EiendomOle Brumms vei 18, 0979 Oslo, Etasje: 8
MatrikkelAndelsnr. 787 Orgnr. 948515571 i Oslo kommune
BoligtypeLeilighet
EierformBorettslag
ArealerTotalt BRA 89 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 86 kvm
- BRA-b (innglasset balkong):
- BRA-e (eksternt bruksareal): 3 kvm
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 7 kvm
ArealPrimærrom: 86 kvm, Bruksareal: 89 kvm, BRA-i: 86 kvm , BRA-e: 3 kvm , TBA: 7 kvm
Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport. Eventuelle
betegnelser på rom er angitt ut fra faktisk bruk, uavhengig av hva som er godkjent hos
bygningsmyndighetene.
Antall soverom3
Byggeår1968
TomtFellestomt 72637 kvm
Prisantydning3 790 000
TilstandsrapportTakstmann: Rune Larsen
Takstdato: 02.05.24 16:04
Andel fellesgjeld/FellesformueAndel fellesgjeld: kr. 311 000,- pr.
Andel fellesformue: kr. 19 294,- pr.
Totalpris inkl. fellesgjeldkr 3 790 000,- (Prisantydning)
kr 311 000,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 4 101 000,- (Pris inkl. fellesgjeld)
Omkostninger:
kr 200,- (Pantattest kjøper)
kr 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)
kr 7 981,- (Gebyr for å forhåndsvarsle forkjøpsrett)
--------------------------------------------------------
kr 9 181,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 4 110 181,- (Totalpris inkl omkostninger)
Valgfrie omkostninger:
kr 8 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))
--------------------------------------------------------
kr 4 118 431,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)
FelleskostnadKr. 6 998,- pr. mnd.
Felleskostnadene forfaller til betaling den 1. i hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med
èn måneds skriftlig varsel uten generalforsamlings samtykke. Felleskostnadene økte sist med 17% fra
01.01.2024.
Det ble avholdt ekstraordinær generalforsamling 24.04.2024 der det ble vedtatt en 94% økning av
felleskostnadene over en periode på 5 år slik at de totale felleskostnadene vil blitt totalt ca. kr. 5865.
Forslaget som ble vedtatt omfatter rehabilitering og oppgraderinger av inngangsdører med callingsystem,
økt støydemping vinduer, ny taktekking og etterisolering av himlinger i inngangspartier. Beboerne har
engasjert seg og samlet underskrifter for å reversere vedtaket. Styret vil ta kontakt med en jurist som skal
uttale seg i saken.
Forslaget som ble vedtatt innebærer prosjektstart andre halvår 2024 med et låneopptak med 40 års
løpetid. Dette forutsetter at det blir delbetalt 01.07.2024 og halvårlig deretter. Lån er lagt inn med
avdragsfrihet i prosjektperioden, tilsvarende 5 år. Dette er de anbefalte økningene for felleskostnadene;
- 01.07.2024: 25% økning
- 01.07.2025: 10% økning
- 01.07.2026: 10% økning
- 01.07.2027: 10% økning
- 01.07.2028: 8% økning
- 01.07.2029: 8% økning
Totalt anbefalt økning i felleskostnader = 94%
Se gjerne vedlegget fra ekstraordinær generalforsamling for likvidetsanalyse.
Oppdatering 30.04.2023: Hentet fra VIBBO
Styret publiserte følgende melding på Vibbo til beboerne vedrørende fasaderehabiliteringen:
Styret har mottatt over 200 underskrifter som krever en ny avstemming av fasadeprosjektet. Det er mer
enn de 10% underskrifter som kreves for å kreve en ny ekstraordinær generalforsamling. Styret plikter
derfor å legge til rette for en ny avstemming over fasadeprosjektet.
Styret vil komme tilbake til om det vil arrangeres en ny egen ekstraordinær generalforsamling for
fasadeprosjektet, eller om avstemmingen over fasadeprosjektet blir en av sakene under den ordinære
generalforsamlingen som foreløpig er berammet til 23. mai, men mulig vil bli flyttet.
Status nå er uansett at vedtaket om alternativ 2 fra den ekstarordinære generalforsamlingen onsdag 24.
april er opphevet, og generalforsamlingen må behandle saken på nytt. Styret vil ved neste avstemming
over fasadeprosjektet legge til rette for at avstemmingen foregår skriftlig, slik at det ikke blir noen tvil om
resultatet av avstemmingen. Videre framdrift av prosjektet er nå satt på pause fram til et nytt vedtak fra
generalforsamlingen er klart. I mellomtiden jobber styret for fullt med å kunne svare på spørsmål fra
beboere og jobbe videre med å kartlegge om det finnes andre alternativer som kan få totalkostnaden ned.
Vi er i kontakt med juridisk avdeling i OBOS for å se på hvilke alternativer vi som borettslag har i den
situasjonen vi står i. Vi har også kontaktet media for å sette økt fokus på de fordyrende kravene
Byantikvaren har pålagt oss.
Felleskostnad inkludererFelleskostnadene inkluderer blant annet kommunale avgifter, varmtvann, fyring, kabel-tv, internett,
nedbetaling felles lån og trappevask. Varmtvann og fyring er a-konto avregning.
Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader. For
ytterligere spesifikasjon, vennligst se regnskapet i årsrapporten.
Sikringsordning fellesgjeldBorettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for
overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende
innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av
partene. Oppsigelsestiden er 12 - tolv- måneder regnet fra oppsigelsesdato.
Kommunale avgifterKommunale avgifter dekkes gjennom fellesutgiftene i borettslaget/aksjelaget.
EierRosa Thaqi
BeskrivelseAli Hashmi ved din lokale eiendomsmegler EIE Stovner har gleden av å presentere Ole Brumms vei 18!
Boligen ligger i byggets 8. etasje og består av:
Toalettrom, bad, stue/kjøkken, soverom, soverom 2, entré/gang, soverom 3
Kvaliteter ved boligen:
- Stor 4-roms
- Praktisk og familievennlig planløsning
- 8. etasje med heis
- Kjøkken fra 2022
- Nytt bad og WC i regi av brl. fra 2019 m. opplegg for vaskemaskin
- Praktisk separat WC rom
- Store vindusflater med mye naturlig lysinnslipp
- Stor stue med utgang til balkong
- 3 romslige soverom
- Varmtvann og fyring inkl i felleskostnadene
- TV/internett inkl. i felleskostnadene
- Praktisk kjellerbod for oppbevaring samt en innvendig bod
- Fellesvaskeri
- Dyrehold tillatt
- Sykkelrom
- Mulighet for å leie p-plass
- Tog til Oslo S på ca. 13 minutter
- Attraktiv og sentral beliggenhet med kort vei til "alt"
ParkeringDet medfølger ikke parkeringsplass med boforholdet, men det er mulighet for å leie
parkeringsplass/garasjeplass og plasser med lademulighet via styret/henvendelse til parkeringsutvalget.
Det kan leies inntil tre plasser for hver leilighet, 1 i garasje og inntil 2 ute. Borettslaget har 321 plasser i
garasjeanlegget og 355 uteparkeringsplasser hvorav 118 med strøm. Parkering skal kun gjøres på faste
plasser som leies ut av borettslaget.
