Garver Ytteborgs vei 119, 0977 OSLO, Etasje: 8

Andelsnr. 861 Orgnr. 948515571 i Oslo kommune

Leilighet

Borettslag

Totalt BRA 77 kvm består av:

- BRA-i (internt bruksareal): 75 kvm

- BRA-b (innglasset balkong):

- BRA-e (eksternt bruksareal): 2 kvm

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 8 kvm

Primærrom: 71 kvm, Bruksareal: 77 kvm, BRA-i: 75 kvm , BRA-e: 2 kvm , TBA: 8 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra faktisk bruk, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.

2

1968

Fellestomt 53031 kvm

3 200 000

Takstmann: Jan Olav Morell-Nielsen Takstdato: 05.06.24 13:41

Andel fellesgjeld: kr. 275 000,- pr. 01.05.24 13:43

Andel fellesformue: kr. 17 092,- pr. 01.05.24 13:43

kr 3 200 000,- (Prisantydning)
kr 275 000,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 3 475 000,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger:
kr 200,- (Pantattest kjøper)
kr 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)
kr 7 981,- (Forhåndsvarsel av forkjøpsretten)
kr 7 981,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett)
--------------------------------------------------------
kr 17 162,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 3 492 162,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger:
kr 8 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))
--------------------------------------------------------
kr 3 500 412,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

Kr. 6 213,- pr. mnd.

Felleskostnadene forfaller til betaling den 1. i hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med èn måneds skriftlig varsel uten generalforsamlings samtykke. Felleskostnadene økte sist med 17% fra 01.01.2024.

Det ble avholdt ekstraordinær generalforsamling 24.04.2024 der det ble vedtatt en 94% økning av felleskostnadene over en periode på 5 år slik at de totale felleskostnadene vil øke med ca. kr. 5865. Forslaget som ble vedtatt omfatter rehabilitering og oppgraderinger av inngangsdører med callingsystem, økt støydemping vinduer, ny taktekking og etterisolering av himlinger i inngangspartier. Beboerne har engasjert seg og samlet underskrifter for å reversere vedtaket. Styret vil ta kontakt med en jurist som skal uttale seg i saken.

Forslaget som ble vedtatt innebærer prosjektstart andre halvår 2024 med et låneopptak med 40 års løpetid. Dette forutsetter at det blir delbetalt 01.07.2024 og halvårlig deretter. Lån er lagt inn med avdragsfrihet i prosjektperioden, tilsvarende 5 år. Dette er de anbefalte økningene for felleskostnadene;

- 01.07.2024: 25% økning

- 01.07.2025: 10% økning

- 01.07.2026: 10% økning

- 01.07.2027: 10% økning

- 01.07.2028:   8% økning

- 01.07.2029:   8% økning

Totalt anbefalt økning i felleskostnader = 94%

Se gjerne vedlegget fra ekstraordinær generalforsamling for likvidetsanalyse.

Styret publiserte følgende melding på Vibbo til beboerne vedrørende fasaderehabiliteringen:

Styret har mottatt over 200 underskrifter som krever en ny avstemming av fasadeprosjektet. Det er mer enn de 10% underskrifter som kreves for å kreve en ny ekstraordinær generalforsamling. Styret plikter derfor å legge til rette for en ny avstemming over fasadeprosjektet.

Styret vil komme tilbake til om det vil arrangeres en ny egen ekstraordinær generalforsamling for fasadeprosjektet, eller om avstemmingen over fasadeprosjektet blir en av sakene under den ordinære generalforsamlingen som foreløpig er berammet til 23. mai, men mulig vil bli flyttet.

Status nå er uansett at vedtaket om alternativ 2 fra den ekstarordinære generalforsamlingen onsdag 24. april er opphevet, og generalforsamlingen må behandle saken på nytt. Styret vil ved neste avstemming over fasadeprosjektet legge til rette for at avstemmingen foregår skriftlig, slik at det ikke blir noen tvil om resultatet av avstemmingen. Videre framdrift av prosjektet er nå satt på pause fram til et nytt vedtak fra generalforsamlingen er klart. I mellomtiden jobber styret for fullt med å kunne svare på spørsmål fra beboere og jobbe videre med å kartlegge om det finnes andre alternativer som kan få totalkostnaden ned. Vi er i kontakt med juridisk avdeling i OBOS for å se på hvilke alternativer vi som borettslag har i den situasjonen vi står i. Vi har også kontaktet media for å sette økt fokus på de fordyrende kravene Byantikvaren har pålagt oss.

