Kyrre Grepps gate 14, 0481 OSLO, Etasje: 3

Andelsnr. 47 Orgnr. 850200122 i Oslo kommune

Leilighet

Borettslag

Totalt BRA 64 kvm består av:

- BRA-i (internt bruksareal): 55 kvm

Følgende rom er inkludert i internt bruksareal:

Entré, toalettrom, soverom, bad, kjøkken, og stue.

- BRA-e (eksternt bruksareal): 9 kvm

Primærrom: 55 kvm, Bruksareal: 64 kvm, BRA-i: 55 kvm , BRA-e: 9 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra faktisk bruk, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.

Kjøper gjøres oppmerksom på at lofts- og kjellerbod er disponible. Styret vil trolig snart annonsere ny fordeling, da det er noen leiligheter som har mindre bodplass enn andre. Arealet skal fordeles mer likt. Det tas derfor forbehold om at det kan skje endringer i fordeling av bod.

1

1926

Festet tomt 682 kvm

4 925 000

Takstmann: Kjetil Nilsen Takstdato:

Andel fellesgjeld: kr. 41 380,- pr. pr.

Andel fellesformue: kr. 23 522,- pr. pr.

kr 4 925 000,- (Prisantydning)
kr 41 380,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 4 966 380,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger:
kr 500,- (Pantattest kjøper)
kr 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)
kr 7 982,- (Utlysning intern forkjøpsrett)
--------------------------------------------------------
kr 9 482,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 4 975 862,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger:
kr 8 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))
--------------------------------------------------------
kr 4 984 112,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

Kr. 3 216,- pr. mnd.

Felleskostnadene inkluderer: Fibernett (Nextgentel), kommunale avgifter, trappevask og vaktmestertjenester i fellesarealer, festeavgift, styrehonorar/forretningsførsel og felles byggforsikring.

Totale felleskostnader per mnd er på kr. 3.216,- og er fordelt på følgende måte:

Renter og avdrag: kr 175,-

Bredbåndsavgift: kr 145,-

Felleskostnader: kr 2 709,-

Renter og avdrag: kr 187,-

Styret skal påse at alle felleskostnader blir dekket av andelseierne etter hvert som de forfaller. Til dekning av sin andel av felleskostnadene skal den enkelte andelseier hver måned betale et akontobeløp fastsatt av styret. Endring av akontobeløp kan tidligst tre i kraft etter én måneds skriftlig varsel.

Borettslaget er ikke tilknyttet sikringsordning mot tap av felleskostnader.

Et borettslag er organisert som et selskap. Dette innebærer at dersom noen av andelseierne ikke betaler sine fellesutgifter må borettslaget selv ta tapet og fordele det på de øvrige andelseieren. Man kan på denne måten måtte betale dersom andre ikke betaler sine fellesutgifter.

Kommunale avgifter dekkes gjennom fellesutgiftene i borettslaget/aksjelaget.

Markus C Kværner Tuva Linn Skare Knardahl

Kyrre Grepps gate 14 er en klassisk Torshov-leilighet, beliggende i populære Søylegården.

God takhøyde (ca. 2,80 meter i stua), originale tregulv i de fleste rom, og herlig atmosfære.

Planløsningen liker vi godt, da kjøkkenet og stuen er to store og gode rom, lokalisert vegg i vegg. Her tør vi påstå at planløsningen innfrir til både de som ønsker åpen løsning, og til de som liker å holde rommene adskilt.

Kjøkkenet har plass til skikkelig langbord ved vindussiden, hvor det er fort gjort å bli sittende lenge utover kvelden. Her er det hyggelig. I stuen kan du møblere med stor sofaseksjon, eller ønsket sittegruppe.

Oppbevaringskapasiteten er god - du har en stor garderobe i gangen, hvor du sikkert kommer til å gjemme bort vaskeutstyr og støvsuger. Og ikke minst alle ytterjakkene, sko, og øvrige ting og tang som er praktisk å ha lett tilgjengelig i hverdagen. I tillegg er det rikelig med garderobeplass på soverommet. Selgerne har satt pris på "walk-in", hvor man får utnyttet takhøyden.

Videre er soverommet stort, og du har god plass til nattbord på hver side av sengen. I tillegg til nevnte walk-in-garderobe, har du fint plass til kommode, eller annen garderobeløsning.

Dusjbadet har praktisk adkomst fra soverommet - selve toalettrommet har inngang fra entréen. Dette har vist seg å være superpraktisk, særlig når man har fest eller gjester.

Borettslaget leier ut seks parkeringsplasser. To i Knud Graahs gate og fire i Kyrre Grepps gate. Utleie (3-årige avtaler) er basert på ansiennitet med en karanteneperiode på tre år. Om en beboer får en plass i Knud Graahs gate og ønsker å bytte til Kyrre Greppsgate, så snart det blir en plass ledig der, er dette tillatt. Det er også etablert mulighet for parkering

av motorsykler/mopeder.

Det er beboerparkering i store deler av Oslo. Indre by er bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene. Dette er beboerparkeringssone A, B, C, D og E. Priser indre by:

Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 5950 kroner

Elbil: 2000 kroner

Motorsykkel og moped: 2975 kroner

El-motorsykkel og el-moped: 1000 kroner

Det er beboerparkering rett utenfor leiligheten

Se kommunens hjemmesider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/sok-om-beboerparkering-for-privatpersoner/

Sykkelparkering: Det er sykkelstativ under tak, samt sykkelparkering ute i gården.

Boligen ligger i et attraktivt boligområde på øvre Torshov/Sandaker, med kort gangavstand til kaféer, et variert servicetilbud og god offentlig kommunikasjon. Selv om området er meget sentralt, er det likevel rolig og barnevennlig.

Her har du Åpent bakeri/ Lofthus samvirkelag rett utenfor, og Kiwi rett over veien. I gangavstand fra boligen er det også flotte park- og friområder som blant annet Torshovparken, Torshovdalen og Muselunden. Det er få minutter å gå til Akerselva, hvor det er bilfri gang- og sykkelvei helt fra sentrum, opp til marka og Maridalsvannet. Ta gjerne turen til Grefsenkollen, hvor du finner alpinbakke og mange kilometer med tur- og skiløyper innover marka. Dette er også et meget flott utkikkspunkt, og supert sted for å oppleve festivalen OverOslo.

