EiendomAnna Sethnes gate 4B, 0474 OSLO, Etasje: 3
MatrikkelAndelsnr. 208 Orgnr. 948322358 i Oslo kommune
BoligtypeLeilighet
EierformBorettslag
ArealerTotalt BRA 47 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 39 kvm
Følgende rom er inkludert i internt bruksareal:
Entré, soverom, bad, kjøkken og stue.
- BRA-e (eksternt bruksareal): 8 kvm
ArealPrimærrom: 39 kvm, Bruksareal: 47 kvm, BRA-i: 39 kvm , BRA-e: 8 kvm
Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport. Eventuelle
betegnelser på rom er angitt ut fra faktisk bruk, uavhengig av hva som er godkjent hos
bygningsmyndighetene.
Antall soverom1
Byggeår1938
TomtEiet tomt 2814 kvm
Prisantydning4 290 000
TilstandsrapportTakstmann: Truls Herman Tofteng
Takstdato:
Andel fellesgjeld/FellesformueAndel fellesgjeld: kr. 33 000,- pr. pr. 01.05.24
Andel fellesformue: kr. 30 378,- pr. pr. 31.12.23
Totalpris inkl. fellesgjeldkr 4 290 000,- (Prisantydning)
kr 33 000,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 4 323 000,- (Pris inkl. fellesgjeld)
Omkostninger:
kr 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)
kr 7 981,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett (kjøper))
--------------------------------------------------------
kr 8 981,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 4 331 981,- (Totalpris inkl omkostninger)
Valgfrie omkostninger:
kr 8 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))
--------------------------------------------------------
kr 4 340 231,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)
FelleskostnadKr. 2 713,- pr. mnd.
Vedlikeholdsprosjekter (som f.eks det kommende vindusbyttet, og ev. fasaderehabilitering) vil føre til økt
andel fellesgjeld og økte felleskostnader.
Felleskostnad inkludererVarmtvann og oppvarming (radiator, fjernvarme), fibernett, vaktmestertjenester og renhold i fellesarealer,
fellesvaskeri, kommunale avgifter, forretningsførsel og løpende drift.
Sikringsordning fellesgjeldBorettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for
overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende
innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av
partene. Oppsigelsestiden er 12 – tolv– måneder regnet fra oppsigelsesdato.
Kommunale avgifterKommunale avgifter dekkes gjennom fellesutgiftene i borettslaget/aksjelaget.
EierNina Valen Kristensen
BeskrivelseEntréen har et praktisk innvendig kott, hvor du kan gjemme bort yttertøy. Inngangspartiet får fint plass til
kommode og øvrig garderobeløsning. Veggfestet callinganlegg med døråpner og videofunksjon.
Badet har flislagte og malte vegger, og malt himling med innfelte downlights. Flislagt gulv med elektriske
varmekabler. Innredning består av frittstående klosett, servantinnredning, servant med ettgreps
blandebatteri, dusjdører, dusjarmatur, opplegg og plass til vaskemaskin. Ventilasjon gjennom
oppdriftsventil og tilluft fra spalte under dør.
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter og foliert benkeplate. Kjøkkenet er utstyrt med platetopp, kum
med ettgreps blandebatteri, ventilator, kjøl/fryseskap, ovn og oppvaskmaskin. Det er montert vannvakt.
Avløpspumpe er plassert i benkeskap.
Det er ukjent om det er lagt opp ny kurs til komfyr, vurdering av komfyrvakt er derfor ikke utført.
Bygningssakkyndig anbefaler montering av komfyrvakt.
ParkeringDet er beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt -
også utover det som er maksimal parkeringstid - på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.
Priser for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene:
- Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 5 950 kroner for ett år
- Motorsykkel og moped: 2 975 kroner for ett år
- El-bil : 2 000 kroner for ett år
- El-motorsykkel og el-moped: 1 000 kroner for ett år
Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon
se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-ogparkering/parkering/beboerparkering/.
BeliggenhetVelkommen til Torshov - bydelen som er elsket for sine fine parker, spennende utesteder, og et solid
kollektivtilbud.
Torshov er en av Oslos kanskje koseligste bydeler, høyt verdsatt av mange. Det er ikke vanskelig å
skjønne. Her får man gjerne følelsen av å være en del av et ekte nabolag. Det oppleves som rolig, men
samtidig skjer det noe hele tiden.
Atmosfæren er avslappet, men det er allikevel ikke langt til nærmeste "vannhull" eller solrike
uteserveringer. Torshovgata har "stripa" med anerkjente Lasarett (som Vink kåret til årets vinbar i 2023),
som har pop-upbegivenheter og uformell vinsmaking på tirsdager. Bruun-Larsen og nabolagsbaren
Albatross holder til i samme gate. Beliggenheten er altså midt i blinken for livsnytere, som verdsetter
restauranter og serveringssteder, med noe godt i glasset, servert i intime lokaler. Liminal fikk umiddelbar
suksess etter åpning i fjor, og de serverer nordiske råvarer i sesong. Det nyåpnede spisestedet, Bente,
ligger an til å bli en solid nabolagsrestaurant.
Trikkestallen er bokstavelig talt rett opp gata, og har fin uteservering i sola. Oskar Braatens plass er en
kort gåtur fra leiligheten. Her holder populære Grisen til, som også har solrik uteservering.
Ellers er det mye å velge i, om man vil sitte ned eller ta med. God sushi hos Mr. Fish, eller kaffe samt
smørbrød fra Kaffebrenneriet, Espressohouse og W.B. Samson. Strøm-Larsen er en av Oslos mest
kjente slaktere, og her finner du garantert noe godt til grillen i sommer. De holder til få minutter opp gata.
