Agathe Grøndahls gate 20, 0478 OSLO, Etasje: 1

Andelsnr. 17 Orgnr. 947128116 i Oslo kommune

Leilighet

Borettslag

Totalt BRA 79 kvm består av:

- BRA-i (internt bruksareal): 66 kvm

- BRA-e (eksternt bruksareal): 13 kvm

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal):

Primærrom: 66 kvm, Bruksareal: 79 kvm, BRA-i: 66 kvm , BRA-e: 13 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra faktisk bruk, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.

2

1923

Festet tomt 321 kvm. Pent opparbeidet felles gårdsrom med frukttrær, hage, felles sittegrupper og lekeplass for de minste.

6 800 000

Takstmann: Robert Wilhelmsen Takstdato: 04.06.24

Andel fellesgjeld: kr. 162 522,- pr.

Andel fellesformue kr. 0,-

kr 6 800 000,- (Prisantydning)
kr 162 522,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 6 962 522,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger:
kr 500,- (Pantattest kjøper)
kr 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)
kr 6 385,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett)
--------------------------------------------------------
kr 7 885,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 6 970 407,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger:
kr 8 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))
--------------------------------------------------------
kr 6 978 657,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

Kr. 3 452,- pr. mnd.

Borettslaget er ikke tilknyttet sikringsordning.

Kommunale avgifter dekkes gjennom fellesutgiftene i borettslaget/aksjelaget.

Pål Grønning Kraft Kine Grønning Kraft

Velkommen til Agathe Grøndahls gate 20!

Rålekker og flott 3-roms på populære Torshov med alt av servicetilbud i umiddelbar nærhet. Her bor du med Torshovparken som nærmeste nabo. Boligen ligger i høy 1. etasje og har en gjennomgående planløsning. Kombinasjonen av moderne stil, samt klassiske detaljer som teglstein, store vindusflater med brede vinduskarmer, vedovn og den gode takhøyden sørger for unik atmosfære i boligen. Boligen er pusset opp i 2021 og fremstår som meget innbydende og innflyttingsklart.

Høydepunkter:

Klassisk 3-roms med attraktiv beliggenhet

Idyllisk bakgård

Varme i alle gulv

Perfekt for barnefamilier

Vedovn i stue

1-stavs parkett

Nyere Kvik kjøkken fra 2021

Pent flislagt bad

Opplegg for vaskemaskin

Lave fellesutgifter

Kjellerbod på 10,5 m²

Loftsbod på 8 m²

Beboerparkering etter gjeldende bestemmelser for området.

Følgende priser gjelder for beboerparkering for 2024 i indre by:

Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 5950 kroner for ett år

El-bil: 2000 kroner for ett år

Motorsykkel og moped: 2975 kroner for ett år

El-motorsykkel og el-moped: 1000 kroner for ett år

Det tas forbehold om prisendring. For mer informasjon, se Oslo kommune sine hjemmesider: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/beboerparkering-for-privatpersoner/

Boligen ligger i fantastiske Torshov kvartal 16 med flere ganger prisbelønnet gårdsrom. Leiligheten er gjennomgående vendt ut mot parkmessig indre gårdsrom og rolig gate. Torshov kvartal 16 er kjent for sine store forhager og sitt nydelige indre gårdsrom som er pent opparbeidet med plen, beplantning, lekestativer, sittegrupper og internveier. Gårdsrommet er et samlingspunkt som bidrar til godt samhold blant beboerne. I tillegg har gården et eget selskapslokale som kan leies av beboere ved f.eks. bursdager, dåp eller andre sosiale sammenkomster. I tillegg er det gjestehybel for overnatting, øvingslokale og eget bryggelag i borettslaget. Som den øvrige klassiske Torshovbebyggelsen har Torshov kvartal 16 flott beliggenhet ved Torshovparken samt nært Torshovdalen, samtidig som beliggenheten er sentral med nærhet til et bredt utvalg av både service- og kollektivtilbud. Her bor du sentralt, men likevel godt tilbaketrukket i rolige og barnevennlige omgivelser

Kvartalsbebyggelse rundt stort og pent opparbeidet gårdsrom. Klassisk Torshovgård over tre etasjer + kjeller- og loftsetasje. Det er hovedsakelig lignende bebyggelse i nærområdet, samt noe nyere bebyggelse.