Området har et godt sports- og aktivitetstilbud. I Torshovparken er det mulighet for aking om vinteren, og sommerstid er det mulighet for ballspill på sandvolleybane og basketbane. Går du gjennom parken kommer du til Lilleborgbanen med bl.a. fotballbane, lekeplass, skøytebane, tennisanlegg og minigolf. Det er også en rekke treningssentere i nærheten, som blant annet Smud Yoga, Sats Storo og Nydalen, Nimi, Myrens, Summit og SIO Athletica Nydalen.

Storo storsenter har en rekke tilbud av forretninger, matbutikker, og servicetilbud, en kort spasertur unna. Her holder Vinmonopolet til, med  svært godt ølutvalg. Sandaker senter har bl.a. stor matvareforretning og vinmonopol, og Lillo gård huset en stor Meny, Mester Grønn og serveringssteder. Like ved Storo Storsenter er Norges største og første IMAX-kino å finne. Kinoen stod klar i mars 2018 og huser hele 11 saler, hvor det tilrettelegges for en fantastisk filmopplevelse. Her finnes også stort hotell. Nieu scene og Soria Moria er også bare noen minutter unna, med humorscene og restaurant.

Fra eiendommen er det kort gangavstand til flere barnehager, ungdomsskoler og Fernanda Nissen barneskole, som ble bygget i 2016. Det finnes flere videregående skoler og utdanningsinstitusjoner i fin gang- og sykkelavstand, som bl.a. Handelshøyskolen BI, Kunsthøgskolen, Arkitekthøgskolen, Westerdals og OsloMet.

Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Festet tomt, 682 kvm

Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningskilt ved fellesvisninger.

Nærområdet har et godt kollektivtilbud med både buss, trikk og T-bane. Her har du 11- trikken (Kjelsås - Majorstuen), 12-trikken (Kjelsås - Majorstuen) og 18-trikken (Rikshospitalet - Storo - Grefsen stasjon) en liten spasertur unna. Rett utenfor døren, på holdeplassen Haarklous plass og Nordpolen skole, finner vi busslinjene 30 (Bygdøy - Nydalen) og 58 (Nydalen - Tveita).

Sinsen T-banestasjon er kun noen minutter unna med linje 4 og 5.

Entré, soverom, bad, toalettrom, kjøkken, og stue.

Bygård fra 1926 oppført i mur- og betongkonstruksjoner.

- Pussede/malte fasader.

- Saltak i trekonstruksjoner, tekket med takstein. Tak ble ikke besiktiget av takstmannen under befaringen.

- Bygningen er fundamentert med teglstein til eksisterende byggegrunn.

- Felles oppgang med trapper i betong.

- Betongsåle/grunnmur fundamentert til antatt fast masse og drenering trolig fra byggeår. Såle på ukjent grunn for takstmannen.

- Trolig trebjelkelag med stubbloft i etasjeskille.

- Varme og lydisolering er forutsatt utført i henhold til byggeårets normer og krav. Eldre bygårder vil alltid ha noe retningsavvik og setninger.

Vinduer:

Malte trevinduer med 2-lags glass. Hvitmalte karmer og lister.

Ytterdør:

Entrédør fra Jømna Brug, B-30 tek.krav. Ukjent produksjonsår. Innvendig har boligen malte eldre fyllingsdører.

Overflater:

Gulv - Overflater gulv består av: Originale/eldre tregulv. Det gjøres oppmerksom på at det er sorte merker etter gulvteppet i stua. Dette må trolig slipes bort. Kjøper tar på seg eventuelle kostnader til utbedring.

Overflater vegger består av: Malte flater.

Overflater himling består av: Malte flater og panel.

Overflater har noe bruksslitasje, men fungerer helt fint. Oppgraderes etter eget behov. Noe overflatebehandling av vegger og tak må alltids påregnes ved et eierskifte.

Stoppkraner:

Stoppekraner for kjøkken og bad/wc er lokalisert i på wc og funksjonstestet. Stoppekran er plassert på vegg ved toalettet.

Ventilasjon:

Naturlig ventilasjon i leiligheten med spalteventiler i vinduer.

Det er montert elektrisk avtrekksvifte på bad. Dette er i strid med borettslagets vedtekter, og styret kan be ny eier om å demontere viften.

Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 -  avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig > Vinduer

Det ble registrert manglende barnesikring på noen av vinduene.

Tek 17 §12-17 punkt 3

I byggverk der barn kan oppholde seg skal vindu ha barnesikring hvis vinduet er plassert fra 3,3 m over terrenget eller den underliggende flaten. Vinduene synes å oppfylle tiltenkt funksjon, men TG er gitt utfra alder/ gjenværende brukstid på glassene og overnevnte påviste avvik.

Konsekvens/tiltak

• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.

Hva som skal gjøres, må vurderes av ny eier, men påviste avvik på hensyntas.

For at vinduer skal få tilstandsgrad 0 eller 1 må disse skiftes og barnesikringen utbedres med hensyn til sikkerhet.

Evnt bytte av vinduer er normalt sett borettslagets/sameiets sitt ansvar og kan evt. ikke gjennomføres uten styrets samtykke.

Innvendig > Overflater

Eldre og stedvis slitte overflater på gulvene.

Det er registrert div småsår/merker og farge forskjeller på gulvene. Teppe i stue har gitt ekstra overflatemerker i gulvet.

Konsekvens/tiltak

• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.

Hva som skal gjøres må vurderes av ny eier. Gulvene fungerer fint med dette avviket.

Overflatebehandling/modernisering må påregnes for å kunne få tilstandsgrad 1.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn

Vurdering av avvik:

• Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet.

Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Stue:

Det er målt høydeforskjell på ca 16mm gjennom hele rommet og målt ca 6mm høydeforskjell over en lengde på ca 2 meter.

Soverom:

Det er målt høydeforskjell på ca 13mm gjennom hele rommet og målt ca 5mm høydeforskjell over en lengde på ca 2 meter.

Tilstandsgraden settes grunnet avvik fra standarens krav til godkjent måleavvik i de overnevnte rommene.

Konsekvens/tiltak

• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Det på påregnes oppgraderinger av gulvkonstruksjon for å få rettet opp i avvikene.