Bryggepuben på Ringnes har jazzkonserter på lørdager, og den populære Nieu scene er innen kort
gåavstand. I nærheten finner du også Norges største improteater: Det Andre Teatret. Bistro på Soria Moria
har populær humorscene og god mat. Pizzarestauranten Villa Paradiso holder til på Lilleborg Torg. Digg
pizza fås selvsagt også hos Lofthus Samvirkelag, på Sandaker - i samme lokale er det Åpent Bakeri som
driver kafé dagtid. Apropos pizza, så holder Jungel Pizza til i Vogts gate. Det blir farlig lett å ta med seg
hjem, for en lettvint middag i borettslaget solrike fellesarealer.
Du har nærhet til både Torshovparken (rett opp i gata!) og parkanlegget Torshovdalen. Fra
Torshovparkens høyeste punkt har du utsikt over Oslo by. Her arrangeres også konserter i paviljongen.
Like ved parken kan du spille minigolf eller sandvolleyball. Om sommeren er det herlig å kunne slå seg
ned i gresset, med noe kaldt i glasset og gjerne medbragt fra Jungel Pizza, som holder til i Vogts gate.
Torshovdalen med sine 180 mål står for parksesong fra vår til tidlig høst, turmuligheter hele året og
preparerte skiløyper vinterstid. Yndet sted for to- og firbeinte!
Det er lett å handle lokalt på Torshov. I handlegata finner du selvestendige butikker som Mustang Sally;
en koselig butikk som selger bl.a. jeans og snittblomster, i tillegg til grønne planter og tilbehør. Dersom
du trenger nye møbler og interiør til ditt nye hjem, må du ta turen til Konstabel. Konstabel er en stilsikker
interiørbutikk, med tidsriktige merkevarer. De åpnet nylig eget showroom i Torshovgata.
Det er enkel vei opp til Storo storsenter, som har en rekke tilbud av forretninger, matbutikker, servicetilbud
og stor SATS-avdeling. Vinmonopolet på Storo senter er spesialbutikk for øl og brennevin. Sandaker
senter har også vinmonopol og hyggelig betjening, stor matbutikk, WM Samson, og frisør. Like ved er
Deichmanske bibliotek.
Bunnpris er bokstavelig talt like ved leiligheten. Butikken leier forresten lokalet av borettslaget, som bidrar
til ekstra inntjening. Butikken er kanskje din beste nabo, og holder åpent også på søndager. For større
handleturer er Torshov Torg en liten gåtur unna. Her har du en stor Rema 1000-butikk med hyggelig
betjening og post i butikk. Sandaker senter har blomsterbutikk, Coop Mega og Vinmonopolet, i tillegg til
frisør, bibliotek og diverse tilbud.
Treningssentre i området er bl.a. Myrens Verksted og Klatreverket, med gruppetimer, squashbane og
klatrevegger. Om du ønsker å trene innendørs, kan du velge blant bl.a. Crossfit Sagene, SATS Ringnes
Park, Ila, Sagene og Storo.
Dersom du foretrekker å legge treningsøkta ute, er Akerselva ideell. Her er det flotte grøntområder og
turstier, som gir hyggelige turopplevelser hele året. Følg elva helt opp til Maridalen og Nordmarka.
Dersom du følger elva nedover, når du til slutt Bjørvika og Sørenga sjøbad. Ta gjerne turen til
Grefsenkollen. hvor du finner alpinbakke og mange kilometer med tur- og skiløyper innover marka.
Kollektivtilbudet er bredt, med både flere aktuelle bussruter og trikkelinjer, like ved. Gangavstand til flere
andre spennende bydeler: du kan rusle ned til Grünerløkka på ti små minutter, eller oppover mot Storo,
Nydalen og naturskjønne bademuligheter. Sagene, St. Hanshaugen og omegn er også innen kort
rekkevidde.
Siden 1899 har Torshovbeboerne hatt tilgang på kollektivtrafikk. Den gang gikk fremkomstmiddelet under
navnet "Grønnetrikken". Da var Torshov endestoppet på Grünerløkka-Torshov-linjen. Kollektivtilbudet er
solid, med både buss og trikk.
Fra Torshov::
Trikk 11: Majorstuen-Kjelsås
Trikk 12: Majorstuen-Kjelsås
Trikk 18: Rikshospitalet- Storo-Grefsen stasjon
Buss 20: Galgeberg/Skøyen
Torshovparken:
Buss 30: Nydalen T/Bygdøy
Flybussen FB1 går fra Torshovparken
T-bane
Sinsen-T er ca. 20 min gange fra leiligheten
Fra Københavngata:
Buss 21:Tjuvholmen/Helsfyr T
Buss 21: Tjuvholmen/Helsfyr
Buss 33: Filipstad/Ellingsrudåsen
Flybussen FB5
Fra Vogts gate:
Buss 28: Fornebu/Økern
Det er Bysykkelstativ like ved parken.
Vi viser til ruter.no for oppdatere ruter og avganger.
BebyggelseDet er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.
TomtEiet tomt, 2814 kvm
AdkomstSe vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.
InneholderEntré, soverom, bad, kjøkken og stue.
ByggemåteBygning fra 1938.
Utvendig:
- Grunnmur i betongkonstruksjoner.
- Yttervegger i mur/betong med pusset og malt fasade.
- Takkonstruksjon i treverk tekket med stein/plater.
- Tilknyttet offentlig vann og avløp.
- Adkomstvei via offentlig vei.
Innvendig:
- Trapper i betong.
- Etasjeskiller i betong.
- Dørcalling.
- Radiatorer.
- Felles varmtvann.
Tomten er pent opparbeidet med gressplen, prydbusker, beplantning og interne stikkveier.
Det er ikke foretatt tilstandsvurdering av bygningsdeler som er underlagt borettslagets/sameiets
ansvarsområde, Utenom nærliggende bygningsdeler som må vurderes i henhold til forskrift. Det vises til
årsberetninger, vedtekter og sameie/borrettslaget for opplysninger om oppgraderinger, vedlikehold,
tilstand og fremtidige kostnader.
For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport. Nedenfor kan du
se de forhold som har fått TG2 og TG IU (ikke undersøkt). Ingen forhold har fått TG3.