Festet tomt, 321 kvm

Pent opparbeidet felles bakgård. Festekontrakt med Oslo Kommune fra 1954. Festetiden er 70 år regnet fra 01.11.1951. Festeavgiften reguleres hver 10.år.

Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.

Se vedlagt kartskisse i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startsted til den aktuelle boligen.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for handelen, må interessenten selv sjekke dette med barnehagekontor og skolekontor for det aktuelle området.

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:

BRA 79 m²

- BRA-i 66 m²: (Entré/gang, wc, bad, 2 soverom, spisestue, stue og kjøkken)

- BRA-e 13 m²: (Kjeller- og loftsbod)

Det gjøres særskilt oppmerksom på at bod som er medtatt som BRA-e og i totalt BRA ligger på fellesareal, men disponeres av denne leiligheten.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Arealene er beregnet og angitt med utgangspunkt i NS 3940:23. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra den faktiske bruken, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.

Hovedbærekonstruksjon i teglstein, pusset og malt. Saltak i treverk tekket med takstein. Renner, nedløp og beslag i stål. Vinduer og balkongdør med isolerglass og trekarmer. Felles trappegang med ståltrapp og tretrinn.

Informasjon om byggemåte er hentet fra tilstandsrapport.

Etasjeskiller fremstår i normal forventet stand på bakgrunn av visuelle observasjoner og bruk av

niveleringsutstyr. Skjevheter og ujevnheter ble registrert. Lokalt avvik er målt opp til 23 mm. Totalt avvik er målt opp til 26 mm. Lokalt avvik gis TG-3. Totalt avvik gis TG-2. Etasjeskiller gis TG-2 og TG-3.

Det er ikke behov for umiddelbare tiltak.

Utbedringskostnader: 50 000 - 150 000.

Oppsummering av overflater og innredning:

Kvik kjøkkeninnredning med malte fronter, laminat benkeplater, oppvaskkum, ventilator, fliser over benk, belysning under overskap, integrert oppvaskmaskin, kjøl/fryseskap, stekeovn og induksjon platetopp.

Lekkasjestopp og komfyrvakt er montert. Eier opplyser at ny kjøkkeninnredning inkl. hvitevarer ble montert i 2021. Kjøkkeninnredning med normal elde og slitasje. TG-1. Løst blandebatteri gis TG-2.

Anbefalte tiltak overflater og innredning:

Etterstramme blandebatteri.

Oppsummering av avtrekk:

Avtrekk med kullfiltervifte gis TG-2 (ref. NS3600).

Separat wc med toalett, veggspeil, baderomsinnredning med malt front og heldekkende servant.

TG-2 er satt pga naturlig avtrekk selv om løsningen tilfredsstiller forskriften ved byggeåret.

Eier opplyser at wc ble pusset opp i regi av tidligere eier i 2021.

Undertegnede har ikke vurdert røranlegget av den grunn at det kreves spesielt utstyr og kompetanse. Det er ikke påvist noen stakeluke i boenheten. Staking kan utføres via sluk eller andre installasjoner med avløp. Kontrollen er avgrenset til innvendig i leiligheten og stopper ved sluket/etasjeskille. Avløpsrør har nådd en høy alder og gir økt risiko for skader. TG-2 gis grunnet alder.

Anbefalte tiltak:

Ved eventuelle oppgraderinger av våtrom vil det være hensiktsmessig å skifte avløpsrør.

Undertegnede har ikke vurdert røranlegget av den grunn at det kreves spesielt utstyr og kompetanse.

Kontrollen er avgrenset til innvendig i leiligheten og stopper ved veggjennomføringer. Vannrør fra byggeår har nådd en høy alder og gir økt risiko for skader. Ingen lekkasjer ble avdekket på befaringsdagen.

TG-2 gis grunnet alder.

Anbefalte tiltak:

Ved eventuelle oppgraderinger av våtrom vil det være hensiktsmessig å skifte vannrør.

Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ligger utenfor takstmannens kompetansefelt. Dersom ytterligere gjennomgang av det elektriske anlegget ønskes, anbefales en eltakst.

TG-2 gis grunnet manglende dokumentasjon på el-anlegget, samt manglende el-kontroll de siste 5 år.

Anbefalte tiltak

Det anbefales en utvidet el-kontroll.

Oppsummering av overflater:

"Bom" bak flere fliser. Uheldig med vindu i dusjsonen.

Oppgitte avvik gis TG-2.

Anbefalte tiltak overflater:

Fortsatt dusjing i lukket kabinett.

Oppsummering av membran, tettesjikt og sluk:

Eldre plastsluk med manglende mulighet for kontroll av eventuell membran.

Alder og manglende mulighet for kontroll av membran gis TG-2.

Anbefalte tiltak membran, tettesjikt og sluk:

Fortsatt dusjing i lukket kabinett.

Oppsummering av ventilasjon:

TG-2 er satt pga naturlig avtrekk selv om løsningen tilfredsstiller forskriften ved byggeåret.

Overflater med normal elde og slitasje. Flere riss/sprekker gis TG-2. Himlinger gis TG-1 og TG-2.

Anbefalte tiltak:

Overflatebehandlinger.

Innerdører med normal elde og slitasje, alder tatt i betraktning. Skyvedører er noe skjeve grunnet feilmontering. TG-2 gis grunnet elde, slitasje og oppgitte avvik.

Entredøren er datert 1981. Normal elde og slitasje, alder tatt i betraktning.

TG-2 gis grunnet elde og slitasje.

Det er ikke utført radonmålinger i leiligheten.

Oppgitt avvik gis TG-2 (ref. NS3600).

Anbefalte tiltak:

Det anbefales å utføre målinger for å kartlegge radonkonsentrasjon i leiligheten.

Ildsted og pipe er formelt ikke vurdert eller røykprøvd, og det forutsettes at de branntekniske krav er kontrollert og godkjent av det stedlige brann- og feievesen vedrørende funksjonalitet/kvalitet.

Pipeløpene i borettslaget ble rehabilitert i 2012.

8. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader i boligen?

Ja. Tilløp til fukt/sopp i vinduskarm soverom.

Egen bod i kjeller på 10 kvm.

Egen bod på loft på 3 kvm.

Lys og romslig entré som gir et hyggelig førsteinntrykk med god plass til å henge fra seg og sette sko. Gode oppbevaringsmuligheter i garderobeskap i entreen. Varmekabler i gulv. Videre er det varmekabler i wc-rom og bad. Resterende rom har varmefolie.

Stuen med den gode takhøyden skaper en god og luftig atmosfære. God plass til sofa med tilhørende møblement og egen spisegruppe. Vedovn i stue varmer ekstra godt på vinteren.

Kjøkkenet ligger i en delvis åpen og sosial løsning med spisestuen, og har godt med skap- og benkeplass. Kjøkkeninnredningen er fra KVIK og er fra 2021. Utstyrt med fliser mellom overskap og laminert benkeplate, kullfiltervifte over integrert koketopp/ovn, lys under overskap, kum med ettgreps blandebatteri, integrert kjøl/ frys og integrert oppvaskmaskin.

Pent og flislagt bad utstyrt med dusjkabinett, servant med ettgreps blandebatteri i innredning og opplegg for vaskemaskin. I 2021 ble badet pusset opp med nye overflater som flis, nytt dusjkabinett og ny baderomsinnredning. Opplegg for vaskemaskin på bad. Nye varmekabler lagt i 2021.

Praktisk og separat wc er plassert i entré i nærhet til baderommet.

Leiligheten har 2 lyse og innbydende soverom med plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeløsning. Soverommene er utstyrt med hvert sitt garderobeskap som medfølger salget.

Det foreligger Ekspedisjonsdokument (uattestert) Vaaningshus for AGATHE GRØNDAHLS GATE 16-18-20-22. Datert 1921.