Innvendig > Pipe og ildsted

Eier opplyser om at styret jobber med en kontroll av pipene etter at det er avdekket en feil iflg Oslo BRE.

Info fra styret: «Det ble trolig ikke ble feid før installasjonen av stålrør i piper i 2012, de er feilmontert og mangler avstandsklemmer, og det kan være skader i den opprinnelige pipen som ikke ble utbedret i 2012».

Eier har snakket med styreleder ang tilsynsrapport for pipene, men hun hadde ikke noe dokumentasjon å sende over. Feiing i stålrørene har blitt uført, men OBRE mener problemet ligger mellom stålrør og skorstein. Det er tatt stikkprøver i to piper (ikke i vår pipe). Vi har ikke fått fyringsforbud. Styret holder i den pågående saken.

For mer info ta kontakt med styret.

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

Tilstandsgrad er satt på grunn av pipeløp som har passert halvparten av forventet levetid.

Konsekvens/tiltak

• Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.

• Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.

Innvendig > Innvendige dører

Vurdering av avvik:

Tilstandsgrad settes grunnet alder.

Konsekvens/tiltak

• Tiltak:

Hva som skal gjøres må vurderes av ny eier, men dører bør vurderes byttet. Bygningsdelen har oversteget halvparten av sin levetid og utskiftning må påregnes på sikt.

Våtrom > 3 Etasje > Bad > Overflater vegger og himling

Vurdering av avvik:

• Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.

• Det er påvist sprekker i fliser.

• Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.

Tilstandsgraden settes grunnet:

Det ble registrert riss/krakelering i fuger, samt sprekk i noen veggfliser i dusjsone.

Synlig vannrør/avrenning i vegg mot toalettet, takstmannen eller eier vet ikke hva denne går til. Det anbefales en ytterligere kontroll av dette da hullet er tatt i dusjens våtsone.

Dør til badet er plassert i våtsone, men det er montert dusjvegger rundt dusjsone.

Dusjnisje på bad har en definert våtsone som er på min. 1 m ut på hver side utenfor dusjnisje. Dør på bad er plassert innenfor denne våtsonen. Dette har liten betydning, men standardens strenge krav gjør at dette vurderes til TG 2.

Konsekvens/tiltak

• Andre tiltak:

• Fuger bør skiftes ut.

• Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling.

• Fliser må skiftes.

• Det må gjøres tiltak for å utbedre avviket.

• Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.

Hva som skal gjøres må vurderes av ny eier, men det må hensyntas alder på vegger/overflater og påviste avvik/skader.

Tiltak for utbedring av registrert avvik dør står for nærme dusjsonen er vanskelig å gjøre noe med pga rommets utforming og plassering av installasjonene. Viktig at det benyttes dusjvegger ved dusjing.

Våtrom > 3 Etasje > Bad > Overflater Gulv

Vurdering av avvik:

• Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.

• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.

Tilstandsgrad settes på grunn av manglende fall på gulv iht. forskrift. Badegulv med manglende fall kan likevel fungere tilfredsstillende, men det anbefales årvåkenhet ved bruk.

Tilstandsgrad settes på grunn av manglende høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel på gulv iht. forskrift. Badegulv med manglende oppbrett på 25mm kan likevel fungere tilfredsstillende, men det anbefales årvåkenhet ved bruk. Det er målt 4mm fra sluk til topp gulvflis ved dørterskel. Terskelhøyde er på ca 1cm, ingen synlig oppbrett av membran på dørterskel.

Konsekvens/tiltak

• Det må foretas utbedring av fallforhold. • Andre tiltak:

Hva som skal gjøres må vurderes av ny eier, men det må hensyntas påviste avvik.

For å få endret tilstandsgrad må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges med riktig fall til sluk.

Våtrom > 3 Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

• Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet.

• Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Tilstandsgrad settes på bakgrunn av:

Levetid smøremembran over 15 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2 Levetid banemembran over 20 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2

Tilstandsgrad 2 settes på grunn av manglende dokumentasjon, ukjent underlag/oppbygging på skjulte bygningsdeler (membran) på badet.

Det er ikke fremlagt prosjekteringsgrunnlag eller dokumentasjon på utførelse av skjulte bygningsdeler på badet. Prosjekterende skal utarbeide tilstrekkelig dokumentasjon som bekrefter at løsninger som er valgt oppfyller forskriftens krav.

Det er byttet sluk i etasjeskille og det er ikke fremvist noe dokumentasjon på at brannskille er ivaretatt.

Det er ukjent/uvisst for takstmannen om det er benyttet/ evt. hva slags membranløsninger som er benyttet på våtrommet, da det ikke foreligger noen dokumentasjon på dette. Det anbefales ytterligere undersøkelser.

Konsekvens/tiltak

• Det må gjøres nærmere undersøkelser.

• Andre tiltak:

• Installering av tett dusjkabinett anbefales.

  • Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig.

• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Hva som skal gjøres må vurderes av ny eier, men det må hensyntas alder på tettesjikt. Det må innhentes dokumentasjon på badet. Det anbefales alltid bruk av et tett dusjkabinett med kontrollert avløp til sluk på eldre bad for å hindre direkte vannpåkjenning på gulv og vegger. Det må påregnes oppgraderinger av sluk, membran og tettesjikt til dagens krav for våtrom.

Våtrom > 3 Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning

Vurdering av avvik:

• Det er påvist skader på innredning.

Det ble registrert krakeleringer i servanten, ingen synlig lekkasje.

Konsekvens/tiltak

• Lokal utbedring må utføres.

• Andre tiltak:

For å få tilstandsgrad 1 så må servant byttes.

Kjøkken > 3 Etasje > Kjøkken > Avtrekk

Avtrekksvifte med kullfilter over steketoppen.

Vurdering av avvik:

• Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Tilstandsgrad settes på bakgrunn standardens strenge krav til forsert avtrekk fra kjøkkenventilator over kokesone.

- Forsert avtrekk vil si mekanisk avtrekk ut av vegg, eller over tak.

Konsekvens/tiltak

• Andre tiltak:

• Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen.

• Det er vanskelig å etablere andre løsninger.

