Kan naboen din legge beslag på deler av sameiets fellesareal?

I et eierseksjonssameie står man normalt ovenfor boenheter med et uteareal/hageareal. Utearealene kan deles opp og legges som såkalte tilleggsdeler til den enkelte boenhet (eierseksjon), eller ligge som såkalt fellesareal for sameierne. Hvordan utearealene er organisert vil fremgå av seksjoneringsbegjæringen som ble utarbeidet når eiendommen ble seksjonert, eventuelt sett i sammenheng med etterfølgende reseksjoneringsbegjæringer dersom det er gjort endringer i seksjoneringen i ettertid.

Når det gjelder den enkelte eierseksjon med tilleggsdel har sameier en enerett til bruk av denne. Med jevne mellomrom dukker det imidlertid opp spørsmål rundt hvordan fellesarealene kan brukes. Kan naboen sette opp hagemøblene sine på plenen eller anlegge blomsterbed? Hva med oppføring av platting foran egen boenhet? Eller kan naboen hindre barna dine i å sparke fotball på utearealene?

I utgangspunktet er fellesareal – som ordet tilsier – felles. Den enkelte seksjonseier har rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. Fellesarealene må ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte, og må for øvrig brukes i samsvar med formålet. Bruken av fellesarealene må med andre ord avpasses både kvalitativt og kvantitativt i forhold til de øvrige sameierne. Den enkelte sameier kan heller ikke ta fellesarealene i bruk til nye formål, f.eks. ved å parkere sykler i vaskekjelleren eller bruke parkeringsplassene som lagerplass. En sameier kan heller ikke legge beslag på fellesareal ved å utføre tiltak som fellesarealene som hindrer andres bruk, eksempelvis anlegge blomsterbed på bekostning av plenareal eller anlegge platting knyttet til egen boenhet. Dette uavhengig av om fellesarealet har en beliggenhet som tilsier en naturlig tilknytning til en boenhet/seksjon fremfor andre.

Det er greit å vite at i ny eierseksjonslov ble seksjonseier med samtykke fra styret gitt rett til å anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn. Ellers er det verdt å merke seg at styret og sameiermøtet kan treffe bestemmelser om bruk av fellesarealene.

Dersom det er ønskelig å gi en eller flere sameiere eksklusiv bruksrett til deler av fellesarelene, kan dette i utgangspunktet gjøres på to måter.

I boligsameier kan det vedtektsfestes at én eller flere seksjonseiere har midlertidig enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år. Det innebærer at disse delene av fellesarealet disponeres eksklusivt av vedkommende sameier på samme måte som om arealet skulle ha tilhørt bruksenheten. Vedtektene kan fastsette nærmere regulering av eneretten, for eksempel hva gjelder kostnadsfordeling eller vedlikeholdsplikt. Etablering av slik midlertidig enerett krever samtykke fra seksjonseiere som får enerett, og en endring av en etablert midlertidig enerett krever samtykke fra de seksjonseierne som blir direkte berørt av endringen.

Dersom man ønsker å gi en seksjonseier permanent enerett til deler av fellesarealene, må dette gjøres i form av en reseksjonering av eiendommen. Et vedtak om reseksjonering må oppfylle eierseksjonslovens bestemmelser både hva gjelder fremgangsmåte og samtykkekrav.