Romsås Senter 8

Velkommen til Romsås Senter 8 - Presentert av Line Strifeldt Johansson v/ EIE eiendomsmegling avd Ensjø: Leiligheten er en meget innbydende og romslig 2-roms selveier beliggende i frodige omgivelser på Romsås. Her bor du trafikkstille og fredelig til med kort vei til skoler, barnehager og kollektivtransport, inkludert både buss og T-bane. Området er populært og barnevennlig, samtidig som det gir enkel tilgang til marka og grøntområder.

Leiligheten ligger fritt til i 8. etasje og har adkomst via heis. Planløsningen er praktisk og består av en innbydende entré, romslig stue med delvis åpen kjøkkenløsning, soverom, flislagt bad med opplegg for vaskemaskin samt en innvendig bod med gode oppbevaringsmuligheter. Fra stuen er det utgang til en herlig balkong på 10 kvm. Balkongen er vestvendt og byr på gode solforhold, samt utsyn mot frodige skogområder. Leiligheten disponerer en bod i kjeller på 5 kvm.

Denne boligen passer perfekt for deg som vil bo i skjønne omgivelser, men likevel ha nærhet til en rekke servicefasiliteter.

Kvaliteter:

• God planløsning
• Innvendig bod
• Vestvendt balkong på 10 kvm
• Flislagt bad med opplegg for vaskemaskin
• Kjellerbod på 5 kvm
• Kort avstand til buss og T-bane
• Tv, bredbånd inkl. i felleskostnader
• Populært og barnevennlig område
• Gode kollektivmuligheter

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Karl-Magnus Gustavsen, datert 31.03.2025. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:  
 
Bygning generelt:
Boligblokk på 8 etasjer, underetasje og kjeller med bærende konstruksjoner i betong med utfyllende bindingsverksvegger. Etasjeskillere av betong og utvendige fasader med teglstein samt malt liggende panel. Flatt yttertak, antatt tekket med takpapp e.l. Grunnmur fundamentert med betongkonstruksjoner til faste eller komprimerte masser. Dreneringen er er utbedret siden byggeåret.

Vinduer og dører:
Malte trevinduer med 2-lags isolerglass.Malt entrédør av treverk med kikkehull, brann og lydklassifisert B30/35Db. Produsert av Swedoor, ukjent år Malt balkongdør av treverk med 2-lags isolerglass fra 2005.

Balkong / terrasser:
Fra stuen er det adkomst til en vestvendt balkong på 10 m². Balkongen er oppført i betong med trefliser på gulvet og har et rekkverk av lakkert stål og glassbyggerstein. Balkongen er ellers utstyrt med strømuttak.

Innvendig:
å veggene er det malte slette flater i alle rom. Innvendige tak med malte slette flater i alle rom. Overflatene er vurdert skjønnsmessig basert på hva som kan anses som normal bruksslitasje. Mindre avvik, som stedvise hakk, sprekker og merker, er vanlig i en brukt bolig og kommenteres derfor ikke spesifikt. Ved kjøp av en brukt bolig bør det påregnes behov for noe overflateoppussing. Overflatene er skjønnsmessig vurdert utifra hva som forventes å være normal bruksslitasje. Mindre avvik som stedvis hakk, sprekker og merker må forventes i en brukt bolig og kommenteres ikke. Noe overflateoppussing må som regel påregnes ved kjøp av en brukt bolig.

Baderom:
Badet er pusset opp av en tidligere eier, og det foreligger ingen tilgjengelig informasjon om arbeidene som er utført.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning med slette lakkerte fronter, laminat benkeplate med flisplater på bakvegg, rustfri oppvaskkum, ventilator med kullfilter og innfelte hvitevarer som stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin samt frittstående kjøl/frys.

Tekniske installasjoner / utstyr:
På badet er det synlige vannrør av forkrommet kobber, mens resten av boligen har skjulte rørføringer med rør-i-rør-system. Fleksible vannrør er lagt i varerør fra fordelerskapet under kjøkkenkummen frem til hvert enkelte tappested på kjøkkenet og baderommet. Ved en eventuell lekkasje på vannrørene skal lekkasjevannet ledes til fordelerskapet. Fordelerskapet har overløp som skal lede lekkasjevannet videre til baderommet. Stoppekraner er plassert i fordelerskapet. Synlige avløpsrør er av plast. Lufting og stakemuligheter på avløpsanlegg er ikke synlig eller vurdert av takstmannen da dette er et boligbygg med flere boenheter. Boligen har mekanisk avtrekk fra bad og kjøkken via et sentralt avtrekksanlegg i bygget. Tilluftsventiler i yttervegg eller vinduer sørger for at det kommer frisk luft inn i leiligheten. Disse ventilene må stå åpne hele døgnet for å sikre god og riktig utskifting av luft. Leiligheten er elektrisk oppvarmet med varmekabel på bad, ellers panelovner.