Kilde: Vibbo

Styret ønsker å informere om status i fasadeprosjektet og veien videre. Vedtaket fra ekstraordinær generalforsamling 24.04.2024 er inntil videre satt på vent. Styret er i kommunikasjon med flere instanser innen offentlige etater, media, politikere og ledelsen i OBOS for å sjekke muligheter for endring i kravene som Byantikvaren har satt for Haugenstua Borettslag. Styret takker engasjerte ildsjeler/beboere i borettslaget for sitt bidrag til styret, ettersom deres bidrag har vært med på å skape et stort engasjement i media og blant politikere.

Det jobbes tverrpolitisk med å finne en løsning for å begrense eller eventuelt fjerne samtlige krav som er satt av Byantikvaren. Dette er ingen enkel sak ettersom Haugenstua mest sannsynlig er det første borettslaget som kjemper mot Byantikvaren og deres urimelige krav på dette nivået. Styret kommer ikke til å gi seg før det forhandles frem en løsning som beboerne kan godta og leve med uten like store konsekvenser for privatøkonomien. Når styret har kommet frem til en overkommelig løsning vil det bli kalt inn til nye informasjonsmøter hvor beboerne får informasjon om status og fremdrift i saken og kostnadene knyttet til det nye løsningsforslaget. Løsningsforslaget vil da nøye gjennomgås slik at alle er tilstrekkelig informert. På informasjonsmøtet vil

også avstemmingsprosessen nøye forklares slik at alle er forberedt for en fremtidig ekstraordinær generalforsamling. Styret har fått mange gode tilbakemeldinger med forbedringspunkter for fremtidige generalforsamlinger. Disse tas til etterretning, og

styret vil etterstrebe å imøtekomme forbedringsforslagene i fremtiden. Den ordinære generalforsamlingen i mai vil IKKE inneholde noen sak om fasadeprosjektet. Den ordinære generalforsamlingen vil gjennomføres på vanlig måte med vedtak

rundt regnskap og budsjett, valg av styremedlemmer og eventuelt andre forslag til saker som ble meldt før 1. mars med mer.

Styret kommer til å informere beboerne fortløpende om fremdrift og eventuell ny informasjon rundt fasadeprosjektet.

Kilde: Vibbo

Vedtaket fra siste generalforsamling  ble annullert og vi er fortsatt i dialog med Byantikvaren om diverse avklaringer. vi har foreløpig ingen konkret tall å gå ut med.

Kilde: Mailtråd med styret

Felleskostnadene inkluderer blant annet kommunale avgifter, varmtvann, fyring, kabel-tv, internett, nedbetaling felles lån og trappevask. Varmtvann og fyring er a-konto avregning.

Lån OBBK01-98207546526 har avdragsfrihet til 01.09.26. Estimert endring i felleskostnader etter avdragsfriheten er kr. 215,-.

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene.

Borettslaget har ingen mulighet for individuell nedbetaling.

Kommunale avgifter dekkes gjennom fellesutgiftene i borettslaget.

David Ekow Yawson-Dogbey

Henrik Wang  og Ali Hashmi ved din lokale eiendomsmegler EIE Stovner har gleden av å presentere Garver Ytteborgs vei 119!

Leiligheten er beliggende i et populært borettslag på Haugenstua, øverst i Groruddalen. Fra boligen har du nærhet til alt du trenger i en travel hverdag, med matbutikk, treningssenter, kollektivtransport og skole/barnehage.

Kort fortalt:

- Stor og gjennomgående 3-roms leilighet

- Flott utsikt over nærområdet

- Sydvendt balkong på 8 kvm

- Gjennomgående med god standard

- Stue med god plass til sofagruppe og spisebord

- Kjøkken i delvis åpen løsning mot stuen fra 2021

- Flislagt bad og toalettrom som ble pusset opp i 2018 i regi av borettslaget

- 2 store soverom

- Innvendig bod

- Heis

- Nærhet til butikker og offentlig transport

- Få minutters gange til togstasjon

- Ingen dokumentavgift

- Fellesvaskeri

Det medfølger ikke parkeringsplass med boforholdet, men det er mulighet for å leie parkeringsplass/garasjeplass og plasser med lademulighet via styret/henvendelse til parkeringsutvalget. Det kan leies inntil tre plasser for hver leilighet, 1 i garasje og inntil 2 ute. Borettslaget har 321 plasser i garasjeanlegget og 355 uteparkeringsplasser hvorav 118 med strøm. Parkering skal kun gjøres på faste plasser som leies ut av borettslaget.