TG2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK
Utvendig > Vinduer
Vinduer med karm og rammer i treverk utstyrt med 2-lags isolerglass fra 1984.
Vinduer er som regel under sameie/borettslagets vedlikeholdsplikt, selv om vedlikeholdsplikt ikke er
undersøkt spesifikt i dette tilfellet.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Utvendig: Punktvise sprekker i materialet og i overflatebehandlingen.
Sikring på enkelte vinduer fungerer ikke.
Bygningsdelen har skjulte løsninger og kan ha en feil/skade som ikke er synlig, ut i fra alder/gjenværende
brukstid kan det være sannsynlighet for skjulte feil.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Skader på materialet og overflatebehandling som fører til mindre reparasjoner og vedlikehold.
Sikringer må utbedres.
Ut i fra alder må det forventes utbedringer/utskifting på sikt. Det er derimot vanskelig å si noe om eksakt
når.
Meglers kommentar: Det er planlagt vindusbytte.
***
Våtrom > 3 etasje > Bad > Overflater vegger og himling
Overflater er utført med flislagte/malte vegger og malt himling med innfelte downlights. Årstall: 2000 Kilde:
Tidligere salgsoppgaver
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.
• Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
Konsekvens/tiltak:
• Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig
for å vurdere utvikling.
***
Våtrom > 3 etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Plastsluk i dusjsone.
Membranens gjennomføring er ikke synlig grunnet støpens og slukets utførelse, det kan derfor ikke
konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet.
Antatt underliggende banemembran i gulv. Antatt smøremembran på vegger.
Fuktindikasjon med overflatemåler: Det er påvist noe høye verdier i nederste sokkelflis i dusjsonen.
Jevnlige undersøkelser anbefales.
INFO:
Smøremembran over 15 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2 Banemembran
over 20 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2
Årstall: 2000 Kilde: Tidligere salgsoppgaver
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Konsekvens/tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for
når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Grunnet alder anbefales det installering av tett
dusjkabinett.
***
Våtrom > 3 etasje > Bad > Ventilasjon
Ventilasjon gjennom oppdriftsventil og tilluft fra spalte under dør.
Vurdering av avvik:
• Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Konsekvens/tiltak
• Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.
Borettslag/sameier tillater vanligvis ikke tilkobling av elektrisk vifte til felles anlegg. Ta kontakt styret for
ytterligere informasjon. Men i henhold til NS3600 gis det tilstandsgrad 2 på naturlig ventilasjon.
***
Kjøkken > 3 etasje > Stue/kjøkken > Avtrekk
Kjøkkenventilator med kullfilter.
Vurdering av avvik:
• Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra
kokesonen.
Det mangler fettfilter.
Konsekvens/tiltak
• Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen.
Borettslag/sameier tillater vanligvis ikke tilkobling til felles anlegg eller kanal ut i yttervegg. Men i henhold
til NS3600 gis det uansett tilstandsgrad 2 på kjøkkenventilator med kun kullfilter.
Fettfilter må monteres.
***
Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Leilighetens ventilasjonsløsning gjennom: Kjøkkenventilator med kullfilter. Oppdriftsventil på kjøkken.
Tilluft gjennom veggventiler.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er ingen forsert avtrekksløsning fra kjøkken.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Forsert avtrekksløsning fra kjøkken bør etableres dersom mulig.
***
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Elektrisk anlegg:
Sikringsskap med automatsikringer plassert: I oppgang Forbruksmåler plassert: I sikringsskap
Kursoversikt: Ja
Antall kurser: 7
Brukerveiledning til jordfeilbryter: Ja
Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og
helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? - Ja
Tilstandsgrad 2:
Det foreligger ikke samsvarserklæringer for deler eller rapporter for hele det innvendige elektriske
anlegget leiligheten og tilstandsgrad settes grunnet NS 3600 krav til dette. Det er ukjent hva tidligere eiere
har gjort og det er ukjent om arbeider er utført i tråd med regler.
Det anbefales derfor en utvidet el-kontroll. El-kontrollen kan påvise feil/mangler på anlegget
takstingeniøren ikke kan ha funnet ved visuell besiktigelse.
***
TG2 - AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK
Våtrom > 3 etasje > Bad > Overflater Gulv
Flislagt gulv med elektriske varmekabler.
Fall/høydeforskjell:
Fra topp gulvflis ved dørterskel til topp slukrist: ca 20 mm. Det er målt fall til sluk i dusjsonen.
Det er målt fall på gulv fra dørterskel mot sluk.
Lokalt fall på valgte steder er målt med håndholdt vater/digitalt vater. Høydeforskjell sluk til gulvflis er målt
med krysslaser.
Årstall: 2000 Kilde: Tidligere salgsoppgaver
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn
25 mm.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Våtrommet fungerer med dagens fallforhold. Vær klar over avviket.
***
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Vannledninger utført i en kombinasjon av kobberrør, plastrør og forkrommede rør. Lokale stoppeventiler
for kjøkken plassert i luke på soverom.
Lokale stoppeventiler for bad plassert på bend i dusjsonen.
Felles hovedstoppekran i kjeller.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Det er ikke intern hovedstoppekran.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader
plutselig oppstå på eldre anlegg. Ved en eventuell oppussing av badet, bør intern hovedstoppekran
etableres.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
***
Tekniske installasjoner > Vannbåren varme
Radiatorer tilkoblet vannbåren varme plassert i stue/kjøkken og på soverom. Justeringsventiler fungerer.
Ingen synlige lekkasjer.
Radiatorer fremstår skiftet i senere tid. Felles anlegg utenfor leiligheten er ikke vurdert.
Radiatorer og anlegg er som regel under sameie/borettslagets vedlikeholdsansvar, selv om det ikke er
undersøkt i dette tilfellet.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme.
Gjelder røropplegg.
Radiator i stue har løst feste.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader
plutselig oppstå på eldre anlegg. Radiator må festes tilstrekkelig.
