beviselig påfører personer eller eiendommen i borettslaget. Dersom det kommer berettigede klager over dyreholdet som sjenerer naboer med lukt, bråk eller liknende, er eieren pliktig til å fjerne dyret hvis ikke ordning oppnås på annen tilfredsstillende måte.

Ordensreglene her gjelder også for de som eventuelt måtte ha husdyr på besøk.

Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Følgende medfølger ikke leiligheten ved salg:

- Lampe i gang, knaggrekker i gang (sorte), og String-hyller i stue.

Følgende medfølger:

- Fastmontert skjenk i stue, og kommode på kjøkken

Til informasjon: Garderobeskap på soverom er ikke festet til veggen.

- Selger har ett komplett nøkkelsett (lås + sikkerhetslås) og ekstra nøkkel til sikkerhetslåsen.

Pliktig medlemskap i OBOS, ved kjøp av eiendommen. Innmelding koster kr. 500,-

Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2024, og betales via fellesutgiftene.

Fra og med 1. januar 2014 må alle som leier ut bolig ha gjennomført radonmåling av boligen og kunne fremvise dokumentasjon på at radonnivåene er forsvarlig. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, både de som leies ut av det offentlige, virksomheter og private, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig. Også institusjoner o.l. omfattes dersom beboerne betaler leie.

Eiendommens servitutter følger av dens grunnboksblad.  For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til hovedbruket / avgivereiendommen. For festenummer gjelder henvisningen servitutter eldre enn festekontrakten. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

Andelseiere plikter å skriftlig informere styret om alle former for bruksoverlating, også bruksoverlating som ikke er søknadspliktig. Informasjon om utleie skal formidles til styret før utleien finner sted.

Se borettslagets vedtekter.

Private ledninger tilknyttet offentlig nett.

Eiendommen ligger i et byggeområde for boliger. Reguleringsbestemmelser S-2255 og S-178GO er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn. Informasjon om ny kommuneplan med lenke til kartinnsynsløsning finner du på http://www.kommuneplan.oslo.kommune.no.

S-2255  Vedtatt: 28.07.1977 Formål: Bolig m.tilh. anlegg

S-178GO Vedtatt: 06.11.1942 Formål: Inn-/utkjøring, Måle- og avstandslinje, Offentlig kjørebane/veigrunn

S-207GO  Vedtatt: 23.06.1948 Formål: Offentlig gang-/sykkelvei

6382  Vedtatt: 04.03.1982 Formål: Fortau, Inn-/utkjøring, Offentlig kjørebane/veigrunn

Kommunedelplan KDP-17  Torg og møteplasser. Formål: områdeavgrensning for indre Oslo

Borettslaget består av bygg i Presidentgata 3, Oskar Braatens gate, og Anna Sethnes gate 2 og 4. Byggene i Anna Sethnes gate 2 og 4 er registrert på Byantikvarens «gule liste»; bygg som er bevaringsverdige. Dette kan legge føringer for bl.a bygningsmessige arbeider i alle blokkene i borettslaget.

Pågående saker:

* Torshovgata - Bylivsgatetiltak. Saksnr. 202306913.

Saken gjelder midlertidig strenging av gate for gjennomføringstrafikk, og oppføring av midlertidig beplantning og bymøbler i Torshovgata, i bydel Sagene. Tiltaket er midlertidig og skal plasseres inntil 2 år.

* Rosenlundgata 9 B - Påbygg og etablering av 15 boenheter, eksisterende bygningsskall bevares. Saksnummer 202002741. Det er gitt rammetilalttelse den 20.10.20, igangsettingstillatelse 1 den 24.06.21 og igangsettingstillatelse 2 den 04.01.2024. Tiltaket omfatter etablering av 15 boenheter og oppføring av påbygg ved transformasjon av eksisterende garasjebebyggelse i bakgård på Torshov. Boenhetene er fordelt på to rekker, og har tilgang på fellesareal og privat takterrasse. Eksisterende bygningsskall bevares, med unntak av taket som fjernes for å gi plass til påbygg på en etasje. Søknaden omfatter riving og miljøsanering.

* Torshovgata 9 - Rehabilitering og ombygging - Lilleborg skole. Saksnummer 202308249. Rammetillatelse ble gitt den 22.08.2023. Søknaden omfatter rehabilitering av bygg 01, 02, 03 og 04, inkl. leskur mellom bygg 02 og 04, oppgradering av utomhusanlegget, flytte eksisterende avkjørsel i Rosenlundgata, etablere ny adkomst for gående og syklende, etablere ny renovasjonsløsning og flytte eksisterende trafo. Det er gitt igangsettingtillatelse del 2, 01.07.2024. Igangsettingstillatelsen omfatter riving, graving, VA, kjeller bygg 01, energibrønner og

refundamentering bygg 03. Prosjektet vil kunne medføre bl.a. færre parkeringsplasser i området, og byggestøy i perioden.

Pågående plansaker i området:

* Vogts gate - Toftes gate - Fremkommelighetstiltak for trikk, saksnummer 202315257

Bymiljøetaten ønsker å omregulere gateløpet Vogts gate-Toftes gate - på strekningen fra Åsengata på Torshov til Birkelunden på Grünerløkka - med hovedhensikt å bedre fremkommelighet for trikk, i tillegg til forbedring av forhold for gående, overvannshåndtering og byliv.

* Vossegata 31 B med flere - Boliger, næring og barnehage - Torshaug. Saksnummer 202453023

Bastia Eiendom AS foreslår en omregulering fra offentlig bygning til blant annet bolig, næring, offentlig og allmennyttige formål. Forslagsstiller har vist ulike alternativer for utforming og plassering av bebyggelsen, og har satt av areal til skole, barnehage, flerbrukshall og sykehjem. Foreslått totalt bruksareal (BRA) er 48 000 kvm, hvorav 4 875 kvm er eksisterende bebyggelse. Det foreslås ca. 500 boliger.

Dette er det fjerde planinitiativet for eiendommen som PBE har stoppet siden 2020. De andre sakene kan ses i saksnummer 202001384, 202101999 og 202211939. Planinitiativ med saksnummer 202001384 ble oversendt bystyret og stoppingen ble opprettholdt.

Plan- og bygningsetaten anbefaler at planinitiativet blir stoppet fordi Plan- og bygningsetatens tidligere anbefalinger ikke er fulgt opp og forslaget fremdeles er i strid med den ønskede utviklingen av området. Planinitiativet er i strid med kommuneplanens intensjon om å ivareta viktige kulturminner, naturverdier og landskap. Plan- og bygningsetaten anbefaler at eiendommen opprettholdes med offentlige formål, og anbefaler bruk som barnehage og demenslandsby.

Se kommunens sider for ytterligere informasjon:   https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202453023

* Holsts gate 13 - Etablering av kunstgressbane, saksnummer 202214272

Søknaden omfatter etablering av nytt banedekke, fra grus til kunstgress og etablering av ballnett mot veien. Tiltaket er lokalisert i bydel Grünerløkka.

Overtagelse etter avtale med selger.

kr 4 465 000,- (Prisantydning)
kr 42 000,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 4 507 000,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger:
kr 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)
kr 7 381,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett (kjøper))
--------------------------------------------------------
kr 8 381,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 4 515 381,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger:
kr 8 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))
--------------------------------------------------------
kr 4 523 631,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 12.000.000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgave.

Fullstendig kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Følgende er avtalt om meglers vederlag:

Eierskiftegebyr selger (Kr.6 385)
Gebyr utlysing forkjøpsrett (Kr.7 381)
Provisjon (forutsatt salgssum inkl f.gjeld: 4 507 000,-) (Kr.49 000)
Visningshonorar 3000,- pr. stk (Kr.6 000)
Tilrettelegging (Kr.16 900)
Grunnpakke borettslag (Kr.14 325)
Kostnad for utsatt betaling (Factoring) (Kr.2 900)
Markedspakke (Kr.22 900)
Oppgjør (Kr.6 500)
Totalt kr. (Kr.132 291)

Dersom handelen ikke kommer i stand eller at oppdraget sies opp har megleren krav på dekning for
påløpte timer, påløpte visninger, grunn og markedspakke samt utlegg.

15-24-0194

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form. Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

 Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Generelle bestemmelser Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Uautorisert kopiering eller gjenbruk av all tekst og alle bilder i denne annonse/salgsoppgave er ikke tillatt.

Eiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret.  Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet personopplysninger er begrenset. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/personvernerklaering

Sagene & Bjølsen Eiendomsmegling AS

EIE Ullevål & Sagene

Org. nr: 989734598

Maridalsveien 154 A

0461 Oslo

Tlf: 22 02 11 60

Eiendomsmegler I Partner Alice Brandwijk

Alice Brandwijk

EIE Ullevål & Sagene

Eiendomsmegler I Partner

Mob: 92 30 18 87 / E-post: alb@eie.no