Priser for parkering og garasjeplasser er ulike for inneparkering, uteparkering, HC plasser, MC plasser, Elbil plasser etc. Parkeringsutvalget har oversikt over priser. Det er ventelister på parkeringsplasser for el-biler. De som ønsker parkeringsplass, eller stå på venteliste, kan ta kontakt med parkeringsutvalget på e-post parkering@haugenstua.no

Disse prisene gjelder kun for faste leiekontrakter:

Uteplass uten motorvarmer 225,- kr

Uteplass med motorvarmer 325,- kr

Garasjeplass 390,- kr

Motorsykkelplass 225,- kr

El-bilplass i Ole Brumms vei 450,- kr eks. strøm

El-bilplass på garasjetaket 450,- kr eks. strøm

El-bilplass inne i garasjen 615,- kr eks. strøm

Alle el-bileiere betaler strøm etter eget forbruk.

Ved alle leiekontrakter tilkommer et registreringsgebyr fra Obos. Dette er for tiden på 825,- kr tilsvarende gebyr gjelder også ved bytte av P-plass.

Gjesteparkering

Borettslaget har gratis gjesteparkering mot registrering av kjøretøy. Se bestemmelser og bruksanvisning på www.vibbo.no. Gjesteparkering kan benyttes i inntil 3 døgn. Beboere kan kun stå på gjesteparkering på hverdager fra kl. 07:00 - kl. 17:00. Ved behov for parkering utover dette må gjesteparkeringsbevis ordnes hos parkeringsutvalget, driftskoordinator eller på borettslagets hjemmeside.

Garver Ytteborgs vei 119 har en sentral beliggenhet på Haugenstua øverst i Groruddalen, nord i Oslo. Det er kort vei til togstasjon samt diverse forretninger. Borettslaget har grønne lunger i flotte opparbeidede fellesarealer - her finner man blant annet hyggelige parkgrupper og parsellhager. Ellers er det gode tur- og rekreasjonsmuligheter i umiddelbar nærhet.

Diverse aktivitetstilbud som friidrettsbane, golfbane, kunstgressbane, idrettshall, slalåmbakke, ridesenter og treningssenter finnes også i nærområdet og boligen ligger tett mot marka. Kort vei til Lillomarka, Østmarka og Gjelleråsmarka med sine mange skogsveier, fiskevann og lysløyper åpner for gode turmuligheter sommer som vinter. Bygger'n aktivitetspark åpnet for noen år siden, her kan man betrakte vannet, grille og slappe av. Etableringen av Bygger'n er samordnet med Statens vegvesens nye regionale gang- og sykkelvei, som går gjennom hele området.

Fra boligen er det gangavstand til Haugenstua senter som tilbyr Kiwi, Rema 1000 (post i butikk), Fitness 24Seven, apotek, Holdbart, Haugenstua helsestasjon og tannklinikk. Har man glemt noe til middagen er det helt ypperlig med Ulker Supermarket som er søndagsåpen og byr på alt fra kjøtt til grønnsaker. I tillegg finner du flotte COOP OBS stormarked på Smedstua.

Kollektivtilbudet er meget godt med hyppige avganger med både buss og tog. Det tar ca. 13 minutter med tog til Oslo sentrum og ca. 15 minutter til Lillestrøm. Flybussekspressen stopper utenfor borettslaget ved Østre Akervei 3 ganger i timen og bruker ca. 30 min til Gardermoen. Nattbussen 5 N kommer til nærmeste bussholdeplass. Nærmeste kjøpesenter er Stovner senter, som huser flere klesforretninger, kolonialbutikker, spiseplasser, frisører mm. Stovner Senter ble utvidet med 3-4000 nye kvadratmeter og 25 nye butikker en stund tilbake. Det ble også satset stort på spisesteder, som er en møteplass for bydel Stovners innbyggere. Utenfor senteret åpnet Fossumparken i 2017, her er det blant annet sitteplasser, basketballbane, sandvolleyballbane, scene etc. Fossumparken er en av de fire bydelsparkene i Groruddalssatsingen.