Priser for parkering og garasjeplasser er ulike for inneparkering, uteparkering, HC plasser, MC plasser,
Elbil plasser etc. Parkeringsutvalget har oversikt over priser. Det er ventelister på parkeringsplasser for
el-biler. De som ønsker parkeringsplass, eller stå på venteliste, kan ta kontakt med parkeringsutvalget på
e-post parkering@haugenstua.no
Disse prisene gjelder kun for faste leiekontrakter:
Uteplass uten motorvarmer 225,- kr
Uteplass med motorvarmer 325,- kr
Garasjeplass 390,- kr
Motorsykkelplass 225,- kr
El-bilplass i Ole Brumms vei 450,- kr eks. strøm
El-bilplass på garasjetaket 450,- kr eks. strøm
El-bilplass inne i garasjen 615,- kr eks. strøm
Alle el-bileiere betaler strøm etter eget forbruk.
Ved alle leiekontrakter tilkommer et registreringsgebyr fra Obos. Dette er for tiden på 825,- kr tilsvarende
gebyr gjelder også ved bytte av P-plass.
Gjesteparkering
Borettslaget har gratis gjesteparkering mot registrering av kjøretøy. Se bestemmelser og bruksanvisning
på www.vibbo.no. Gjesteparkering kan benyttes i inntil 3 døgn. Beboere kan kun stå på gjesteparkering
på hverdager fra kl. 07:00 - kl. 17:00. Ved behov for parkering utover dette må gjesteparkeringsbevis
ordnes hos parkeringsutvalget, driftskoordinator eller på borettslagets hjemmeside.
BeliggenhetLeiligheten er sentralt beliggende på Haugenstua øverst i Groruddalen, nord i Oslo. Kort vei til togstasjon
samt diverse forretninger. Borettslaget har grønne lunger i flotte opparbeidede fellesarealer. Ellers er det
gode tur- og rekreasjonsmuligheter i umiddelbar nærhet.
Diverse aktivitetstilbud som friidrettsbane, golfbane, kunstgressbane, idrettshall, slalåmbakke, ridesenter
og treningssenter finnes også i nærområdet og boligen ligger tett mot marka. Kort vei til Lillomarka,
Østmarka og Gjelleråsmarka med sine mange skogsveier, fiskevann og lysløyper åpner for gode
turmuligheter sommer som vinter. Byggeren aktivitetspark ligger i nærheten, her kan man betrakte vannet,
grille og slappe av mens barna klatrer og svinger seg i lekeapparatene. Etableringen av Byggeren er
samordnet med Statens vegvesens nye regionale gang- og sykkelvei, som går gjennom hele området.
Fra boligen er det gangavstand til Haugenstua senter som kan tilby Kiwi, Rema 1000 (post i butikk),
Fitness 24Seven, apotek, Holdbart, Haugenstua helsestasjon og tannklinikk. I tillegg finner du nyåpnede
og flotte COOP OBS stormarked på Smedstua.
Kollektivtilbudet er meget godt med hyppige avganger med både buss og tog. Det tar ca. 13 minutter med
tog til Oslo sentrum og ca. 15 minutter til Lillestrøm. Flybussekspressen stopper utenfor borettslaget ved
Østre Akervei 3 ganger i timen og bruker ca. 30 min til Gardermoen. Nærmeste kjøpesenter er Stovner
senter, som huser flere klesforretninger, kolonialbutikker, spiseplasser, frisører mm. Nye Stovner Senter
er nylig åpnet og senteret ble utvidet med 3-4000 nye kvadratmeter og 25 nye butikker. Det blir også
satset stort på spisesteder, som tenkes å bli en møteplass og et nytt møtepunkt for bydel Stovners
innbyggere. Utenfor senteret åpnet nylig Linjeparken, her er det blant annet sitteplasser, vannspeil,
basketballbane, sandvolleyballbane, scene etc. Linjeparken er en av de fire bydelsparkene i
Groruddalssatsingen.
På Stovner senteret finner du også nærmeste T-banestasjon (linje 4 og 5) samt bussholdeplass, med
linje 64 og 65 til Furuset samt 67 til Galgeberg. Med egen bil tar du deg enkelt ut på både riksvei 4 og
Østre Aker vei til E6. For øvrig er det ca. 12 km til Oslo sentrum, og det tar rundt 13 minutter med bil.
BebyggelseOmrådet består i hovedsak av blokkbebyggelse.
TomtFellestomt, 72637 kvm
AdkomstDet vil bli skiltet med EIE visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.
Se vedlagt kartskisse i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra
ønsket startsted til den aktuelle boligen.
Skole/barnehageDersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for handelen, må interessenten selv sjekke dette med
barnehagekontor og skolekontor for det aktuelle området.
InneholderAli Hashmi ved din lokale eiendomsmegler EIE Stovner har gleden av å presentere Ole Brumms vei 18,
en lys og romslig 4-roms med 3 gode soverom, et romslig bad fra 2019 samt et separat toalettrom og en
innvendig bod for ekstra lagring. Dette er den perfekte boligen for en barnefamilie. Her har du ''alt'' innen
kort distanse. Videre er det også kun ca. 13 minutter til Oslo S med toget fra Haugenstua stasjon.
Leiligheten er beliggende i et veletablert og populært borettslag på Haugenstua - øverst i Groruddalen.
Fra boligen har du nærhet til alt du trenger i en travel hverdag, med matbutikk, treningssenter,
bensinstasjon, kollektivtransport og skole/barnehage.
VARMTVANN OG FYRING INKLUDERT I FELLESKOSTNADER!
I tillegg medfølger en kjellerbod og bruk av fellesvaskeri samt sykkelbod og felles oppbevaringsrom.
ByggemåteEldre topp sving og fast karm vinduer. Malte karmer av tre med isolerglass. Vinduer har brukt opp over
halve levetiden. Ytterdører i eik finer og malt skyvedør ut til balkongen. Balkong av betong, rekkverk av
betong og stål.
Gulv har overflater av forskjellig parkett, flis på bad, foran kjøkken og toalett rom. Vegger har overflater av
malte plater og malt betong, flis på bad og toalett rom. Himlinger har overflater av malt betong. Gulv har
slitasje, det mangler stedvis belistning. Det er hull i parkett i bod og det er stedvis hull etter el anlegg som
trolig ikke er i bruk. Betongdekke som skille ned mot underliggende areal, er trolig isolert etter byggeårets
krav. Det er målt skjevhet på gulv i stue/kjøkken på 15mm, og det er målt 20mm skjevhet på gulv i gang.
Ifølge NGU sitt aktsomhet kart ligger eiendommen i sikkert området med tanke på radonholdig grunn.
Boligen ligger minimum 3 etg over bakkenivå og radonmålinger er ikke relevant Leiligheten har malte
profilerte innvendige dører.
Følgende punkter har fått TG-2:
Utvendig > Dører
Innvendig > Overflater
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Våtrom > Etasje > Bad > Ventilasjon
Kjøkken > Etasje > Stue/kjøkken > Avtrekk
Følgende punkter fremkommer i selgers egenerklæringsskjema:
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
- Ja, kun faglært. Borettslaget har utført arbeidet. Borettslaget har pusset opp badet og toalett i 2020.
Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
- Ja. Borettslaget. Borettslaget har utført arbeidet på bad og toalett.
Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
- Ja. Borettslaget har utført arbeidet og de må kontaktes vedrørende spørsmål.
Er arbeidet byggemeldt?
- Ja. Ja da borettslaget har utført arbeidet.
Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
- Ja, kun faglært. Borettslaget har utført arbeidet på bad og toalett i 2020. Borettslaget har utført arbeidet.
Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte
felleskostnader/økt fellesgjeld?
- Ja. Forandringer av fasader på blokkene i Haugenstua.
TILLEGGSKOMMENTAR
Elektriker har utført noe arbeid i leiligheten. Har dokumentasjon på det.
PrimærromPrimærrom: 86 kvm
Følgende rom er inkludert:
Toalettrom, Bad, Stue/kjøkken, Soverom, Soverom 2, Entré/Gang, Soverom 3
BruksarealBruksareal: 89 kvm
BoderBoligen disponerer to boder. En innvendig bod på 3 kvm og en bod i kjelleren på ca. 3 kvm.
StandardEntré
I det du kommer inn i leiligheten blir du møtt av en lys og åpen entré. Her er det god plass for oppheng av
yttertøy
Stue
Lys og romslig stue med plass til sofagruppe og annet tilhørende møblement. Stuen har store
vindusflater noe som gir rikelig med tilgang til naturlig lys. Stuen er et sosialt oppholdsrom med god
atmosfære. Lys og romslig stue med plass til sofagruppe og annet tilhørende møblement. Stuen har
store vindusflater noe som gir rikelig med tilgang til naturlig lys. Stuen er et sosialt oppholdsrom med god
atmosfære.
Kjøkken
Kjøkkeninnredning fra 2022 med glatte fronter og laminert benkeplate, integrerte hvitevarer som
kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn. Det er montert automatisk vann stopper. Kjøkken
har kun mindre bruk slitasje.
Bad
Bad fra 2019 med flis på vegg og gulv, malt betong i taket. Rommet er innredet med dusj hjørne, servant i
innredning og opplegg for vaskemaskin. Badet har forskriftsmessig fall til sluk 1-100 og rett høydeforskjell
i mellom gulv ved dør og topp sluk rist 2,5cm. Membran er synlig i sluket. Det er plast sluk med mulighet
for rengjøring. Det er boret hull og målt etter fukt, ingen fukt ble påvist. Det er ventilasjon via avtrekk til
felles anlegg, til luft under døren. Det er ventilasjon via felles anlegg, til luft under døren. Det er foretatt
hulltaking og utført fukt måling. Det ble ikke registrert skadelige verdier.
Toalettrom
Wc rom med flis på gulv og vegger, malt betong i tak, innredet med vegg montert toalett og vaskeservant i
innredning. Gulvet har fall til sluk.
Soverom
Soverommene er lyss og romslige med god plass til dobbeltseng og nattbord. Videre er det god ulike
møbler. Rommene vender mot rolige omgivelser - her sover du helt uforstyrret.
For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.
Ferdigattest / midlertidig brukstillatelseDet foreligger en ferdigattest datert 05.05.1970 som omhandler boligblokk.
Det foreligger en ferdigattest datert 09.01.2020 som omhandler endring/reparasjon av bygningstekniske
installasjoner.
Elektrisk anleggDet gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske
anlegget.
Det fremgår av selgers egenerklæring/den bygningskyndiges tilstandsrapport at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring (er) for hele/deler av det elektriske anlegget.
OppvarmingVannbåren varme i radiatorer.
EnergimerkingEnergiattest med energimerke Oppvarmingskarakter Grønn - Energikarakter F
EiendomsskattDet er eiendomsskatt i Oslo kommune. Bunnfradraget i Oslo er i 2024 på inntil 4,7 millioner kroner for
bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 2,8 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon
se:
https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på
faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg
i mellom.
Fordeling felleskostnaderFellesutgifter: kr 6 998,-
pr.mnd.
Herav:
Felleskostnader 6.878,-
Trappevask 120,-
Faste løpende kostnaderStrøm. forsikring etc. Denne listen er ikke uttømmende.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr. 400,- pr mnd. Utgiftene er basert på nåværende
eiers forbruk.
Spesifikasjon av fellesgjeldLånenr.: OBBK01-98207546526
Restgjeld: 160.000.000,-
Restløpetid: 32 år 5 md.
Rentekostnader: Flyt 5,40%
Avdragsfrihet til og med: 01.09.2026
Lånenr.: OBOS01-98208126016
Restgjeld: 33.310.246,-
Restløpetid: 20 år 1 md.
Rentekostnader: Flyt 5,40%
Lånenr.: OBOS02-98208125990
Restgjeld: 5.919.511,-
Restløpetid: 29 år 2 md.
Rentekostnader: Flyt 5,40%
Lånenr.: OBOS03-98208126008
Restgjeld: 11.543.250,-
Restløpetid: 6 år 3 md.
Rentekostnader: Flyt 5,40%
Fellesgjeld, kapitalkostnader og eventuell avdragsfrihet:
Lånenummer: OBBK01-98207546526
Restsaldo: 235.370,-
Kapitalkostnad: 1.042,-
Avdragsfrihet til og med: 01.09.2026
Estimert endring etter avdragsfrihet: 242,-
Lånenummer: OBOS01-98208126016
Restsaldo: 49.008,-
Kapitalkostnad: 334,-
Lånenummer: OBOS02-98208125990
Restsaldo: 8.706,-
Kapitalkostnad: 50,-
Lånenummer: OBOS03-98208126008
Restsaldo: 16.984,-
Kapitalkostnad: 270,-
Overnevnte informasjon er hentet fra forretningsfører.
Selskapet har 1 lån med avdragsfrihet. Lånekostnadene for den enkelte andel vil øke med pr. måned når
selskapet begynner å betale avdrag, og fra hvilket tidspunkt avdragene begynner å løpe. Estimatet for
denne leiligheten er kr. 242,-. Estimatet forutsetter at avdrags og rentebetingelsene pr. 31.12 beholdes
uendret. Da fremtidige endringer i lånebetingelsene vil kunne medføre endringer i den informasjon som
fremkommer av tabellen (jf. årsmøte 2023), må man utvise forsiktighet med å bruke beregningene som
grunnlag for økonomisk planlegging eller investeringer.
Det understrekes at felleskostnadene i et borettslag ikke nødvendigvis vil øke fra det tidspunkt avdragene
begynner å løpe. Det er borettslagets styre som bestemmer om felleskostnadene skal økes og fra hvilket
tidspunkt. Dersom avdragsfriheten gjelder lån hvor det er inngått avtale om mulighet for individuell
nedbetaling, vil de månedlige felleskostnadene økes med det beløp som er angitt i tabellen under. Alle
tall er avrundet til nærmeste 50 kroner.