Standardens strenge krav til forsert avtrekk fra kjøkkenventilator lar seg som regel ikke gjennomføre da borettslaget/sameiet ofte har interne retningslinjer/vedtekter om føring av mekanisk avtrekk fra kjøkkenventilator ut av yttervegg, eller til sentralt ventilasjonsanlegg.

Eier må kontrollere/avklare med styret i borettslaget/sameiet om det er lov å montere en elektrisk avtrekksvifte på kjøkkenet.

Spesialrom > 3 Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon

Vurdering av avvik:

• Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. • Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Tilstandsgrad settes på bakgrunn av ikke synlig avrenning, inspeksjonsmulighet, eller dokumentasjon på utførelse av konstruksjon på innebygget sisterne for vegghengt wc.

Tilstandsgrad settes på bakgrunn standardens strenge krav til forsert avtrekk fra toalettrom.

- Forsert avtrekk vil si mekanisk avtrekk ut av vegg, eller over tak.

Konsekvens/tiltak

• Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.

• Lokal utbedring må utføres.

• Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.

• Det må gjøres tiltak for å lukke avviket.

• Andre tiltak:

Ingen synlig flomsikring i vegg fra sisterne på wc. Det bør etableres lekkasjesikring eller annen form for lekkasjesikring til innbygget sisterne.

Standardens strenge krav til forsert avtrekk fra toalettrom lar seg som regel ikke gjennomføre da borettslaget/sameiet ofte har interne retningslinjer/vedtekter om føring av mekanisk avtrekk ut av yttervegg/tak, eller til sentralt ventilasjonsanlegg.

Eier må kontrollere/avklare med styret i borettslaget/sameiet om det er lov å montere en elektrisk avtrekksvifte på toalettet.

Det kan være at borettslag/sameie har egne vedtekter som hindrer montering av mekanisk avtrekk fra rommet, anbefalt tiltak må derfor avklares nærmere med styret i borettslag/sameie før det eventuelt kan gjennomføres.

Tekniske installasjoner > Vannledninger

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

• Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Tilstandsgrad settes med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for originalt kobber røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at eldre vannrør er en risikokonstruksjon.

Eldre rørinstallasjoner som avviker fra dagens krav, rørstamme med vannrør av eldre type. Elde og utidsmessighet kombinert med endret bruk, kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll, derav tilstandsgrad.

Levetid | Vannrør av kobber over 25 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2 Levetid | Rør i rør system over 25 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2

Konsekvens/tiltak

• Andre tiltak:

• I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.

• Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg.

• Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.

Hva som skal gjøres, må vurderes av ny eier, men de bør vurderes byttet. For å få endret tilstandsgrad må eldre vannrør byttes. Det må påregnes utskiftinger av vannrør til installasjonene.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

• Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Tilstandsgrad settes med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for originalt røranlegg er oppbrukt. Utskiftninger må påregnes på sikt.

Takstmannen er ikke autorisert på VVS-anlegg og kommentarer vedrørende dette punktet i rapporten er basert på generell kunnskap. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en VVSkyndig fagmann.

Levetid | Avløpsrør i plast over 25 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2 Levetid | Støpejernsrør. Dominerende rørmateriale mellom 1950 og 1970 = TG 2/3

Konsekvens/tiltak

• Andre tiltak:

• I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

• Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg.

Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.

Hva som skal gjøres, må vurderes av ny eier, men eldre avløpsrør bør vurderes byttet.

For å få endret tilstandsgrad må eldre avløpsrør byttes. Det må påregnes oppgraderinger av avløpsrør til installasjonene.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon

Vurdering av avvik:

• Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Tilstandsgrad settes på bakgrunn av manglende ventilasjon/avtrekk på kjøkken. Iht. forskrifter:

Boliger skal ha ventilasjon som sikrer et forsvarlig inneklima for personer i boligen. Ventilasjonen skal være tilpasset det enkelte roms funksjon. Kjøkken, sanitærrom og våtrom skal ha avtrekk. Opprinnelig kjøkken er fjernet og flyttet inn i annet rom. Det er ingen ventilasjon i rommet der kjøkken i dag er montert utover åpning mot stue/entré.

Konsekvens/tiltak

• Anlegget må sjekkes av fagperson.

• Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. • Det må gjøres nærmere undersøkelser.

• Andre tiltak:

• Ventilasjonsløsningen må utbedres.

For å lukke avviket må det etableres ventilasjon på kjøkkenet iht. forskrifter.

Det er ikke kjent for takstmannen om det er plassert avtrekk/ventilasjonskanal bak kjøkkeninnredning.

Det kan være at borettslag/sameie har egne vedtekter som hindrer montering av mekanisk avtrekk fra rommet, anbefalt tiltak må derfor avklares nærmere med styret i borettslag/sameie før det eventuelt kan gjennomføres.

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg

Opplysninger om det elektriske anlegget er gitt av eier. Spørsmål vedrørende elektroinnstalasjoner 1 - 6 er tilsendt og besvart av kunde pr. mail.

 1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?

Nei

2.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.

Ukjent når det elektriske anlegget ble installert.

Oppdateringer:

-Feilsøke teknisk kurs jordfeil (2014)

-Opplegg av ny kurs til platetopp og etablering av komfyrvakt (2020) Opplegg av lampepunkt i stue (2020)

-Splitting av kurs (2024)

3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?

Ja. Ukjent for takstmannen, det foreligger ingen dokumentasjon. Eier er ikke kjent med hva som er gjort tidligere i leiligheten.

Det som er utført av elektrisk arbeid i eiers botid opplyses å være utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet.

Oslo Elektriske (2014)

Arkel (2020)

Alna Elektro (2024)

Opplyst av eier

4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?

Ja. Ukjent for takstmannen, det foreligger ingen dokumentasjon på alt av elektrisk arbeid til leiligheten.

Det foreligger samsvarserklæring fra Alna Elektro AS datert 02.04.2024 på følgende: Trukket om og Splittet kurs for kjøkken

Det foreligger samsvarserklæring fra Arkel Oslo AS datert 17.12.2020 på følgende: Opplegg av ny kurs til platetopp. Opplegg av lampepunkt i stue. Det foreligger samsvarserklæring fra Oslo Elektriske AS datert 30.09.2014 på følgende: Feilsøk teknisk kurs. jordfeil.

5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?

