hero
Nyheter

Nye bestemmelser i avhendingsloven

Fra 1. januar 2022 trer nye bestemmelser i avhendingsloven i kraft.

I dag selges de fleste brukte boliger med en såkalt "som den er"- klausul. En slik klausul innebærer at selger fraskriver seg ansvar for skjulte feil og mangler ved boligen. Når en bolig selges med en slik klausul, er selger i utgangspunktet fri for ansvar fordi det er avtalt at kjøper skal kjøpe boligen akkurat slik som den er. Men – så enkelt er det ikke. Selger kan ikke holde tilbake eller gi feil opplysninger om eiendommen. Og - hvis kjøper oppdager en mangel som blir ansett som vesentlig, vil ansvarsfraskrivelsen ikke hjelpe. I praksis avgjøres mangelsvurderingen i dag som oftest altså utfra om feilen/avviket er vesentlig eller ikke.

Fra 1. januar 2022 trer nye bestemmelser i avhendingsloven i kraft, og disse innebærer blant annet at en slik alminnelig ansvarsfraskrivelse fra selger ikke lenger vil være gyldig. Selger kan altså ikke lenger innta en standardisert ansvarsfraskrivelse, og henvise til denne dersom det avdekkes en feil ved eiendommen. Når man ikke kan fraskrive seg ansvar for skjulte feil, er det fort gjort å tenke at selger har fått et større ansvar for bolighandelen enn hva selger har i dag. Det kan virke skremmende og det vil nok kunne komme noen flere krav fra boligkjøper mot selger, i alle fall i begynnelsen.

Men det er viktig å merke seg at lovgiver naturligvis ikke bare uten videre har fjernet muligheten for å fraskrive seg ansvar.

I arbeidet med endringer i avhendingsloven har lovgiver ment at den beste måten å gjøre bolighandelen mer trygg på, er å sørge for at det både innhentes flere og gis korrekte opplysninger om boligens tilstand. Dette blir en oppgave og en plikt som vil påhvile boligselger.

Samtidig er lovgiver også tydelig på at en boligkjøper ikke kan forvente at en brukt bolig er i perfekt stand. Etter omstendighetene kan det tvert imot måtte påregnes større feil og skader uten at slike kan gjøres gjeldende som mangler. Lovgiver har derfor tydeliggjort at en eiendom bare anses for å ha en mangel dersom boligen er i dårligere stand enn hva kjøper kunne forvente ut fra blant annet boligens alder og synlige tilstand. For å si det på en annen måte: Er eiendommen i den standen som kjøperen kunne forvente, har den normalt ikke en mangel.

Opplysninger om boligens tilstand gis i selgers egenerklæring, i salgsoppgaven fra eiendomsmegler og ikke minst i boligsalgs-/tilstandsrapporter som er utarbeidet av en bygningskyndig.

I loven er det inntatt en ny bestemmelse som sier at det som tydelig fremgår i salgsdokumentene og i en offentlig godkjent tilstandsrapport skal en kjøper anses å være kjent med – uavhengig av om kjøper har lest/sett opplysningen eller ikke. Er kjøper kjent med opplysningen kan den ikke gjøres gjeldende som en mangel.

Denne bestemmelsen har flere sider: for det første oppfordres selgerne i enda større grad enn i dag til å innhente en offentlig godkjent tilstandsrapport som skal innebære at det gis flere, bedre og mer korrekte opplysninger om eiendommen. Når selger har gitt opplysningen er han fri for ansvar. Samtidig vil en slik rapport bety at kjøperne får et bedre grunnlag for å bestemme seg om de ønsker å kjøpe boligen eller ikke, og kjøperne vil også enklere kunne sette seg inn i hva de eventuelt vil måtte påregne av utbedringer og kostander i fremtiden. Jo flere opplysninger selger gir, jo bedre opplyst kjøperen er, jo færre tvister er det grunnlag for.

Dersom det oppdages en feil eller et avvik fra det som er opplyst, vil det måtte avgjøres konkret om dette er et forhold selger kan holdes ansvarlig for. Her er det også inntatt en ny bestemmelse i loven som sier at en kjøper selv må dekke tap/kostnader ved mangler opptil et beløp på kr 10 000. Det er altså innført en egenandel, som kjøper må dekke dersom det oppdages en feil.

Når det gjelder tilstandsrapporten som selger oppfordres til å innhente, har det også kommet en ny forskrift. Forskriften oppstiller krav til hvordan en bygningskyndig skal skrive rapporten, det er inntatt en bestemmelse om klart språk slik at innholdet er tydelig og forståelig, og det er krav til hvilke bygningsdeler/rom som skal undersøker og hvordan. Det er kun der selger har innhentet en slik godkjent rapport at bestemmelsen nevnt over gjør seg gjeldende.

Som boligselger er det alltid viktig å gi alle kjente opplysninger når du skal selge boligen. Når det ikke lenger vil være mulig å innta en generell ansvarsfraskrivelse, blir dette om mulig enda viktigere. Snakk med eiendomsmegleren, snakk med den bygningskyndige, still spørsmål om det er noe du er usikker på og fortell om boligen din. Husk at det er du som kjenner boligen aller best.

Som boligkjøper er det viktig å sette seg godt inn i alle salgsopplysningene før du bestemmer deg for å kjøpe. Det er mye og det kan være noe som er vanskelig å forstå, men innholdet i eiendomsmeglerens salgsoppgave – som for det meste er lovbestemt – er inntatt for å gi boligkjøper de viktigste opplysningene. Men husk også å lese vedleggene, se hva selger har skrevet om boligen i sin egenerklæring, bruk tid før visning på å gjøre deg kjent med innholdet i salgsoppgaven og tilstandsrapport og still spørsmål.

Spørsmål?

Uansett hva du lurer på, svarer vi deg gjerne. Vi stiller bransjens høyeste krav til oss selv, og skreddersyr råd og løsninger for hver enkelt.

Relaterte artikler

Du bruker en utdatert nettleser!

Internet Explorer er utdatert og ikke lenger offisielt støttet, og utgjør en stor sikkerhetsrisiko. Du bør avinstallere dette programmet og heller bruke Microsoft Edge, Mozilla Firefox, Google Chrome, Apple Safari eller andre nettlesere som oppdateres jevnlig.

Dersom du fortsetter å bruke nettsiden i Internet Explorer eller andre utdaterte nettlesere, kan du oppleve at nettsiden ser rar ut eller ikke fungerer i det hele tatt.

Les mer her: