Påls vei 12, 1445 Drøbak

Gnr. 63 Bnr. 472 i Frogn kommune

Enebolig

Selveier

Totalt BRA 181 kvm består av:

- BRA-i (internt bruksareal): 171 kvm

Følgende rom er inkludert i internt bruksareal:

1. etasje: Entré/gang, Åpen garderobe, Baderom, Separat toalett, Soverom 1, Vaskerom, Spisestue, Stue, Kjøkken, Soverom 2

Kjeller: Gang med trapp, Innredet kjellerrom, Innvendig bod 1 med vvb, Innvendig bod 2, Innvendig bod 3, Kjellerstue

- BRA-e (eksternt bruksareal): 10 kvm

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 49 kvm

Primærrom: 127 kvm, Bruksareal: 181 kvm, BRA-i: 171 kvm , BRA-e: 10 kvm , TBA: 49 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra faktisk bruk, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.

Arealoppmålingen er utført på stedet med lasermåler dersom annet ikke er opplyst. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg.

Det er rømning fra kjeller via intern trapp i boligen og egen inngangsdør. Det er ikke tilfredstillende rømning ut av kjellervinduer. Lysåpning i kjellervinduer er målt til bredde 63cm og høyde 68,5cm. Rømningsvindu må ha høyde minimum 0,6 meter og bredde minimum 0,5 meter. Summen av høyde og bredde må være minimum 1,5 meter. Underkant av vindusåpningen må være maks. 1 m over gulv.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at rommene i kjeller som er innredet ikke tilfredsstiller kravene til rømningsvei og lys. Bruksendring er ikke omsøkt og godkjent. Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig fortsatt bruk, og eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om rammetillatelse / midlertidig brukstillatelse / ferdigattest vil bli gitt, og alle kostnader i forbindelse med dette. Kjøper aksepterer denne risikoen og selger/megler skal med dette holdes skadesløse for ethvert eventuelt pålegg/krav knyttet til bruken av rommet/rommene.

2

1969

Eiet tomt 826 kvm

6 300 000

Takstmann: Anders Jørgen Bryhn Takstdato: 20.03.24

kr 6 300 000,- (Prisantydning)

Omkostninger:
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument)
kr 500,- (Tingl.gebyr skjøte)
kr 152 500,- (Dokumentavgift)
--------------------------------------------------------
kr 153 500,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 6 453 500,- (Totalpris inkl omkostninger)

Kr. 11 843 pr. år Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Opplyste tall er forbruk basert på 2022-tall. Vi tar forbehold om prisendring. Forbruk vil naturligvis variere fra husstand til husstand.

Magnus Cappelen Grotle Siri Østli Jakobsen

Velkommen til idylliske Heer i Drøbak!

Dette er en innholdsrik familiebolig med en stor og solrik tomt i frodige omgivelser. Den populære beliggenheten er særdeles godt tilrettelagt for barnefamilier med nærhet til både skoler og barnehager. Her får du virkelig den gode følelsen av landlig idyll i et skjermet, grønt og rolig område. Boligen går over to plan og har store vindusflater som gir optimale lysforhold. I underetasjen er det mye bodplass, i tillegg til kjellerstue og innredet rom. Det er gode utbyggingsmuligheter iht. gjeldende reguleringsplan.

- Parkering i garasje, carport og gårdsplass

- El-billader i carport

- Gangavstand til barnehager, skoler og dagligvare

- Buss til Oslo bussterminal tar rundt 30 minutter

- Ca. 3 km til Drøbak sentrum

- Eldre standard med behov for renovering

Det er rikelig med parkeringsmuligheter på eiendommen. Det er parkering i både garasje, carport og i selve innkjørselen/gårdsplassen. Det er montert el-billader på veggen i carporten.

Påls vei 12 ligger sydvendt til med gode solforhold. Området er et godt etablert, populært og barnevennlig boområde på Heer, rett i nærheten av matbutikk (Kiwi), legekontor, skole (trinn 1-7), barnehage (1-6 år) og bussholdeplass. Ideell for pendlere til Oslo. Bussholdeplassen på Heer er nest siste stopp for ekspressbussen, som dermed bruker ca. 30 minutter rett inn til Oslo bussterminal.

I tillegg er det en kort og trygg vei til barneskole og barnehage med ca. 5 min gange fra Påls vei. Seiersten ungdomsskole ligger på Seiersten ca 2.5 km unna og videregående skole ligger på Måna, ca. 15 min gange fra boligen. I tillegg tilbyr Drøbak Montessori et undervisningsalternativ for barn og ungdom.