Interessenter bes sette seg inn i fullstendig tilstandsrapport.
PrimærromPrimærrom: 39 kvm
BruksarealBruksareal: 47 kvm
BoderBod på loft med måleverdig areal på 3 kvm. Bod er merket med: Ikke merket.
Bod i kjeller på 4,60 kvm. Bod er merket med: 1608
Rom utenfor boenheten kan omdisponeres av borettslaget og dette kan påvirke boligens BRA.
Ferdigattest / midlertidig brukstillatelseDet foreligger et ekspedisjonsdokument på bygget datert 1943. Det er avvik fra byggegodkjente tegninger.
Kjøkkenet er flyttet inn i stuen, og det er etablert rom som benyttes som soverom.
Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på
byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Ved
eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges for bekreftelse på at bygningen ble
lovlig satt opp.
Elektrisk anleggDet gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske
anlegget.
Det fremgår av selgers egenerklæring/den bygningskyndiges tilstandsrapport at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring (er) for hele/deler av det elektriske anlegget.
OppvarmingLeiligheten har elektrisk gulvvarme på bad, hvilket går på strømregningen. Ellers er det vannbåren varme
via radiator (fjernvarme) samt varmtvann som inngår i fellesutgiftene.
EnergimerkingEnergiattest med energimerke Oppvarmingskarakter Lys grønn - Energikarakter E
Energiforbruk vil variere fra husholdning til husholdning.
EiendomsskattDet er innført eiendomsskatt i Oslo. Det betales i dag ikke eiendomsskatt på denne boligen, men ved en
endring i formuesverdien kan det utløse eiendomsskatt. Vi gjør oppmerksom på at satsen for
eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.
Fordeling felleskostnaderFellesutgifter: kr 2 713,-
pr.mnd.
Varmtvann og oppvarming (radiator, fjernvarme), fibernett, vaktmestertjenester og renhold i fellesarealer, fellesvaskeri, kommunale avgifter, forretningsførsel og løpende drift.
Faste løpende kostnaderStrøm, felleskostnader og innboforsikring.
Spesifikasjon av fellesgjeldLånenummer: OBOS01-98208202839
Type: Annuitet
Restsaldo: 8.852.903,-
Restløpetid: 6 år og 7 mnd
Terminer pr år: 12
Type rente: Flytende
Rente pr. 04.05.24: 5,95%
Overnevnte informasjon er hentet fra forretningsfører.
ÅrsregnskapÅrets resultat vises i resultatregnskapet og foreslås ført mot egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig
gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til. Driftsinntekter for 2023 er på kr 8 909 540,- og driftskostnader på kr 7 793
266,-. Opptjent egenkapital på kr. 707 801,-
Vedlikeholdsprosjekter (som f.eks det kommende vindusbyttet, ev. fasade) vil føre til økt andel fellesgjeld
og økte felleskostnader.
Forsikring med polisenummerIf Skadeforsikring
Polisenummer: 589183
FormuesverdiFormuesverdi for inntektsåret 2022:
Som primærbolig Kr. 1 021 721,-
Som sekundærbolig Kr. 3 882 539,-
BorettslagBorettslag: Presidentgaten Borettslag, Orgnr: 948322358
Borettslag: Presidentgaten Borettslag, Orgnr: 948322358
Borettslaget består av 231 andelsleiligheter. I tillegg kommer 1 tjenesteleilighet. Presidentgaten
Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 948322358, og
ligger i bydel Sagene i Oslo kommune.
STYRET
Styret kan kontaktes på e-post; presidentgatabrl@gmail.com
Hjemmeside: www.vibbo.no/presidentgaten
Du kan også komme i kontakt med styret via Vibbo.no.
RØRLEGGER
Borettslaget har en rammeavtale med Rørleggersentralen AS. Dette er en løpende avtale på et år, som
sikrer omfattende kartlegging og planlegging for oppgradering og vedlikehold av alt som handler om vann
og varme i borettslaget. Avtalen sikrer borettslaget en fast rabatt på alle tjenester, og dette gjelder også for
andelseieres egne prosjekter.
FELLESVASKERI
Dersom det er behov for større vask, har borettslaget fellesvaskeri i kjelleren. Her kan du kjøpe vaskekort
på Bunnpris som ligger rett ved boligen.
STYRETS ARBEID 2023 - 2024.
Informasjon er hentet via årsmelding fra styret, del av årsmøteinnkallingen. Se vedlagte dokument for
utfyllende informasjon.
- Årets primære fokus har vært å stabilisere økonomien og kutte kostnader der mulig da vi ser at våre
kostnader blir stadig høyere. Samtidig som vi har brukt veldig mye tid på en energikartlegging og teknisk
tilstandsvurdering, for å få oversikt over mulig fremtidige større vedlikeholdsprosjekter.
- Jobbet med økonomien. Alle borettslagets kostnader har generelt gått opp, ikke minst fra det offentlige.
Borettslaget har forsøkt å være litt nøkterne i bruk av penger, samtidig som vi har forsøkt å redusere
kostnader og øke inntekter.
Konkrete tiltak har vært
- Øke felleskostandene fra og med.1.12.2023
- Nye leietakere Groomers på plass i næringslokalet i Oskar Braatens gate 18.
- Selv gjennomføre enkelte prosjekter via dugnad, heller enn å få levert tjenester av eksterne.
- Ny og forbedret avtale på vasking.
- Forsøk på å redusere størrelsen på restavfall dunker for å senke totalkostnad på renovasjon.
- Gjerder: Vi har på dugnad fortsatt å sette opp noen strategiske gjerder for å forsøke å gi et bedre
helhetsinntrykk, hindre at ferdsel gjennom buskene. Styret ønsker at Presidentgata skal være en åpen
plass for alle, men støy og søppel på våre uteområder er et pågående problem (både fra beboere og
andre).
- Måker: Håndtert utfordringer knyttet til måker og reder på borettslagets tomt.