På Stovner senteret finner du også nærmeste T-banestasjon (linje 4 og 5) samt bussholdeplass, med linje 64 og 65 til Furuset samt 67 til Galgeberg. Med egen bil tar du deg enkelt ut på både riksvei 4 og Østre Aker vei til E6. For øvrig er det ca. 12 km til Oslo sentrum, og det tar rundt 13 minutter med bil

Boligen ligger i et populært boligområde, hovedsakelig bestående av boligblokker.

Fellestomt, 53031 kvm

Tomtearealet er opparbeidet med asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, plenarealer, lekeplasser, sittegrupper, busker, trær og diverse beplantning.

Se vedlagt kartskisse i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startsted til den aktuelle boligen.

1-10 klasse: Haugenstua skole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for handelen, må interessenten selv sjekke dette med barnehagekontor og skolekontor for det aktuelle området.

Tog

Stasjon: Haugenstua

Linje: L1

Buss

Stasjon: Smedstua

Linje: 64B, 65, 67, 345

Leilighet beliggende i byggets 8. etasje. Adkomst via felles trappeoppgang med heis. Oppgangen har calinganlegg. Leiligheten består av entré, 2 soverom, bod, bad og stue/kjøkken. Utgang fra stue til sydvendt balkong.

Boligbygg over 8 etasjer. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner samt skillende dekker av betong. Yttervegger av murkonstruksjoner utvendig forblendet med fasadeplater. Tilnærmet flatt tak. Takkonstruksjonen er ikke besiktiget. Boligen har entrédør av tre med brannklasse B30 og lydklasse 40dB. Balkongdør og vinduer med karmer av tre med to-lags glass fra 1991.

Informasjon om byggemåte er hentet fra tilstandsrapport.

Primærrom: 71 kvm

Bruksareal: 77 kvm

Innvendig bod og en kjellerbod på 2 kvm.

Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Malt himlingsflate med downlights. Vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speilskap over servant med overlys og stikkontakt. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur med hånddusj. Vannrør av typen rør-i-rør og forkrommet kobberrør. Synlige avløpsrør av plast. Opplegg for vaskemaskin.

Flislagt gulv. Flislagte vegger. Malt himlingsflate. Vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speil over servant. Innebygd sisterne med vegghengt toalett. Vannrør av typen rør-i-rør og forkrommet kobberrør. Synlige avløpsrør av plast. Avtrekksventil i vegg

tilkoblet felles avtrekkskanal.

Kjøkken med delvis åpen løsning mot stue. Kjøkkeninnredning med hvite slette fronter fra 2021. Benkeplater av laminat. Nedfelt oppvaskkum med ettgreps armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontaker under overskap. Frittstående kjøleskap med fryserdel. Frittstående oppvaskmaskin. Integrert komfyr med nedfelt induksjonstopp. Komfyrvakt. Fritthengende kjøkkenventilator med kullfilter. Vannrør av typen rør-i-rør. Automatisk vannstoppventil. Synlige avløpsrør av plast. Avtrekksventil på vegg tilkoblet felles avtrekkskanal.

Gulvflater belagt med laminat, og vegg-til-vegg teppe i bod. Malte veggflater. Malte himlingsflater. Hvite profilerte innerdører. Boligen har naturlig ventilasjon med tilluftsventiler i yttervegg, og avtrekk på bad, wc og kjøkken via felles avtrekkskanal. Garderobeskap i entré og begge soverom.

TG 3 Vinduer - Vinduer av eldre dato bærer preg av høy slitasjegrad samt noe råteskader.

Detaljer rundt enkelte vinduer bærer preg av ufagmessig utførelse.

Stedvis ble det påvist skade/feil ved bruksmekanisme. Eksempelvis er: orginale hemper som skal holde vinduet i åpen posisjon fungerer ikke som tiltenkt. Ny utenpåliggende løsning er satt på i ettertid. Tiltak kan forventes.

Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

Balkonger og vinduer inngår i fasaden ref. Fasadeprosjekt og vil byttes ut iht eier.