Det gjøres oppmerksom på at dagens bruk av boligen er ikke i samsvar med byggegodkjente tegninger;

Leiligheten er ombygd fra opprinnelig planløsning. Kjøkken er flyttet. Spisestue og ekstra soverom er etablert.

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget.

Varme i alle gulv.

Energiattest med energimerke Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter G

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. Bunnfradraget i Oslo er i 2024 på inntil 4,7 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 2,8 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg imellom.

Eiendomsskatt kreves inn av borettslaget. Dette kommer i tillegg til ordinære felleskostnader. Eiendomsskatten kreves inn fire ganger årlig og legges på giroen for felleskostnader i mai, juni, september og november.

Fellesutgifter: kr 3 452,- pr.mnd.

Kommunale avgifter, betjening andel fellesgjeld, internett (fiber), utvendig vedlikehold, fellesvaskeri, vasketjenester i oppganger og vaktmestertjenester

Herav:

OBOS-Nøkkel: 16,-

Husleie boligselskap: 3.256,-

Internett: 180,-

Styret fastsetter størrelsen på de akontobeløp som den enkelte andelseier skal betale forskuddsvis pr. måned. Styret kan endre akontobeløpets størrelse med en måneds skriftlig varsel.

Det gjøres oppmerksom på at en eventuell renteøkning, vedlikeholdsarbeid eller andre tiltak som iverksettes av borettslaget kan medføre økning i felleskostnadene. 

Styret i borettslaget økte husleien for alle med 10 prosent fra og med januar 2024.

Behov for eventuelle nye husleieøkninger vites ikke før neste budsjettmøte. Budsjettmøte holdes årlig i oktober.

Det er normalt at det foretas en årlig indeksregulering av felleskostnadene.

Styreleder opplyser at borettslaget har en pågående forsikringssak om skade i portal blir dekket av forsikringen. Dersom borettslaget ikke får medhold, og det ikke blir dekket av forsikringen, vil det bli ekstraordinær husleieøkning. Styret aner pt ikke utfallet vedr. dette. Ny eier må dermed kunne måtte regne med økning i felleskostnadene/husleie.

Kjøper/ny eier må etter overtakelse dekke bl.a. egne felleskostnader, eget strømforbruk, innboforsikring samt andre valgfrie tilleggstjenester. Dette kan/vil variere fra inngåtte avtaler og forbruk.

Lånenr.: OBOS01-98207888478

Type: A

Restgjeld: 21.102.827,-

Restløpetid: 17 år 5 md.

Term pr. år: 12

Type rente: Flytende

Rente: 5,79%

Sum andel fellesgjeld (kun lån) kr 143.000,- pr. 01.05.2024 følger andelen ved salg.

Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjeld.

Overnevnte informasjon er hentet fra forretningsfører.

Borettslaget har et negativt årsresultat for 2023 på kr. -1 536 076.

Underskuddet skyldes skader på portalen i Lilleborg gata. Se styrets beretning for detaljer.

Styret har sendt klage på forsikringssak og avventer svar på denne.

Hvis borettslaget ikke får dekket skade for portal på forsikring, må styret øke husleie enda en gang i 2024.

Vesentlig avvik:

Driftskostnadene er høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak økte kostnader knyttet til drift og vedlikehold, samt kommunale avgifter.

Finanskostnader er høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak økte rentekostnader.

Resultat:

Årets resultat vises i resultatregnskapet som et underskudd og foreslås ført mot egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til.

Disponible midler:

Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift.

Borettslaget hadde pr. 31.12.2023 negative disponible midler.

Borettslagets styre har iverksatt tiltak for å gi positive disponible i 2024. Tiltakene innebærer opptak av kassekreditt på kr 1 200 000.

If Skadeforsikring Polisenummer: 1457710

Formuesverdi for inntektsåret 2022: Som primærbolig Kr. 1 519 924,- Som sekundærbolig Kr. 5 775 710,-

Borettslag: Brl Torshov Kv.Xvi, Orgnr: 947128116

Borettslaget består av 131 andelsleiligheter. I tillegg kommer 1 tjenesteleilighet.