Boligen har fått følgende TG2: 

• Dører:

Malt entrédør av treverk med kikkehull, brann og lydklassifisert B30/35Db. Produsert av Swedoor, ukjent år Malt balkongdør av treverk med 2-lags isolerglass fra 2005 Vurdering av avvik:
• Det er avvik: - Entrédøren tar i karmen eller terskelen når den åpnes eller lukkes. Dette skyldes som regel bevegelser i hengslene. I tillegg er det registrert en del skader på dørkarmen. - Det er påvist en utetthet mellom dørblad og dørkarm på balkongdøren, noe som kan føre til trekk og varmetap. Dette kan skyldes at låsemekanismen ikke fungerer som den skal, da dørens lukkemekanisme ikke griper ordentlig inn i låsssporet.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak: For å lukke avviket må dørene justeres. Dette kan innebære å justere hengslene, sliping eller justering av karmen.

• Balkonger, terrasser og rom under balkonger:

Fra stuen er det adkomst til en vestvendt balkong på 10 m². Balkongen er oppført i betong med trefliser på gulvet og har et rekkverk av lakkert stål og glassbyggerstein. Balkongen er ellers utstyrt med strømuttak.
Vurdering av avvik:  Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.Rekkverket er målt til 116,5cm på det laveste, kravet iht. dagens forskrift er minimum 120 cm der nivåforskjellen er mer enn 10 m (Ref: TEK17 § 12-15). Høydeforskjellen til terrenget er målt til ca.19,1m.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak: Rekkverket tilfredsstiller kravene som var gjeldende på byggetidspunktet, og det er ikke krav om oppgradering til dagens forskriftskrav. Likevel kan en lavere rekkverkshøyde medføre økt risiko for fallulykker, særlig for barn og eldre, og bør vurderes ut fra et sikkerhetsmessig perspektiv.

• Overflater - innvendige gulv

På gulvet er det 1-stavs laminatgulv i alle rom.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik: Gulvet fremstår i all hovedsak med normal bruksslitasje, men det er påvist fuktsvelling i enkelte laminatskjøter. Fuktsvelling i laminatskjøtene oppstår vanligvis som følge av tilført vann, for eksempel fra våte sko, rengjøring e.l. I tillegg er det registrert svikt/nedbøyning på laminatgulvet i et begrenset område i stuen.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak: Boligen fungerer fint med de eksisterende overflatene. Eventuell utbedring av avvikene bør vurderes basert på kjøperens egne preferanser og behov.

• Etasjeskille/gulv mot grunn

Etasjeskiller av betongdekke. To utvalgte rom er kontrollert for høydeforskjell. Større avvik kan forekomme, da ikke alle rom er kontrollert. Det er kun gjort punktmålinger av gulvet på befaringen. Svanker og kuler kan forekomme. Vurdering av avvik:
• Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. I stue/kjøkken/entré ble det målt 10mm avvik på 2m, totalt 30mm gjennom hele rommet. Kravet er maks 10mm på 2m, totalt 15mm gjennom hele rommet for å få TG1, maks 20mm på 2m, totalt 30mm gjennom hele rommet for å få TG2 (iht NS3600).
Konsekvens/tiltak • For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Til info: Skjevheter og retningsavvik i etasjeskillet er vanlig i eldre bygninger og bør forventes.

• Innvendige dører

Boligen har innvendige hvitmalte fyllingsdører med profilerte dørblad.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik: Fuktsvelling/fuktskade er registrert på baderomsdøren, nederst på dørbladet. Årsaken til dette er ofte høy luftfuktighet i baderommet. Hvis døren ikke er tilstrekkelig beskyttet mot fukt, kan dette føre til svelling og slitasje over tid, særlig på de nederste delene av døren hvor fuktighet lettere kan trenge inn. Konsekvens/tiltak • Tiltak: For å oppnå TG1 må dørbladet enten utbedres eller skiftes ut. For å unngå gjentakelse av problemet bør døren behandles med et fuktbestandig sjikt, inkludert både over- og underside av dørbladet, da disse områdene ofte er svake punkter.

• Overflater vegger og himling

Fliser på vegger, senket og malt innvendig tak med Tak-ess plater. 8.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik: - Det er én fliser med små riss eller sprekker. Bare èn flis ble avdekket under befaringen, men sprekkene er vanskelige å se, så det kan ikke utelukkes at det finnes flere. Slike sprekker kan oppstå som følge av bygningsbevegelser, monteringsfeil, slag/støt eller kjemisk påvirkning. I tillegg er det påvist enkelte hull etter tidligere utstyr e.l, de fleste er tettet med silikon, men ikke alle. - Det er påvist bom i enkelte fliser, noe som indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. I tillegg er det påvist stedvis noe ufagmessig utført arbeid med flislegging, fuging og silikonering, f.eks ujevnheter, sprang på fliser o.l.
Konsekvens/tiltak • Tiltak: - Ødelagte fliser utgjør ingen umiddelbar fare så lenge membranen bak er intakt, men dette er det umulig å stadfeste uten destruktive tiltak. For å oppnå tilstandsgrad 1, må imidlertid ødelagte fliser skiftes ut. - Badet fungerer tilfredsstillende til tross for bom i enkelte fliser. Fliser med bom er imidlertid mer utsatt for sprekkdannelse ved belastning eller sammenstøt, og over tid kan dette føre til forverring av tilstanden hvis de ikke blir utbedret. For å få tilstandsgrad 1 må fliser med bom skiftes ut. Til info: Utskifting av fliser som er montert direkte på tettesjikt/membran innebærer en risiko for å skade membranen bak flisene. Denne løsningen bør derfor vurderes nøye, og benyttes først dersom avvikene ikke kan aksepteres. Utskiftingen bør utføres med stor forsiktighet for å unngå skade på tettesjiktet.