Nei. Opplyst av eier.

6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? Ja. I perioden 2020-2023 har det skjedd cirka 2-3 ganger i året og typisk om vinteren ved bruk av flere apparater samtidig (panelovner, vaskemaskin, mikrobølgeovn). Det har skjedd 2 ganger mens vi ikke var i leiligheten. I 2024 har det skjedd 7 ganger mens vi var i leiligheten med varierende bruk av apparater. Elektriker har målt forbruket og kunne ikke se at det var overforbruk, men 26.03.2024 var elektriker innom og splittet kursen slik at det er færre apparater per kurs. Det antas at dette vil hindre at sikringene løses ut fremover.

Takstmannen kan ikke vurdere det elektriske anlegget i sin helhet og takstmannen anbefaler alltid en generell utvidet el-kontroll av anlegget fra en autorisert elektriker.

Det elektriske anlegget er ukjent for takstmannen og det anbefales en generell kontroll av anlegget.

Det elektriske anlegget i leiligheten er av eldre og nyere dato.

Konstruksjoner som ikke er undersøkt (TGIU) er Tekniske installasjoner > Varmtvannstank

Varmtvannsbereder er plassert i himling over toalettet. Ingen inspeksjonsluke tilgjengelig. Bereder er ikke inspisert da denne er plassert i lukket konstruksjon. Tilstandsgrad TGIU er satt da takstmannen ikke har fått noen mulighet til inspeksjon av berederen. Det må etableres en inspeksjonsluke i taket for kontroll av berederen.

Takstingeniøren anbefaler en kontroll av bereder av en sertifisert rørlegger.

Brannceller

Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Ja.

Kommentar: Bad/wc er pusset opp/etablert med blant annet bytte/etablering av sluk. Bytte av sluk i etasjeskille av tre mellom boenheter/brannceller vil i de aller fleste tilfeller medføre at brannskillet brytes og er dermed søknadspliktig hos Plan- og bygningsetaten. Kontroll i sakspapirer og Plan- og bygningsetaten viser at dette ikke er søkt om. Ikke videre vurdert av takstmann.

SAK 10 § 4-1, punkt 3: Brannskille anses som brutt når konstruksjonens brannmotstand blir mindre enn minimumskravene i byggteknisk forskrift. Skifte av sluk i etasjeskille av tre mellom boenheter/brannceller vil i de aller fleste tilfelle medføre at brannskillet brytes.

TEK 17 § 11-8. Brannceller: Bygningsdeler som omslutter en branncelle må ha nødvendige egenskaper for å hindre brann- og røykspredning fra en branncelle til en annen i den tiden som anses nødvendig for rømning og redning fra andre brannceller. Dette omfatter også randsonene, det vil si tilslutningen eller overgangen mellom ulike bygningsdeler.

Det er ikke foretatt inngrep i konstruksjoner, eller flyttet skap/innredning for å avdekke evt. avvik i branncelleinndeling. Observasjoner er kun visuelt på synlige overflater. Branncelledelende vegger og etasjeskille er umulig å kontrollere opp mot forskriftskrav uten å foreta inngrep i konstruksjoner og er av den grunn ikke kontrollert av takstmann.

Bygget er av eldre dato hvor krav til branncelleinndeling antatt ikke er tilstrekkelig ivaretatt iht. dagens byggteknisk forskrift. Boliger/leiligheter i boligblokker på 3/4 etasjer tilsier risikoklasse 4, brannklasse 2 skal ha en branncellebegrensende bygningsdel - generelt på EI 60/B 60. Boliger/leiligheter i boligblokker på 5 etasjer eller flere har en brannklasse 3 skal ha en branncellebegrensende bygningsdel - generelt på EI 60 A2-s1,d0/A 60. Det er ikke mulighet for takstmann å kontrollere om branncelleinndeling er ivaretatt og antagelser er basert på oppføringstidspunktet på bygget. Det anbefales ytterligere undersøkelser.

Se vedlagte tilstandsrapport for teknisk beskrivelse av eiendommen.

Primærrom: 55 kvm

Bruksareal: 64 kvm

Leiligheten er målt til 54,6 kvm og avrundet opp til 55 kvm.

Leiligheten disponerer to boder, en på loft og en i kjeller per d.d. Fordelingen av boder er under behandling hos styret da noen av andelene disponerer noe mindre bodplass. Kjøper må regne med endring i bodareal.

Leiligheten disponerer 1 kjellerbod på ca 5,6m2 i gulvareal, deler av boden har lav takhøyde (under 1.9 meter) målbart areal på ca 2,9m2 som er avrundet opp til 3m2 BRA-e i rapporten, 1 loftsbod med gulvareal på ca 5,9m2. Det er skråtak i loftsboden. Deler av loftsbod har ikke målbart areal grunnet skråtak/takhøyde. Målbart areal på lofstboden er på ca 5,7m2 som er avrundet opp til 6m2 BRA-e i rapporten.

Oppsummering av selgers egenerklæring. Komplett egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven.

1. Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f. eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?

Ja: Riss/sprekker i flis/flisfuger (i dusjsonen). Noe soppdannelse i fuger.

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?

Ja, kun faglært: Firmanavn Masse Maling AS

Nye fliser på baderomsgulv 2020. Flis på flis. Kun kosmetisk. (Utført av tidligere eier)

6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?

Ja: Info fra styret mars 2024: «Det ble trolig ikke ble feid før installasjonen av stålrør i piper i 2012, de er feilmontert og mangler avstandsklemmer, og det kan være skader i den opprinnelige pipen som ikke ble utbedret i 2012». Det er ukjent om dette gjelder pipen i oppgangen vår. Vi har ikke fyringsforbud.

9. Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?

Ja: Observert sølvkre på bad anslagsvis 5-8 ganger i løpet av tiden vi har bodd i leiligheten. Det har kun vært snakk om ett enkelt sølvkre av gangen.

13. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?

Ja, kun faglært. Firmanavn: Arkel Oslo (2020) og Alna Elektro (2024)

Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:

Opplegg av ny kurs til platetopp, montering av komfyrvakt og opplegg av lampepunkt i stue (2020). Splittet kurs på elektrisk anlegg (2024).

13.1Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?