-Borettslagets hjemmeside: www.kvartal16.no

-Boligselskapet har digital adkomstløsning med OBOS Nøkkel på fellesdører.

-All kommunikasjon med styret og nyheter fra styret skjer via Vibbo.

-Informasjon til andelseierne vil bli lagt ut på borettslagets hjemmesider www.torshovkvarta116.no.

-Borettslaget har avtale med OBOS OpenNet om leveranse av internett gjennom fiber, som betales via husleien.

-Beboere som ønsker TV, kan tegne egen avtale med et selskap som leverer TV via fiber.

Styret har laget en langtidsplan for vedlikehold. Hensikten med denne er å gjøre alle kjent med at vi har noen større og helt nødvendige prosjekter foran oss. Planen er ikke spikret. Uforutsette skader kan gjøre at rekkefølger på tiltak endrer seg. Planen skal heller ikke vedtas. Den er ment å gi en langsiktig og helhetlig strategi som varer over mange år - noe som gir en retning og forutsigbarhet for andelseiere og for fremtidig styrearbeid.

Som alle vil skjønne så er det store løft som kommer. Samtidig ønsker ingen av oss kraftige økninger i felleskostnader. Vi skal fortsette med hyggelige, sosiale tiltak som gjør nettopp dette borettslaget til byens hyggeligste borettslag. Men vi trenger mer inntekter i årene som kommer.

I kommende styreperiode skal vi se på om det er utgifter vi kan få redusert. Vi skal se på om det er mulighetsrom for større inntjening. Vi skal løpende se på offentlige støtteordninger for alle kommende prosjekter. Forskjellige finansieringsmodeller vil være et hovedtema i kommende styreperiode.

Skaden i portalen:

Årets største og mest krevende prosjekt har uten sammenligning vært skaden rundt portalen i Lilleborggata. Dette var en skjult skade som har utviklet seg over mange år. Det er i utgangspunktet mye snø og vann som samler seg i det hjørnet øverst på taket og i takrennen. Klimaendringer med store snømengder, plutselig tøvær, så tilfrysing, igjen store snømengder, har gjort at snø/is/vann har bygget seg opp og rent over beslaget som ligger inn under taksteinene, som igjen medførte fukt i tak og vegger

akkurat i det hjørnet.

Arbeidet med den portalen har kostet borettslaget over to millioner kroner. Det er årsaken til at årets regnskap går i minus. Vi har innhentet juridisk hjelp og mener vi har en hjemmel for å få dette dekket på forsikringen, men i skrivende stund vet vi ikke utfallet. Får vi ikke medhold, må vi vedta en ekstraordinær husleieøkning i år.

Borettslagets økonomi:

Med henvisning til overstående, økonomien er ikke å anse som tilfredsstillende. Der vi i fjor hadde 1,3 millioner i buffer, går vi nå med underskudd. Enten løses dette av at vi får igjen utgiftene på forsikring, eller så må vi dessverre vedta en ekstraordinær husleieøkning.

Når uforutsette skader ikke inntreffer, har vi generelt sett i underkant av en million i året å bruke på vedlikehold og ønskede oppgraderinger. Det er viktig å vite at "i underkant av en million" er stadig mindre år for år, ettersom kommunale utgifter har økt kraftig de siste årene.

Nye leverandører:

Vi har inngått fast vedlikeholdsavtale med Follo tak og vedlikehold AS for å jevnlig sjekke tak og takrenner for å forlenge levetiden på taket vårt.

Vi har skiftet leverandør for internett fra Lynet/Global Connect til OBOS OpenNet. Her har det vært noen klager på bufring og ustabil tjeneste i etterkant. Det er viktig at dere melder fra om dette, se siden på Vibbo om TV og internett for kontaktinformasjon direkte.

Dugnader:

Vår- og høstdugnadene i 2023/2024 hadde godt oppmøte. Dugnader er viktige for å holde gårdens felleskostnader nede. Alle eiere er i utgangspunktet pliktige til å delta, men her tas det selvsagt hensyn til alder og helse. Det vil fortsatt legges vekt på å gjøre dugnaden til et hyggelig arrangement. Her er det stor takhøyde og anledning til å melde seg på og bistå med både planlegging og gjennomføring selv om man ikke sitter i styret.