TG 2 Overflater vegger - Det er sprekk i veggflis i dusjsone. Eksakt årsak ikke kjent. Kan skyldes ytre påvirkninger eller feilmontering. Ved videre utvikling kan tiltak påregnes.

Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft.

Fuger bør fornyes. Misfarging/svertesopp påvist på flisfuger. Fuger bør rengjøres/fornyes.

Sprekken i veggflis er rapportert til styret hvor de er i kontakt med SansBygg. Reklamasjon er også meldt til SansBygg (via deres nettsider) da reklamasjon på alle bad utløper i Februar 2025. Fugene skal fornyes før overtakelse, slik at det er nytt til ny eier. Arbeidet vil da gjennomføres av fagarbeider iht eier.

TG 2 Forenklet vurdering av det elektriske anlegget - Som følger av manglende samssvarerklæring på deler av det elektriske anlegget som er montert etter år 1999 er TG2 satt i henhold til NS3600. Med bakgrunn i de registrerte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

TG 2 Dører - Balkongdør er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra denne døren sammenlignet med dører fra nyere dato. Tiltak kan iverksettes ved behov.

TG 2 Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer) -  Stedvis noe skader på rekkverk av betong, eksakt årsak ikke kjent. Ved videre utvikling kan tiltak påregnes.

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Hvis nei, gå til punkt 3.

Ja, Sans Bygg AS.

Våtromsrehabilitering ai regi av borettslaget.

Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?

Ja, Sans Bygg AS.

Våtromsrehabilitering ai regi av borettslaget.

Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?

Ja, Borettslaget har nødvendig og relevant dokumentasjon tilknyttet arbeidet.

Er arbeidet byggemeldt?

Ja, Borettslaget har nødvendig og relevant dokumentasjon tilknyttet arbeidet.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Hvis nei, gå til punkt 14.

Ja, Lefdal Installasjon AS.

Arbeidet ble utført i Desember 2021 - Utvidelse: 2 nye kurser og flere stikkontakter på kjøkken. Risikovurderingen er satt til INGEN SPESIELL RISIKO.

Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?

Ja, Samsvarserklæring finnes, og arbeidet er utført i henhold til NEK 400.

Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?

Sluttkontroll utført av Lefdal Installasjon AS.

Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?

Ja, Rehabilitering av fasade.

Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?

Ja, Rotter - utbedret av borettslaget.

TILLEGGSKOMMENTAR

Servicefolk AS har gjennomført oppgraderingsarbeid i hele leiligheten i 2019-2020.

Nye dører iht. dagens standard (mtp. mål og størrelse) er utført av Proff Door AS i 2024.

Det foreligger ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget.

Oppvarming med radiatorer tilknyttet felles varmesentral. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.

Energiattest med energimerke Oppvarmingskarakter Grønn - Energikarakter G

Eiendomsskatt er beregnet til: 0,-

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. Bunnfradraget i Oslo er i 2024 på inntil 4,7 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 2,8 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg i mellom.

Fellesutgifter: kr 6 213,- pr.mnd.

Felleskotnader kr. 6 093,- Trappevask kr. 120,-

Strøm, felleskostnader og innboforsikring. Denne listen er ikke uttømmende.

Lånenr.: OBBK01-98207546526

Restgjeld: 160.000.000,-

Restløpetid: 32 år 4 md..

Terminer per år: 12

Type, rente: Flyt, 5,4%

Andelens restsaldo: 208.480

Kapitalkostnader: 954,-

Avdragsfrihet til og med 01.09.26.

Lånenr.: OBOS01-98208126016

Restgjeld: 33.225.484,-

Restløpetid: 20 år

Terminer per år: 12

Type, rente: Flyt, 5,4%

Andelens restsaldo: 43.304,-

Kapitalkostnader: 296,-

Lånenr.: OBOS02-98208125990

Restgjeld: 5.911.174,-

Restløpetid: 29 år 1 md.

Terminer per år: 12

Type, rente: Flyt, 5,4%

Andelens restsaldo: 7.702,-

Kapitalkostnader: 44,-

Lånenr.: OBOS03-98208126008

Restgjeld: 11.408.859,-

Restløpetid: 6 år 2 md.