• Bad: Overflater gulv.

Flislagt gulv med elektriske varmekabler. Gulvet har i all hovedsak tilfredsstillende fall mot sluket (1:100, 1 cm per meter). Det er påvist enkelte avvik fra veiledningen til Teknisk forskrift, men disse vurderes likevel å oppfylle toleransekravet i henhold til NS 3420 og/eller funksjonskravet i Teknisk forskrift. I dusjsonen er det målt et fall på 4–12 mm over en avstand på 21–83 cm. Det er utført stikkprøvekontroll på flisene for å avdekke evt bom (manglende vedheft mellom flis og underlag). Ingen avvik ble avdekket. Avvik kan likevel forekomme da ikke alle flisene er kontrollert.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik: - Det er påvist én flis med sprekker. Slike sprekker oppstår som regel ved at en gjenstand mistes eller treffer overflaten. - Høydeforskjellen fra topp slukrist til gulv/topp synlig membran ved dørterskelen er målt til mindre enn 25 mm, som er under dagens anbefalte minimum. Topp membran ved dørterskel er tildekket, og kontrollen er derfor utført basert på flisnivået ved døren. Det er målt ca. 15 mm høydeforskjell på gulvet fra dørterskel til topp slukrist over en avstand på 1,2 m. Terskelen er imidlertid hevet så det er mulig det er tilfredstillende oppkant på tettesjiktet bak feielisten. Manglende dokumentasjon gjør imidlertid at dette ikke kan bekreftes Uten destruktive tiltak.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak: - Ødelagte fliser utgjør ingen umiddelbar fare så lenge membranen bak er intakt, men dette er det umulig å stadfeste uten destruktive tiltak. For å oppnå tilstandsgrad 1, må imidlertid ødelagte fliser skiftes ut. Utskifting av fliser som er montert direkte på tettesjikt/membran innebærer en risiko for å skade membranen bak flisene. Denne løsningen bør derfor vurderes nøye, og benyttes først dersom sprekkene ikke kan aksepteres. Utskiftingen bør utføres med stor forsiktighet for å unngå skade på tettesjiktet. - Det er mulig at det er tilstrekkelig oppkant på membransjiktet bak feielisten ved dørterskelen, isåfall vil kravet være oppfylt. Videre undersøkelser anbefales. Uten dette er det en risiko for at vannstanden kan overstige membran- eller terskelhøyden, noe som kan føre til fuktskader på omkringliggende konstruksjoner ved en lekkasje. Ved renovering, påse at alle forhold med tettesjiktet, våtsone, sluk mv. dokumenteres.

• Sluk, membran og tettesjikt

Badet har plastsluk i dusjsonen. Det er synlig smøremembran i sluket, ellers ukjent membranløsning. 8. ETASJE > BAD Vurdering av avvik: • Det er avvik:
- Sluket er av eldre dato, sannsynligvis fra byggeåret, og har nådd sin maksimale anbefalte brukstid. Det gis tilstandsgrad 2 fordi det har overskredet mer enn halvparten av sin forventede levetid, som normalt er 30–50 år for plastsluk. I tillegg er det registrert en sprekk i sprutdemperen/klemringen, noe som kan medføre at komponenten ikke fungerer som den skal. - Membran/tettesjikt har passert 15år. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er oppbrukt. - Tettesjiktet/membranen ligger i all hovedsak skjult i konstruksjonen, noe som gir begrensede muligheter for visuell kontroll. Siden membranen ikke kan konstateres visuelt, er man avhengig av tilstrekkelig dokumentasjon for å verifisere at tettesjiktet er riktig utført. Det er imidlertid ikke fremlagt noe dokumentasjon som beskriver hvilke produkter som er benyttet eller hvordan utførelsen er gjennomført. Membran, slukmansjett og fuktsikring av rørgjennomføringer kan derfor ikke verifiseres. Med bakgrunn i manglende dokumentasjon settes tilstandsgrad 2 fordi at membran ikke kan konstanteres i tråd med NS3600.
Konsekvens/tiltak • Tiltak: - Det bør gjøres ytterligere undersøkelser av sprekken i sluket for å vurdere om den påvirker funksjonaliteten. Dersom sluket ikke fungerer som forutsatt, kan det øke risikoen for lekkasjer og fuktskader over tid. Uansett er sluket av eldre dato, og utskifting bør vurderes på sikt. - For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1, må tettesjiktet skiftes ut, men det er vanskelig å fastslå nøyaktig når dette vil være nødvendig. Alle påstrykningsmembraner vil bli harde og sprø med tiden, og levetiden påvirkes av faktorer som materialkvalitet, installasjon, eksponering og bruksbelastning. Membranen skal være fleksibel nok til å tåle små bevegelsene som ofte skjer i bygninger. Hvis den blir sprø, vil den sprekke ved den minste bevegelse. Når membranen får sprekker, vil den ikke lenger være vanntett, og fukt kan trenge inn i konstruksjonen. Vanlig levetid for påstrykningsmembraner er 10–30 år. - Innhent dokumentasjon, om mulig. For å få tilstandsgrad 1 må det fremlegges tilfredstillende dokumentasjon på produkter og utførelsen på membranløsningen. Uten dokumentasjon er det umulig å vite hvilke materialer og metoder som er brukt. Dette kan bety at skjulte feil som feilmontert eller manglende membran forblir uoppdaget til alvorlige problemer oppstår.

