Entré:

Velkommen inn i det som kan bli ditt/deres nye hjem! Her er det en fin plass til oppheng av yttertøy og plassering av sko. Det er i tillegg god plass til kommode og speil. Entreen er utstyrt med callinganlegg.

Stue:

I stuen blir du møtt av store vindusflater som slipper inn rikelig med lys. Her har du plass til stor sofagruppe, TV og tilhørende møblement. Videre i stuen har du plass til et hyggelig spisebord hvor du kan invitere over venner og familie til middag.

Balkong: 

Fra stuen har du utgang til en romslig balkong på ca. 7 kvm. Balkongen ligger sydvendt til og har meget gode solforhold. På balkongen har du plass til utemøblement, grill, samt beplanting. Her kan du nyte varme sommerdager! Fra balkongen er det hyggelig utsyn mot frodige fellesområder.

Kjøkken:

Fint og praktisk kjøkken som har rikelig med både skap- og benkeplass. Kjøkkeninnredningen er fra 2016. Innredningen har profilerte fronter og glassdører med lys, samt laminat benkeplate med nedsenket oppvaskkum med armatur. Benkeplaten med kum og blandebatteri var nytt i 2018. Det er praktiske veggplater mellom over- og underskapene, samt stikkontakt på veggen. Av hvitevarer på kjøkkenet vil komfyr, oppvaskmaskinen og kjøl/fryseskapet medfølge ved salg. Det er plass til et lite spisebord på kjøkkenet hvor frokosten kan nytes. 

To soverom:

Leiligheten har to soverom av god størrelse. På hovedsoverommet har du plass til dobbeltseng, nattbord, samt en stor skyvedørsgarderobe. Skyvedørsgarderoben var ny i 2020. Det andre soverommet er perfekt som gjesterom, barnerom eller kontor. Her har du plass til seng eller skrivebord, samt garderobeskap.

Bad: 

Lyst og flislagt bad med vannbåren gulvvarme. Badet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med skuffer og armatur fra 2024. samt speil med overlys og vegghengt skap fra 2024. Det ble også satt inn nytt toalettsett i 2024. Det er i tillegg dusjhjørne med innfellbar dør med hånddusj fra 2024. Badet ble totalrehabilitert i regi av borettslaget i 2005. På badet er det også opplegg for vaskemaskin.

Boder:

Det medfølger to kjellerboder på hhv. 3m² og 4m². Det er også felles sykkelrom i borettslaget.

Overflater:

Gulv: Gulvflater belagt med laminat. Gulvflater belagt med laminat fra 2018.

Vegger: Veggflater av malte flater.

Himling: Himlingsflater av malt betong og nedsenket himling med malt flate i deler av stue.

Fra selgers egenerklæringsskjema:

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?

Ja, kun faglært.

Firmanavn: NGF Rørservice AS, Proff Elektro AS, Ås Glassmesterforrening AS.

Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: NGF Rørservice installering av nye baderomsmøbler, blandebatteri og rørkoblinger i oktober 2024, Proff Elektro installering av nytt speilskap og stikkontakt i oktober 2024, Ås Glassmesterforrening AS installering av ny dusjdør i herdet glass.

Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?

Nei.

Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?

Ja.

Kommentar: Kvittering fra selskapene med beskrivelse av utført arbeid.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?

Ja, kun faglært.

Firmanavn: NGF Rørservice AS.

Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Tilkobling av nye baderomsmøbler og rør til eksisterende vann- og avløp.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?

Ja, kun av ufaglært / egeninnsats.

Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Maling av tak på terrasse og platting.

Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?

Nei.

Kommentar: Det er muligheter for å få installert ladeboks for el-bil i garasjen.

Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?

Ja.

Kommentar: Ulven Transformatorstasjon skal bygges om, det er gitt konsesjon til Statnett.

Kjenner du til om sameie/laget/selskapet er involvert i tvister av noe slag?

Ja.