Terminer per år: 12

Type, rente: Flyt, 5,4%

Andelens restsaldo: 14.869,-

Kapitalkostnader: 239,-

Total andel fellesgjeld: 275.000,- per 01.05.24

Overnevnte informasjon er hentet fra forretningsfører.

Protector AS

Formuesverdi for inntektsåret 2022: Som primærbolig Kr. 986 125,- Som sekundærbolig Kr. 3 747 274,-

Borettslag: Haugenstua borettslag, Orgnr: 948515571

OBOS

Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn.

Det foreligger forkjøpsrett for borettslagets medlemmer. Forhåndsavklaring er igangsatt. Ta kontakt med megler eller forretningsfører for ytterligere opplysninger om meldefristen. Meldefrist for medlemmene er 19.06.2024.

TV-tuner følger ikke med objektet, da det følger abonnementet til eier.

Det er kun tillatt med opptil 2 hunder/katter pr. leilighet i borettslaget.

Videre står det i husordensreglene, pkt. 1.5:

a) Det er tillatt å holde husdyr dersom det registreres hos styret/driftskoordinator.

b) Det er båndtvang for hund på borettslagets uteområder hele året.

c) Det er ikke lov å holde ulovlige dyr.

d) For øvrig gjelder de regler om dyrehold som fremgår av borettslagslovens § 5-11(4).

Styret har kontor i Garver Ytterborgs vei 105 (inngang fra baksiden, dvs. mot barnehagen). Kontortid er normalt mellom kl. 09:00 og kl. 15:00 mandag til fredag. Styrerommet har telefon 992 78 452, og e-post haugenstua@styrerommet.no. Se Haugenstua Borettslags hjemmeside på www.haugenstua.no for ytterligere informasjon.

Nøkler

Nøkler bestilles hos vaktmester via www.vibbo.no Vibbo

Skilt

Skilt til ringeklokke og postkasse bestilles hos vaktmester via www.vibbo.no

Vakttelefon

Haugenstua Borettslag har avtale om vaktmestertjeneste med Bygårdservice AS som kan kontaktes på hverdager etter kontortid, helg og helligdager på telefon 905 20 63, det er kun akutte hendelser som for eksempel. Heisstans og vannlekkasjer. Dersom ikke annet er avtalt med styret på forhånd, må den enkelte eier påregne å måtte betale for tjenesten selv.

Vektertjeneste

Borettslaget har avtale med Securitas AS om vakthold. Dersom andelseier har behov for assistanse, kan vektertjenesten kontaktes på 230 38 13.

Renhold

Borettslaget har avtale med Ren-Service AS om renhold av fellesarealene.

Avtale om leveranse av elektrisk kraft

OBOS Eiendomsforvaltning AS har fremforhandlet en kraftavtale med Entelios på vegne av selskapene. Haugenstua Borettslag er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til våre fellesanlegg.

Kabel-TV

Telenor Norge AS er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Har du spørsmål knyttet til dette kan du ringe Telenor på telefon 815 55 520 eller besøke deres nettside www.telenor.no.

Verandaer, vinduer og markiser

a) Bygningsmessige endringer av verandaer, vindusrammer o.l. inngår som en del av fasaden og må godkjennes av styret.

b) Blomsterkasser kan kun henges opp innvendig på verandaen. Blomsterkassen eller andre gjenstander (f.eks. møbler) må ALDRI være til hinder for rømningsveier.

c) Andelseier er selv ansvarlig for markisen, og har ansvar for vedlikehold av denne, og koster selv reparasjoner ved skade. Farlige markiser skal demonteres. Markisen inngår som en del av fasaden og ved manglende vedlikehold, tilgrisete duker etc. kan styret pålegge andelseier å foreta nødvendig oppdatering, eventuelt demontering.

d) Soveromsvinduer og rekkverk/brystning på veranda må ikke brukes til lufting av tøy, dyner, tepper og lignende. Lufting må gjøres inne på veranda.

e) Risting av tøy i trappeoppgangen eller på utsiden av verandaen er ikke tillatt.

f) Grilling på verandaen er kun tillatt med elektrisk grill

g) Verandaens betongvegger og tak skal være malt med: utvendig helmatt betongmaling, hvit 5 S 1002 Y

h) Vinduskarmer og treverk på veranda kan males med: lyseblått Nordsjø Tintorama 14-2 vindusmaling farge NCS S 2020-R90B

i) Rekkverket i stål kan males med: hvit bengalakk

j) Verandagulvet males med epoxymaling - lys grå.

k) Nye markiser skal ha hvitt/blått stripemønster med godkjent fargekode 5173/75.