- Gjennomført en ny runde med kartlegging og analyse av Brannverntiltak.
- Næringslokaler: Bunnpris har vært vår mangeårige leietaker, noe begge parter er veldig glade for.
Når en driver en forretning fører det med seg en del eksterne leverandører som dessverre kan være
sjenerende, spesielt på helligdager. Staben på bunnpris forsøker å holde kommunikasjon med sine
leverandører for at det vises spesielt mye hensyn mtp. støy og rot, spesielt på røde dager.
Groomers - Oskar Braatens gate 18: Styret er veldig glade for at Groomers AS flyttet inn som leietakere i
næringslokalene i Oskar Braatens gate 18 mot slutten av 2023. Lokalene hadde stått tomme en lengre
periode og styret opplevde det som vanskelig i et litt tungt eiendomsmarked å finne relevante leietakere.
Hunder: Til tross for at vi nå har et næringslokale som driver med tjenester til hunder, så er det fortsatt
ikke lov å lufte dyr på våre plener. Det er kontraktsfestet at Groomers hjelper oss å sørge for at det ikke
ligger igjen noen gavepakker fra sine kunder på vår plen. Der ønsker gjerne store og små å ligge og kose
seg på sommeren.
Hunder som tar for seg fører til stor sjenanse for enkelte beboere, du har lov til å formidle til noen du ser
lufte sine dyr på vår tomt at det finnes mange fine grøntområder nær vår eiendom som kan benyttes.
Det forventes at våre andelseiere er de som er ivrigst på å følge våre regler.
- Sykkelskur og sykkeltyveri: Generalforsamlingen 2023 påla styret å utbedre skuret utenfor Oskar
Braatens gate. Bestilt nytt sykkelstativ. Etter et innbruddsforsøk i sykkelskuret i Presidentgata der tyven ble
tatt på fersken, vedtok styret etter forslag fra politiet å dekke til sykkelskur i Presidentgata for å hindre
innsyn.
- Murpuss: Fasaden er som kjent slitt i enkelte deler av bygningsmassen vår.
Håndverker ble hentet inn for å lappe nederste del av fasade for å hindre at frost og vann kommer inn i
bygget, styret har forsøkt å unngå å gjøre større investeringer i dette arbeidet i påvente av å avklare når en
fasade oppgradering eventuelt vil gjennomføres.
- Rør: Arbeidet med å oppgradere og vedlikeholde anlegget generelt har fortsatt, av større investeringer
iløpet av vinteren har det blitt installert et filter for å rense vannet i varmeanlegget, fungerer dette som det
skal, bør det forlenge levetiden på anlegget med opptil 10 år.
- Arrangert dugnad vår og høst
- Uteområder: Selv om det er pågående arbeid og ute, så ble disse bevisst blitt nedprioritert i 2023 for å
forsøke å spare penger. Selv om vaktmester rekker mye, så går det gjerne en full arbeidsdag på å klippe
plenene våre, når vaktmester kun arbeider 50% og gresset helst bør klippes ukentlig, så blir det en
vurdering for å prioritere ressurser.
- Vedlikeholdsplaner: Ny vedlikeholdsnøkkel bestilt
Styret ønsker å få på plass et system for mer langsiktig planlegging av vedlikeholdsarbeidet. Tidligere
vedlikeholdsnøkkel via OBOS prosjekt opplevde vi som manglende, og vi har nå funnet muligheten til å få
utarbeidet en ny (gratis) vedlikeholdsnøkkel som forhåpentligvis er litt bedre. Styret har i sitt arbeid og
vedtatt å begynne å bruke en modul som OBOS kaller bærekraft og vedlikeholds modulen for å bistå til å
dokumentere og synliggjøre nødvendige oppgaver på kort og lang sikt.
- Energikartlegging - Fasade og vinduer
Den tidligere vedlikeholdsplanen var som nevnt litt manglende. Over tid har vi bedt diverse eksperter på
forskjellige fagfelt komme på befaring for å gi oss mer detaljerte oppgaver å fokusere på. Kombinert med
teorier om mulig energibesparende tiltak, ble det bestilt en energikartlegging av borettslaget som og tok
et spesielt øye på den byggtekniske tilstanden.
Oppsummering av energikartlegging og byggteknisk tilstandsvurdering. Styret i Presidentgata borettslag
har høsten 2023 fått bistand fra Multiconsult til:
- Kartlegging av muligheter for reduksjon av energiforbruk i borettslaget
- Byggteknisk tilstandsvurdering av fasade og tak på borettslagets bygningsmasse Multiconsult har levert
en rapport for hver av de to kartleggingene, hovedkonklusjonene fra disse rapportene presenteres her.
Energikartlegging
Rapporten fra energikartleggingen beskriver lønnsomhetsvurdering av identifiserte tiltak. Det er
identifisert 4 tiltak som vil kunne redusere energiforbruket:
- Utskifting av vinduer
- Montering av solceller på tak
- Montering av bygningsintegrerte solceller
- Etterisolering av fasader
Utskifting av vinduer gir den klart største reduksjonen i energiforbruk, og er i praksis det eneste av de 4
tiltakene som er beregnet med positiv nåverdi
Byggteknisk tilstandsvurdering
Rapporten fra denne tilstandsvurderingen har gitt følgende beskrivelse av identifiserte tiltak:
- Fasadesystemet har utlevd sin tekniske levealder. Levetiden kan forlenges med 5 – 10 år med
reparasjoner, utover dette anbefales full utskifting av fasadesystemet
- Vinduer og balkongdører har utlevd sin tekniske levealder. Disse anbefales utskiftet, samt eventuelt
også flytte vinduene lengre ut i fasadelivet.
- Ytterdører bærer preg av slitasje, reparasjoner og tilpasninger. For å gjenopprette funksjonalitet og
redusere vedlikeholds- og ettersynsbehov, anbefales ytterdører utskiftes.
- Det er p.t. ikke grunnlag for å anbefale full utskifting av tak (taktekking og undertaksbelegg).
