EiendomUlvenveien 121 A, 0665 Oslo, Etasje: 4
MatrikkelGnr. 131 Bnr. 93 Snr. 99 i Oslo kommune
BoligtypeLeilighet
EierformEierseksjon
ArealerTotalt BRA 97 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 97 kvm
- BRA-b (innglasset balkong):
- BRA-e (eksternt bruksareal):
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 15 kvm
ArealPrimærrom: 94 kvm, Bruksareal: 97 kvm, BRA-i: 97 kvm , TBA: 15 kvm
Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport. Eventuelle
betegnelser på rom er angitt ut fra faktisk bruk, uavhengig av hva som er godkjent hos
bygningsmyndighetene.
Antall soverom3
Byggeår1981
TomtFestet tomt 16938 kvm
Prisantydning5 590 000
TilstandsrapportTakstmann: Robert Wilhelmsen
Andel fellesgjeld/FellesformueAndel fellesgjeld: kr. 691 029,- pr. 01.08.24
Andel fellesformue: kr. 87 502,- pr. 31.12.23
Totalpris inkl. omkostningerkr 5 590 000,- (Prisantydning)
kr 691 029,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 6 281 029,- (Pris inkl. fellesgjeld)
Omkostninger:
kr 500,- (Pantattest kjøper)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument)
kr 500,- (Tingl.gebyr skjøte)
kr 157 020,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum inkl f.gjeld: 6 281 029,-))
--------------------------------------------------------
kr 158 520,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 6 439 549,- (Totalpris inkl omkostninger)
Valgfrie omkostninger:
kr 9 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))
--------------------------------------------------------
kr 6 448 799,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)
FelleskostnadKr. 10 307,- pr. mnd.
EierVirk Group AS
BeskrivelseLys og romslig 4-roms over to plan, beliggende sentralt og barnevennlig til på Ulven. I umiddelbar nærhet
finnes fasiliteter som offentlig kommunikasjon, matbutikker, parkområder m.m
Boligen består av; lys entré med plass til oppbevaring. Kjøkkenet har en praktisk og fin åpen løsning mot
stuen som gir et sosialt allrom. Utgang til sydvendt balkong med nydelig utsikt - perfekt for varme
sommerdager. Tre soverom, eldre bad og garasjeplass
Oppussingsobjekt med stort potensial, her kan du skape din egen drømmeleilighet
- 2 solrike balkonger på 3,2 m² og 11,5 m²
- Kjellerbod 5 m² (nr. 68)
- Veldrevet sameie med god vedlikeholdshistorikk
- Bruksrett til garasjeplass i underjordisk garasjeanlegg
- Sentral, men tilbaketrukket beliggenhet på Ulven
- Ved innfrielse av IN lånet, vil f. kostnadene være kr. 5 736,- pr. mnd
- Kort vei til butikker og kollektivtilbud.
- Nærhet til marka med flotte turmuligheter.
- Barnevennlig, skjermet og bilfritt bomiljø uten gjennomgangstrafikk
ParkeringDet medfølger rett til å leie en parkeringsplass (nr. 9) i underjordisk garasjeanlegg. Plassen kan
fremleies. Det er tilrettelagt for el-bil lading. Kostnad til ladeboks bekostes av den enkelte sameier og
bestilles gjennom styret. Styret har inngått avtale med Movel AS om drift av ladestasjonene. Retten til å
leie garasjeplassene følger seksjonen ved salg. Det er ikke mulig å si opp avtalen.
Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne,
pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder
kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i
sameiet.
Det er tidvis anledning til å leie ekstra garasjeplass eller utendørs parkeringsplass av naboer.
Det er også gjesteparkeringsplasser i opptil 3 døgn i tilknytning til sameiet. Ellers gateparkering etter
gjeldene regler for området.
BeliggenhetUlven terrasse fremstår som et veldrevet og trygt boligsameie som blant annet kan by på et flott og bilfritt
område med flere lekeplasser og sittegrupper. I nærområdet har du det du måtte trenge av servicetilbud.
For den aktive eller naturinteresserte kan området friste med gangavstand til rekreasjonsmulighetene på
Valle Hovin. Området har fine treningsmuligheter med blant annet treingssentre som Fitness Xpress på
Valle, Sats Hasle og Studio Jobbsprek på Økern. Ellers kan man ta seg en spasertur i turområdene
oppover langs Alnaelva. Videre er det også fine turmuligheter i Østmarka, sommer som vinter. Marka byr
på et stort nettverk av turstier og sykkelveier samt ski- og lysløyper.
Fra leiligheten er det kort avstand til det du trenger av matbutikker, treningsmuligheter og andre
servicetilbud. Dagligdagse innkjøp gjøres enkelt i nærbutikkene Kiwi Ulven eller søndagsåpen Matkroken.
Fyrstikktorget ligger i gangavstand fra boligen med butikker, apotek, legekontor, serveringssteder m.m.
For større innkjøp kan nærområdet friste med gode shoppingmuligheter på blant annet Bryn, Alnabru og
Tveita Senter som har et utvalg av butikker og servicefasiliteter.
Den offentlig kommunikasjonen i området er svært god med flere busslinjer og flybuss i nærheten.