Forsikring med polisenummerProtector AS
FormuesverdiFormuesverdi for inntektsåret 2022:
Som primærbolig Kr. 1 098 718,-
Som sekundærbolig Kr. 4 175 129,-
BorettslagBorettslag: Haugenstua borettslag, Orgnr: 948515571
Styret har kontor i Garver Ytterborgs vei 105 (inngang fra baksiden, dvs. mot barnehagen). Kontortid er
normalt mellom kl. 09:00 og kl. 15:00 mandag til fredag. Styrerommet har telefon 992 78 452, og e-post
haugenstua@styrerommet.no. Se Haugenstua Borettslags hjemmeside på www.haugenstua.no for
ytterligere informasjon.
Nøkler
Nøkler bestilles hos vaktmester via www.vibbo.no Vibbo
Skilt
Skilt til ringeklokke og postkasse bestilles hos vaktmester via www.vibbo.no
Vakttelefon
Haugenstua Borettslag har avtale om vaktmestertjeneste med Bygårdservice AS som kan kontaktes på
hverdager etter kontortid, helg og helligdager på telefon 905 20 63, det er kun akutte hendelser som for
eksempel. Heisstans og vannlekkasjer. Dersom ikke annet er avtalt med styret på forhånd, må den
enkelte eier påregne å måtte betale for tjenesten selv.
Vektertjeneste
Borettslaget har avtale med Securitas AS om vakthold. Dersom andelseier har behov for assistanse, kan
vektertjenesten kontaktes på 230 38 13.
Renhold
Borettslaget har avtale med Ren-Service AS om renhold av fellesarealene.
Avtale om leveranse av elektrisk kraft
OBOS Eiendomsforvaltning AS har fremforhandlet en kraftavtale med Entelios på vegne av selskapene.
Haugenstua Borettslag er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til våre fellesanlegg.
Kabel-TV
Telenor Norge AS er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Har du spørsmål knyttet til
dette kan du ringe Telenor på telefon 815 55 520 eller besøke deres nettside www.telenor.no.
Verandaer, vinduer og markiser
a) Bygningsmessige endringer av verandaer, vindusrammer o.l. inngår som en del av fasaden og må
godkjennes av styret.
b) Blomsterkasser kan kun henges opp innvendig på verandaen. Blomsterkassen eller andre
gjenstander (f.eks. møbler) må ALDRI være til hinder for rømningsveier.
c) Andelseier er selv ansvarlig for markisen, og har ansvar for vedlikehold av denne, og koster selv
reparasjoner ved skade. Farlige markiser skal demonteres. Markisen inngår som en del av fasaden og
ved manglende vedlikehold, tilgrisete duker etc. kan styret pålegge andelseier å foreta nødvendig
oppdatering, eventuelt demontering.
d) Soveromsvinduer og rekkverk/brystning på veranda må ikke brukes til lufting av tøy, dyner, tepper og
lignende. Lufting må gjøres inne på veranda.
e) Risting av tøy i trappeoppgangen eller på utsiden av verandaen er ikke tillatt.
f) Grilling på verandaen er kun tillatt med elektrisk grill
g) Verandaens betongvegger og tak skal være malt med: utvendig helmatt betongmaling, hvit 5 S 1002 Y
h) Vinduskarmer og treverk på veranda kan males med: lyseblått Nordsjø Tintorama 14-2 vindusmaling
farge NCS S 2020-R90B
i) Rekkverket i stål kan males med: hvit bengalakk
j) Verandagulvet males med epoxymaling - lys grå.
k) Nye markiser skal ha hvitt/blått stripemønster med godkjent fargekode 5173/75.
Bruk av fellesvaskeri
a) Det er ikke tillatt med mer enn 1 lås med leilighetsnummer på reservasjonstavle.
b) Ved behov for lås med leilighetsnummer, ta kontakt med vaktmester.
c) Det er ikke tillatt å ta med dyr i vaskeriet
d) Vaske- og tørketider: mandag - lørdag kl 07:00 - kl 22:00
e) Strømstyring til maskinene skjer automatisk. Når strømmen frakoples vil døren på vaskemaskiner
IKKE kunne åpnes, og det må da IKKE brukes makt for å åpne døren.
f) Vasketiden pr. reservasjon er 3 timer.
g) Vask av mopper, tepper og ryer er ikke tillatt fordi løse fibre ødelegger maskinen.
h) Etter bruk tørkes maskinene med en fuktig klut, og såpekummen skylles med vann.
i) Etter bruk tømmes lofilteret i tørketrommel og tørkeskap.
j) Vaskekum, benkeplater og gulv rengjøres etter bruk.
k) Vinduer og dør inn til vaskeriet lukkes.
l) Det er ikke tillatt å vaske eller tørke tøy som tilhører andre enn de som bor i leiligheten.
m) Feil med maskiner og utstyr meldes til driftskoordinator.
Bruk av sykkelrom
a) Alle sykler skal være merket med navn og leilighetsnummer.
b) Nøkkel til sykkelrommet fås kjøpt hos vaktmester.
Andelseiernes vedlikeholdsplikt
(1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i
forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første
hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett,
vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.
(2) «Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjon og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra
og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive
slikt som vannklosett, vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger,
listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. Andelseier har ansvaret for at leilighetens bad og
eventuelt toalettrom har vanntett gulv og at leiligheten har et elektrisk anlegg iht gjeldende lover og
forskrifter. Videre er andelseier ansvarlig for at vegger på bad ikke kan påvirkes negativt av fukt, dette
gjelder også for eventuelle gjennomføringer i vegger og gulv. Alt arbeid med leilighetens røranlegg skal
utføres av autorisert rørlegger. Alt arbeid med leilighetens elektriske anlegg skal utføres av autorisert
elektriker. Ved større arbeid på bad eller toalettrom skal styret/driftskoordinator varsles i forkant og
arbeidet må utføres int. Byggebransjens våtromsnorm (BVN). Med større arbeid menes alt arbeid som
bryter med badet eller toalettrommets tetthetssjikt. Dette med unntak for enkel hulltaking, utenfor den
delen av badet som kan bli utsatt for fukt. Hulltaking i gulv og i dusjsonen skal alltid varsles
styret/driftsleder i forkant av utførelse.
(3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og
fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense
eventuelle sluk på veranda, balkong og lignende.
(4) Andelseieren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann- og eksplosjonsfarlige
stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter.
(5) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr.
Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra muntlig og skriftlig til
borettslaget.
(6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og
uvær.
(7) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter
andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget.
(8) Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen, selv
om det skulle vært utført av den forrige andelseieren.
Borettslagets vedlikeholdsplikt
(1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke
ligger på andelseierne. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer.
(2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal
borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom
det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren.
(3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskiftning av
termoruter, og ytterdører til boligen og reparasjon eller utskiftning av tak,
bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende
konstruksjoner med unntak av varmekabler.
(4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder
ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til
unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen.
Utbedringsansvar og erstatning
(1) Fører en andelseiers mislighold til skade på borettslagets eiendom eller på annen andelseiers bolig
eller fastmontert inventar som naturlig hører boligen til, skal skaden utbedres av borettslaget.