Kommentar: Høyden AS da de trakk seg fra kontrakt for renovering av tak (styret jobber med å finne ny leverandør), reklamasjon AF Gruppen på bergvarmeanlegget.

Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?

Nei.

Kommentar: Ikke utover årlig økning av felleskostnader.

Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?

Ja.

Kommentar: Har vært mus og rotter i andre deler av borettslaget. Har blitt håndtert av skadedyrfirma umiddelbart.

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Thomas Erichsen v/ Anticimex, datert 11.11.2024. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad:

- Overflater vegger: Vinduets plassering i våtsone er uegnet. Fare for fukt i konstruksjon. Vindu bør skjermes. 

- Overflater gulv: Elastiske flisfuger ved overgang gulv til vegg bærer preg av egeninnsats. Fuger bør fornyes.

- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

- Vannrør: TG2: Fordelerstammer for rør-i-rør-systemet er plassert bak inspeksjonsluke ved toalett uten mulighet for sikker avrenning til sluk (hensikten er å unngå følgeskade ved en eventuell lekkasje fra systemet). Avrenningsmulighet bør etableres. Til informasjon: Det er ikke kursoversikt for rør-i-rør-system i fordelerskapet. Kursoversikt anbefales etablert.

- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov. Avtrekkseffekten ble testet ved hjelp av et papir, og effekten vurderes til å ikke være tilstrekkelig. Utilstrekkelig ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet.

Kjøkken:

- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. 

- Ventilasjon og avtrekk: Det er registrert mekanisk avtrekksventil ut gjennom yttervegg. Det er uvisst om dette er en godkjent løsning i borettslaget. Bør undersøkes nærmere for å vurdere eventuelle tiltak.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):

- Vannbåren varme: Eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Øvrige rom:

- Overflater gulv: Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov. 

- Innerdører: Dørbladet til innerdør ved bad og soverom 1 har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes.

Dører og vinduer:

- Vinduer: Vindu i stue er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. Det ble påvist feil på enkelte lukkemekanismer. Eksempelvis er: vindu på badet og vinduet på høyre side av soverom 2 vanskelig å lukke. Reparasjon/utbedring anbefales. Opplysninger fra eier: Denne leiligheten er på prioritert liste for å kunne få montert ny balkongdør og nytt stuevindu våren 2025. Dette har ingen kostnad for beboer.

- Dører: Balkongdør er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Balkonger, terrasser, veranda etc - Balkong:

- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Øvrige punkter har fått TG1.

Byggemåte:

Boligbygg over 4 etasjer samt kjeller. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong/murkonstruksjon. Utvendig fasade forblendet med pussede flater. Saltakkonstruksjon i tre, tekket med takplater (tak ikke besiktiget). Balkongdør og vindu i stue av trekarmer med 3-lags glass fra 1988. Vinduer av trekarmer med 2-lags glass fra 2016/17. Entredør fra 2022 med

brannklasse B30 og lydklasse 38dB.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Totalt bruksareal: 75,0 m²

• BRA-i: 68,0 m²
• BRA-e: 7,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 7,0 m² 

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:

3.etasje:

BRA 75 m²

- BRA-i 68 m²: Entré, bad, kjøkken, stue og to soverom.

- BRA-e 7 m²: To kjellerboder på 3 m² og 4 m².

- TBA 7 m²: Balkong.

Det gjøres særskilt oppmerksom på at bod som er medtatt som BRA-e og i totalt BRA ligger på fellesareal, men disponeres av denne leiligheten.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Arealene er beregnet og angitt med utgangspunkt i NS 3940:23. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra den faktiske bruken, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert ute i felles trappegang med automatsikringer, overbelastningsvern, jordfeilbrytere og strømmåler.

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget, og at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra E.Verk på eiendommen.

Det fremgår av den bygningskyndiges tilstandsrapport at det ikke er fremlagt samsvarserklæringer for hele/deler av det elektriske anlegget.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilknyttet felles varmesentral og gulvvarme på badet. Leiligheten er tilkoblet felles varmtvann.

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Energiattest med energimerke Rød E er vedlagt salgsoppgaven.

Synlige vannrør av forkrommende kobberrør og plastrør. Synlige avløpsrør av plast. Vann og avløpsrør ble iht selger byttet ut i regi av borettslaget

når badet ble renovert i 2005/2006. Stoppekraner til leiligheten er plassert bak inspeksjonsluke ved toalett og under kjøkkenvask. Leiligheten har naturlig

tilluftsventiler i vinduer og yttervegger.

Medfølger:

- Komfyr, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap.

Medfølger ikke:

- Kaffemaskin og vinskap følger ikke med.

- Skoskap.

- Lysspotter i taket i stuen.

Interessenter oppfordres til å lese vedlagte liste over løsøre og tilbehør som skal medfølge ved handelen. I de tilfeller det medfølger hvitevarer, overleveres disse uten noen form for garanti utover leverandørgaranti. Det gjøres oppmerksom på at løsøre som har en klar karakter av å være en del av selgers møbler - selv om det er skrudd opp på veggen, normalt sett ikke vil medfølge boligen ved overtakelse.

54508,00 m² festet

Felles tomt opparbeidet med bl.a plen, prydbusker, lekeplass og asfalterte internveier til oppgangene.

Leiligheten disponerer/har leierett til garasjeplass i Ulven Helsfyr Garasjene AS. For dette betales det 810 kroner per kvartal. Leieretten følger salg av leilighet. I tillegg disponerer borettslaget egne garasjer og utendørsplasser med leierett etter ansiennitet/venteliste.

I enden av Karl Staaffs vei disponerer borettslaget også en utendørs parkeringsplass hvor man kan betale per time/uke/år.

Borettslagets vedtekter slår fast at man kun kan leie én parkeringsplass eller ha leierett til én garasje.

Forøvrig gateparkering etter gjeldende bestemmelser i området. P.t. er det ikke beboerparkering i området, og derfor også muligheter for gratis gateparkering.

Denne boligen kan kjøpes med Finit Deleie. Det betyr at du bare trenger 5 % egenkapital. EIE samarbeider med Finit for å hjelpe boligkjøpere med lite egenkapital inn på markedet. Les mer om Finit på eie.no/finit

Barnehager:

Teisentoppen

Ulvenparken barnehage

Teisen Vest barnehage

Skoler:
Bryn Skole (1-7. trinn)

Fyrstikkalleen (8 - 13. trinn)

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv sjekke dette med skolesjefens kontor. Se nabolagsprofilen i salgsoppgavens vedleggsdel, for oversikt over andre skoler og barnehager i nærheten.

Ved å trykke på kartet i annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt ved fellesvisninger.

Velkommen til Karl Staaffs vei - en hyggelig blindvei i grønne omgivelser. Her er det ingen gjennomgangstrafikk noe som gjør dette til et meget rolig og ikke minst et barnevennlig område. Borettslaget fremstår som et trygt borettslag som blant annet kan by på flotte fellesarealer med flere lekeplasser og sittegrupper. Et meget hyggelig bomiljø hvor du vil trives!

Ulvenhagen er innen gangavstand fra leiligheten. Her finner du drivhus, lekeplass, plantekasser etc.

Boligen er beliggende i et spennende område i vekst. Dessuten er det heller ikke langt til Økernområdet som er under spennende utvikling. Det planlegges parker, restauranter, cafeer mm. Økern Portal åpnet høsten 2021 og er Oslos mest unike næringsbygg - et sted der næring og nærmiljø møtes.