Nærmeste busstopp er Persveien, Ulven Torg, og Ulvenkrysset med flere linjer og avganger. Her er det
også stoppested for flybussen til Gardermoen. Du finner også T-bane på Helsfyr. Helsfyr er forøvrig et
knutepunkt med T-banelinjer og busslinjer.
Området er i stor utvikling: OBOS vekker nå Ulven! Skal man investere i en bydel fremover, er dette et sted
man bør ha øynene åpne for. Ytterligere informasjon finnes her om utviklingen:
https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/slik-bygger-vioslo/hovinbyen/strategisk-plan-forhovinbyen-article78096.html
BebyggelseBebyggelsen i nærområdet består hovedsakelig av boligblokker.
TomtFestet tomt, 16938 kvm
Sameiet har pent opparbeidede fellesområder. Sameiet betaler festeavgift for tomten. Regulering hvert
10. år iht. kontrakten. Siste regulering 2021.
AdkomstDet vil bli skiltet med EIE visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.
Se vedlagt kartskisse i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra
ønsket startsted til den aktuelle boligen.
Skole/barnehageDersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for handelen, må interessenten selv sjekke dette med
barnehagekontor og skolekontor for det aktuelle området.
InneholderDet totale bruksarealet fordeler seg som følger:
Leiligheten går over to plan. Bruksareal for begge etasje totalt:
BRA 102 m²
- BRA-i 97 m²: (Entré, soverom, stue og kjøkken, trapperom, 2 soverom, wc og bad.)
Det totale bruksarealet fordelt i de ulike etasjene:
4. etasje:
BRA 39 m²
- BRA-i 39 m²: (Trapperom, 2 soverom, wc og bad.)
3. etasje:
BRA 58 m²
- BRA-i 58 m²: (Entré, soverom, stue og kjøkken)
Det gjøres særskilt oppmerksom på at bod som er medtatt som BRA-e og i totalt BRA ligger på
fellesareal, men disponeres av denne leiligheten.
Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.
Arealene er beregnet og angitt med utgangspunkt i NS 3940:23. Eventuelle betegnelser på rom er angitt
ut fra den faktiske bruken, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.
ByggemåteHovedbærekonstruksjon i betong. Fasader med tegl og fasadeplater. Flatt tak tekket med papp/membran.
Vinduer og balkongdører med 2-lags glass og trekarmer. Felles trappegang med betongtrapp.
Det er viktig at interessenter setter seg grundig inn i rapporten. Som kjøper anses man kjent med de
opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport. Interessenter oppfordres til å
kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål. Informasjon om byggemåte er
hentet fra tilstandsrapport.
Følgende har fått tilstandsgrad 3 (TG-3) i tilstandsrapport:
Øvrig: Gulv - Oppsummering:
Gulv tilknyttet soverom i 3. etg. er preget av elde, slitasje, samt skader. I tillegg ufagmessig innskjøting av
laminatbord. Oppgitte avvik gis TG-3. Gulv i øvrige rom gis TG-1 og TG-2. "Knirk" i stuedel gis TG-2.
Anbefalte tiltak:
Utskifting av gulv.
Følgende har fått tilstandsgrad 2 (TG-2) i tilstandsrapport:
Etasjeskille og gulv på grunn - Oppsummering:
Etasjeskiller fremstår i normal forventet stand på
bakgrunn av visuelle observasjoner og bruk av niveleringsutstyr. Det er ikke registrert forhold som tyder på
svekkelser i konstruksjonen. Skjevheter og ujevnheter ble registrert.
3. etg.: lokalt avvik er målt opp til 12 mm. Totalt avvik er målt opp til 20 mm.
4. etg.: lokalt avvik er målt opp til 10 mm. Totalt avvik er målt opp til 16 mm.
Oppgitte skjevheter gis TG-2.
Anbefalte tiltak:
Ikke behov for umiddelbare tiltak men ved evt. legging av nytt gulv som stiller krav til planhet av underlaget,
må tiltak påregnes.
Kjøkken - Oppsummering av overflater og innredning:
Kjøkkeninnredning med finerte fronter, laminat benkeplater, oppvaskkum, ventilator, fliser over benk,
belysning under overskap og opplegg for oppvaskmaskin. 2 fronter med glass. Kjøkkeninnredning med
bruksslitasje. TG-2 gis grunnet elde og slitasje.
Toalettrom - Oppsummering:
Separat toalettrom med toalett og servant. Flere veggfuger med riss/sprekker. Belysning over speil
mangler deksel.
TG-2 gis grunnet elde, slitasje og oppgitte avvik.
Trapp - Oppsummering:
Trapp fra byggeår med normal elde og slitasje, alder tatt i betraktning. TG-2 gis grunnet elde og slitasje.
Avløpsrør - Oppsummering:
Undertegnede har ikke vurdert røranlegget av den grunn at det kreves spesielt utstyr og kompetanse. Det
er ikke påvist noen stakeluke i boenheten. Staking kan utføres via sluk eller andre installasjoner med
avløp. Kontrollen er avgrenset til innvendig i leiligheten og stopper ved sluket/etasjeskille. Innvendige
avløpsrør fra byggeår har nådd en høy alder og gir økt risiko for skader. Avløpsrør gis TG-2 grunnet alder
Anbefalte tiltak:
Sluk/avløpsanlegg bør pga. alder oppgraderes sammen med eventuelle oppgraderinger av
våtrom/kjøkken.