2) Skade på innbo og løsøre skal utbedres av skadelidte andelseier. Borettslaget hefter ikke for
eventuelle skader på skadelidtes innbo og/eller løsøre.
(3) Borettslaget og skadelidte andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren
misligholder sine plikter, jf borettslagslovens §§ 5-13 og 5-15.
(4) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf
borettslagslovens § 5-18.
(5) Borettslaget kan viderefakturere for utgifter som beviselig kan dokumenteres er påført borettslaget
unødvendig i henhold til vedtekter eller boregler.
Valg av oppgangstillitsvalgte og vara
Det ble i løpet av høsten 2022 avholdt oppgangsmøter i samtlige oppganger for valg av
oppgangstillitsvalgte og vara. I disse møtene ble det i tillegg gitt informasjon om viktige saker fra styret.
Møtene ble gjennomført av blokkansvarlige som består av representanter fra styret. Det er en tillitsvalgt i
hver oppgang, og en varatillitsvalgt i de fleste oppganger. Kontaktinformasjon til oppgangstillitsvalgte
samt vara i din oppgang finner du lett tilgjengelig på oppslagstavlen i heisen. dersom du har behov for lån
av fellesrommet (lekerommet) eller tilgang til storsøppelrommet, tar du kontakt med din
oppgangstillitsvalgt.
Blokkansvar
Hver blokk har et medlem fra styret som er blokkansvarlig, og som fungerer som et bindeledd mellom
oppgangstillitsvalgt og styret. Blokkansvarlig er ansvarlig for månedlige sjekkrunder og rapportering fra
hver blokk og oppgang til daglig leder. Ved avvik videreformidles dette til vaktmestere for utbedring eller
andre aktuelle håndverkertjenester kobles inn.
Kameraovervåking
Det tillates kameraovervåkning på borettslaget fellesområdet.
Drift og vedlikehold
Styret har kontinuerlig oppfølgingsmøter med driftspersonalet, og følger opp kvalitet på
vaktmestertjenester, utbedring og reparasjon av avvik samt oppfølging av HMS-arbeidet i borettslaget. I
vinterhalvåret er fokuset stort på brøyting og strøing for å sikre fri ferdsel. I sommerhalvåret ligger fokuset
på grøntarealer, som plen og kantklipping, luking, stell av hekker, beskjæring av trær osv. Det utføres årlig
kontroll på alle lekeapparater i
borettslaget av Lekeplassinspektøren. Styret tar også kontinuerlige vurderinger og kontroll av
lekeapparater og lekeplasser generelt i borettslaget. Dette gjelder også benker og sosiale soner
utendørs. I tillegg har styret en egen bomiljøgruppe som jevnlig gjennomfører kontroller av alle
borettslagets uteområder.
Styret har i perioden 2022-2023 hatt ekstra fokus på følgende områder:
1. Avtale med Telenor på TV og Bredbånd
Borettslaget hadde tidligere bredbåndsavtalen Komplett 20 (20 Mbps). I ny avtale inngår Komplett 50 (50
Mbps). Prisen er den samme som for Komplett 20.
2. Gjesteparkering
Styret jobbet med en løsning for å forhindre togpendlere og andre uvedkommende fra å misbruke våre
gjesteparkeringer. Gjesteparkeringsbestemmelsene for Haugenstua Borettslag ble derfor endret 6. Mars
2023. Borettslaget har hatt utfordringer med at togpendlere bruker gjesteparkeringene på dagtid og
opptar plasser som er tiltenkt besøkende. Styret forhandlet frem et kostnadsfritt system for borettslaget og
det er gratis for beboerne å registrere parkering for sine gjester. Alle beboere skal registrere sine gjester
elektronisk via smarttelefon, nettbrett eller pc. Med dette systemet vil misbruk fra togpendlere og andre
uvedkommende bli avdekket og bøtelagt av parkeringsselskapet. Beboere som har vanskeligheter for å
bruke håndholdte enheter og PC, kan ta kontakt med daglig leder på mobil nr 992 78 452 eller sende en
e-post til haugenstua@styrerommet.no for å få tildelt gjesteparkeringskort. Parkeringskortene tildeles kun
til beboere med spesifikke behov for et fysisk kort. Ved behov for mer enn 3 døgn på gjesteparkeringen,
må det bestilles midlertidig gjesteparkeringsbevis på Vibbo.no eller parkering@haugenstua.no som
tidligere.
3. Serviceavtale for rørleggertjenester
Borettslaget inngikk i 2021 en serviceavtale for rørleggertjenester med Rørlegger Teknikk AS etter en
evaluering av innkomne tilbud i forbindelse med en anbudsrunde. Beboerne kan også bruke Rørlegger
Teknikk AS til borettslagets framforhandlede priser. Styret har hatt to oppfølgingsmøter med leverandøren
i 2022 og 2023.
4. Serviceavtale for elektrikertjenester
Borettslaget har serviceavtale på elektrikertjenester med SMS Electro AS. Beboerne kan også bruke SMS
Electro AS til borettslagets framforhandlede priser. Styret har hatt flere oppfølgingsmøter med
leverandøren både i 2022 og 2023 i forbindelse med utbedring av feil og mangler knyttet til Elvias
el-kontroller inne i boligene. Styret får ofte spørsmål om hvem som har bestilt slike kontroller. Dette er
kontroller som Hafslund/Elvia gjennomfører ca. hvert 20 år i alle boliger i Oslo for å sjekke at det
elektriske anlegget i boligene er i henhold til lovverket og ikke utgjør en fare for beboere og naboer. Styret
har hverken bedt om eller kan påvirke denne kontrollen.
5. Vaktmestertjenester
Styret følger opp vaktmesteravtalen kontinuerlig ved driftsmøter og direkte kommunikasjon med
vaktmesterne og ledelsen. Det har vært avholdt 3 offisielle oppfølgingsmøter med Bygårdsservice AS i
2022 og 2023. I disse oppfølgingsmøtene diskuteres og drøftes kvaliteten på vaktmestertjenester
generelt, og det foretas en oppsummering av sesongene. Styret benytter også disse møtene til å ta opp
klager og problemstillinger som oppstår, og prøver alltid å finne den beste måten å drifte og vedlikeholde
borettslaget på uten at det blir en belastning for beboerne, styret eller leverandøren.
6. Renholdsavtale
Styret fulgte nøye opp kvaliteten på renholdstjenestene fra tidligere leverandør. Etter flere advarsler og
oppfølgingsmøter så styret seg nødt til å si opp avtalen med denne leverandøren da de ikke leverte i
henhold til avtale. Styret kalte inn to andre tilbydere fra tidligere anbud, og Ren Service AS ble tildelt
avtalen etter en nøye vurdering av deres tilbud. Styret følger opp kvaliteten på renholdstjenesten
kontinuerlig og har jevnlige oppfølgingsmøter med ledelsen i selskapet. Styret opplever at de fleste nå er
fornøyde med kvaliteten på renholdsarbeidet.