Øvrig servicetilbud som Handelssenteret Amfi Drøbak City, Håndverksbakeri, bank, lekker kles-og interiørforretning ligger på Dyrløkke (ca. 1,5 km). Drøbak Sentrum (4 km), som blant annet byr på et sjarmerende og levende torg med diverse torghandel, spennende interiør- og klesbutikker, eget Grønthus med et friskt utvalg av frukt og grønt, bakerier, kafeer, restauranter, kunstgallerier, kino, båthavn med mer. Seiersten idrettsanlegg med kunstgressbane, løpebane, håndballbane, boksehall samt svømmehall og treningssenter ligger ca. 20 minutters gangavstand fra boligen. I tillegg 18-hulls golfbane i umiddelbar nærhet, ridesenter, treningssentre Stamina og Evo, Røysmarka med nærmest ubegrenset turterreng å boltre seg i - dette i Drøbaks nærområde.

Området består i hovedsak av etablerte eneboliger, kjedede eneboliger og rekkehus.

Eiet tomt, 826 kvm

Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Kjedet bolig over to plan. Boligen har hovedinngang i 1. etg. og intern trapp til kjeller/underetasje. Fra hagen er det trapp ned til underetasjen med inngang til en av boligens kjellerboder. Frittliggende garasje er oppført med støpt betongdekke.

Informasjon om byggemåte er hentet fra tilstandsrapport utført av bygningssakyndig Anders Jørgen Bryhn.

Primærrom: 127 kvm

Bruksareal: 181 kvm

Boligen har meget gode lagringsmuligheter i boder i underetasjen. I tillegg til disse arealene, er det en utvendig bod på ca. 10 m² med inngang under tak ved carporten.

Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 3 og TG 2:

TG 3: STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK

Terrassedør

To-fløyet terrassedør i treverk. Årstall: 1986.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader.

- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Noe råte i treverket. Malingsavskalling. Dørbladet subber mot dørkarm.

Tiltak:

- Døren(e) står foran utskiftning. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000 kr.

Etasjeskille/ gulv mot grunn

Støpt betonggulv. Måling av høydeforskjeller med laser gjort i rom: KJELLERSTUE OG GANG I KJELLER. Lokalt avvik måles med laser (5 punkter) innenfor 2 m:

Størst avvik: 20 mm på 2m avstand. Totalt avvik målt med ett punkt ved hver vegg i rommet, samt et punkt midt på gulvet: Størst avvik: 46 mm. Tilfeldig valgte målesteder i rommene.

Vurdering av avvik:

- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

- Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Skjevheter og lokale ujevnheter.

Tiltak:

-  For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000 kr.

Generell - Bad (1. etasje)

Det er et eldre baderom med trolig originale konstruksjoner og røropplegg/sluk. Det er ingen tilfredstillende membranløsninger. Sluk var ikke tilgjengelig for inspeksjon pga. plassering under dusjkabinett og badekar. Eier opplyser at vaskerommet fungerer til sitt bruk.

Vurdering av avvik:

- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Tiltak:

- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Kostnadsestimat: Over 300 000 kr.

Generell - Vaskerom (1. etasje)

Det er et eldre vaskerom med trolig originale konstruksjoner og røropplegg/sluk. Det er ingen tilfredstillende membranløsninger. Eier opplyser at vaskerommet fungerer til sitt bruk.

Vurdering av avvik:

- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Tiltak:

- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Kostnadsestimat: Over 300 000 kr.

Elektrisk anlegg

Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. Det ble observert følgende på befaring: Det er gjort noen oppgraderinger siden 2022 av elektriker bl.a. bytte flere stikkontakter, montere lader for el-bil, fjerne noen gamle brytere og ledninger.

-Automatsikringer i el.skap med forbruksmåler er plassert i entré.

-Inntaksledning/stigeledning i bygningen, alder: Fra byggeåret

-Hovedsikring : 40 Amp iflg. kursanvisningen

-Utenpåliggende / skjult ledningsnett.

El.anlegg er ikke takstmannens kompetanseområde og nærmere undersøkelse er ikke foretatt. Evt. dokumentasjon på utførte elektroarbeider i leiligheten er ikke kjent for takstmann utover det som evt. nevnes i rapporten.

1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?

- Nei

Spørsmål til eier

2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.

- Ukjent

3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?

- Ukjent

4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?