Vannledninger - Oppsummering:
Undertegnede har ikke vurdert røranlegget av den grunn at det kreves spesielt utstyr og kompetanse.
Kontrollen er avgrenset til innvendig i leiligheten og stopper ved veggjennomføringer. Innvendige
kobberrør har nådd en høy alder og gir økt risiko for skader. Ingen lekkasjer ble avdekket ved befaringen.
TG-2 gis grunnet alder.
Anbefalte tiltak:
Vannrør bør pga. alder oppgraderes sammen med eventuelle oppgraderinger av våtrom/kjøkken.
Elektrisk - Oppsummering:
Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ligger utenfor takstmannens kompetansefelt. Dersom
ytterligere gjennomgang av det elektriske anlegget ønskes, anbefales en eltakst. TG-2 gis grunnet flere
løse kabler, manglende dokumentasjon på el-anlegget, samt manglende el-kontroll de siste 5 år.
Anbefalte tiltak:
Det anbefales en utvidet el-kontroll. Utbedre avvik tilknyttet løse kabler.
Varmtvannsbereder - Oppsummering:
For fullverdig kontroll av varmtvannsbereder, må dette utføres av en autorisert rørlegger. Normalt vil fabrikk
år indikere tilstanden og samtidig forventet levetid ut ifra en gjennomsnittsbetraktning.
Varmtvannsbereder gis TG-2 grunnet alder.
Anbefalte tiltak:
Varmtvannsbereder er moden for utskifting. Montere waterguard med lekkasjestopp.
Våtrom: Bad/Vaskerom - Oppsummering av overflater:
Veggfuger i dusjsone med riss/sprekker og svertesopp. Oppgitte avvik gis TG-2.
Anbefalte tiltak overflater:
Baderommet er modent for rehabilitering. Det anbefales å installere et dusjkabinett for å begrense
overflater for belastning med fritt vann.
Oppsummering av membran, tettesjikt og sluk:
TG-2 er satt med bakgrunn i alder på tettesjikt og derav økt risiko for lekkasjer.
Anbefalte tiltak membran, tettesjikt og sluk:
Baderommet er modent for rehabilitering. Det anbefales å installere et dusjkabinett for å spare overflater
for belastning med fritt vann.
Oppsummering av sanitærutstyr:
1 dusjdør har løsnet ved innfesting i vegg. TG-2 gis grunnet elde, slitasje og oppgitt avvik.
Anbefalte tiltak sanitærutstyr:
Utbedre overnevnt avvik tilknyttet dusjdør
Oppsummering av fukt:
Hulltaking er ikke foretatt da tilstøtende konstruksjon til våtsonen ikke er tilgjengelig. Måling med
fuktindikator påviste forhøyede verdier ved nedre del av vegger i dusjsone. Oppgitt avvik gis TG-2.
Anbefalte tiltak fukt:
Grunnet usikkerhet rundt tetthet, bør det installeres et dusjkabinett for å spare overflater for belastning
med fritt vann. Øvrig:
Vegger - Oppsummering:
Vegoverflater med normal elde og slitasje, alder tatt i betraktning. TG-2 gis grunnet elde og slitasje.
Vegger gis TG-1 og TG-2.
Anbefalte tiltak:
Overflatebehandlinger.
Øvrig: Himlinger - Oppsummering:
Himlinger med normal elde og slitasje, alder tatt i betraktning. TG-2 gis grunnet elde og slitasje.
Himlinger gis TG-1 og TG-2.
Anbefalte tiltak:
Overflatebehandlinger.
Øvrig: Innerdører - Oppsummering:
Innerdører med normal elde og slitasje. Nyere dørblad er påmontert eldre karmer. Eldre innerdør tilknyttet
bod. TG-2 gis grunnet elde og slitasje. Nyere dørblad gis TG-1.
StandardLeiligheten har følgende standard:
Vegger: Malt strie og fliser.
Himling: Malte flater
Gulvflater: Laminat, belegg, parkett og fliser.
Entré:
Lys entré med plass til oppbevaring av sko og yttertøy. Lyd- og brannklassifisert entredør (B30/35db) med
kikkehull.
Stue:
De store vindusflatene gir rommet en svært lys og luftig følelse. Selve stuen er det naturlige
oppholdsrommet hvor det er god plass til en hyggelig sofagruppe, salongbord og TV-benk.
Planløsningen er svært praktisk, og det er naturlig plass til et større spisebord i tilknytning til kjøkkenet
som er perfekt når familie og venner kommer på besøk.
Balkong:
Sydvendt balkong på ca.11,5 m², med gode solforhold og hyggelig utsyn over nærområdet og deler av
byen. Balkongen har god plass til utemøbler, grill og planter - perfekt for varme sommerdager.
Kjøkken:
Eldre, men praktisk kjøkkeninnredning, med gode arbeidsflater og rikelig med skuff- og skapløsninger.
Kjøkkenet ligger i en delvis åpen løsning mot stuen, som skaper et sosialt og romslig preg.
Kjøkkeninnredningen er utført med finerte fronter, laminat benkeplater, oppvaskkum, ventilator, fliser over
benk, belysning under overskap og opplegg for oppvaskmaskin. 2 fronter med glass. Varmtvannsbereder
(200 liter), plassert på gulv, under trapp.