• Sanitærutstyr og innredning:

Innredningen er bestående av servant med underskap, overskap med speildør og integrert belysning, dusjhjørne med sokkel og glassvegg, frittstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Vurdering av avvik:
• Det er avvik: - Det er påvist fuktsvelling nederst på servantskapet. Produkter i et baderom er utsatt for mye vannpåkjenning i form av vannsøl og vanndamp. Det er derfor viktig at materiale som benyttes er tilpasset for dette. Levetiden til baderomsmøbelet kan variere avhengig av flere faktorer, inkludert kvaliteten på produktet, monteringen og bruken. - En sokkel rundt dusjsonen begrenser avrenning av lekkasjevann fra andre installasjoner til sluket. Selv om det er åpninger i begge ender mot veggen, påvirker sokkelen gulvets fallforhold og kan hindre effektiv drenering. Konsekvens/tiltak • Tiltak: - Innredningen fungerer fint med dette avviket, men for å få tilstandsgrad 1 må innredningen utbedres eller skiftes ut. Fuktsvelling er først og fremst et estetisk skjemmende. Utbedring av registrert avvik må vurderes ut ifra egne preferanser. - Sokkelen rundt dusjsonen bør fjernet for å sikre riktig fall mot sluket. Den nåværende løsningen kan føre til at vann blir stående på gulvet og ikke renner effektivt til sluket ved en eventuell lekkasje fra utsiden av dusjsonen.

• Ventilasjon:

Badet har mekanisk avtrekk via ventil i veggen over vaskemaskinen. Trekkforholdene er testet med et papirark og vurderes som tilfredsstillende.
Vurdering av avvik: • Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrommet f.eks. luftespalte ved dør e.l. for å få sirkulert luften i rommet tilstrekkelig. Manglende tilluft begrenser luftstrømmen til og fra baderommet, noe som kan hindre effektiv fukttransport ut av rommet.

• Avtrekk:

Det er mekanisk avtrekk fra en ventil i veggen, samt en ventilator med omluft (kullfilter) plassert over kokesonen. Vurdering av avvik: • Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Forskrift til avhendingsloven/NS3600 krever forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen for å gi tilstandsgrad 0 eller 1. Kjøkkenet fungerer tilfredsstillende med kullfilterventilator, men for å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 kreves enten et ventilasjonsrør som leder ut i det fri eller et mekanisk avtrekk med ventil over kokesonen. Borettslags- eller sameievedtekter kan imidlertid begrense slike tiltak, spesielt når det gjelder bruk av felles fasade eller ventilasjonssjakt. Begrenset ventilasjon fra kun kullfilterventilator kan redusere luftkvaliteten, bidra til fettoppbygging, og forårsake spredning av lukt. For å sikre best mulig funksjonalitet bør fettfilter rengjøres regelmessig, og kullfilter skiftes jevnlig.

• Vannledninger:

På badet er det synlige vannrør av forkrommet kobber, mens resten av boligen har skjulte rørføringer med rør-i-rør-system. Fleksible vannrør er lagt i varerør fra fordelerskapet under kjøkkenkummen frem til hvert enkelte tappested på kjøkkenet og baderommet. Ved en eventuell lekkasje på vannrørene skal lekkasjevannet ledes til fordelerskapet. Fordelerskapet har overløp som skal lede lekkasjevannet videre til baderommet. Stoppekraner er plassert i fordelerskapet. Det ble gjennomført utskifting av vannledninger i regi av borettslaget i 2011. Vurdering av avvik: • Det er avvik: - Rørskapet mangler sprutdeksel. Eventuell sprut fra lekkasjer i skapet og drenert lekkasjevann fra varerørsystemet skal ikke trenge ut i bygningskonstruksjonen. - Avslutningen av varerørene under kjøkkenkummen er ikke vanntett, da overgangen fra inner- til ytterrør mangler nødvendige tettemuffer. - Det er påvist korrosjon/irring på vannrørene mellom toalettet og servanten. Dette kan indikere at rørene er utsatt for fukt over tid.
Konsekvens/tiltak • Tiltak: - Et sprutdeksel bør monteres i fordelerskapet for å sikre at eventuell lekkasjevann effektivt ledes til drensrøret og ikke trenger inn i omkringliggende konstruksjoner. - Avslutningen av varerørene skal være vanntett. Ved en lekkasje på vannrøret kan lekkasjevannet gjøre skade på omkringliggende konstruksjoner. Tettemuffer benyttes for å tette mellomrommet mellom inner- og varerør, og med det sikre at eventuelt lekkasjevann ledes tilbake til fordelerskapet. - De korroderte rørene bør holdes under oppsyn for å vurdere utviklingen over tid. Videre undersøkelser anbefales for å avdekke årsaken til korroderingen. Hvis tiltak ikke utføres, kan det føre til lekkasje på sikt.