7. OBOS-banken
Styret følger nøye med på rentemarkedet og har vært i jevnlig kontakt med OBOS-banken i forbindelse
med rentesats på lån. Renten på borettslagets lån var på 1,9 % i juni 2022. Renten var stabilt lav i flere år,
men Norges Bank (sentralbanken) har det siste året hevet renten kraftig, og det er varslet flere
renteoppganger fremover. Renten på borettslagets lån er pr 2. mai 2023 på 4%.
Prosjekter og større vedlikeholdsarbeid
Utskiftning av postkasser
Postkassene i borettslaget var gamle og slitte, og i enkelte oppganger ikke lengre funksjonelle og trygge
for oppbevaring av post. Styret så derfor behov for utskiftning. Etter en anbudsrunde med 4 ulike
leverandører som presenterte sine produkter og løsninger falt valget på Quadient/Renz. Bakgrunnen for
valget falt på enkelhet av bruk for beboere, kvalitet på postkassene samt totalpris i tillegg til at leverandør
imøtekom krav om utstansing for tradisjonelle postkasseskilt. Utstansingen ble laget spesielt for
Haugenstua
borettslag. Det ble også hensyntatt at ansatte i borettslaget selv kunne oppdatere navn og kontaktinfo på
de digitale skjermene for å hindre tilleggskostnader dersom leverandøren skulle stått for betjening av
systemet. Grunnet rørsystemer og andre tekniske installasjoner i bodområdet bak postkassene var det
noen begrensninger på utformingen som måtte hensyntas. Styret fokuserte på å få en best mulig løsning
for beboerne, og postkassene i dag er romsligere enn de man hadde tidligere.
Monteringen tok dessverre lengre tid enn forventet på grunn av forsinkelse på sonelåsnøkler som Posten
krever montert. Etter montering i alle oppganger distribuerte styret RFID-brikker og koder til alle beboere
og tilbød demonstrasjon av de nye postkassene. Styret har fått ekstremt mange positive tilbakemeldinger
om de nye postkassene, spesielt med tanke på sikkerhet, brukervennlighet og romsligheten av
postkassene. De nye postkassene har gitt et merkbart løft til borettslaget inngangspartier.
Branntetting
Styret innhentet tilbud fra to ulike leverandører for branntetting og overflatebehandling i bodområdet bak
de nye postkassene. Arbeidet ble utført av Bygårdsservice AS. Arbeidet ble utført for å sikre brann- og
røykspredning i oppgangen ved branntilløp i bodområdet, og motsatt. Slik brannsikring er pålagt av
myndighetene.
Sikring fjellkant Lille skogen
Beboere i Blokk 6 samt andre som går turer i borettslaget har lenge etterlyst sikring av fjellkanten ved
Lilleskogen ettersom området brukes mye av små og store. Styret innhentet to ulike tilbud for oppsetting
av gjerde på fjellkanten ved lilleskogen ned mot lekeplassen ved blokk 6. Styret vedtok et tilbud fra Garda
Sikring AS, og arbeidet ble utført sommeren 2022. Gjerdet gir en god sikkerhet for barn og andre som
leker og beveger seg i lilleskogen.
Istandsetting av tilfluktsrom
Etter flere henvendelser fra beboere om tilstanden på borettslagets tilfluktsrom som følge av krigen
mellom Russland og Ukraina så styret behov for å kartlegge disse. Sanitærutstyret stod ubrukt i en
årrekke og vanntilførsel var koblet ut. Det ble på bakgrunn av dette besluttet å gjøre det som var nødvendig
for å istandsette og tilgjengeliggjøre disse rommene. Prosjektet innebar utskifting av eksisterende
sanitærutstyr. Det vil si toaletter, pissoarer, håndvasker, utslagsvasker, dusjhoder og slanger. I tillegg ble
låssylindere til dørene skiftet til ILOQ-sylindere som er tilsvarende lås som sitter på gitterportene i 1.etg.
Dette ble gjort for at den samme nøkkelen som åpner gitterporten kan åpne tilfluktsrommene, slik at
tilgangen er enkel om det skulle være behov for å benytte disse rommene. Det er også satt opp ny skilting
til tilfluktsrommene både utvendig og innvendig.
Etablering av nye ladestasjoner
Styret etablerte 16 nye ladestasjoner i garasjen sommer/høst 2022, og det ble benyttet eksisterende
infrastruktur uten å oppgradere strøminntaket. Ved ytterligere utvidelse av ladeanlegget må strøminntaket
økes i parkeringshuset. Styrets prosjektgruppe utarbeidet en kravspesifikasjon for prosjektet og innhentet
pris fra tre forskjellige leverandører. Etter evaluering av tilbudene ble oppdraget tildelt EDA Elektro AS i
samarbeid med eksisterende ladeleverandør Smartly. Styret følger med på elbilparken i borettslaget og
ved behov etableres det flere ladestasjoner. Det er fortsatt noen ledige parkeringsplasser med
ladestasjon i Ole Brumms vei.
Utskiftning av belysning i garasje
Styret fikk skiftet ut gjenstående gammel belysning i 3. etasje i garasjen til LED-belysning. I tillegg ble
styringen inkludert bevegelsessensorer skiftet ut ettersom disse utløste jordfeil og var ustabil på grunn av
fuktskader etter kondens. Tidligere har all annen belysning i garasjen og på garasjetaket blitt skiftet til
LED-belysning. Eldre belysning ellers i borettslaget EU og EØS har bestemt at fra 2023 blir det forbudt å
produsere og importere mange ulike typer lyskilder. I den forbindelse har styret nylig kartlagt lysarmaturer
med gamle lyskilder i hele borettslaget, og det vil være behov for noe utskifting. Områder som fortsatt har
gamle lyskilder er: bodområder, tilfluktsrom, tekniske rom, sport/sykkelbod, søppelrom, pullerter foran
inngangsparti, heisrom og de fleste lekerom/fellesrom. For å sikre tilgang til utskiftning er fullført, er det
kjøpt inn en liten buffer av gamle lyskilder til lager. Styret gjennomfører utskiftningene som et samlet
prosjekt høsten 2023.
Maling av trapperom kjeller og nummerering av etasjer
Styret registrerte at oppgangene som har nedgang til kjeller/tilfluktsrom ikke var vedlikeholdt, og at de ikke
så bra ut. Disse var preget av betydelig vedlikeholdsetterslep og var sjenerende for beboere og
besøkende, i form av flassende maling, fuktskader, saltutslag, vannskjolder fra tidligere
radiatorerlekkasjer m.m. Vegger, gulv og tak i nedgangene ble overflatebehandlet og vinduslister på
nederste vindu i trapperom ble malt eller byttet, gitterportene fikk rustangrep og disse ble
overflatebehandlet. Hele området i nedgangene ble gitt et løft for å sikre et rent og hyggelig bomiljø.
Det ble samtidig etablert etasjenummer i de oppgangene som manglet dette. Arbeidet ble utført av TBA
Maler og Entreprenør AS.