Bod:
Praktisk, innvendig bod på ca. 1 m² (måleverdig areal). Den er perfekt til oppbevaring ytterklær og
plassering av sko, så vel som støvsuger, strykebrett og klesstativ. Det er skråtak i boden, som betyr at
gulvarealer er en del større.
Bad:
Eldre bad med opplegg for vaskemaskin. Baderommet er innredet med dusjdører i herdet glass, opplegg
for vaskemaskin, baderomsinnredning med malt front og heldekkende servant. Baderommet er modent
for rehabilitering. Det anbefales å installere et dusjkabinett for å spare overflater for belastning med fritt
vann.
Wc:
Separat toalettrom med toalett og servant.
Hovedsoverom:
Boligens hovedsoverom er god størrelse med god plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Utgang til
sydvendt balkong på ca.3,2 m² - perfekt for varme sommerdager.
Soverom II og III
Soverom II og III er også av god størrelse, med plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Rommene
egner seg ypperlig som gjesterom, kontor eller barnerom.
For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.
Ferdigattest / midlertidig brukstillatelseUlvenveien 121 A-C (blokk C) - Boligblokk - Ferdigattest - 1984
Ulvenveien 121 A - B - C - Blokk C - Boligblokk - 4 etg - 1975
Ulvenveien 117 - 125 - Fasadeendring - Ferdigattest - 2021
Ulvenveien 111 - 125 - Underjordisk lagerbygning med tilfluktsrom og garasjer - Ferdigattest - 1984
Elektrisk anleggDet gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske
anlegget.
Det fremgår av selgers egenerklæring/den bygningskyndiges tilstandsrapport at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring (er) for hele/deler av det elektriske anlegget.
EnergimerkingEnergiattest med energimerke Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter G
Selger har ikke energimerket boligen og settes dermed til laveste karakter Rød G.
Kommunale avgifterDet gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og
eventuelle endringer i gebyrer/avgifter.
EiendomsskattDet er eiendomsskatt i Oslo kommune. Bunnfradraget i Oslo er i 2024 på inntil 4,7 millioner kroner for
bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 2,8 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon
se:
https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på
faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg
imellom.
Fordeling felleskostnaderFellesutgifter: kr 10 307,- pr.mnd. Inkluderer: Kabel-TV og internett, garasjeplass, trappevask, betjening
andel fellesgjeld, kommunale avgifter, felles byggforsikring, forretningsførsel m.m.
Herav:
Garasje kr. 1.250,-
Felleskostnader kr. 3.758,-
Vask fellesarealer kr. 149,-
Lånekostnad 1 kr. 4.571,-
Kabel-tv kr. 579,-
IN-ORDNING
Det er mulighet til å betale inn fellesgjelden for denne leiligheten (IN-ordning). Renter og avdrag på
fellesgjelden utgjør kr. 4.571,- per mnd. Nedbetales fellesgjelden i sin helhet, vil leiligheten ha månedlige
utgifter på kr. 5.736,-.
Det er mulighet for å innbetale/innfri ved låneforfall 30. september og 31. mars. Seksjonseier må i så
tilfelle gi beskjed før den 1. mars eller 1. september dersom en ønsker å nedbetale fellesgjeld. Andel
fellesgjeld må nedbetales i sin helhet og felleskostnader vil da bli redusert med (Lånekostnad 1, som
tilsvarer kr. 4.571,-/mnd.)
Det gjøres oppmerksom på at vedlikehold, tiltak fra eierseksjonssameiet etc. kan medføre en økning i
felleskostnadene. Styreleder opplyser at sameiet ikke økte ikke felleskostnadene ved inngangen til dette
året, men at det kan ligge an til en økning i andre halvår. Ingen beslutning tatt foreløpig.
Det er normalt at det foretas en årlig indeksregulering av felleskostnadene.
Faste løpende kostnaderKjøper/ny eier må etter overtakelse dekke bl.a. egne felleskostnader, eget strømforbruk, innboforsikring
samt andre valgfrie tilleggstjenester. Dette kan/vil variere fra inngåtte avtaler og forbruk.
Spesifikasjon av fellesgjeldSelskapets totale lån og vilkår:
Lånenr.: OBOS03-98207827908
Type: A
Restsaldo: 97.674.600,-
Restløpetid: 26 år
Term pr. år: 12
Type rente: Flytende
Rente: 6,95% (01.08.24)
Andel kapitalkostnad for denne seksjonen: 4.571,-
Sum andel fellesgjeld kr. 659.000,- pr. 01.08.2024 følger seksjonen.
Festetomt utgjør 26 887 kr av andel gjeld.
IN-ORDNING
Det er mulighet til å betale inn fellesgjelden for denne leiligheten (IN-ordning). Renter og avdrag på
fellesgjelden utgjør kr. 4.571,- per mnd. Nedbetales fellesgjelden i sin helhet, vil leiligheten ha månedlige
utgifter på kr. 5.736,-.
Det er mulighet for å innbetale/innfri ved låneforfall 30. september og 31. mars. Seksjonseier må i så
tilfelle gi beskjed før den 1. mars eller 1. september dersom en ønsker å nedbetale fellesgjeld. Andel
fellesgjeld må nedbetales i sin helhet og felleskostnader vil da bli redusert med (Lånekostnad 1, som
tilsvarer kr. 4.571,-/mnd.)
Overnevnte informasjon er hentet fra forretningsfører.
ÅrsregnskapSameiet har et negativt årsresultat for 2022 på kr. -2 092 418
Kommentarer til årsregnskapet for 2022
Styret mener at årsregnskapet gir et riktig bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og
resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsrapportens punkt om
budsjett for 2023.
Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2022 er satt opp under denne
forutsetning.
Sameiet har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under
noten for udekket tap.
Vesentlig avvik:
Driftsinntektene er høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak andre inntekter. Dette gjelder i hovedsak
tilskudd fra Oslo kommune for ladeinfrastruktur. Se note 3 for nærmere informasjon.
Driftskostnadene er lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak drift og vedlikehold og lavere
energikostnader, i hovedsak grunnet bytte over til LED-lamper.
Finanskostnader er høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak renteendringer.
Resultat:
Årets resultat vises i resultatregnskapet som et underskudd og foreslås ført mot egenkapital. Eventuelt
avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til.
Kommentarer til sameiets arbeidskapital pr. 31.12.2022:
Arbeidskapitalen vises i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler og viser sameiets
likviditet. Arbeidskapitalen pr. 31.12.2022 var kr 5 392 826.
Forsikring med polisenummerProtector AS
Polisenummer: 1305836.
FormuesverdiFormuesverdi for inntektsåret 2022:
Som primærbolig Kr. 1 360 435,-
Som sekundærbolig Kr. 5 441 739,-
SameieSameie: Boligsameiet Ulven Terrasse, Orgnr: 971518111
Sameiet består av 213 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.
-Boligsameiet har fast ansatt vaktmester. Han har kontor i blokk 125. Kontortid 12-12.30.
-Postkasser skal merkes med skilt av godkjent type med leilighetsnummer, dette kan vaktmester hjelpe
med.
-Gassgrill og elektrisk grill kan brukes, men ikke annen grill med åpen flamme.
Sameiet avsluttet totalrehabilitering, sommeren 2020. Rehabiliteringen ble finansiert med lån kr. 126
millioner.
Vedlikehold i sameiet:
Styreleder opplyser at styret jobber med å få opp en vedlikeholds-modul som viser det langsiktige
behovet for vedlikehold. Brannvarslingsanlegg er under planlegging og vil bli tatt opp på et ekstraordinært
årsmøte. Ingen store prosjekter vedtatt.
Sameiet har vært gjennom en stor rehabilitering med skifte fasade, vinduer, og dører, oppussing
oppganger. Skiftet alle inngangsdører.
Styrets arbeid 2022
Det er gjennomført 13. styremøter inkludert budsjett og regnskapsmøte med forretningsfører. Det er i
tillegg gjennomført en rekke møter og befaringer med leverandører, styremedlemmer og andre saker
som har berørt oppfølging av rehabilitering, reklamasjoner, forsikringssaker og annet.
Perioden har vært preget av oppfølging av igangsatte rehabiliteringsarbeider som nytt avfallsanlegg, nye
inngangsdører og opp-pussing av oppganger.
Utskifting av nye inngangsdører:
Alle 40 år gamle innvendige leilighetsdører, 204 stk., er skiftet.
Utskifting av ny belysning i oppganger:
Belysning i samtlige oppganger er skiftet til led lys med betydelig mindre strømforbruk. Totalt antall
lamper 300 stk. Arbeidet ble utført av Elmann AS.
Oppskuring av gulvbelegg i oppganger:
Opp-skuring og boning med 3 strøk polish. Samtlige trappetrinn fikk også en grundig opp-skuring.
Arbeidet ble utført av Coor AS.
Maling av oppganger:
Alle vegger, tak, rekkverk, spiler, sidevanger, gulvlister, dører (felles) er malt i tidens farge og er fuget rundt
alle leilighetsdører etter skift. Alle gamle søppel nedkast er fjernet og lukket.
Diverse merking:
Det har vært behov for bedre oppmerking utvendig for at besøkende / post levering etc. for lettere å finne
fram til riktig blokk og oppgang. Alle blokker og oppganger er nå merket utvendig. Blomsterkasser i front
mot hovedveien ved blokk 119 er nå tydelig merket med Boligsameiet Ulven Terrasse Dette er gjort for å
synliggjøre oss bedre. Etter opp-pussing av oppganger er det kommet ny merking av alle oppganger på
innvendige oppgangs,- og vaskeridører.
Nytt søppelanlegg på Plan 1:
Nytt søppelanlegg på plan 1 med tilbake stilling av område foran lavblokka ble gjennomført høsten 2022
på en god måte av Selvaag og styrets prosjektgruppe. Anlegget på plan 1 fikk også ny belysning utført av
Elmann AS.
Området foran lavblokka er tilbakestilt med gress. I tillegg er det plantet frukttrær i forkant mot grusveien
som går foran blokka. Det er også lagt ut noen steinblokker for å forhindre bilkjøring på gresset. Bommen
bak 123 er flyttet til innkjøringen ved gjesteparkeringen for å hindre mest mulig biltrafikk til Ulvenjordet.
Det gjenstår noe såing av blomstereng ved gjesteparkeringen som vil bli utført forsommer 2023.