Bruk av fellesvaskeri

a) Det er ikke tillatt med mer enn 1 lås med leilighetsnummer på reservasjonstavle.

b) Ved behov for lås med leilighetsnummer, ta kontakt med vaktmester.

c) Det er ikke tillatt å ta med dyr i vaskeriet

d) Vaske- og tørketider: mandag - lørdag kl 07:00 - kl 22:00

e) Strømstyring til maskinene skjer automatisk. Når strømmen frakoples vil døren på vaskemaskiner IKKE kunne åpnes, og det må da IKKE brukes makt for å åpne døren.

f) Vasketiden pr. reservasjon er 3 timer.

g) Vask av mopper, tepper og ryer er ikke tillatt fordi løse fibre ødelegger maskinen.

h) Etter bruk tørkes maskinene med en fuktig klut, og såpekummen skylles med vann.

i) Etter bruk tømmes lofilteret i tørketrommel og tørkeskap.

j) Vaskekum, benkeplater og gulv rengjøres etter bruk.

k) Vinduer og dør inn til vaskeriet lukkes.

l) Det er ikke tillatt å vaske eller tørke tøy som tilhører andre enn de som bor i leiligheten.

m) Feil med maskiner og utstyr meldes til driftskoordinator.

Bruk av sykkelrom

a) Alle sykler skal være merket med navn og leilighetsnummer.

b) Nøkkel til sykkelrommet fås kjøpt hos vaktmester.

Andelseiernes vedlikeholdsplikt

(1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.

(2) «Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjon og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. Andelseier har ansvaret for at leilighetens bad og eventuelt toalettrom har vanntett gulv og at leiligheten har et elektrisk anlegg iht gjeldende lover og forskrifter. Videre er andelseier ansvarlig for at vegger på bad ikke kan påvirkes negativt av fukt, dette gjelder også for eventuelle gjennomføringer i vegger og gulv. Alt arbeid med leilighetens røranlegg skal utføres av autorisert rørlegger. Alt arbeid med leilighetens elektriske anlegg skal utføres av autorisert elektriker. Ved større arbeid på bad eller toalettrom skal styret/driftskoordinator varsles i forkant og arbeidet må utføres int. Byggebransjens våtromsnorm (BVN). Med større arbeid menes alt arbeid som bryter med badet eller toalettrommets tetthetssjikt. Dette med unntak for enkel hulltaking, utenfor den delen av badet som kan bli utsatt for fukt. Hulltaking i gulv og i dusjsonen skal alltid varsles styret/driftsleder i forkant av utførelse.

(3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på veranda, balkong og lignende.

(4) Andelseieren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann- og eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter.

(5) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr.

Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra muntlig og skriftlig til borettslaget.

(6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær.

(7) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget.

(8) Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen, selv om det skulle vært utført av den forrige andelseieren.

Borettslagets vedlikeholdsplikt

(1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer.

(2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren.

(3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskiftning av termoruter, og ytterdører til boligen og reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.

(4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen.

Utbedringsansvar og erstatning

(1) Fører en andelseiers mislighold til skade på borettslagets eiendom eller på annen andelseiers bolig eller fastmontert inventar som naturlig hører boligen til, skal skaden utbedres av borettslaget.

2) Skade på innbo og løsøre skal utbedres av skadelidte andelseier. Borettslaget hefter ikke for eventuelle skader på skadelidtes innbo og/eller løsøre.

(3) Borettslaget og skadelidte andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren misligholder sine plikter, jf borettslagslovens §§ 5-13 og 5-15.

(4) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens § 5-18.

(5) Borettslaget kan viderefakturere for utgifter som beviselig kan dokumenteres er påført borettslaget unødvendig i henhold til vedtekter eller boregler.