Fantastiske tur- og treningsmuligheter:

Det er kort avstand til en rekke tur- og rekreasjonsmuligheter som egner seg både om sommer og vinter. For den aktive eller naturinteresserte kan området friste med få minutters gange til rekreasjonsmulighetene på Valle Hovin. Området har fine treningsmuligheter med blant annet treningssentre som Fitness Xpress på Valle, Sats Hasle og Studio Jobbsprek på Økern, samt et flott parkområde omkring Hovindammen. Valle Hovin tilbyr også en skøytebane på vinterstid. Ellers kan man ta seg en spasertur i turområdene oppover langs Alnaelva. Videre er det enkel tilgang fra leiligheten til vakre Østmarka, med utallige turmuligheter i herlig natur - sommer som vinter. Marka byr på et stort nettverk av turstier og sykkelveier samt ski- og lysløyper. Det oppfordres til turer til populære turområder som for eksempel Rustadsaga, Skullerudstua og idylliske Nøklevann.

Butikk- og servicetilbud:

Fra leiligheten er det kort avstand til det du trenger av matbutikker, treningsmuligheter og andre servicetilbud. Dagligdagse innkjøp gjøres enkelt i nærbutikkene Matkroken og Kiwi Ulven. Matkroken ligger i Karl Staaffs vei og holder også søndagsåpent. Du har også Meny Løren og en ny søndagsåpen Rema 1000 på Intility Arena. Av restauranter og kafeer på Ulven så er det verdt å nevne de populære stedene Mon An Asian Food og Wraps & Coffee.

Fyrstikktorget er kun en spasertur unna boligen med butikker, apotek, legekontor, serveringssteder m.m. For større innkjøp kan nærområdet friste med gode shoppingmuligheter på blant annet Bryn, Alnabru og Tveita Senter som har et godt utvalg av butikker og servicefasiliteter.

Offentlig kommunikasjon:

Den offentlig kommunikasjonen i området er svært god med flere busslinjer og flybuss i nærheten. Nærmeste busstopp er Ulvenkrysset med flere linjer og avganger, både dagtid og nattetid. Her er det også stoppested for flybussen til Gardermoen. Ulvenkrysset ligger kun et par minutter fra leiligheten og her går bussnr: 68, 76, 100, 110, 300, 375, 110E, 115E, 400, 400E og 470E. Det er i tillegg gangsavstand til bussholdeplassene på Valle Hovin og Teisenkrysset. Det er ca. 1 minutt med buss til Helsfyr, ca. 10 minutter med buss til Oslo S, og ca. 8 minutter til Bjørvika.

T-bane på Helsfyr med ca. 7 minutters reisetid til sentrum. Helsfyr er forøvrig et knutepunkt med fire T-banelinjer, samt utallige busslinjer. Det går direktelinjer til Blindern og BI i Nydalen, samt at bussen stopper i nærheten av HIO.

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune.

Bunnfradraget i Oslo er i 2024 på inntil 4,7 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 2,8 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/.

Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg i mellom.

Kommunale avgifter dekkes gjennom fellesutgiftene i borettslaget.

Fellesutgiftene utgjør kr. 5 632,- pr. mnd. og inkluderer:

Kabel-tv, internett, vaktmestertjeneste, trappevask, varmtvann og fyring, festeavgift, felles forsikring og kommunale avgifter m.m.

Det gjøres oppmerksom på at en eventuell renteøkning, vedlikeholdsarbeid eller andre tiltak som iverksettes av boligselskapet kan medføre økning i felleskostnadene.

Ny eier må belage seg på bl.a. følgende løpende tilleggsutgifter:

Et estimert årlig strømforbruk som tilsvarer ca 3 500 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Ny eier må selv tegne nødvendige forsikringer som innboforsikring mm.

Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer: 7248492

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2022:

Som primærbolig kr. 1 051 948,00,- som forutsetter at boligen brukes som fast bopæl.

Som sekundærbolig kr. 3 997 401,00,- ved annen bruk av eiendommen.

Formuesverdien justeres normalt årlig, og det henvises til Skatteetatens websider dersom ytterligere informasjon er ønskelig.

Ulven Borettslag , Orgnr: 947 851 217

Forretningsfører: Obos Eiendomsforvaltning AS

Borettslaget består av 439 andelsleiligheter. I tillegg kommer 2 tjenesteleiligheter. Ulven Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 947851217, og ligger i bydel Alna i Oslo kommune med følgende adresser: Karl Staaffs vei 1-47 og 2-56. Gårds- og bruksnummer : 131 - 64.

Styret har organisert en komprimatorbil som kommer cirka fem ganger i året. Dette gjør at kjellerrydding er effektiv og enkel for beboerne og at fellesarealer lett holdes i orden.

Ny eier skal betale kr 260,- + administrasjonskostnader kr 94,- for nye skilt til postkasse og ringetablå.

På generalforsamling i 2022 ble det vedtatt: Utbedring av tak, utbedring av ytterdør og calling, utbedring av tilførsel-/avløpsrør, finansiering og opprydding av lån og salg av 2 stk tjenesteleiligheter/utleieleiligheter. Styret jobber med fremdriftsplan for disse prosjektene. Borettslaget har tatt opp kassakredittlån og refinansiert, samt tatt opp nytt lån for callinganlegg, rør, dører og tak. Ca kr 12 mill av lån er tatt opp, men alt er ikke tatt ut og ikke fordelt på andelseiere. Det vil bli høyere fellesgjeld og felleskostnader når lån tas ut til orientering. Lån pr. 19.12.2022 gjenstår det ca. kr. 11 850 000,- . som ikke er tatt ut på lånet fortsatt i 2023/24.

Styret har fått fullmakt til å forhandle om utbygging av nye boliger i KS6, eventuelt også over festlokalet, samt innhente alternativt tilbud. Resultatet forelegges ekstraordinær generalforsamling for gjennomføringsvedtak. De to tjenesteboligene ligger i KS6 og vil derfor ikke bli solgt før det er avklart hvordan de inngår i prosjektet.

Årets generalforsamling ble avholdt 27.5.2024. Her er noe info gitt i innkallingen:

"Det har også vært fremgang rundt salget av Karl Staaffs Vei 6. Styret har valgt å gå videre med OBOS for et eventuelt salg, og omgjøring av lokalet til nye leiligheter. Dette er tidkrevende arbeid og vi har måttet få bistand fra advokat Dalan i vurdering av vilkår med mer. På grunn av de mulige skattemessige konsekvensene så har dette arbeidet nå blitt satt på vent i påvente av avgjørelse i en annen sak som kan ha konsekvenser for oss. Uansett er dette en sak som må behandles på ordinær generalforsamling.

Videre vil vi vise til at utskiftingen av vinduer i leilighetene fortsetter etter behov. På forrige generalforsamling ble det flertall for at styret må bli flinkere å orientere beboerne om diskusjonene og vedtak på styremøtene. Styret tar selvkritikk på at vi, i hovedsak som følge av en svært høy arbeidsmengde ikke har prioritert dette, men heller lagt ut saker løpende på Vibbo. Vi kan uansett bare vise til vedtakene som gjøres, og ikke selve diskusjonene og vurderingene.

Det ble i forrige periode skiftet callinganlegg på samtlige oppganger. Det ble også lagt opp til digitale koder på dørene, men da uvedkommende lett kunne få tak i disse gikk vi tilbake til systemet med kodebrikke og nøkler. Vi har ikke gått videre med ytterdørene/inngangsdørene, da det ikke var penger til dette og prisanslag viste at dette ville bli betraktelig dyrere enn hva man hadde til rådighet. Dette står imidlertid fremdeles på agendaen til styret da eksisterende ytterdører ofte må justeres og har gått utover forventet levetid.

Styret har inngått ny avtale med RADIG for parkering på grusplassen. Dette vil være en ordning som først trer i kraft til høsten, og vil gi økte inntekter fra parkeringen til borettslaget og sørge for enklere forvaltning og drift av ordningen.