Reklamasjoner:
Det har i perioden igjen vært skifte av kontaktperson hos Selvaag som har ført til mye ekstraarbeid og nye
gjennomganger/befaringer av reklamasjonssaker. Mye er gjennomført og arbeidet fortsetter når
temperaturen tillater det. Vi håper å komme i mål i løpet av sommeren.
Forsikringssaker:
Det har i perioden vært 13 forsikringssaker og en skjeggkrebekjempelse i blokk 117. Flere av sakene
skyldes kondens som ikke dekkes av forsikring.
Det har vært 2 forsikringssaker hvor det har vært forsøk på innbrudd. De klarte ikke å komme inn, men det
ble skader på dører og lister. Denne type saker har det gjennom årenes løp ikke vært mange av.
Det har vært 4 ulike vannlekkasjer hvorav en som skyldes defekt varmtvannsbereder, en med skade på
stueparkett etter fukt utenfra, en skade som skyldes defekt fryser og en med skade i tak som er under
utredning.
Det har vært en alvorlig skade med branntilløp. Det skyltes en powerbank som sto på lading på
kjøkkenbenken og tok fyr.
Brannsikkerhet:
Styret fant det nødvendig å inngå avtale med en profesjonell aktør,- i dette tilfelle Norsk Brannvern,- for å
sikre at vi har "alt på stell". Avtalen omfatter kortfattet årlig kontroll i alle leiligheter og fellesareal - årlig
gjennomgang og rådgivning til beboere på bruk av slukkeutstyr, rømning og rutiner - brannteknisk
dokumentasjon som kan forvises forsikringsselskap etc.
Norsk Brannvern sjekket 177 av 215 leiligheter og det var mange som ikke hadde godkjent utstyr på
plass. Det var også mangler i fellesarealer som er satt i bestilling.
I henhold til våre vedtekter pkt. 5 er det seksjonseiers plikt å vedlikeholde bruksenheten mht. til å sørge for
at den er utstyrt med påbudt brannvernutstyr.
Befaring i samtlige leiligheter:
Det har vært en del klager fra beboere på dårlig ventilasjon. Flere beboere har kjøkkenvifter med motor
som forstyrrer ventilasjonen i andre leiligheter. Styret starter befaring i samtlige leiligheter i slutten av april
2023. Boenheter med motor får pålegg om å skifte vifte. Tett filter påvirker også avtrekket betydelig og må
rengjøres og skiftes med jevne mellomrom. Det er også viktig at man faktisk har filter i ventilatoren slik at
fett ikke går uhindret inn i ventilasjonskanalene. Åpne kanaler uten filter medfører også at støy forplanter
seg lett i kanalsystemet mellom leilighetene.
Styret mottar flere meldinger om renne og sluk på balkong som ikke er gjort ren. Det vil medføre at vann
renner ned til nabo og over tid medfører vannskader. Derfor vil renne også bli kontrollert på
befaringsrunden. Det vil også bli kontrollert at pålagt brannvernutstyr er på plass. Flere beboere har klaget
på gamle og skjemmende markiseduker. Det vil bli fulgt opp på befaringen og enkelte vil her få pålegg
om å fjerne de som er skjemmende og ikke har riktig farge.
Garasjevask og merking av P-plasser:
Sommer 2022 ble det utført garasjevask og merking av P-plasser på Plan 3 som tidligere ikke var merket.
Det er også opprettet noen MC- plasser som kan leies ved behov.
Statnett og arbeider med oppgradering Sogn- Ulven:
Olje- og energidepartementet (OED) har gitt Statnett endelig konsesjon for å fornye kabelforbindelsen
mellom Sogn og Ulven transformatorstasjoner. Styret har signert forhåndstiltredelse.
De to jordkabelforbindelsene som i dag går mellom Sogn og Ulven er fra 1950- og 60- tallet, og må derfor
erstattes for å sikre trygg strømforsyning i og rundt Oslo i fremtiden. Sogn transformatorstasjon er bygd
om for å tåle en fremtidig spenningsheving til 420 kilovolt. Ulven transformatorstasjon vil også
oppgraderes for fremtidig spenningsheving til 420 kilovolt.
Statnett har signert kontrakt med AF Gruppen for bygging av kabeltunnel mellom Sogn og Ulven
transformatorstasjoner i Oslo. Etter påske starter forberedende arbeider knyttet til tunnelarbeidene.
Selve anleggsarbeidet vil starte opp i månedsskiftet mai/juni på Rektorhaugen/Tåsen og i midten av mai
på Ulven. I starten skal det etableres en adkomst til tunnelen (forskjæring) som innebærer boring, pigging
og sprengning før selve tunnelarbeidene kan starte opp.
Planlagte tiltak
Etter flere år med meget stor aktivitet kan det nå være lurt å roe ned og heller bruke tid på å planlegge
gjenstående tiltak som oppgradering eltavler , rørspyling og uteområder. Det er for tiden et meget høyt
kostnadsnivå og sannsynlig lurt å avvente situasjonen for videre fremdrift av større saker dersom det ikke
er akutt. Sommer 2023 starter sameiet å betale avdrag på fellesgjelden og Obos gjør nødvendige
forberedelser på vårparten med å trekke avdragsdelen ut av felleskostnadene for de som har betalt ned
fellesgjelden. Når vi starter å betale avdrag vil vi ikke lenger spare. Det blir interessant å se hvordan vi
kommer ut mht. normal drift sett i lys av et stadig økende kostnadsnivå. I mars 2022 satte styret ned
felleskostnadene med 10 % for å kompensere noe av renteøkningen. I januar 2023 økte
felleskostnadene 5 %.