Styrets vurdering og videre arbeid
Tiltaket som er identifisert som en fellesnevner i de to rapportene er utskifting av vinduer, og dette er også
det tiltaket med størst lønnsomhet. Videre er utskifting av fasade og utskifting av ytterdører det som er
vurdert som nødvendige tiltak, ut fra en byggteknisk vurdering. Det er ikke konkludert hvorvidt utskifting av
vinduer, balkongdører og inngangsdører må gjøres samtidig som en eventuell utskifting av fasaden.
Videre fremdrift er at styret har samtaler med aktuelle selskap som kan lede arbeidet med et forprosjekt
som vil påbegynnes utover 2024.
- Det vil ikke påbegynnes arbeid før tidligst 2025.
- Da omfanget av prosjekter, tidshorisonter ikke er klart, er det heller ikke foreløpig mulig å gi et realistisk
anslag på kostnader eller hvordan økonomien vil påvirke andelseiere.
Inngangsdører:
Fjorårets generalforsamling påla styret å se på løsninger for å forsøke å utbedre støy fra ytterdører som
smeller. Styret har vært i dialog med Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune for å få informasjon om
retningslinjer og føringer for å gjøre endringer på ytterdørene. Styret har også innhentet priser for nye
dører til oppgang og ned til kjeller til alle oppganger i borettslaget. Samtlige leverandører leverte
prisoverslag rett i underkant av kr 3.000.000,-. Styret har vurdert det som ikke aktuelt å gå videre med dette
på nåværende tidspunkt, da styret trolig må regne med at borettlaget står overfor en omfattende kostnad
for å oppgradere fasader og bytte vinduer i løpet av noen år. Se mer om tidspunkt for dette under
«Energikartlegging». I dialog med Plan- og bygningsetaten fikk styret vite at dørene borettslaget har nå
ikke stemmer overens med originalt design. Dette vil kunne være noe borettslaget må ta høyde for når en
fasadeoppgradering finner sted.
Kjøper må regne med at vedlikeholdsprosjekter vil medføre låneopptak, og da økt andel fellesgjeld samt
økte felleskostnader. Borettslaget er i gang med forprosjekt vedrørende bytte av vinduer. Styret regner
med at forprosjektet vil komme med en anbefaling om fasade også bør rehabiliteres i samme anledning.
VEDLIKEHOLDSHISTORIKK:
- 2023: Oppgradert sykkelskur
- 2022-2023:Asbestsanering. Rehabilitering av tak på næringslokalet.
- 2020-2021: Nye røykvarslere i alle leiligheter. Byttet vann-rør fra fyrrom i Oskar Braathens gate til
Presidentgaten 3.
- 2019: Porttelefon. Oppgradering av lys fellesarealer. Nye brannvarslere.
- 2018: Oppgradering til fiber. Nye postkasser.
- 2017: Rørfornying av bunnledning. Oppgradering av låser. Utbygging av sykkelskur.
- 2016: Kontroll og sikring av tak og piper. Oppgradering av belysning i kjeller.
- 2015: Installering av kameraovervåkning.
- 2014: Konvertering til fjernvarme. Installering av røykvarslere i alle leiligheter.
- 2013: Utskiftning av nøkkelsystem.
- 2011: Nye vaskemaskiner.
- 2010: Nye Tørketromler.
- 2009: Fasaderehabilitering.
- 2008: Maling av vinduer og balkongdører. Bytting av dørpumper og låssylindere. Maling av oppganger.
- 2006-2007: Maling av søppelskur og sykkelboder / Skifte av panel og tak på panterom i butikken / Skifte
av diverse deler til fyrrommet. Brannsikkerheten i borettslaget fellesarealer gjennomgått og utbedret på
punkter som anbefalt i rapport.
- 2005: Utvendig vedlikehold av butikklokale.
- 2004: Utomhusrehabilitering.
- 2001-2002: Skiftet varmtvannsbereder / Rehabilitert fyrrom / Tyverisikret alle inngangsdører i alle
oppganger og kjellernedganger.
- 2000: VVS-prosjekt med utskifting av innvendig røropplegg og oppgradering av baderom / Borettslagets
uttrekksledning til kommunalt avløp rehabilitert / Kabel-TV oppgradert.
- 1998: Grøntanlegget ferdigstilt.
- 1996-1997: Tilleggsisolering og ny puss på fasader / Utskifting av eksisterende balkonger og gamle
vinduer / Skiftet alle entredører.
- 1993: Skiftet tak på alle blokkene.
- 1992: Ny oljetank / Skiftet vinduer i trappeoppgangene / Nytt kaldt- og varmtvannsanlegg i kjeller.
- 1989-1990: Det elektriske anlegget for hele borettslaget ble rehabilitert.
- 1976: Nytt kabel-TV-anlegg.
Årsmøtet for 2024 ble avholdt 23.mai.
Sak 7
Radiatorer/oppvarming:
De siste årene har oppvarming av leilighet vært en stor kostnad for borettslaget, men også generelt for
den norske befolkningen. Vi er så heldige å ha oppvarming som en del av vår inkluderte felleskostnad,
men radiatorene er dessverre ikke stabile til å holde en spesifikk temperatur over lengre tid. Jeg, og
mange andre jeg har snakket med, føler det er på tide å investere i smarte radiatortermostat og erstatte
de gamle/delvis ødelagte. Dette kan på lang sikt være en god besparelse på borettslagets kostnad for
oppvarming, da man ikke trenger å skru av og på radiatorene til en hver tid.
Styrets innstilling
Styret støtter forslaget om å undersøke dette nærmere.
Vedtatt forslag
Styret får i oppdrag å vurdere kostnad og besparelse ved felles innkjøp og montering av "smarte
radiatortermostat".
*
Sak 12
Vedtatt forslag
Legge til følgende tekst til 4-2 (7) i vedtektene: "Andelseiere plikter å skriftlig informere styret om alle
former for bruksoverlating, også bruksoverlating som ikke er søknadspliktig. Informasjon om utleie skal
formidles til styret før utleien finner sted."