Det er på årsmøte vedtatt endringer i borettslagets vedtekter og husordensregler. Vedtektsendringene omhandler 1-3: Elektronisk kommunikasjon, 3-2 Frister for å gjøre forkjøpsrett gjeldende, 5-5 Andelseiers vedlikeholdsplikt m.v. eter gjennomførte forandringer i boligen.

Endring i husordensregler omhandler tørking.

Styreleder opplyser at vedtektene ikke er oppdatert, da det ikke er avholdt konstituerende møte enda. Se vedlagt innkalling til årsmøte med informasjon om ovennevnte endringer.   

I 2022-2024 jobbet styret med å legge opp en langtidsplan for større vedlikeholdsprosjekter. Denne langtidsplanen ble presentert og diskutert med beboerne på årsmøtet 2024. Denne planen er ikke vedtatt, så alle større prosjekt vil bli vedtatt av generalforsamling før vi igangsetter, ifølge styreleder.

2050: Nedgraving av søppelcontainere | Status: Til vurdering

2045: Utskifting av ytterdører | Status: Til vurdering

2035: Omtekking av tak | Status: Til vurdering

2035: Rehabilitering av fasader | Status: Til vurdering

2035: Overløpsventil | Status: Til vurdering

2035: Utskifting av vinduer | Status: Til vurdering

2033: Skifte porttelefoner | Status: Til vurdering | Budsjett: 550.000

2030: Vann og avløp | Status: Planlagt | Budsjett: 11.000.000 - 45.000.000

2028: Male trapper | Status: Til vurdering

2027: Utskifting av belysning til LED i oppganger | Status: Til vurdering | Budsjett: 500.000

2027: Bedre belysning i bakgård | Status: Til vurdering

2026: Feste stålrør i pipene | Status: Planlagt

2025: Utskifting av overlys | Status: Til vurdering

2025: Termofotografering hovedtavler | Status: Til vurdering

2024: Forprosjekt rør | Status: Pågår | Budsjett: 500.000

2023: Takforvalter | Status: Ferdigstilt | Budsjett: 150.000

2023: TV og internett | Status: Ferdigstilt

2023: Vedlikehold av fasader | Status: Pågår | Budsjett: 250.000

Oppsatt plan er ikke "spikret". Dvs at når borettslaget foreslår å planlegge for et rørprosjekt i 2030 eller et større tak- og fasadeprosjekt i 2035, så vil det være opp til kommende styre(r) å løpende vurdere om det er nødvendig å ta det da, eller om borettslaget med fordel kan vente.

2024 Reparasjon av skade over portal i Lilleborggata

2023 Spyling av takrenner, sjekk av taksteiner, utbedring av takblikk og overganger.

2023 Flekkvis vedlikehold av fasade

2023 Nye fiberkabler til alle andeler

2020 Brannsikring vinduer i oppganger

2020 Spyling av takrenner og sjekk av takstein

2019 Flomsikring nedre gård

2018 Felles brannvarslingssystem

2017 Etablering og oppussing av Felleslokalet

2016 Spyling og kartlegging nedløp takrenner

2016 Nye vann- og kloakkledninger i bakken (EN 4 og 10)

2016 Soilrør videoinspisert (danner grunnlag for rekkefølge av utskifting)

2015 Oppussing nedre fasade, samt flekkvis utbedring øvre

2013 Rehabilitering av uterom, inkl nye vognskjul

2012 Fellesvaskeriene oppusset

2012 Nyrehabiliterte piper i borettslaget

2011 Rehabilitering av oppganger, inkl. nye postkasser og belysning

2008 Spyling av soilrør

2008 Nye vinduer og ytterdører

2007 Porttelefoner

2002 Nye stigeledninger/sikringsskap vår -02

2000 Gjennomgang og oppgradering av elektrisk anlegg (felles og leiligheter)

1990 Maling og reparasjon av yttervegger

1988 Yttertak

OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn.

Det foreligger forkjøpsrett for borettslagets/ boligaksjeselskapets medlemmer. Forhåndsavklaring er igangsatt. Ta kontakt med megler eller forretningsfører for ytterligere opplysninger om meldefristen.

Dyrehold er kun tillatt innenfor de begrensninger og i overensstemmelse med de vilkår som er fastsatt i borettslagets ordensregler. Samtykke til dyrehold omfatter kun rett til å holde ett dyr.

Styret kan gi tillatelse til husdyrhold (hund/katt). Melding sendes styret før anskaffelse. Nye andelseiere gir melding om husdyrhold ved innflytting .

Lufting av husdyr på borettslagets område er ikke tillatt. Hund må holdes i bånd.

-Bare andelseiere i boligbyggelaget og bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i en andel.

-Kommunikasjon fra borettslaget skal som hovedregel skje digitalt. Alle andelseiere plikter å oppdatere sin kontaktinformasjon med epost og/eller mobilnummer og å akseptere at borettslaget og forretningsfører kan kommunisere digitalt, etter gjeldende regler.

-Andelseieren skal gi borettslaget eller den som borettslaget bemyndiger adgang til boligen i den utstrekning dette trengs for å gjennomføre vedlikehold, utskiftning eller modernisering, reparasjoner for å hindre skade på boligen eller eiendommen for øvrig, bekjempelse av skadedyr eller for nødvendig ettersyn.

-Særlig ansvar for å holde deler av fellesareal (oppgang) i ordentlig stand:

Hver enkelte andelseier har ansvaret for å vaske av sin etasjes repos, samt trapp en etasje ned, jf. Borettslagets gårds- og husordensregler.

Ansvaret omfatter videre å rydde og for øvrig å holde andre deler av fellesareal, spesifisert i ordensreglene og tilliggende uteareal utenfor oppgang i alminnelig velstelt og vedlikeholdt stand.

Dette vedlikeholdet skal utføres til de tider som fremkommer av borettslagets ordensregler.

Trappeoppgangene skal rengjøres minst en gang i uken.

-Andelseierne har felles ansvar for at gressplener og beplantning som tilhører borettslaget blir holdt i orden og behandlet skånsomt.

-Styret skal informeres om større oppussingsplaner før dette igangsettes.

-Ved inngrep i bygningsmassen skal det alltid søkes skriftlig om tillatelse fra styret, og dersom det innebærer endringer i bærekonstruksjoner skal det også søkes tillatelse fra Plan- og Bygningsetaten (PBE).

-Montering av ildsted er søknadspliktig til styret og skal skje med autorisert peismontør.

Se vedtekter vedlagt salgsoppgaven om andelseiers vedlikeholdsplikt, regler om bygningsmessige arbeider, endringer og regler om samtykke fra styret rundt dette.

Se også informasjon om oppussing på borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/torshov-kvxvi/tema/oppussing

Løsøre:

Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Fra og med 1. januar 2014 må alle som leier ut bolig ha gjennomført radonmåling av boligen og kunne fremvise dokumentasjon på at radonnivåene er forsvarlig. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, både de som leies ut av det offentlige, virksomheter og private, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig. Også institusjoner o.l. omfattes dersom beboerne betaler leie.

På eiendommen er det tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkludert reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene følger eiendommen ved salg og kan ikke slettes. Vennligst ta kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av disse.

Servitutter i grunn:

Areal: 321 kvm, Eierform: Festet tomt

Festekontrakt med Oslo Kommune fra 1954. Festetiden er 70 år regnet fra 01.11.1951. Festeavgiften reguleres hver 10.år. Festekontrakten er forlenget på samme kontraktsvilkår fra 01.11.2021.

Festetomt utgjør 19 522 kr av gjeld.

Iht. brl. § 5-4 (2) har andelseieren mulighet til korttidsutleie i opptil 30 dager i løpet av året. Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Andelseier kan overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, jf. borettslagsloven § 5-5. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. borettslagslova § 5-6. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Andelseieren kan ikke uten skriftlig samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre.

Borettslaget er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i reguleringsplan.

Pågående saker i området:

Saksnummer 202103685: Utskifting av vinduer og lysgraver mot rømningsvinduer - Lilleborggata 4.