- Ja

Eksisterer det samsvarserklæring?

- Ukjent

5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet - Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?

- Nei

6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut?

- Ja. Sikringene kan løses ut iblant når elbil-laderen står på høy effekt samtidig som andre strømkrevende apparater (som stekeovn, vaskemaskin osv.).

7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?

- Nei

Generelt om anlegget

8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank.

- Ukjent

9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?

- Ja

Inntak og sikringsskap

10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?

- Ukjent

11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?

- Ja

12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el- kontroll?

- Ja. Det må utføres en uavhengig el-kontroll da det ikke har vært gjort de siste 5 år. En slik kontroll koster under kr. 10.000,-. Evt. behov for oppgraderinger/utbedringer må vurderes av elektriker. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

TG IU: KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT

Utebod

Oppført i uisolert bindingsverk. Det er tregulv, oppbygging av fundamentering er ikke kjent for takstmann da det krever inngrep. Det er en bruksslitt utebod.

Grunnvannspumpe

Det er en grunnvannspumpe under kjellergulvet i den innerste innvendige boden. Eier opplyser at denne fungerer fint og at rørlegger på et tidligere tidspunkt har kommentert det samme. En grunnvannspumpe ansees å være en spesialkonstruksjon som må vurderes av rørlegger. Takstmann har ikke satt TG på grunnvannspumpen.

TG 2: AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK

Veggkonstruksjon

Originale yttervegger. Isolasjonsforhold og øvrig oppbygging av i yttervegger mht. dampsperre, vindsperre, utlekting o.l. er ikke vurdert da det krever inngrep i yttervegger.

TG1: Ny kledning på deler av fremsiden juli 2023. Forside av huset malt høsten 2023. Skiftet panelbord på sydvegg i 2017.

TG2-3: Eier oppdaget råteskader i bunnsvill og stenderverk i yttervegg (stueveggen) juni 2024. Det ble gjort midlertidige tiltak/utskifting av trekonstruksjoner med råte. Arbeidet ble gjort ved egeninnsats av dagens eier. Arbeidet ansees som ikke fagmessig utførelse da eier ikke er fagmann/tømrer. Utbedret med egeninnsats.

Vurdering av avvik:

- Noen steder mangler med musebånd på baksiden (underkanten) av overliggende panel (f.eks. metallbånd eller trekloss) slik at det er enkelt for mus/gnagere å komme inn i ytterveggskonstruksjonen. Det er lite lufting i konstruksjonen da det er benyttet ganske tette klosser for tilsvarende funksjon som musebånd.

Tiltak:

- Montere musebånd/trekloss der dette mangler. Det må påregnes fagmessig utførelse av stueveggen. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000 kr.

Vinduer

Originale og eldre vinduer i treramme. Eier opplyser om fukt i ett av vinduene i stue, ikke utbedret.

Vurdering av avvik:

- Originale/gamle vinduer med den vær- og bruksslitasje det medfører.

Tiltak:

- Det må påregnes utskifting av originale/gamle vinduer. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000 kr.

Vinduer - Kjeller

Originale vinduer i treramme. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Årstall: 1969.

Vurdering av avvik:

- Vinduer med vær- og bruksslitasje.

Tiltak:

- Det bør påregnes utskifting av kjellervinduer.

Utvendige trapper

Støpt betongtrapp ned til kjeller.

Vurdering av avvik:

- Malingsavskalling. Elde og slitasje. Det mangler håndløper på begge sider av trappen.

Tiltak:

- Jevnlig vedlikehold. Det anbefales å montere håndløper.

Overflater

Gulvflater består av: Parkett. Laminat. Fliser. Malte fliser. Betong.

Veggflater består av: Malt brystningspanel. Malte plater. Teglstein. Malt og umalt leca.

Himlinger består av: Takess plater.

Det er normal bruksslitasje. Varierende materialer og alder.

Vurdering av avvik:

- TG2 gis for overflater med ujevne avslutninger, høy alder og generell slitasje. Stedvis lokale ujevnheter. Noen uferdige og/eller ikke fagmessige arbeider.

Tiltak:

- Det må påregnes overflateoppussing. Det bør påregnes avretting av lokale ujevnheter. Kostnadsestimat: Over 300 000 kr.

Innvendige trapper

Heltre trapp mellom etasjene.

Vurdering av avvik:

- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.

- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.

Tiltak:

- Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger. Kostnadsestimat: Under 10 000 kr.

Innvendige dører

Originale innerdører. Det er nyere dørhåndtak.