Fasaderehabiliteringsprosjektet
Styret jobber kontinuerlig med fasaderehabiliteringsprosjektet. Blokkene har blitt undersøkt og kartlagt av
Millab Consult AS, og alle blokkene fikk en tilstandsgrad og konsekvensgrad. Med bakgrunn i
tilstandsanalysen samt praktisk plassering og størrelse ble det anbefalt å starte med blokk 6. Styret har
derfor valgt ut blokk 6 (Ole Brumms vei 40 - 44) som første blokk i prosjektet. Millab Consult AS er
prosjektleder, og Enerhaugen Arkitektkontor AS er arkitekt i prosjektet. Borettslaget står på Byantikvarens
gule liste, noe som betyr at Byantikvaren legger klare føringer for endringer av fasadene og uttrykket på
eiendommen. I den forbindelse har styret vært i kontinuerlig dialog med arkitekt, prosjektleder,
entreprenører, Byantikvaren samt Plan- og Bygningsetaten for å finne alternative løsninger. Dette er gjort
for å sikre at prosjektet kan gjennomføres på en økonomisk forsvarlig måte, samt etter den kvaliteten som
kreves for god holdbarhet over tid. Som kjent satt styret foten ned og satte krav til at Byantikvaren lempet
på noen av kravene og føringene de hadde satt. Styret fikk en anbefaling fra en leverandør om en type
fasadeplate med tilsvarende uttrykk til den som opprinnelig var godkjent av Byantikvaren. Den anbefalte
fasadeplaten har en helt annen pris enn løsningen som Byantikvaren opprinnelig hadde satt krav til. Dette
alternativet hadde leverandøren tidligere fått godkjent av Byantikvaren til et prosjekt i Bergen. Styret gjorde
en avtale med entreprenør om å montere en prøve på fasaden til blokk 6 ved OB 44 slik at Byantikvaren
kunne se dette fysisk på bygget. Når prøven var montert ble Byantikvaren invitert på befaring. Tilbake i tid
hadde Byantikvaren avslått en tilsvarende løsning, men etter befaringen aksepterte de den nye løsningen.
På bakgrunn av aksept for ny løsning medførte det at prosjektgruppen måtte revidere hele
konkurransegrunnlaget, som inkluderer blant annet prosjektbeskrivelse, kravspesifikasjon og
arkitekttegninger. Dette blir ferdigstilt medio mai 2023 og vil bli sendt ut på nytt anbud til entreprenører for
å prise prosjektet basert på bruk av Steni fasadeplater. Steni fasadeplater er vedlikeholdsfrie og
leverandøren garanterer en levetid på 60 år. Mer info om produktet kan man lese på www.steni.no. Når
tilbudene er mottatt og evaluert, samt intervju av tilbydere er gjennomført, vil styret kalle inn til en
ekstraordinær generalforsamling for å presentere pristilbudene slik at generalforsamlingen tar stilling til
dette. Det er forventet at den ekstraordinære generalforsamlingen gjennomføres høsten 2023. Det er da
viktig at alle beboere møter opp slik at borettslaget kan fatte en beslutning i fellesskap. Arbeidet rundt
fasadeprosjektet er svært omfattende og er meget tidkrevende for styret.
Større vedlikehold og rehabilitering
2014-2015: Forprosjekt vann/ avløp og balkonger. Styret fikk på generalforsamlingen i 2013 aksept for å
etablere forprosjekt på
vann og avløp samt balkonger. Dette arbeidet er påbegynt i samarbeid med OBOS Prosjekt. Konkrete
forslag vil bli fremlagt for generalforsamlingen i 2015.
2013-2016: Utskiftning av heiser. Startet arbeider med utskiftning av alle heiser i borettslaget i oktober
2013. Helerehabiliteringen vil ta 3 år.
2009 - 2010: Forprosjekt "rehabilitering av fasade". Forprosjekt rehabilitering av fasade -nye balkonger
2008 - 2010: Rehabilitering av inngangspartiene. Rehabilitering av inngangspartiene og utvendig arealer
ForretningsførerOBOS
StyregodkjenningKjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan
ikke nektes uten saklig grunn.
ForkjøpsrettDet foreligger forkjøpsrett for borettslagets/ boligaksjeselskapets medlemmer. Forhåndsavklaring er
igangsatt. Ta kontakt med megler eller forretningsfører for ytterligere opplysninger om meldefristen.
Meldefrist for medlemmene er 15.05.2024.
Tekniske installasjonerTV-tuner følger ikke med objektet, da det følger abonnementet til eier.
DyreholdDet er kun tillatt med opptil 2 hunder/katter pr. leilighet i borettslaget.
Videre står det i husordensreglene, pkt. 1.5:
a) Det er tillatt å holde husdyr dersom det registreres hos styret/driftskoordinator.
b) Det er båndtvang for hund på borettslagets uteområder hele året.
c) Det er ikke lov å holde ulovlige dyr.
d) For øvrig gjelder de regler om dyrehold som fremgår av borettslagslovens § 5-11(4).
DiverseAlle hvitevarer og garderobeskap medfølger.
RadonmålingFra og med 1. januar 2014 må alle som leier ut bolig ha gjennomført radonmåling av boligen og kunne
fremvise dokumentasjon på at radonnivåene er forsvarlig. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, både de
som leies ut av det offentlige, virksomheter og private, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen
bolig. Også institusjoner o.l. omfattes dersom beboerne betaler leie.
Forpliktelser, rettigheter og servitutter Eiendommens servitutter følger av dens grunnboksblad. For
servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne
matrikkelenhet henvises det til hovedbruket / avgivereiendommen. For festenummer gjelder henvisningen
servitutter eldre enn festekontrakten. Ta kontakt med megler for mer informasjon.
UtleieIht. brl. § 5-4 (2) har andelseieren mulighet til korttidsutleie i opptil 30 dager i løpet av året. Andelseier kan
ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Andelseier kan overlate
boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, jf.
borettslagsloven § 5-5. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det.
Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Utleie i andre tilfeller kan godtas
ved særlige grunner, jf. borettslagslova § 5-6. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved
spørsmål.
Vei/vann/kloakkOffentlig.
ReguleringOmrådet er regulert til byggeområde for boliger, S-1352.
Oslo kommune vedtok en ny kommuneplan 23. september 2015 som gjelder fram til 2030. For mer
informasjon se link (Oslo kommune):
https://www.oslo.kommune.no/politikk/kommuneplan/kommuneplanens-arealdel/[gref
Byggesaker:
Ole Brumms vei 40 - 44 - Rehabilitering og oppgradering av fasader og balkonger for Blokk 6
Saksnummer: 202108682 - Byggesak
Mottatt sak: 21.05.2021
Status: Endret tillatelse gitt
Saken omfatter følgende: Rehabilitering og oppgradering av fasader og balkonger fra Haugenstua
borettslag Blokk 6, adresse Ole Brumms vei 40-44. Tiltaket omfatter utskiftning av følgende
fasadeelementer med tilsvarende utseende som originalt: balkongfronter i naturbetong med åpent
rekkverk i stål over, vertikale betongspileelementer mellom balkongene, øvrige betongelementer i
fasadene og vinduer i fasade mot Syd. Nye betongspileelementer vil beholde utvendig uttrykk, men få et
noe justert horisontalsnitt som slipper mer lys inn. Nye balkongdekker søkes utvidet i dybden 50 cm, som
medfører en mindre økning av byggets totale bredde. For gavlvegger mot Øst og Vest vil hvert
fasadeelement økes med 7cm i bredden, og mot Vest til integrert kunstverk av Knut Steen tilpasses den
økte bredden uten at motivene blir disproporsjonale. Inngslassing utføres som et profilløst glassystem
som kan skyves inn til sidene. Balkongene får solavskjerming med vertikal screenduk i avdempende
farger, som tåler mer i forhold til vær og vind. Prosjektet er søknadspliktig i henhold til Plan- og
Bygningsloven, og det vil være mulig å følge saken på saksinnsyn hos Plan- og Bygningsetaten.