Årsmøtet vedtok styrets forslag om informasjonsplikt ved all utleie. Oppdaterte vedtekter er mottatt 5.juli
2024, og salgsoppgave oppdatert.
*
Det ble også valgt ny styreleder og nytt styre.
ForretningsførerOBOS Eiendomsforvaltning AS
StyregodkjenningAndelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal
godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten
saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på
overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny
andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny
andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan
gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.
Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må
melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget.
Det gjøres oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste
boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt.
Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.
ForkjøpsrettDet foreligger forkjøpsrett for borettslagets/ boligaksjeselskapets medlemmer (OBOS).
Forhåndsavklaring ble igangsatt og meldefristen er utløpt. Kontakt megler forretningsfører for ytterligere
opplysninger om forkjøpsretten. Den vil avklares innen kort til etter salget.
Tekniske installasjonerBredbånd (fiber) opptil 1000 MB er inkludert. TV-tjenester må skaffes og betales av andelseier selv.
DyreholdDet er i utgangspunktet ikke tillatt å holde husdyr. Ved særlige forhold har imidlertid beboerne en
lovbestemt rett til å ha dyr. Det understrekes at dette bare gjelder i helt spesielle tilfeller. Det må foreligge
gode grunner som taler for dyrehold, samtidig som det ikke må være til ulempe for de øvrige beboerne.
Husdyrhold må godkjennes av styret før det tar til. Standard søknadsblankett fåes ved henvendelse til
styret. I søknaden skal det legges ved dokumentasjon på at man har god grunn for å ha husdyr, samt
godkjenning fra alle beboerne i samme oppgang. Styret vil foreta en helhetlig vurdering av sosiale og
velferdsmessige
hensyn i hvert enkelt tilfelle.
Særlige ordensregler gjelder for de som eventuelt får tillatelse til å ha dyr. Det forutsettes at eier av dyret
kjenner til politivedtektene angående dyrehold og
straffebestemmelsene som gjelder for å holde dyr. På borettslagets eiendom skal dyr være i bånd.
Ekskrementer som husdyret måtte etterlate seg på området skal fjernes omgående. Eieren er ansvarlig
for enhver skade som dyret beviselig påfører personer eller eiendommen i borettslaget. Dersom det
kommer berettigede klager over dyreholdet som sjenerer naboer med lukt, bråk eller liknende, er eieren
pliktig til å fjerne dyret hvis ikke ordning oppnås på annen tilfredsstillende måte.
Ordensreglene her gjelder også for de som eventuelt måtte ha husdyr på besøk.
DiverseBransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av
salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med
bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen
garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.
AnnetLeiligheten samt vinduer er vasket ut i forbindelse med foto og visning, og vil ikke bli ytterligere vasket til
overtakelse.
RadonmålingFra og med 1. januar 2014 må alle som leier ut bolig ha gjennomført radonmåling av boligen og kunne
fremvise dokumentasjon på at radonnivåene er forsvarlig. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, både de
som leies ut av det offentlige, virksomheter og private, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen
bolig. Også institusjoner o.l. omfattes dersom beboerne betaler leie.
Forpliktelser, rettigheter og servitutter Eiendommens servitutter følger av dens grunnboksblad. For
servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne
matrikkelenhet henvises det til hovedbruket / avgivereiendommen. For festenummer gjelder henvisningen
servitutter eldre enn festekontrakten. Ta kontakt med megler for mer informasjon.
UtleieVedtektene sier følgende om utleie:
4-2 Overlating av bruk
(1) Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med styrets
godkjenning kan andelseieren overlate bruken av hele boligen dersom:
- andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens § 5-6 første
ledd nr. 3 har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseier kan i
slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år,
- andelseieren er en juridisk person,
- andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning,
militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner,
- et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett
opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen,
- det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68
eller husstandsfellesskapsloven.
Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det.
Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier.
(2) Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at
søknaden har kommet frem til borettslaget, skal brukeren regnes som godkjent.
(3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. I
tillegg kan andelseieren overlate bruken av hele boligen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året uten
godkjenning.
(4) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruk hvis èn eller flere av
sameierne ikke bor i boligen.
(5) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget.
(6) Borettslaget kan kreve kostnader forbundet med behandlingen og eventuell oppfølging av en søknad
om overlating av bruk dekket av andelseier, se pkt. 6-1 (3).
(7) Andelseiere plikter å skriftlig informere styret om alle former for bruksoverlating, også bruksoverlating
som ikke er søknadspliktig. Informasjon om utleie skal formidles til styret før utleien finner sted.
Vei/vann/kloakkOffentlig.
ReguleringEiendommen ligger i et byggeområde for boliger. Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser
S-2255 og S-178GO kan sees hos megler.
Borettslaget består av bygg i Presidentgata 3, Oskar Braatens gate, og Anna Sethnes gate 2 og 4.
Byggene i Anna Sethnes gate 2 og 4 er registrert på Byantikvarens «gule liste»; bygg som er
bevaringsverdige. Dette kan legge føringer for bl.a bygningsmessige arbeider i alle blokkene i
borettslaget.
Reguleringsbestemmelser S-2255 og S-178GO er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets
vedtak 23.09.2015, sak 262 (kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn. Informasjon
om ny kommuneplan med lenke til kartinnsynsløsning finner du på
http://www.kommuneplan.oslo.kommune.no.
Pågående saker:
* Torshovgata - Bylivsgatetiltak. Saksnr. 202306913.
Saken gjelder midlertidig strenging av gate for gjennomføringstrafikk, og oppføring av midlertidig
beplantning og bymøbler i Torshovgata, i bydel Sagene. Tiltaket er midlertidig og skal plasseres inntil 2
år.
* Rosenlundgata 9 B - Påbygg og etablering av 15 boenheter, eksisterende bygningsskall bevares.