Vurdering av avvik:

- Dører med elde og slitasje. Håndtak er noe slappe dvs. står ikke i opprinnelig posisjon.

Tiltak:

- Det anbefales å utskifte innerdører. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000 kr.

Tilliggende konstruksjoner våtrom - Bad (1. etasje)

Hulltaking er foretatt nederst på vegg på separat toalett mot baderommet uten å påvise unormale forhold. Dette gis TG0.

Vurdering av avvik:

- Det ble ikke foretatt hulltaking i himling i underliggende bod pga. risiko for å gjøre skade på eksisterende konstruksjoner. Det kan ikke utelukkes fukt i skjulte konstruksjoner/etasjeskille. Det var synlige fuktskjolder i himling i boder som indikerer tidligere drypp/lekkasje fra overliggende røropplegg/sluk. Dette gis TG2.

Tiltak:

- Himling i kjeller må åpnes i sin helhet for å vurdere trebjelkelaget. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000 kr.

Tilliggende konstruksjoner våtrom - Vaskerom (1. etasje)

Det ble foretatt fuktsøk med piggelektrode nederst på vegg bak røropplegget. Det var ingen unormale fuktutslag. Dette gis TG0.

Vurdering av avvik:

- Det ble ikke foretatt hulltaking i himling i underliggende bod pga. risiko for å gjøre skade på eksisterende konstruksjoner. Det kan ikke utelukkes fukt i skjulte konstruksjoner/etasjeskille. Det var synlige fuktskjolder i himling i boder som indikerer tidligere drypp/lekkasje fra overliggende røropplegg/sluk. Dette gis TG2.

Tiltak:

- Himling i kjeller må åpnes i sin helhet for å vurdere trebjelkelaget. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000 kr.

Ventilasjon separat toalett - (1. etasje)

Det er naturlig oppdriftsventilasjon i rommet. Det er luftespalte under dørbladet.

Vurdering av avvik:

- Det er kun naturlig oppdriftsventilasjon i rommet.

Tiltak:

- Det anbefales å montere elektrisk avtrekksvifte i rommet. Kostnadsestimat: Under 10 000 kr.

Vannledninger

Type rør: Kobberrør. Fordelerskap: Nei. Evt. lekkasjevann fra røropplegg blir ikke ledet til drensspalte e.l. i vegg/tak over gulv med sluk. Røranvisning: Nei. Hovedstoppekran for leiligheten: I kjeller. Ble testet og fungerte 100%. Lekkasjestopper: Nei, anbefales i rom med vanninnstallasjoner.

Levetidsbetraktninger:

Levetid | Vannrør av kobber over 25 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2

Levetid | Rør i rør system over 25 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2

TEK17

Teknisk forskrift fra 2017 (TEK17) krever at installasjoner med vann i rom uten sluk i gulv skal sikres med lekkasjestoppere.

Evt. dokumentasjon på utførte rørarbeider i leiligheten er ikke kjent for takstmann utover det som evt. nevnes i rapporten. Dette gis TG2 på bakgrunn av NS3600:2018 "Valg av tilstandsgrader".

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Noe irr på rør.

Tiltak:

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000 kr.

Avløpsrør

Avløpsrør i plast.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Tiltak:

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000 kr.

Ventilasjon

Det er naturlig ventilasjon i boligen. Det er luftespalter og/eller lufteluker i de fleste rom men ikke alle.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Tiltak:

- Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Kostnadsestimat: Under 10 000 kr.

Oppvarming

Varmekabler på baderom. Ildsted. Elektriske panelovner. Varmekabler i kjellerstue.

Vurdering av avvik:

- Eldre varmekabler.

TG 2: AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK

Nedløp og beslag

Eldre takrenner, nedløpsrør og beslag.

Vurdering av avvik:

- Rust på 2 stk. luftehatter.

Tiltak:

- Ingen umiddelbare tiltak men hold luftehattene under jevnlig oppsyn mht. rust og tett takpapp rundt alle rørføringene gjennom yttertaket. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Takkonstruksjon/Loft

Svakt skrånende pulttak konstruksjon. Det er synlig lufting i gesimskasse. Takkonstruksjonen er gjenbygd dvs. ikke synlig uten inngrep i konstruksjoner. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Det er trolig bærende ståldragere i takkonstruksjonen (da det er benyttet i området ved uteboden) men ikke konstatert nærmere.