For mer informasjon, se link:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202108682
Garver Ytteborgs vei 100 - Etablering av hurtigladere
Saksnummer: 202316177 - Byggesak
Mottatt sak: 01.11.2023
Status: Tillatelse gitt
Saken omfatter følgende: oppføring av hurtigladere for el-biler på bensinstasjonen Esso Haugenstua. Det
planlegges 8 ladestolper på betongfundament, nettstasjon, powermodul og tavle. En mindre tørrmur mot
eksisterende terreng oppføres pga nivåforskjell fra asfaltert areal og grøntområde.
For mer informasjon, se link:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202316177
Østre Aker vei 400 - Oppføring av paviljong - Stovner barneskole
Saksnummer: 202450709 - Byggesak
Mottatt sak: 04.04.2024
Saken omfatter følgende: Stovner skole skal bygge tilbygg som skal erstatte paviljongene på skoletomta. I
byggetiden har de behov for midlertidige paviljonger som erstatter lokalene i de gamle paviljongene. Det
søkes om å oppføre midlertidige paviljonger på deler av friområdet sør for Stovnerfaret. Paviljongene vil
stå til desember 2027 og området tilbakeføres til eksiterende tilstand når paviljongene fjernes.
Status: Mottatt søknad
For mer informasjon, se link:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202450709
Østre Aker vei 400 - Rehabilitering av støyskjermer
Saksnummer: 202207204 - Byggesak
Mottatt sak: 10.05.2022
Status: Mottatt søknad om igangsettingstillatelse
Saken omfatter følgende: Det vil søkes om dispenasjon fra formål i gjeldene reguleringsplan.
Hoveddelen av eksisterende støyskjermer ligger på arealer som er regulert til friområde park. Det vil
samtidig søkes om dispenasjon fra regulert byggegrense mot vei.
For mer informasjon, se link:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202207204
Garver Ytteborgs vei 95 C - Fasadeendringer
Saksnummer: 202300724 - Byggesak
Mottatt sak: 13.01.2023
Status: Tillatelse gitt
Saken omfatter følgende: Søknaden gjelder fasadeendring på en blokk i Garver Ytteborgs vei 95C.
Fasadeendringen innebærer at et teglforblendet fasadeparti i utskiftes til puss.
For mer informasjon, se link:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202300724
Garver Ytteborgs vei 127 B - Oppføring av utebod/låve - Stig gård
Saksnummer: 201908035 - Byggesak
Mottatt sak: 21.05.2019
Status: Igangsettingstillatelse gitt
Saken omfatter følgende: Oppføring av låve/utebod på BYA areal 87,75 kvm.
For mer informasjon, se link:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201908035
Garver Ytteborgs vei 145 - Oppføring av skole og barnehage - Haukåsen skole
Saksnummer: 202306952 - Byggesak
Mottatt sak: 21.04.2023
Status: Igangsettingstillatelse gitt
Saken omfatter følgende: Oslobygg KF skal bygge en ny skole og barnehage som er tilpasset
multifunksjonshemmede barn i Garver Ytteborgs vei 145, på tomten til gamle Stig skole. Bygget
dimensjoneres for 83 elever fra 1. til 13. trinn, barnehage med 4 avdelinger for 16 barn, og til sammen ca.
150 ansatte. Skolen skal også inneholde en gymsal og terapibasseng. Tiltaket omfatter også komplett
utomhusanlegg inkludert gang-/sykkelveier og støyskjerm mot Østre Aker vei med tilhørende støttemurer.
For mer informasjon, se link:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202306952
OvertagelseOvertagelse etter avtale med selger.
Prisantydning, omkostninger og evt. fellesgjeldkr 3 790 000,- (Prisantydning)
kr 311 000,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 4 101 000,- (Pris inkl. fellesgjeld)
Omkostninger:
kr 200,- (Pantattest kjøper)
kr 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)
kr 7 981,- (Gebyr for å forhåndsvarsle forkjøpsrett)
--------------------------------------------------------
kr 9 181,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 4 110 181,- (Totalpris inkl omkostninger)
Valgfrie omkostninger:
kr 8 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))
--------------------------------------------------------
kr 4 118 431,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)
BoligselgerforsikringDet er ikke tegnet boligselgerforsikring ifbm. salget. Det er likevel utarbeidet en egenerklæring som interessenter bør gjøre seg kjent med før budgivning. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven.
BetalingsbetingelserFullstendig kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for
overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk
finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i
norsk finansinstitusjon.
VederlagetFølgende er avtalt om meglers vederlag:
Foto (Kr.3 950)
Grunnpakke borettslag (Kr.16 500)
Visningshonorar (Kr.2 900)
Tilstandsrapport (Kr.8 500)
Kostnad for utsatt betaling (Factoring) (Kr.4 900)
Markedspakke 1 (Kr.21 900)
Oppgjør (Kr.6 000)
Provisjon (forutsatt salgssum inkl f.gjeld: 4 101 000,-) (Kr.36 000)
Tilrettelegging (Kr.17 900)
Totalt kr. (Kr.118 550)
Dersom handelen ikke kommer i stand eller at oppdraget sies opp har megleren krav på dekning for
påløpte timer, påløpte visninger, grunn og markedspakke samt utlegg.
Oppdragsnummer75-24-0104
BudgivningEiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.
Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.
Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.
Boligkjøperpakke og boligkjøperforsikringEIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper
bolig gjennom EIE.
Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a.
husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg
juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også
velge å kun tegne boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.
Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med
megler for ytterligere informasjon.
LovanvendelseGenerelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.
En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.
På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.
Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Forbrukerkjøp - definisjon:
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Forbruker - avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.
Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).
Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon:
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.
Ikke-forbruker - avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.
Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.
Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
HvitvaskingEiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger
megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får
gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket
misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å
heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller
der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget
må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser,
og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og
forsinkelse.
Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen
eller foreta oppgjør.
PersonvernSom interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret. Som
eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf.
eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet
personopplysninger er begrenset. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår
personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/personvernerklaering
AvdelingNovum Eiendomsmegling AS
EIE Stovner
Org. nr: 990224463
Stovner senter 3
0913 Oslo
Tlf: 22 30 18 00
Ansvarlig meglerEiendomsmegler / Partner Ali Hashmi
SaksbehandlereAli Hashmi
EIE Stovner
Eiendomsmegler / Partner
Mob: 98 44 78 66 / E-post: ali@eie.no
Henrik Holst Wang
Eiendomsmeglerfullmektig
Mob: 95 90 38 90
[/ E-post: hwa@eie.no