Ja: Samsvarserklæring fra Arkel Oslo foreligger. Samsvarserklæring fra Alna Elektro kommer (arbeid utført 26.03.2024).

14. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?

Ja: Årlig kontroll av brannalarmanlegg. Utført av Elotec.

19. Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen?

Ja: Info fra styret mars 2024: "Avvik på piper først oppdaget i 2020. Per nå har vi ett års utsettelse på avvikene."

23. Kjenner du til om det er foretatt radonmåling? Ja Kommentar Borettslaget utførte måling i 2018 for enheter i nederste etasjer. Ingen tiltak for vår leilighet.

25. Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)?

Ja: Kommentar Taket må vedlikeholdes da det har vært saker om lekkasje, men det gjelder ikke vår leilighet.

26. Kjenner du til om sameie/laget/selskapet er involvert i tvister av noe slag?

Ja: Borettslaget har engasjert advokat for å forsøke å få utvidet foreldelsesfristen mot firma som utførte piperehabiliteringen i 2012.

27. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?

Ja: Styret har informert om mulig økt vedlikeholdsbehov, forsikringskostnad og kommunale avgifter.

Tilleggskommentar:

Én sikring har blitt løst ut mellom 3-7 ganger i året og typisk om vinteren ved bruk av flere energikrevende apparater samtidig. 26.03.2024 var elektriker innom og splittet kursen slik at det er færre apparater per kurs. Det antas at dette vil hindre at sikringene løses ut fremover.

Det foreligger et ekspedisjonsdokument på bygget datert 1924.

Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp.

Dagens rominndeling avviker fra opprinnelige byggtekniske tegninger. Kjøkkenet er flyttet inn i rom ved siden av stue. Opprinnelig kjøkken blir i dag benyttet som soverom. Tegningen fra byggesaken er vanskelig å tyde. Toalettrommet kan se ut til å ha vært del av leiligheten fra byggeår, men bad er etablert i ettertid.

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget.

Leiligheten har elektrisk oppvarming med panelovner og gulvvarme på badet. Peisovn i stue.

Selger opplyser om et gjennomsnittlig årlig forbruk på 9261 kWh (2021, 2022, 2023). Forbruk vil variere fra husholdning til husholdning.

Energiattest med energimerke Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter F

Fellesutgifter: kr 3 216,- pr.mnd.

Renter og avdrag: 175,- Bredbåndsavgift: 145,- Felleskostnader: 2 709,- Renter og avdrag: 187,-

Strøm, fellesutgifter, og innboforsikring.

Spesifikasjon av lån:

Lånenummer: 94927016359, Handelsbanken

Annuitetslån, 12 terminer per år.

Rentesats per 22.03.2024: 6.44% pa.

Antall terminer til innfrielse: 210.8

Saldo per 22.03.2024: 3 448 730

Andel av saldo: 22 59

Første termin/første avdrag: 21.12.2018 ( siste termin 21.09.2041 )

Lånenummer: 94927016367, Handelsbanken

Annuitetslån, 12 terminer per år.

Rentesats per 22.03.2024: 6.44% pa.

Antall terminer til innfrielse: 140.6

Saldo per 22.03.2024: 2 867 026

Andel av saldo: 18 785

Første termin/første avdrag: 21.12.2018 ( siste termin 21.11.2035 )

Overnevnte informasjon er hentet fra forretningsfører.

På ordinær generalforsamling den 11. mars 2019 ble det vedtatt at styret kan ta opp et lån på inntil kr 1,8 millioner for å utføre vedlikeholdsarbeider på tak. Lån er pr 14.08.19 ikke tatt opp. Ifølge forretningsfører er lånet ikke tatt opp, pr. april 2024. Det samme gjelder vedtatt låneopptak på kr 800 000 (årsmøtet 2023) til leidere på tak. Se punktet "Om borettslaget" for å lese om vedlikeholdsprosjekter.

Driftsinntekter i 2022 var til sammen kr. 5 418 840,- og driftskostnadene i 2022 var til sammen kr 5 513 050,-.  Årets underskudd på kr. - 29 219,- fremkommer i resultatregnskapet.

Kostnadsutvikling 2024

Styret har satt opp en oversikt over beregnede inntekter og kostnader i budsjett for 2024. Tallene er vist som egen kolonne ved siden av driftsoversikten i årsregnskapet. Oppsettet gir et forventet årsresultat på kr 392.042,-, og endringer i disponible midler på kr 112.197,- etter avdrag på lån. Driften er basert på en økning i felleskostnadene. For øvrig vises det til de enkelte tallene i inntekt og kostnadsoverslaget, som er utarbeidet på grunn av de planer som foreligger.

Gjensidige Forsikring ASA Polisenummer: 81904583 Kjøper må selv tegne egen forsikring som dekker innbo og løsøre.

Formuesverdi for inntektsåret 2022: Som primærbolig Kr. 1 315 600,- Som sekundærbolig Kr. 4 999 279,-

Borettslag: Nordre Åsen Kv 2 B Borettslag, Orgnr: 850200122

Borettslag Nordre Åsen Kvartal 2B ligger på Torshov og tilhører bydel Sagene i Oslo. Borettslaget har følgende adresser:

Brettevillesgate 31A, 31B og 33

Hans Nielsen Hauges gate 36, 38, 40, 42

Knud Graahs gate 1,3, 5, 7

Kyrre Grepps gate 8, 10, 12, 14

Nordre Åsen Kv 2 B Borettslag består av 123 andeler.

Bygården heter Søylegården etter de karakteristiske søylene inn til Knud Graahs gate.

Litt historie hentet fra borettslagets hjemmeside:

"Nordre Åsen kvartal 2B ble bygget av Oslo kommune i årene 1923 – 1926, og folk begynte å flytte inn i leilighetene sommeren 1926. Kommunen eide boligene og tilbød dem blant annet til folk som måtte flytte fra rivningsgårder andre steder, for eksempel Grünerløkka og Vika. Gården var på mange måter et prøveprosjekt, noe som blant annet førte til at noen av leilighetene til og med ble bygget med bad!