Vurdering av avvik:

- Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Eier har opplevd kondens/drypp innendørs ved væromslag til kaldt vær fra takbjelke over skillevegg til hovedsoverom. Det var ingen synlige skjolder/drypp e.l. i det aktuelle området på befaringsdagen. Dette kan skyldes ikke tilfredstillende dampsperre i konstruksjonen men det er vanskelig å vurdere dette nærmere uten inngrep. Takstmann har ikke gjort inngrep i takkonstruksjonen.

Tiltak:

- Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.

- Innhent dokumentasjon, om mulig. Vær klar over forholdet. Det kan ikke utelukkes behov for tiltak fordi det er vanskelig å vurdere slikt uten inngrep i takkonstruksjonen.

Det må påregnes å undersøke yttertakskonstruksjonen nærmere (ved inngrep), må gjøres av tømrer/fagmann. Kostnadsvurdering er ikke gjort, da det ikke er mulig uten å vite omfanget. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Kjellerdør

Kjellerdør med elde og slitasje. Årstall: 1969.

Vurdering av avvik:

- Elde og slitasje.

Tiltak:

- Det bør vurderes utskifting men ikke umiddelbart behov. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Inngangsdør

Inngangsdør i treverk. Fra byggeåret. Nyere Yale elektronisk kodelås.

Vurdering av avvik:

- Inngangsdør med generell elde og slitasje.

Tiltak:

- Ingen umiddelbare tiltak ansees som nødvendig. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Terrasseplatting

Terrasseplatting i treverk, eldre type. Det er montert nyere rekkverk. Rekkverk på én side er fjernet. Fundament er ikke vurdert da det krever inngrep i terrassekonstruksjonen.

Vurdering av avvik:

- Terrasseplatting med generell elde, vær- og bruksslitasje.

Tiltak:

- Det må påregnes utbedringer/utskifting av det mest værslitte materialet. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Etasjeskille 1. etasje

Originalt trebjelkelag som etasjeskillere. Måling av høydeforskjeller med laser gjort i rom: STUE/SPISESTUE/GANG 1.ETG. Lokalt avvik måles med laser (5 punkter) innenfor 2 m: Størst avvik: 20 mm på 2m avstand. Totalt avvik målt med ett punkt ved hver vegg i rommet, samt et punkt midt på gulvet: Størst avvik: 26 mm. Tilfeldig valgte målesteder i rommene. Årstall: 1969.

Vurdering av avvik:

- Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Tiltak:

- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Pipe og ildsted

Ildsted: Nyere peisovn i stue. Original peis i kjeller. Type pipeløp: Murt pipe evt. elementpipe. Ikke brennbar plate på gulv: Ja. Synlige sider av pipeløp: 4 synlige sider i 1.etg. I kjeller er det ingen synlige sider, disse er kledd med teglstein. Avstand til brennbart materiale: Tilfredstillende.

Vurdering av avvik:

- Originalt pipeløp, original peis. Det har ikke vært dokumentert kontroll utført av Brann- og Redningsetaten i kommunen.

Tiltak:

- Det anbefales på generelt grunnlag en kontroll av pipeløp og ildsteder utført av Brann- og Redningsetaten i kommunen mht. sikkerhet da det ikke har vært gjort tidligere. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Rom under terreng

Hulltaking er ikke foretatt. Rommet har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig da det var synlig og tilgjengelig grunnmur flere steder i kjeller. Dvs. det ble ikke foretatt hulltaking i utforede vegger (vegger som er kledd med panel, tapet e.l.). Det må påregnes tilsvarende fuktinnhold eller mer i grunnmur bak utforede vegger.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.

- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Saltutslag i kjellergulv.

Tiltak:

- Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Det må påregnes tiltak mht. utvendig drenering. Det anbefales å åpne deler av utforede vegger for å se tilstanden mellom grunnmur og utforet veggflate mht. fukt. Det anbefales å ha høyere temperatur og bedre ventilasjon i kjeller/boligen. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Overflater og innredning - Kjøkken (1. etasje)

Kjøkkeninnredning inneholder profilerte fronter, laminat benkeplater, stålkum med blandebatteri, plass til frittstående komfyr og kjøleskap. Oppvaskmaskin.

Vurdering av avvik:

- Det er generell bruksslitasje av innredningen.

Tiltak:

- Det må påregnes oppgraderinger. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Avtrekk - Kjøkken (1. etasje)

Ventilator med avtrekk til over tak.

Vurdering av avvik:

- Generell elde og slitasje.