Renovering av takene ble igangsatt av selskapet Høyden som vant anbudet. Etter å ha startet arbeidet sa de imidlertid opp kontrakten. Dette var svært overraskende for styret. Begrunnelsen var at de hadde fått klager fra egne ansatte rundt HMS ved at de ikke brukte stillas. Dette var imidlertid ett av konkurransefortrinnene som selskapet selv skrev om i anbudet. Høyden har fakturert for medgått tid og det er bare ett kvartal hvor taket er vedlikeholdt etter planen. Styret er i dialog med juridisk bistand for å avklare utestående beløp og opprydding etter prosjektet, som vil måtte utlyses på nytt.

Det er behov for vedlikehold av garasjene og områdene rundt. Det må freses og legges ny asfalt, dørene må justeres og det elektriske anlegget må utbedres. Styret vil komme tilbake til hvordan dette vil håndteres videre."

Vedtekter, husordensregler og årsmøtedokumenter kan utleveres ved henvendelse til megler.

Borettslaget har ikke sikringsordning for ubetalte fellesutgifter, som betyr at dersom en av andelseierne ikke betaler sine fellesutgifter må borettslaget selv ta tapet og fordele det på de øvrige andelseierne.

Boligselskapet har en total gjeld på kr. 100 372 001,- pr. 31.10.2024.

Andel fellesgjeld er kr. 238 109,- pr. 31.10.2024.

Andel fellesformue er kr. 27 189,- iht. fjorårets likningsoppgave.

Borettslaget har to felles lån med følgende betingelser pr. 31.10.2024:

Bank: Obos-Banken AS

Lånenr.: 98208029436

Lånetype: Annuitetslån

Rentesats: 5,45%

Total restsaldo 97 482 591,61,-  

Andel restsaldo: 231 262,01,-  

Kapitalkostnader pr. mnd: 1 456,51,-  

Innfrielsesdato: 30.05.2047

Type rente: Flytende rente

Bank: Obos Boligkreditt AS

Lånenr.: 98208061747

Lånetype: Annuitetslån

Rentesats: 5,45%

Total restsaldo 2 889 410,-

Andel restsaldo: 6 847,24,-  

Kapitalkostnad pr. mnd: 42,52,-

Innfrielsesdato: 30.11.2047

Type rente: Flytende rente

Regnskap for 2023 viser et overskudd på kr 4 879 237,-

Budsjett for 2024 viser et overskudd på kr. 2 726 500,-

Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kun fysiske personer kan være andelseiere, og ingen kan eie mer enn én andel.

Andelen er ikke beheftet med forkjøpsrett.

Det foreligger ferdigattest for "Forretningsgård m/beboelse samt kafe" for Karl Staaffs vei 2-4, datert 4.5.1966.

Byggetegninger fra kommunen datert 18.5.1955 samsvarer med dagens bruk av boligen. Kopi av tegninger og eventuelle attester kan fås ved henvendelse hos megler.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger iht. reguleringsplan S-493, datert 18.9.1953.

Området er i utvikling og større prosjekter må påregnes.

På Ulven bygger OBOS mange nye leiligheter. Se https://www.obos.no/ny-bolig/nye-nabolag/ulven/ for mer informasjon. Mange av leilighetene er allerede nyoppførte.

Ihht. hjemmesiden til Statens Vegvesen foreligger det et prosjekt på E6 Oslo Øst, som blant annet involverer Teisenkrysset og Ulvensplitten. Grunnet den politiske uenigheten rundt prosjektets omfang ble prosjektet satt på vent høsten 2020. Oslo kommune ønsker ikke prosjektet slik det nå er foreslått. Regjeringen har gitt tydelige signaler om reduksjon i de økonomiske rammene til vegbygging framover, og vil derfor blant annet utsette revisjonen av Nasjonal transportplan (NTP). I mars 2023 leverte Statens vegvesen sitt forslag til porteføljeprioritering som innspill til NTP. E6 Oslo øst var ikke blant de foreslåtte prosjektene på denne listen. Regjeringens forslag til Nasjonal transportplan 2025-2036 legges fram våren 2024, og behandles i Stortinget sommeren 2024. Se blant annet https://www.vegvesen.no/Europaveg/e6osloost for nærmere informasjon. Til orientering har det tidligere vært snakk om at Gullhaug borettslag (Karl Staaffs vei 70-82 partall), skal rives ifbm. med oppgraderingen av E6.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved hendvendelse til megler.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og kloakk via privat stikkvei/-ledninger.