• Elektrisk anlegg.

Fra selgers egenerklæringsskjema:
1. Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Ja: Det var rapportert om fuktskade på servantskap ved forrige tilstandsrapport.

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun av ufaglært / egeninnsats: Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Tidligere speil over servant ble byttet ut til speilskap.

4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? Ja, kun faglært. Firmanavn Høytykk AS Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Spyling/rensing av avløpsrør i regi av borettslaget. Ble utført 01.03.2024.

11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av ufaglært / egeninnsats Firmanavn Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Fasade, sidevegger og tak ble malt i 2024.  

12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av ufaglært / egeninnsats Firmanavn Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Elektrisk installasjon ble oppgradert i 2024. Utført av eier som er faglært elektriker med over 3 års relevant praksis.

28. Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i sameiet/laget/selskapet (i fellesareal eller i andre boliger)? Nei Ja Kommentar Har sett skjeggkre på badet 2 ganger i løpet av min eieperiode.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Totalt bruksareal: 40,0 m²

• BRA-i: 35,0 m²
• BRA-e: 5,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 10,0 m²

Leilighet beliggende i byggets 8.etasje. Adkomst via heis. Oppgangen har dørcalling.

Inneholder: Entré, stue/kjøkken, soverom, bad og innvendig bod.

Utgang fra stue/kjøkken til balkong på 10 kvm.

Boligen disponerer én kjellerbod på 5 kvm, merket med 8021.

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget, og at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E.Verk på eiendommen.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med varmekabel på bad, ellers panelovner.

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Energiattest med energimerke Rød F er vedlagt salgsoppgaven.

Interessenter oppfordres til å lese vedlagte liste over løsøre og tilbehør som skal medfølge ved handelen. I de tilfeller det medfølger hvitevarer, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti. Det gjøres oppmerksom på at løsøre som har en klar karakter av å være en del av selgers møbler - selv om det er skrudd opp på veggen, normalt sett ikke vil medfølge boligen ved overtakelse.

Espalier og terrassefliser i balkongen og vaskemaskin medfølger. 

1737,00 m² eiet

Det medfølger ikke parkeringsplass. Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Selger har sett skjeggkre på badet 2 ganger i løpet av sin eieperiode.

Denne boligen kan kjøpes med Finit Deleie. Med Finit kan du kjøpe bolig selv om du mangler egenkapital. EIE samarbeider med Finit for at flere skal kunne eie sin egen bolig. Les mer om Finit på eie.no/finit

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv sjekke dette med skolesjefens kontor. Se nabolagsprofilen i salgsoppgavens vedleggsdel, for oversikt over andre skoler og barnehager i nærheten.

Ved å trykke på kartet i annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt ved fellesvisninger.

Leilighet beliggende i et sentralt, rolig og barnevennlig område på Romsås. Det er umiddelbar nærhet til Lillomarka med sine idylliske tjern og vann som er godt egnet for turer med telt, lavvo eller gapahuk. Her er det også flotte bademuligheter i badedammen eller Steinbruvannet.

Det er flere dagligvarer i nærområdet som KIWI, Coop Extra, Rema 1000, Meny og Joker. Det er også kort vei til Romsås senter og Grorud senter med et bredt utvalg av fasiliteter og servicetilbud. Du finner Alnasenteret som regnes som landet største faghandelsenter med store varehus i området, samt Linderud senter og Stovner senter.

Umiddelbar nærhet til barnehagen, Tiurleiken, som er noen hundre meter fra boligen. Det ligger også flere skoler i nærheten, med både barneskole og ungdomsskole. Du finner Svarttjern som er et kjent landemerke på Romsås, med tilhørende område som omfavner både fotballbane, skøytebane, treningssenter og svømmehall.

Av kollektivtilbud finner du Romsås t-bane stasjon kun 300 meter fra boligen hvor både linje 4 og 5 tar deg til Oslo sentrum på ca. 20 minutter. Det er også hyppige avganger med buss. Fra Grorud er det bussforbindelser til store deler av Oslo og Akershus. Med egen bil tar du deg enkelt ut på både riksvei 4 og Østre Aker vei til E6. Køen på ettermiddagsrushet på riksvei 4 starter etter avkjøringen til Romsås, ved behov for bil på jobb er det derfor mulig å kjøre nær køfritt hjem selv i rushtid.

I nærheten ligger også Humleby med sin nye fritidspark og kunstgressbane, her holdes det flere arrangementer. Det er et rikholdig tilbud av fritidsaktiviteter for både eldre og unge, som f.eks. gammeldans, pensjonistforening, bridgeklubb, speiderorganisasjon, ungdomsklubb med egne lokaler og musikkorps. Hvert år arrangeres det borettslagene i mellom ulike arrangementer. Romsås Cup er Romsåsfotballens stormønstring både for barn og voksne.

I tillegg har Lørenskog Vinterpark SNØ åpnet, kun i kort avstand fra boligen. Dette er et stort innendørs vintersportanlegg, og visjonen er at vinterparken skal bli et internasjonalt samlingspunkt for vintersport. Det er planer om at anlegget i tillegg vil inkludere blant annet hotell, serveringssteder, bransjebutikker, undervisningslokaler samt en næringsklynge knyttet til kulde, vinter og snø. Anlegget vil være det eneste innendørs skianlegget i verden som har både alpint, free-style og langrennsløyper. Les mer om det spennende anlegget her: http://www.xn--sn-mka.no/forsiden/

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune.

Bunnfradraget i Oslo er i 2024 på inntil 4,7 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 2,8 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/.

Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg i mellom.

Kommunale avgifter vil faktureres terminvis fra kommunen, etter den til enhver tid gjeldende takst. Utgifter til disse er inkludert i de månedlige felleskostnadene.

Fellesutgiftene utgjør kr. 2 726,- pr. mnd. og inkluderer: 
TV og bredbånd, felles forsikring, forretningsførsel, kommunale avgifter, strøm fellesarealer og betjening av andel fellesgjeld.

Fellesutgiftene justeres normalt årlig iht. boligselskapets faktiske driftsutgifter, og de fordeler seg som følger: 

Felleskostnader: kr 2.417,- pr. md.
Strøm: kr 309,- pr. md.
Totale felleskostnader: pr. d.d: kr 2.726,- pr. md.

Det gjøres oppmerksom på at en eventuell renteøkning, vedlikeholdsarbeid eller andre tiltak som iverksettes av boligselskapet kan medføre økning i felleskostnadene.

Ny eier må belage seg på bl.a. følgende løpende tilleggsutgifter:

Eget strømforbruk. Selger opplyser å ha hatt et forbruk på 3383 kWt i 2024, med en gjennomsnittlig kostnad på 486 kr i måneden. Strømforbruk vil variere etter forbruk og priser.  
Eiendommen er p.t. forsikret i Tryg Forsikring AS som koster kr. per år.
Kollektiv avtale for TV- og internett er inkludert i felleskostnadene. Priser kan sjekkes på tilbyders websider. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Ny eier må selv tegne nødvendige forsikringer.

Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring AS med polisenummer: 6596396

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2023:  

Som primærbolig kr. 641 715,00,- som forutsetter at boligen brukes som fast bopæl.  

Som sekundærbolig kr. 2 566 861,00,- ved annen bruk av eiendommen.  

Formuesverdien justeres normalt årlig, og det henvises til Skatteetatens websider dersom ytterligere informasjon er ønskelig.

Eierseksjonssameiet Romsås Panorama, Orgnr: 986 530 355
Forretningsfører: Solibo AS
-Sameiet består av 68 seksjoner og den aktuelle seksjonen har sameiebrøk 38/3958.
-Sameiets hjemmeside: https://home.solibo.no/hp/romsaaspanorama
-Dyrehold er i alminnelig tillatt så lenge dette ikke er til plage for andre beboere/seksjonsbrukere. Ved gjentatte klager på et dyr, kan styret beslutte å forby dette dyret hvis det er beviselig er til ulempe for øvrige brukere av eiendommen.
-Vedtekter og ordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven.
-Det gjøres oppmerksom på at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn 2 boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, jf. lov om eierseksjoner.
-Romsås Senter 8 Borettslag er tilknyttet Eierseksjonssameiet Romsås Panorama, og alle andelseiere betaler felleskostnader inn til sameiet. Sameiet dekker deretter alle utgifter, med unntak av enkelte kostnader knyttet til regnskap, revisjon, forretningsførsel og borettslagets egne lån.
-Ordinært årsmøte er planlagt gjennomført 14.04.2025.

Foretatte oppgraderinger/styrets arbeid de senere år:

• I dette foregående året har vi økt husleie til tilsvarende prosent for å kunne betjene lån og renter, samt kostnader som vedlikehold, forsikring, forretningsførsel, vaktmestertjenester, bredbånd, strøm, og ikke minst fellesanlegg. Solibo er et innhentet tilbud for å betjene likviditetsproblemer samt refinansiere eksisterende lån med en meget god rentesats. Sameiet har per dagens dato lån hos DNB på ca 3 mill. kroner.

• Saken som var i fokus i hele 2023, var fellesanlegget som vårt bygget er knyttet til. Det er en særskilt avtale som belaster sameiets budsjett med 1/5 av kostnader. I denne forbindelsen oppsøkte styre fra borettslag og sameiet advokaten, og fikk instruksjoner å gå ut denne avtalen. Saken ble tatt opp på møte igjen med fellesanlegget, og det har blitt avslått. Advokaten har sendt derfor forespørsel til Oslo kommune Eiendoms og byfornyelsesetaten for å overta eiendelen vederlagsfritt. Dersom kommune ikke finner det ønskelig å overta Eierseksjonsameiet Romsås panorama eierandel ser vi dessverre få andre alternativer enn å begjære sameiet tvangsoppløst. En videre drift av sameiet sin nåværende form kan ikke fortsette. I forbindelse med denne saken har styregruppa innkalt ekstraordinært GF for å innhente fullmakt fra beboerne.