Tiltak:

- Oppgradering må påregnes. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Overflater og konstruksjon - Separat toalett (1. etasje)

Separat toalett inneholder toalett og servantskap med blandebatteri.

Vurdering av avvik:

- Generell elde og slitasje.

Tiltak:

- Generell oppgradering må påregnes. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Varmtvannstank

Bereder er plassert i kjeller. Det er pigget en åpning/hull i betonggulv like under berederen, trolig ment som et "sluk", dette ansees ikke som en tilfredstillende løsning.

Årstallet "2012" er skrevet på dekselet for hånd.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.

Tiltak:

- Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Drenering

Dreneringsforhold er fra byggeåret. Det er synlig grunnmurspapp rundt deler av boligen.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Grunnmurspappen (sort plast) er ikke festet til grunnmur med topplist. Den er også dels sprukket/utett.

Det må påregnes oppgraderinger av dreneringsforhold. Det må påregnes graving. For vurdering av drenering og kostnad for oppgradering/utbedring bør det innhentes tilbud av utførende firmaer som gjør slikt. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Grunnmur og fundamenter

Grunnmur i plasstøpt betong og leca. Det er murt en kant på innside av grunnmur innvendig i kjeller, ukjent for takstmann hvorfor en slik løsning er valgt. Grunnmur er trolig fundamentert på både fjell og løse masser men det er ikke konstatert nærmere.

Vurdering av avvik:

- Stedvis avskalling i grunnmur. Betydelige skjevheter i kjellergulv, årsak ikke kjent for takstmann.

Tiltak:

- Vær oppmerksom på avvikene. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Terrengforhold

Svakt skrånende terreng.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist dårlig eller flatt fall inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Eier opplyste om vanninntrenging etter sterk nedbør. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Utvendige vann- og avløpsledninger

Utvendige vann- og avløpsledninger er ikke besiktiget da de er under terreng.

Levetid | Galvaniserte rør - dominerende rørmateriale fram til ca. 1950. Minium TG 2 - i de fleste tilfeller TG 3

Levetid | Kobberrør - Ikke vanlig etter ca. 1975. Anbefalt brukstid 50 år = TG 2

Levetid | PE-rør plastrør - Dominerende rørmateriale fra ca. 1970. Over 25 år - "mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt.

Tiltak:

- For nærmere vurdering må det gjøres av rørlegger. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Etter at bygningsmassen ble oppført har det blitt innført nye bestemmelser i plan- og bygningsloven. Ferdigattest utstedes ikke for bygg/endringer/tiltak som ble omsøkt før 01.01.1998. Det vil dermed ikke være mulig å be om ferdigattest for slike tiltak. Dette betyr ikke at tiltak blir lovlige, men at saken ikke lenger kan avsluttes med ferdigattest.

Meglerforetaket kontaktet Frogn kommune pr. telefon før salget for å undersøke mer rundt manglende ferdigattest og byggetegninger for denne boligen med tilhørende garasje. Vi oppsummerer under hva kommunen ga oss tilbakemelding om.

Matrikkelen viser at bygningen ikke har fått registrert inn ett vedtak om ferdigattest, men at bygningsstatuskoden er satt til «Tatt i bruk». Statusen ble ført i matrikkelen den 01.04.2005, som er en dato-kode som ble lagt på alle bygninger som manglet informasjon om midlertidig brukstillatelse og/eller ferdigattest. Da bygget ble oppført på 60-tallet var det andre byggeregler enn det er i dag. Kommunen ser at det ble søkt om ferdigattest, men at de ikke fikk innvilget dette på grunn av uferdig arbeid. Med nye bygg er det nødvendig å enten ha midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, men for gamle bygg gjelder ikke dette. Kommunen har heller ikke lov å utstede ferdigattest for eldre boliger som ble oppført etter gammel lov. Det er imidlertid lov å bo og selge boligen så lenge bygningsstatuskoden er "Tatt i bruk", som gjelder denne boligen. Ved salg skal det da legges vekt på tilstandsrapporten.

Kommunen har følgende kommentar vedrørende garasjen:

De ser at garasjen er ført opp mellom 2008 og 2011. Det er reglene som gjaldt da bygget ble oppført, som er førende for om det er lovlig oppført eller ikke. Fra matrikkelen ser de at det er meldt inn i 2011 at garasjen skulle bygges/er bygget (de har ikke funnet dokumentasjonen på meldingen). De ser også at det er gitt en «Tatt i bruk» kode for garasjen i 2018. Kommunen anser derfor at tiltaket lovlig er tatt i bruk etter reglene som gjaldt i 2011. De har imidlertid ikke full oversikt over alle reglene som gjaldt i 2011, og har dermed ikke utført hele lovlighetsanalysen.