Saksnummer 202002741. Det er gitt rammetilalttelse den 20.10.20, igangsettingstillatelse 1 den
24.06.21 og igangsettingstillatelse 2 den 04.01.2024. Tiltaket omfatter etablering av 15 boenheter og
oppføring av påbygg ved transformasjon av eksisterende garasjebebyggelse i bakgård på Torshov.
Boenhetene er fordelt på to rekker, og har tilgang på fellesareal og privat takterrasse. Eksisterende
bygningsskall bevares, med unntak av taket som fjernes for å gi plass til påbygg på en etasje. Søknaden
omfatter riving og miljøsanering.
* Torshovgata 9 - Rehabilitering og ombygging - Lilleborg skole. Saksnummer 202308249.
Rammetillatelse ble gitt den 22.08.2023. Søknaden omfatter rehabilitering av bygg 01, 02, 03 og 04, inkl.
leskur mellom bygg 02 og 04, oppgradering av utomhusanlegget, flytte eksisterende avkjørsel i
Rosenlundgata, etablere ny adkomst for gående og syklende, etablere ny renovasjonsløsning og flytte
eksisterende trafo. Tiltaket er lokalisert i bydel Sagene.
Pågående plansaker i området:
* Vogts gate - Toftes gate - Fremkommelighetstiltak for trikk, saksnummer 202315257
Bymiljøetaten ønsker å omregulere gateløpet Vogts gate-Toftes gate - på strekningen fra Åsengata på
Torshov til Birkelunden på Grünerløkka - med hovedhensikt å bedre fremkommelighet for trikk, i tillegg til
forbedring av forhold for gående, overvannshåndtering og byliv.
* Vossegata 31 B med flere - Boliger, næring og barnehage - Torshaug. Saksnummer 202453023
Bastia Eiendom AS foreslår en omregulering fra offentlig bygning til blant annet bolig, næring, offentlig og
allmennyttige formål. Forslagsstiller har vist ulike alternativer for utforming og plassering av bebyggelsen,
og har satt av areal til skole, barnehage, flerbrukshall og sykehjem. Foreslått totalt bruksareal (BRA) er 48
000 kvm, hvorav 4 875 kvm er eksisterende bebyggelse. Det foreslås ca. 500 boliger.
Dette er det fjerde planinitiativet for eiendommen som PBE har stoppet siden 2020. De andre sakene kan
ses i saksnummer 202001384, 202101999 og 202211939. Planinitiativ med saksnummer 202001384
ble oversendt bystyret og stoppingen ble opprettholdt.
Plan- og bygningsetaten anbefaler at planinitiativet blir stoppet fordi Plan- og bygningsetatens tidligere
anbefalinger ikke er fulgt opp og forslaget fremdeles er i strid med den ønskede utviklingen av området.
Planinitiativet er i strid med kommuneplanens intensjon om å ivareta viktige kulturminner, naturverdier og
landskap. Plan- og bygningsetaten anbefaler at eiendommen opprettholdes med offentlige formål, og
anbefaler bruk som barnehage og demenslandsby.
OvertagelseOvertagelse etter avtale med selger.
Prisantydning, omkostninger og evt. fellesgjeldkr 4 290 000,- (Prisantydning)
kr 33 000,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 4 323 000,- (Pris inkl. fellesgjeld)
Omkostninger:
kr 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)
kr 7 981,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett (kjøper))
--------------------------------------------------------
kr 8 981,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 4 331 981,- (Totalpris inkl omkostninger)
Valgfrie omkostninger:
kr 8 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))
--------------------------------------------------------
kr 4 340 231,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)
BoligselgerforsikringSelger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 12.000.000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgave.
BetalingsbetingelserFullstendig kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for
overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk
finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i
norsk finansinstitusjon.
VederlagetFølgende er avtalt om meglers vederlag:
Tinglysning av sikringsobligasjon, innhenting av informasjon fra kommunen, opplysninger fra forretningsfører OBOS, eierski (Kr.14 900)
Markedsføringspakke (Kr.23 900)
Oppgjør (Kr.6 500)
Visningshonorar 2750,- pr. stk (Kr.5 500)
Privatvisning - 50% av ordinær (Kr.1 375)
Provisjon (Kr.53 049,50)
Tilrettelegging (Kr.16 900)
Overtakelse v/megler (Kr.2 750)
Boligselgerforsikring / boligselgerpakke (Kr.11 816,40)
Totalt kr. (Kr.136 690,90)
Dersom handelen ikke kommer i stand eller at oppdraget sies opp har megleren krav på dekning for
påløpte timer, påløpte visninger, grunn og markedspakke samt utlegg.
Oppdragsnummer15-24-0103
BudgivningEiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.
Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.
Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.
Boligkjøperpakke og boligkjøperforsikringEIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper
bolig gjennom EIE.
Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a.
husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg
juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også
velge å kun tegne boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.
Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med
megler for ytterligere informasjon.
LovanvendelseGenerelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.
En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.
På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.
Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Forbrukerkjøp - definisjon:
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Forbruker - avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.
Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).
Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon:
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.
Ikke-forbruker - avtalevilkår:
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.
Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.
Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
HvitvaskingEiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger
megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får
gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket
misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å
heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller
der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget
må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser,
og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og
forsinkelse.
Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen
eller foreta oppgjør.
PersonvernSom interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret. Som
eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf.
eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet
personopplysninger er begrenset. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår
personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/personvernerklaering
AvdelingSagene & Bjølsen Eiendomsmegling AS
EIE Ullevål & Sagene
Org. nr: 989734598
Maridalsveien 154 A
0461 Oslo
Tlf: 22 02 11 60
Ansvarlig meglerEiendomsmegler I Partner Alice Brandwijk
SaksbehandlereAlice Brandwijk
EIE Ullevål & Sagene
Eiendomsmegler I Partner
Mob: 92 30 18 87 / E-post: alb@eie.no