• Videre var styregruppa opptatt for å inngå i bedre avtaler som Telenor bredbånd, og nye prosjekter som underjordiske containere hvor det er innhentet et tilbud. Prosjektet er stoppet inntil sak med arealjustering med fellesanlegget avklares.

Planlagte påkostninger:

• Informasjon fra forvaltningskonsulent datert mars 2024:Følgende vedtak ble godkjent under ekstraordinært årsmøte: «Styret gis fullmakt til å sette i gang arbeidet med å innhente tilbud, velge leverandør, og videre gjennomføre selve prosjektet med utbygging av underjordisk avfallsanlegg i samarbeid med Romsås Senter 8 Borettslag». Pris vil være ca. 500-700.000 kr. omtrent 10.000 kr. per seksjon. For øyeblikket har de ikke økonomi for å utføre dette vedtaket, det er tenkelig at det blir behov med låneopptak, evt. spare frem til neste år før vedtaket utføres. Hvis dette blir gjennomført, kan man da påregne økning i felleskostnader/fellesgjeld.

• Når det gjelder garasjetvisten, berører denne både borettslaget og sameiet. Saken er meldt inn til årsmøtet – se innkallingen på hjemmesiden:https://home.solibo.no/secure/styreportal/181/hjemmeside/oppslagstavle. Saken som var i fokus i hele 2023, var fellesanlegget som bygget er knyttet til. Det er en særskilt avtale som belaster sameiets budsjett med 1/5 av kostnader. I denne forbindelsen oppsøkte styre fra borettslag og sameiet advokaten, og fikk instruksjoner å gå ut denne avtalen. Saken ble tatt opp på møte igjen med fellesanlegget, og det har blitt avslått. Advokaten har sendt derfor forespørsel til Oslo kommune Eiendoms og byfornyelsesetaten for å overta eiendelen vederlagsfritt. Dersom kommune ikke finner det ønskelig å overta Eierseksjonsameiet Romsås panorama eierandel ser vi dessverre få andre alternativer enn å begjære sameiet tvangsoppløst. En videre drift av sameiet sin nåværende form kan ikke fortsette. I forbindelse med denne saken har styregruppa innkalt ekstraordinært GF for å innhente fullmakt fra beboerne. Eierseksjonssameiet Romsås Panorama har en eierandel 3/20 i Sameiet Romsås Senter Fellesanlegg. Medeierskapet i Sameiet Romsås Senter Fellesanlegg gir etter styrets vurdering ingen nytte for andelseierne, samtidig som det medfører store kostnader. Kostnadene utgjør omtrent 25-30 prosent av Eierseksjonssameiet Romsås Panorama sine felleskostnader (som Romsås Senter 8 Borettslag er en del av). Særlig er det anleggseiendommen, som er et underjordisk kjøreareal og parkeringsplasser, som bidrar til økte kostnader. Styret i Sameiet Romsås Senter Fellesanlegg har også varslet om at det vil måtte renoveres for en betydelig sum i løpet av noen få år. Det er etter styrets vurdering svært lite hensiktsmessig at eierseksjonssameiet skal delta i sameiet, og bære deler av disse kostnadene. Eierandelen på 3/20 antas å være usalgbar alene, og i så måte har eiendommene ingen verdi for eierseksjonssameiet. Det er ønskelig å selge seg ut av denne andelen/evt. overføre den vederlagsfritt. Det er en advokat som jobber med saken, vi har ikke opplysninger hvor vi er i prosessen, eller om sameiet/borettslaget kommer seg ut av denne avtalen. Dette skal tas opp på årsmøte.

• Annen relevant informasjon er at sameiet/borettslaget generelt har hatt dårlig økonomi. Det har blitt utført en rekke tiltak, som reforhandling av alle lån, innhentet forsikringstilbud, avslutte unødvendige avtaler m.m. Felleskostnadene ble økt mye i starten av 2024, grunnet etterslep. Det er tenkelig at boligselskapet nå bygger opp en økonomisk buffer.

Etter samtale med forretningsfører pr. 25.03.2025 er det ikke planlagt noen økning i felleskostnadene, men dette kan komme ved vedtatte påkostninger. Det er imidlertid viktig å merke seg at sameiet har svært begrenset likviditet, mens borettslaget har en noe bedre økonomi. En eventuell økning i felleskostnadene i sameiet kan få innvirkning for både seksjonseiere og andelseiere. Forretningsfører kommer til å foreslå enten en moderat økning i felleskostnadene eller en mindre ekstraordinær kapitalinnkrevning for å styrke likviditeten innen kort tid.

Boligselskapet har en total gjeld på kr. 2 993 957,- pr. 01.03.2025.
Andel fellesgjeld er kr. 28 353,- pr. 01.03.2025.
Andel fellesformue er kr. 2 870,- iht. fjorårets likningsoppgave.

Informasjon om lån per 01.03.2025:
Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 1636.79.70352
Nominell rente (flyt): 6,90 %
Innfrielsesår: 2043
Lånetype: Annuitet
Antall terminer pr år: 12
Saldo pr 01.03.2025: kr 2.993.957,-
Andel av saldo: kr 28.353,-
IN-ordning: Nei

Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Seksjonen er ikke beheftet med forkjøpsrett.