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget.

Selger informerer om et årlig strømforbruk på ca. 24 000 kWt. Dette har vært med to voksne og to barn i husstanden. Strømforbruk vil naturligvis variere fra husstand til husstand. Boligen blir varmet opp av varmekabler på baderom, ildsted, elektriske panelovner, og varmekabler i kjellerstue.

Energiattest med energimerke Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter G

Kr. 11 843 pr. år Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Opplyste tall er forbruk basert på 2022-tall. Vi tar forbehold om prisendring. Forbruk vil naturligvis variere fra husstand til husstand.

Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle endringer i gebyrer/avgifter.

Ifølge selger og Frogn kommune sine hjemmesider, ble det fakturert kr. 3 548,- i eiendomsskatt for 2023.

Kommunale avgifter, velavgift, eiendomsskatt, innbo- og husforsikring og strøm.

Årsavgift til vellet i 2023 var på kr. 2 600,-. Denne inkluderer brøyting og avgift til felles antennelag. Ifølge informasjon fra vellets leder, vil årsavgiften for 2024 øke med ca. 300-400 kr. Vi gjør oppmerksom på at det er beboer som bor på eiendommen på faktureringstidspunktet som er ansvarlig for å betale velavgiften.

Formuesverdi for inntektsåret 2022: Som primærbolig Kr. 1 536 861,- Som sekundærbolig Kr. 5 532 701,-

Velet har en avtale med Global Connect som er leverandør av internett (fiber).

Eiendommen er en del av Nedre Heer vel. Nedre Heer Vel var ferdig utbygget i 1967. Området består av 120 enheter. Utbygger var Drøbak boligbyggelag, som etablerte borettslaget A/L Heer Borettslag som forvaltningsorgan. I 1974 ble borettslaget oppløst og hver beboer ble selveier. Området er i utgangspunktet konstruert med basis i at et borettslag skulle forestå ivaretakelsen av felles anliggender. Ved oppløsningen ble denne forvaltningsordning omgjort et krav om velforening. Forpliktelse til medlemskap i vellet er inntatt som en servitutt i de enkelte skjøter. Herav følger at det er en plikt for samtlige beboere å stå tilsluttet Nedre Heer vel. Vellet har egen hjemmeside: https://nhvel.weebly.com/

Nedre Heer Vel er en sammenslutning av 120 eiendommer. Velets formål er å ivareta det interessefellesskapet som naturlig består mellom eierne av de berørte eiendommer, blant annet på grunn av områdets særlige karakter og boligenes spesielle og ensartede arkitektur. I hovedsak vil velets fellesinteresser omfatte følgende:

- Administrere vintervedlikehold

- Behandle saker som blir vedtatt på årsmøtet

- Administrere innbetaling til Heer Antennelag SA

- Bistå velets medlemmer i saker/spørsmål som er relevante innen rammen av de saksområder som årsmøtet har besluttet.

Årsavgiften er ulik for boliger som er tilknyttet kommunal vei og de som er knyttet privat stikkvei. Dette er fordi brøyting av privat stikkvei må betales av beboerne på disse veiene. Dette omtales hhv. som lav og høy avgift.

Hoveddelen av beløpet går til Heer Antennelag, HAL SA for tv og internett. Det resterende beløpet pr. husstand går til Uteanlegg AS (brøyting og strøing), vedlikehold av lysmaster (Drøbak Elektriske), kostnader til innkreving av avgiften, bankutgifter, styrehonorar, regnskap og leie av Heer grendehus til årsmøte.

Følgende medfølger boligen ved salg:

Alle hvitevarer på kjøkkenet medfølger. Andre fastmonterte installasjoner medfølger, eksempelvis garderobeskap og bokhyller. Se forøvrig vedlagte løsøreliste.