Nordre Åsen kvartal 2B er tilknyttet til nabogården (kvartal 2A) ved hjelp av en portal og søyler, som sammen gir disse to bygningene et monumentalt preg. Dette var også hensikten og et viktig poeng for arkitektene, da bygningen ble satt opp. By- og boligplanlegger Harald Hals var en av opphavsmennene til ideen om at vanlige folk også skulle kunne bo litt flott. Dessuten så han boligene for seg i en større bysammenheng, hvor det elegante og klassiske skulle dominere. Flere gårder i byen blant annet på Ila, Sagene, Rosenhoff og Lindern ligner derfor på denne bygård."

KONTAKTINFORMASJON

Styret kan kontaktes per e-post på brl.styret@gmail.com

Webside: www.søylegården.no

Facebook: Søylegården

FORSIKRING

Eiendommen til borettslaget Nordre Åsen KV II B er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA og har polisenummer 81904583.

RENGJØRING

Andelseiere gjøres oppmerksom på å holde fellesarealer og trappeoppganger ryddig grunnet brannsikkert. Utover dette avholdes det to dugnader i året, hhv på våren og høsten.

VASKERI

Borettslaget har eget fellesvaskeri som er lokalisert i Knud Graahs gate 3. Dette kan benyttes i henhold til oppsatte regler. Det ble kjøpt inn ny vaskemaskin i september 2021.

VAKTMESTER- og RENHOLDSTJENESTER

Borettslaget Nordre Åsen KV II B har avtale om vaktmester- og rengjøringstjenester med Viken Renhold AS. Vaktmester ivaretar oppgavene knyttet til rydding, plenklipping, snømåking, daglig drift, rengjøring og løpende vedlikehold. Rengjøringen skjer hver uke i oppganger og annet fellesareal.

PLANLAGT VEDLIKEHOLD

OPAK har utarbeidet en tilstandsrapport av bygningsmassen. I løpet av den kommende 10-årsperioden vil det bli behov for vedlikehold som knytter seg til tak, piper, fasader og rør, for å beholde dagens gode standard. Styret har gjennom de siste årene innhentet ulike tilstandsrapporter som tilsier at borettslaget må fikse piper, muligens en del av taket, samt utskiftning av soilrør og bunnledninger. Styret sier at dette er fremtidige prosjekter. De har ikke innhentet priser eller fastsatt når dette skal gjøres. Kjøper må regne med vedlikeholdsprosjekter etter hvert.

Informasjon hentet fra årsmøteinnkallingen for 2024, om dette: « På bakgrunn av siste tiders økte driftskostnader (KPI, kommunale avgifter, strøm, festeavgift m.m.) er det behov for å redusere kostnader. Styret vil fortsatt prioritere etappevis utskifting av soilrør samt kle inn pipene på taket.»

- Det er planlagt vedlikeholdsarbeid på tak, enkelte taksteiner som mangler.

- Reperasjon av porter mot Knud Graahs gate og Kyrre Grepps gate.

- Ved årsmøtet 2023 ble det vedtatt å bytte ut det gamle låssytstemet til en ILOQ løsning. Prosjektet ble finansiert med oppsparte midler.

- Det er vedtatt ved generalforsamling 2023 et nytt låneopptak på 800.000kr til leidere på tak. Styret opplyser i april 2024 at styret har valgt en annen løsning (bl.a. flytting av feieluker), som medfører at de ikke behøver å etablere trinn og leidere på taket. Styret jobber fortsatt med å lukke avvik hos OBRE (Oslo Brann- og redningsetaten) i denne saken, som kan medføre låneopptak, men hvor mye vet de ikke på nåværende tidspunkt.

Om saken, hentet fra årsmøteinnkalling 2024: « Feiing/Piper

Styret har jobbet med å lukke avvik siden Oslo Brann- og redningsetat gjennomførte tilsyn 12-14 august 2020. Den siste tiden har vi fått flyttet en del feieluker, for at feieren skal få tilgang til å feie, samt at vi unngår å montere trinn og leidere på taket. Feie- og tilsynstjenester AS, gjennomførte videokontroll av 2.stk. og befaring av 1.stk. skorsteinsløp, i februar i år. Formålet med videokontrollen var å finne ut tilstanden på skorsteinene. Det ble påpekt 2 avvik «Stålfôringsrøret er løst, ikke fiksert i midten av den opprinnelige teglskorsteinen. Det kan virke som at avstandsholdene rundt stålfôringsrøret ikke er riktig montert, eller at det mangler tilstrekkelig med avstandsholder rundt stålfôringsrøret» og «Den opprinnelige teglskorsteinen fremstår som om den ikke har blitt ordentlig rengjort (feid), føre fôringsrøret ble montert». Styret er nå i dialog med Oslo Murmesterbedrift AS som igjen har kontaktet Oslo Brann- og redningsetat for å få avklart hva som må gjøres med skorsteinene for å få fyringsanlegget i forskriftsmessig stand. Vi har fått utsatt frist hos OBRE til 23. februar 2025.»

Dette vil kunne medføre låneopptak, og økning av andel fellesgjeld og felleskostnader.

VEDLIKEHOLDSHISTORIKK

- Noe drenering utført – 2003, 2007 og 2016/17

- Nye stoppekraner på stigeledning i kjeller Knud Graahs gate 1 og 3 – 2012

- Ny hovedstoppekran i Knud Graahs gate 7 – 2011

- Piper rehabilitert med stålrør – 2012

- Utbedring av kabling til fellesanlegg i innvendig fellesareal – 2014

- Skifte av brannslukkingsapparater i leiligheter – 2014

- Tv-kontroll, spyling og utbedring av lekasjer i takrenner og nedløp: 2015 (2006, 2001)

- Fjerning og branntetting av gamle baderomsvinduer i oppganger – 2016

- El-kontroll av hele borettslaget (alle leiligheter og fellesanlegg) 2017

- Radonsanering, installering av radonsug, 2019.

En oversikt over vedlikehold som er utført i borettslaget de siste årene, finnes på borettslagets hjemmeside: https://soylegarden.wordpress.com/rehabilitering/utfortrehabilitering/

Årsmøtet for 2024 er planlagt å finne sted 22. april 2024. Innkalling foreligger, og er vedlagt salgsoppgaven. Interessenter bes sette seg inn i dette.

Oslo og Omegn Boligforvaltning AS

Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn.

Det foreligger forkjøpsrett for borettslagets medlemmer. Forhåndsavklaring er igangsatt. Meldefristen er satt til 17. april kl.12:00. Konferer megler.