Saksnummer 202315257: Vogts gate - Toftes gate - Fremkommelighetstiltak for trikk.

Saksnummer 202212601: Grefsenveien/Sandakerveien mellom Åsengata og Grefsenveien 48 - Detaljergulering.

Hensikten med prosjektet er å bedre fremkommelighet og trafikksikkerhet for syklister i Sandakerveien og Grefsenveien på strekningen mellom Åsengata og Disen vendesløyfe. Gående skal også oppleve bedre trafikksikkerhet og fremkommelighet ved at gater og byrom rustes opp langs trikketraseen. I tillegg skal fremkommelighet for kollektivtrafikk ivaretas. Det er ønskelig å utvikle Storokrysset til et mer attraktivt byrom og et effektivt trafikknutepunkt.

Saksnummer 202214970: Hans Nielsen Hauges gate - Sykkeltilrettelegging - Detaljregulering.

Saksnummer 202453023: Vossegata 31 B med flere - stoppet planinitiativ.

Bastia Eiendom AS ønsker å omregulere Vossegata 31 B med flere (Torshovtoppen) til bolig, næring, offentlig og allmennyttige formål. Plan- og bygningsetaten har stoppet planinitiativet, jf. pbl. § 12-8, fordi planarbeidet fører til en uønsket utvikling i strid med kommuneplanens intensjon om å ivareta viktige kulturminner, naturverdier og landskap.

Saksnummer 201414656: Sandakerveien 58 C, Bolig og næring, politisk behandling.

Planområdet er regulert til bevaring og omfatter garasjene til mannskapsboligene på Sagene brannstasjon. Forslagsstiller ønsker å bygge et nytt boligkompleks i varierende høyder som gir rom for ca. 30 nye leiligheter. Det nye bygget legges inntil dagens by gård. Konsekvensutredningen dreier seg kun om konsekvenser for kulturminner og kulturmiljø.

Saksnummer 202217080: Sandakerveien 56 - Bolig - Offentlig ettersyn.

Forslag med boliger innenfor felt C. Det legges opp til en lavere utnyttelse og lavere byggehøyde enn tidligere forslag innebar, ved at det nå blir rekkehus i 3 etasjer som ny bebyggelse, i stedet for blokkbebyggelse i 6 etasjer.

Overtagelse etter avtale med selger.

kr 6 800 000,- (Prisantydning)
kr 162 522,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 6 962 522,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger:
kr 500,- (Pantattest kjøper)
kr 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)
kr 6 385,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett)
--------------------------------------------------------
kr 7 885,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 6 970 407,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger:
kr 8 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))
--------------------------------------------------------
kr 6 978 657,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 12.000.000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgave.

Fullstendig kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Følgende er avtalt om meglers vederlag:

Tilstandsrapport (Kr.8 500)
Visnings-/overtagelseshonorar pr. 3000 stk. x 3 annonserte visninger (Kr.9 000)
Ny annonse (Kr.4 950)
Provisjon (Kr.68 000)
Tilrettelegging kr. 15.000 - kunderabatt kr. 10.900 = 4100 (Kr.4 100)
Foto (Kr.5 000)
Grunnpakke borettslag/sameie (Kr.14 500)
Markedspakke (Kr.21 900)
Oppgjør (Kr.7 900)
Totalt kr. (Kr.143 850)

Dersom handelen ikke kommer i stand eller at oppdraget sies opp har megleren krav på dekning for
påløpte timer, påløpte visninger, grunn og markedspakke samt utlegg.

92-24-0129

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form. Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

 Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Generelle bestemmelser Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret.  Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet personopplysninger er begrenset. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/personvernerklaering

Sinsen og Rosenhoff Eiendomsmegling AS

EIE Sinsen

Org. nr: 922183201

Trondheimsveien 153-155

0570 Oslo

Tlf: 23 89 69 86

Eiendomsmegler MNEF / Partner Siamak Ebrahimi

Siamak Ebrahimi

EIE Sinsen

Eiendomsmegler MNEF / Partner

Mob: 91 72 47 25 / E-post: se@eie.no