Følgende medfølger ikke:

- Taklamper i stuen, kjøkkenet og begge soverom i 1. etasje

- Vegghyller i stuen

- Knagger i gang og på soverom

Følgende moderniseringer/ påkostninger er gjort:

- Nytt rekkverk på terrasse høsten 2023

- Flertall av vegger er malt

- Revet vegg, og åpnet opp inn til kjøkken

- Skiftet ut deler av listverk

- Nytt gulv på kjøkken

- Nytt gulv i gang

- Utbedret gammel råteskade i vegg

- Utbedret deler av det elektriske anlegget

- Installert solskjerming fra Kjells Markiser i stue mars 2023

- Ny plen foran huset

- Revet gammel utestue og lagt singel på denne plassen

- Malt forsiden av fasade

- Byttet ut taklamper i gang, vaskerom og kjeller

Eier opplyser: Måles kontinuerlig via en Airthings Wave-sensor. Målingen viser normale verdier iflg. eier.

Fra og med 1. januar 2014 må alle som leier ut bolig ha gjennomført radonmåling av boligen og kunne fremvise dokumentasjon på at radonnivåene er forsvarlig. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, både de som leies ut av det offentlige, virksomheter og private, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig. Også institusjoner o.l. omfattes dersom beboerne betaler leie.

Eiendommens servitutter følger av dens grunnboksblad.  For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til hovedbruket / avgivereiendommen. For festenummer gjelder henvisningen servitutter eldre enn festekontrakten. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

1974/9433-2/5ERKLÆRING/AVTALE

27.11.1974

Plikt til medlemskap i Velforening/Grendelag

Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.

Eiendommen kan i sin helhet leies ut.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i reguleringsplan.

Kommuneplaner:

Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.

Id KPLAN2023

Navn Kommuneplanens arealdel 2023-2035

Plantype Kommuneplanens arealdel

Status Endelig vedtatt arealplan

Ikrafttredelse 19.06.2023

Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/3022/dokumenter/11356/02%20FK%20KPA%202023-2035_planbestemmelser_19.6.23.pdf

Delarealer Delareal: 826 m2

KPHensynsonenavn H310_1

KPFare Ras- og skredfare

Delareal 826 m

Arealbruk Boligbebyggelse,Nåværende

Kommuneplaner under arbeid

Beskk kommunens hjemmeside for mer informasjon.

Id KPLAN2023

Navn: Kommuneplanens arealdel 2023-2035

Status: Endelig vedtatt arealplan

Plantyp:e Kommuneplanens arealdel

Reguleringsplaner

Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.

Id 063-1100

Navn HEER BORETTSLAG VEL

Plantype Eldre reguleringsplan

Status Endelig vedtatt arealplan

Ikrafttredelse 25.06.2001

Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/3022/dokumenter/1065/063-1100_bestemmelser.pdf

Delarealer: Delareal 59 m2

Formål: Felles avkjørsel

Delareal: 768 m2

Formål: Boliger

Det foreligger ikke odel på eiendommen.

Det foreligger ikke konsesjons på eiendommen.

Overtagelse etter avtale med selger.

kr 6 300 000,- (Prisantydning)

Omkostninger:
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument)
kr 500,- (Tingl.gebyr skjøte)
kr 152 500,- (Dokumentavgift)
--------------------------------------------------------
kr 153 500,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 6 453 500,- (Totalpris inkl omkostninger)

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 12.000.000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgave.

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Fullstendig kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Følgende er avtalt om meglers vederlag:

Innhenting av offentlige opplysninger (Kr.4 000)
Oppgjør (Kr.6 500)
Provisjon (Kr.79 300)
Visninger x 3 (Kr.8 700)
Tilrettelegging (Kr.15 000)
Boligselgerforsikring / boligselgerpakke (Kr.33 611)
Servitutter pr. stk (Kr.172)
Tinglysning urådighet/sikring (Kr.500)
Innhenting av grunnbok (Kr.82)
Foto (Kr.10 000)
Markedspakke (Kr.19 900)
Totalt kr. (Kr.177 765)

Dersom handelen ikke kommer i stand eller at oppdraget sies opp har megleren krav på dekning for
påløpte timer, påløpte visninger, grunn og markedspakke samt utlegg.

15-24-0052

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form. Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

 Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Generelle bestemmelser Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret.  Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet personopplysninger er begrenset. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/personvernerklaering

Sagene & Bjølsen Eiendomsmegling AS

EIE Ullevål & Sagene

Org. nr: 989734598

Maridalsveien 154 A

0461 Oslo

Tlf: 22 02 11 60

Eiendomsmegler | Partner Ane Line Plassen Nordbak

Ane Line Plassen Nordbak

EIE Ullevål & Sagene

Eiendomsmegler | Partner

Mob: 99 23 16 30 / E-post: aln@eie.no

Lars Holt Pettersen

Eiendomsmegler

Mob: 41 50 17 03

[/ E-post: lhp@eie.no