Det gjenstår noe arbeid i forbindelse med maling av blomsterkasse, undergang ved 123AB og belysning i
sameiet. Det gjenstår også noe arbeid i forbindelse med skilting og oppmerking og diverse andre mindre
saker. Det bør imidlertid vurderes å skaffe noe utebenker/bord samt beplantning for å gjøre området
hyggelig og brukervennlig for beboere. Prosjektet pynting i oppganger vil også bli vurdert.
ForretningsførerOBOS Eiendomsforvaltning AS.
StyregodkjenningDet kreves ikke styrets godkjennelse ved overtakelse. Sameiets styre skal uansett underrettes om alle
overdragelser og leieforhold.
Tekniske installasjonerTV-tuner følger ikke med objektet, da det følger abonnementet til eier.
DyreholdDyrehold er tillatt. Hund skal registreres hos styret slik at det er lettere å håndtere eventuelle klager.
Husdyr må ikke være til sjenanse for de øvrige brukere av eiendommen, og skal ikke ferdes fritt på
fellesareal. Avføring skal plukkes i pose som knytes og kastes i avfallsnedkastene. Posene skal ikke
ligge igjen verken på fellesområde, grøntarealer eller i åpne søppelbøtter. Hund skal alltid føres i bånd
både i trappeoppganger og på uteområdene i fellesområder). Katt kan heller ikke slippes løs utenfor
boenheten.
DiverseInformasjon fra selgers egenerklæringsskjema:
Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være
skader og andre forhold ved eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres derfor til å
foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.
Annet- Enkelte har fryseboks i boden. Beløpet er på kr 100 per måned.
- Seksjoner med frysboks i bod, betaler ekstra for strøm. Dersom ny eier ikke skal ha fryseboks i bod må
dette opplyses om i forbindelse med eierskifte
- Leiligheten vil ikke bli ytterligere rengjort i forbindelse med overlevering til ny eier.
- Det gjøres oppmerksom på at boden ikke vil bli tømt i forbindelse med overlevering til ny eier.
RadonmålingFra og med 1. januar 2014 må alle som leier ut bolig ha gjennomført radonmåling av boligen og kunne
fremvise dokumentasjon på at radonnivåene er forsvarlig. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, både de
som leies ut av det offentlige, virksomheter og private, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen
bolig. Også institusjoner o.l. omfattes dersom beboerne betaler leie.
Forpliktelser, rettigheter og servitutterPå eiendommen er det tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett for kommunen til å anlegge
vann- og kloakkledninger inkludert reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og
adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene følger eiendommen ved salg og kan ikke slettes.
Vennligst ta kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av disse.
Servitutter i grunn:
1981/6574-377/105 Festekontrakt - vilkår
10.03.1981
festetid: 90 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 133,958
BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN
FESTE GJELDER 17174 M2 PÅ TAKET AV LAGERBYGN. PÅ D.E.
1981/6574-434/105 ** Diverse påtegning
10.03.1981
Bestemmelse om overdragelse gjelder ved overdragelse av ubebygd tomt
1985/17654-351/105 Erklæring/avtale
29.03.1985
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
FOR: NOK 15,000
MED PRIORITET ETTER FØRSTE KJØPESUM
SENERE ETTER 90 % AV LÅNETAKSTEN
Gjelder feste
Gjelder denne registerenheten med flere
Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme
eierseksjonssameie.
FesteavtaleAreal: 16 938 kvm, Eierform: Festet tomt
Sameiet betaler festeavgift. Regulering hvert 10. år iht. kontrakten. Siste regulering 2021.
Festetiden er 90 år regnet fra den 1.1. i kalenderåret etter at festeavgift for hele festetomten er begynt å
løpe.
Festekontrakten utløper ikke - og kan heller ikke sies opp - så lenge det hviler Husbanklån på festerett
med påstående bygninger.
UtleieSeksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av
sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge,
pantsette og leie ut sin egen seksjon. Utleie skal meldes styret.
Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie
i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til
mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene
på årsmøtet.
Sameiets styre skal underrettes om alle overdragelser og leieforhold.
Vei/vann/kloakkOffentlig.
Eierseksjonssameiet er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.
ReguleringEiendommen er regulert til kontor/bolig og lager med tilhørende anlegg i reguleringsplan.
Pågående saker i området:
Saksnummer 202305029: Ulvenveien 111 - Ombygging av kontorlokaler i 4. etasje.
Det er gitt tillatelse til tiltaket. Tiltaket gjelder ombygging av kontorlokaler i 4. etasje i Ulvenveien 111 i
bydel Bjerke.
Saksnummer 202453424: Ulvenveien 92C - Bestilling av oppstartsmøte - oppføring av skole,
flerbrukshall, boliger og barnehage. Bakgrunnen for planinitiativet er at forslagsstiller OBOS Eiendom AS
eier flere eiendommer i området og har en pågående utbygging innenfor reguleringsplan S-4832.
Arkitektkontoret GASA AS på vegne av Oslobygg KF har bestilt et oppstartsmøte for ny skole på Ulven (PBE
saksnummer 202318515.) I dette forslaget foreslås det et planområde på eiendommer som eies av
OBOS, og hvor det allerede er igangsatt arbeid med infrastruktur og foreligger utbyggingsavtaler mellom
OBOS og Eiendoms- og byfornyelsesetaten.
Det må påpekes at OBOS har hatt en pågående dialog med Plan- og bygningsetaten som gjelder
lokalisering av skoletomt i dette området siden 2021. Det har vært uenighet om eksakt plassering, men
det er noen åpenbare fordeler med dette planinitiativet som bør belyses og fremlegges for politisk
behandling.
Saksnummer 202318515: Ulvenveien 92 C - Bestilling av oppstartsmøte - oppføring av grunnskole og
flerbrukshall - Ulven skole.
Hensikten med reguleringen/planforslaget er å legge til rette for etablering av en grunnskole og
flerbrukshall.
Saksnummer 201606594: Kabelgata 1 - 39 - Detaljregulering - Transformasjon av industriområde til
byområde med boliger og næring - Dialogfase 1.
Ulvenveien Utvikling AS ønsker å utvikle Kabelgata 1-39 fra industri til et flerfunksjonelt bolig- og
næringsområde med høy grad av bevaring av eksisterende bygninger, samt nye torg, møteplasser og
parker.
Saksnummer 201916403: Selma Ellefsens vei 2 - 6 - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger.
Saksnummer 202107993: Innspurten 15 - Bestilling av oppstartsmøte - Bolig, kontor og næring.
Store deler av Oslo er omfattet av reguleringsplan S-4220, vedtatt 15.03.2006, revidert 12.06.2013 og
17.3.2015, "Småhusplanen". Småhusplanene er under revisjon, og i påvente av ny regulering er det også
vedtatt et midlertidig tiltaksforbud på eiendommene som er omfattet av denne planen. Selv om
Småhusplanen og tiltaksforbudet ikke gjelder denne eiendommen, kan det være av interesse å kjenne til
revisjonen og du kan lese mer om dette her:
https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/revisjon-av-smahusplanen/
Nærområdet på Ulven gjennomgår et løft og det må påregnes ytterligere utvikling i området som en følge
av dette. For mer informasjon om arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin
sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/
OvertagelseOvertagelse etter avtale med selger.
Prisantydning, omkostninger og evt. fellesgjeldkr 5 590 000,- (Prisantydning)
kr 691 029,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 6 281 029,- (Pris inkl. fellesgjeld)
Omkostninger:
kr 500,- (Pantattest kjøper)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument)
kr 500,- (Tingl.gebyr skjøte)
kr 157 020,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum inkl f.gjeld: 6 281 029,-))
--------------------------------------------------------
kr 158 520,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 6 439 549,- (Totalpris inkl omkostninger)
Valgfrie omkostninger:
kr 9 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))
--------------------------------------------------------
kr 6 448 799,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)
BoligselgerforsikringDet er ikke tegnet boligselgerforsikring ifbm. salget. Det er likevel utarbeidet en egenerklæring som interessenter bør gjøre seg kjent med før budgivning. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven.
BetalingsbetingelserFullstendig kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for
overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk
finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i
norsk finansinstitusjon.
VederlagetFølgende er avtalt om meglers vederlag:
Foto (Kr.5 000)
Tilrettelegging (Kr.9 900)
Tilstandsrapport (Kr.8 500)
Grunnpakke eierseksjon (Kr.14 500)
Eierskiftegebyr trekkes i oppgjør - SELGER (Kr.6 385)
Markedspakke (Kr.16 900)
Oppgjør (Kr.7 500)
Provisjon (fastpris) (Kr.40 000)
Totalt kr. (Kr.108 685)
Dersom handelen ikke kommer i stand eller at oppdraget sies opp har megleren krav på dekning for
påløpte timer, påløpte visninger, grunn og markedspakke samt utlegg.
Oppdragsnummer92-24-0077
BudgivningEiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.
Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.
Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.
Boligkjøperpakke og boligkjøperforsikringEIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper
bolig gjennom EIE.
Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a.
husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg
juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også
velge å kun tegne boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.
Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med
megler for ytterligere informasjon.
LovanvendelseGenerelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.
En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.
På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.
Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Forbrukerkjøp - definisjon:
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Forbruker - avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.
Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).
Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon:
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.
Ikke-forbruker - avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.
Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.
Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Uautorisert kopiering eller gjenbruk av all tekst og alle bilder i denne annonse/salgsoppgave er ikke tillatt.
HvitvaskingEiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger
megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får
gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket
misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å
heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller
der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget
må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser,
og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og
forsinkelse.
Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen
eller foreta oppgjør.
PersonvernSom interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret. Som
eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf.
eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet
personopplysninger er begrenset. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår
personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/personvernerklaering
AvdelingSinsen og Rosenhoff Eiendomsmegling AS
EIE Sinsen
Org. nr: 922183201
Trondheimsveien 153-155
0570 Oslo
Tlf: 23 89 69 86
Ansvarlig meglerEiendomsmegler / Partner Vincent Mabuza
SaksbehandlereVincent Mabuza
EIE Sinsen
Eiendomsmegler / Partner
Mob: 94 30 30 95 / E-post: vima@eie.no