Foruten om andel fellesgjeld, overdras andelen fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. burettslagslova § 5-20  har borettslaget legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Dnr. 13699, tgl. 04.11.1959 - Festekontrakt - vilkår

ÅRLIG AVGIFT NOK 11,350
BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 13699, tgl. 04.11.1959 - Bestemmelse om veg

Bestemmelse om bebyggelse
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 5121, tgl. 03.05.1962 - Bestemmelse om bebyggelse

Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 9234, tgl. 25.07.1962 - Best om garasje/parkering

Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 9235, tgl. 25.07.1962 - Best om garasje/parkering

Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 9112, tgl. 16.08.1958 - Rettighet

LEIEAVTALE
UTLEIER: FORSVARETS BORETTSLAG AL
LEIE-TID: 10 ÅR
ÅRLIG AVGIFT NOK 11,745
BESTEMMELSER OM FORLENGELSE
BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
BEST. OM BRUKS- OG DISPOSISJONSRETT
LOKALER
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 9119, tgl. 06.08.1959 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dnr. 3880, tgl. 29.03.1962 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dnr. 3885, tgl. 29.03.1962 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dnr. 2452313, tgl. 13.05.2020 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke fra styret kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, jf. borettslagsloven § 5-5. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. borettslagslova § 5-6. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål. Det gjøres oppmerksom på at det er krav om forsvarlige radonverdier ved utleie.

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.

Prisantydning kr 4 300 000,-

Andel fellesgjeld kr 238 109,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

Pantattest kjøper kr 240,00,-

Tingl.gebyr BRL-skjøte kr 500,00,-

Tingl.gebyr pantedokument BRL kr 500,00,-

Tryg Boligkjøperpakke - andel/aksje/eierseksjon (valgfri) kr 9 950,00,-

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 4 549 299,-

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 238 109,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Overtakelse etter avtale med selger. Interessenter oppfordres til å angi ønsket overtakelse i budskjema. Antall nøkkelsett ved overtakelse kan variere, og kjøper må selv besørge nye nøkler/låser for egen regning. Overtagelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten og styrets godkjennelse er avklart.

EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må senest tegnes i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 12.000.000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen.

Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

Fullstendig kjøpesum inkludert omkostninger, samt eventuelt pantedokument tilknyttet lån, skal kunne disponeres over hos megler senest 2 virkedager før overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Generelle bestemmelser

Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon

Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon

Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker – avtalevilkår

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Uautorisert kopiering eller gjenbruk av all tekst og alle bilder i denne annonse/salgsoppgave er ikke tillatt.

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret for videre oppfølging. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften. Mulighetene for å få slettet personopplysninger er derfor begrenset. Les mer om EIE`s behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på eie.no/personvern

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift, som pålegger oss å gjennomføre kundekontroll av selger og kjøper, herunder fullmektiger. Slike kontrolltiltak vil i praksis gjøres ved å bekrefte våre kunders og reelle rettighetshaveres identitet, samt å innhente informasjon knyttet til handelens formål og tilsiktede art.

Dersom kjøper ikke bidrar til dette, og det medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig.

I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kontrolltiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom nødvendige kontrolltiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,100 % av salgssummen inkl. mva

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Oppdr.nr: 71240426

Ansvarlig megler: Christer Sebbah

EIE Løren & Økern

Løren & Økern Eiendomsmegling AS

NO 916 510 845 MVA