Borettslaget har avtale om levering av bredbånd fra NextGenTel. Beboere som ønsker kabel-tv tjenester bestiller dette selv via RiksTV.

Vedrørende oppussing av egen leilighet, bes kjøper merke seg § 8 i Gårdens vedtekter. Der finnes blant annet regler om å gjøre endringer i bærevegger, ombygging til våtrom, lydgjennomgang, og elektriske arbeider.

Styret minner om at røykvarslere må tildekkes ved oppussing. Med et felles varslingsanlegg er det viktig at beboere tildekker disse så disse ikke blir eksponert for støv, fukt eller lignende under oppussing da dette kan ødelegge røykvarslerne.

Riving eller endring av murvegger: Ved endring, flytting eller noen form for endring av murveggene og-/eller bærevegger skal Proplan AS benyttes. Regning belastes andelseier.

Dyrehold tillatt etter godkjenning fra styret. Dyreholdet skal ikke være til sjenanse for andre andelseiere. Lufting i gårdsrommet er ikke tillatt.

Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Fra og med 1. januar 2014 må alle som leier ut bolig ha gjennomført radonmåling av boligen og kunne fremvise dokumentasjon på at radonnivåene er forsvarlig. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, både de som leies ut av det offentlige, virksomheter og private, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig. Også institusjoner o.l. omfattes dersom beboerne betaler leie.

Eiendommens servitutter følger av dens grunnboksblad.  For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til hovedbruket / avgivereiendommen. For festenummer gjelder henvisningen servitutter eldre enn festekontrakten. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Laget har lovbestemt panterett på beste mulige prioritet i andelen for krav om felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført. Pantekravet foreldes to år etter at det skulle vært betalt, og dersom dekningen ikke blir gjennomført uten unødig opphold.

Areal: 682 kvm, Eierform: Festet tomt, Festeavgift: 225308, Festetiden er 70 år fa 01.11.1951. Festeforholdet ble forlenget fra 01.11.2021 og festeavgiften reguleres hvert 10.år. Tomten er festet fra Oslo kommune, Etat for eiendom og utbygging.

Festeavtalen samt vilkår for forlengelse er vedlagt salgsoppgaven. I 2023 var det budsjettert med kr. 240 000,- i festeavgift. Festeavgiften dekkes via felleskostnadene.

Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

Offentlig.

Eiendommen ligger i et byggeområde for boliger. Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser S-2255 og S-5142 kan sees hos megler.

Reguleringsbestemmelser S-2255 er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn. Informasjon om ny kommuneplan med lenke til kartinnsynsløsning finner du på http://www.kommuneplan.oslo.kommune.no.

Det planlegges ny vannforsyning i Oslo:

Ifølge kommunens sider: Den 11 kilometer lange rentvanntunnelen mellom Stubberud i bydel Alna og Huseby i bydel Vestre Aker vil utføres med bruk av tunnelboremaskin. Arbeidene med tunnelen vil gå i gang fra Stubberud våren 2024 og være ferdig høsten 2026. Naboer i tunneltraséen vil kunne merke arbeidene i 2 til 3 uker i forbindelse med at tunnelboremaskinen passerer. Søylegården ligger i tunneltraséen. Se mer informasjon på kommunens nettsider: https://www.oslo.kommune.no/vann-og-avlop/ny-vannforsyning-oslo/berorte-omrader/

Sak 201804837 - mottatt 08.04.2018: Plan- og bygningsetaten godkjenner søknaden om bytte av vann- og avløpsrør, i borettslaget. Tiltakets plassering er i bydel Sagene og gjelder bytte av eksisterende vann- og avløpsrør for hele Nordre Åsen KV 2 B Borettslag. Saken er fortsatt åpen, og arbeidet er ikke ferdigstilt. Ifølge Plan- og bygningsetaten er det ingen frist for ferdigstillelse av tiltaket, men det blir gitt et ekstra gebyr på ferdigattesten der det har gått mer enn 5 år siden første tillatelse i byggesaken ble gitt.

Sak 202109384 - mottatt 03.06.2021: Grefsen - Etablering av turvei mellom Hans Nielsen Hauges gate og Borger Withs gate. Igangsettingstillatelse er gitt.

Bygningen er vernet som kulturminne (tidligere Gul Liste fra Byantikvaren i Oslo)

Overtagelse etter avtale med selger.

kr 4 925 000,- (Prisantydning)
kr 41 380,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 4 966 380,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger:
kr 500,- (Pantattest kjøper)
kr 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)
kr 7 982,- (Utlysning intern forkjøpsrett)
--------------------------------------------------------
kr 9 482,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 4 975 862,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger:
kr 8 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))
--------------------------------------------------------
kr 4 984 112,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 12.000.000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgave.

Fullstendig kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Følgende er avtalt om meglers vederlag:

Oppgjør (Kr.6 500)
Visningshonorar, 3250,- pr stk. (Kr.6 500)
Tilrettelegging (Kr.15 700)
Provisjon (Kr.53 163,80)
Fotograf (Kr.6 500)
Grunnpakke borettslag (Sikring, informasjon fra kommunen og forretningsfører, eierskiftegebyr forretningsfører, grunnbok og servitutter) (Kr.13 000)
Markedspakke med Eie Look (Kr.24 900)
Totalt kr. (Kr.126 263,80)

Dersom handelen ikke kommer i stand eller at oppdraget sies opp har megleren krav på dekning for
påløpte timer, påløpte visninger, grunn og markedspakke samt utlegg.

15-24-0069

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form. Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

 Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Generelle bestemmelser Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret.  Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet personopplysninger er begrenset. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/personvernerklaering

Sagene & Bjølsen Eiendomsmegling AS

EIE Ullevål & Sagene

Org. nr: 989734598

Maridalsveien 154 A

0461 Oslo

Tlf: 22 02 11 60

Eiendomsmegler I Partner Alice Brandwijk

Alice Brandwijk

EIE Ullevål & Sagene

Eiendomsmegler I Partner

Mob: 92 30 18 87 / E-post: alb@eie.no

Linnea Markussen

Eiendomsmeglerfullmektig

Mob: 45 46 41 95

[/ E-post: lm@eie.no