Det foreligger ferdigattest betjeningsbolig datert 26.01.1977, ferdigattest fasade og ferdigattest utskifting vannledninger datert 05.10.2011.

Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Det er registrert enkelte avvik i rominndelingen sammenlignet med de opprinnelige tegningene:
•Soverommet er etablert i ettertid.
•Veggen mellom entré og stuen er fjernet, og det er etablert en åpen løsning. Endring av bruken av rom fra ett oppholdsrom til et annet, som for eksempel etablering av soverom, er ikke søknadspliktig, så lenge brannskiller eller bærende konstruksjoner ikke berøres. Denne endringen er ikke nærmere kontrollert av takstmannen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg ihht. reguleringskart fra Oslo kommune datert 21.03.2025 med tilhørende reguleringsbestemmelser i S-3799 vedtatt 21.06.2000.

Oslo kommune vedtok 23.09.2015 kommuneplanen "Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn". Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Planen legger opp til fortetting av indre by og utvikling rundt Oslos sentrale knutepunkter. Fortetting av dagens bebyggelse kan bli aktuelt i disse områdene. Mer informasjon finnes på kommunens hjemmeside: https:// www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/ politikk/kommuneplan/

Pågående byggesaker:
Saksnr. 202218670: Ravnkollbakken 27 - 67 - Rehabilitering av bad. Status: Tillatelse til tiltak.
Les mer om saken her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202218670

Saksnr. 202218613: Ravnkollbakken 26 - 89 - Boring av 25 energibrønner. Status: Tillatelse gitt.
Les mer om saken her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202218613

Pågående plansaker:
Saksnr. 202106632: Trondheimsveien 529. Gl Utvikling AS ønsker å utvikle ca. 335 boliger på Rommen i form av leilighetsbygg og rekkehus. Planlagt bebyggelse er på 29 997 m2 og opptil 8 etasjer.

Følg med på saken her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202106632

Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser er vedlagt salgsoppgave. Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i reguleringer og kommuneplan, samt hvilken betydning de har for eiendommen. Det gjøres oppmerksom på at området er under utvikling og at endringer og oppføring av nye bygg vil kunne skje. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Dnr. 22148, tgl. 11.04.2003 - Seksjonering
SNR: 61
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 38 / 3958

Beskrivelse:

Dnr. 48888, tgl. 26.07.2002 - Erklæring/avtale
Felles underjordisk anlegg
Bestemmelser vedr. felles underjordisk anlegg og
gangarealer
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Kommune
v/Plan- og bygningsetaten
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Beskrivelse:

Dnr. 6196, tgl. 31.01.2003 - Best. om adkomstrett
Bestemm. om rett til tilvisnng av boenheter for leiere
Med flere bestemmelser
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Beskrivelse:

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Eiendommen har ikke separat utleiedel, men normalt vil det være anledning til å leie ut hele eller deler av eiendommen, så sant utleiearealet er godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonverdier.

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.

Prisantydning kr 3 290 000,-
Andel fellesgjeld kr 28 353,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

Dokumentavgift kr 86 320,00,-

Pantattest kjøper kr 260,00,-

Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00,-

Tingl.gebyr skjøte kr 545,00,-

Tryg Boligkjøperpakke - andel/aksje/eierseksjon (valgfri) kr 9 950,00,-

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 3 415 973,-

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Partene er forpliktet til å signere kjøpekontrakt utarbeidet av eiendomsmeglerforetaket rett etter aksept av bud. Kjøpekontrakten kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. 

EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må senest tegnes i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Fra 1. juli 2025 skifter EIE leverandør til Gjensidige Forsikring for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 12.000.000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i hjem/finn-annonsen.

Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

Fullstendig kjøpesum inkludert omkostninger, samt eventuelt pantedokument tilknyttet lån, skal kunne disponeres over hos megler senest 2 virkedager før overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Uautorisert kopiering eller gjenbruk av all tekst og alle bilder i denne annonse/salgsoppgave er ikke tillatt.

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret for videre oppfølging. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften. Mulighetene for å få slettet personopplysninger er derfor begrenset. Les mer om EIE`s behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på eie.no/personvern

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift, som pålegger oss å gjennomføre kundekontroll av selger og kjøper, herunder fullmektiger. Slike kontrolltiltak vil i praksis gjøres ved å bekrefte våre kunders og reelle rettighetshaveres identitet, samt å innhente informasjon knyttet til handelens formål og tilsiktede art.

Dersom kjøper ikke bidrar til dette, og det medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig.

I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kontrolltiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom nødvendige kontrolltiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,000 % av salgssummen inkl. mva
Tilrettelegging: 17 900,00
Visningshonorar, per visning: 3 450,00
Oppgjørsgebyr: 8 900,00
Markedspakke: 19 900,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Oppdr.nr: 91250080
Ansvarlig megler: Line Strifeldt Johansson

EIE Ensjø
Ensjø Eiendomsmegling AS
NO 921 542 690 MVA

EIE AS, og i noen tilfeller eiendomsmeglerforetak som er tilknyttet kjeden EIE eiendomsmegling, har eierinteresser i selskaper som leverer produkter og tjenester som våre kunder tilbys i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Les mer om dette på https://eie.no/eiendom/eie-investerer