Valg av oppgangstillitsvalgte og vara

Det ble i løpet av høsten 2022 avholdt oppgangsmøter i samtlige oppganger for valg av oppgangstillitsvalgte og vara. I disse møtene ble det i tillegg gitt informasjon om viktige saker fra styret. Møtene ble gjennomført av blokkansvarlige som består av representanter fra styret. Det er en tillitsvalgt i hver oppgang, og en varatillitsvalgt i de fleste oppganger. Kontaktinformasjon til oppgangstillitsvalgte samt vara i din oppgang finner du lett tilgjengelig på oppslagstavlen i heisen. dersom du har behov for lån av fellesrommet (lekerommet) eller tilgang til storsøppelrommet, tar du kontakt med din oppgangstillitsvalgt.

Blokkansvar

Hver blokk har et medlem fra styret som er blokkansvarlig, og som fungerer som et bindeledd mellom oppgangstillitsvalgt og styret. Blokkansvarlig er ansvarlig for månedlige sjekkrunder og rapportering fra hver blokk og oppgang til daglig leder. Ved avvik videreformidles dette til vaktmestere for utbedring eller andre aktuelle håndverkertjenester kobles inn.

Kameraovervåking

Det tillates kameraovervåkning på borettslaget fellesområdet.

Drift og vedlikehold

Styret har kontinuerlig oppfølgingsmøter med driftspersonalet, og følger opp kvalitet på vaktmestertjenester, utbedring og reparasjon av avvik samt oppfølging av HMS-arbeidet i borettslaget. I vinterhalvåret er fokuset stort på brøyting og strøing for å sikre fri ferdsel. I sommerhalvåret ligger fokuset på grøntarealer, som plen og kantklipping, luking, stell av hekker, beskjæring av trær osv. Det utføres årlig kontroll på alle lekeapparater i borettslaget av Lekeplassinspektøren. Styret tar også kontinuerlige vurderinger og kontroll av lekeapparater og lekeplasser generelt i borettslaget. Dette gjelder også benker og sosiale soner utendørs. I tillegg har styret en egen bomiljøgruppe som jevnlig gjennomfører kontroller av alle borettslagets uteområder.

Styret har i perioden 2022-2023 hatt ekstra fokus på følgende områder:

1. Avtale med Telenor på TV og Bredbånd

Borettslaget hadde tidligere bredbåndsavtalen Komplett 20 (20 Mbps). I ny avtale inngår Komplett 50 (50 Mbps). Prisen er den samme som for Komplett 20.

2. Gjesteparkering

Styret jobbet med en løsning for å forhindre togpendlere og andre uvedkommende fra å misbruke våre gjesteparkeringer. Gjesteparkeringsbestemmelsene for Haugenstua Borettslag ble derfor endret 6. Mars 2023. Borettslaget har hatt utfordringer med at togpendlere bruker gjesteparkeringene på dagtid og opptar plasser som er tiltenkt besøkende. Styret forhandlet frem et kostnadsfritt system for borettslaget og det er gratis for beboerne å registrere parkering for sine gjester. Alle beboere skal registrere sine gjester elektronisk via smarttelefon, nettbrett eller pc. Med dette systemet vil misbruk fra togpendlere og andre uvedkommende bli avdekket og bøtelagt av parkeringsselskapet. Beboere som har vanskeligheter for å bruke håndholdte enheter og PC, kan ta kontakt med daglig leder på mobil nr 992 78 452 eller sende en e-post til haugenstua@styrerommet.no for å få tildelt gjesteparkeringskort. Parkeringskortene tildeles kun til beboere med spesifikke behov for et fysisk kort. Ved behov for mer enn 3 døgn på gjesteparkeringen, må det bestilles midlertidig gjesteparkeringsbevis på Vibbo.no eller parkering@haugenstua.no som tidligere.

3. Serviceavtale for rørleggertjenester

Borettslaget inngikk i 2021 en serviceavtale for rørleggertjenester med Rørlegger Teknikk AS etter en evaluering av innkomne tilbud i forbindelse med en anbudsrunde. Beboerne kan også bruke Rørlegger Teknikk AS til borettslagets framforhandlede priser. Styret har hatt to oppfølgingsmøter med leverandøren i 2022 og 2023.

4. Serviceavtale for elektrikertjenester

Borettslaget har serviceavtale på elektrikertjenester med SMS Electro AS. Beboerne kan også bruke SMS Electro AS til borettslagets framforhandlede priser. Styret har hatt flere oppfølgingsmøter med leverandøren både i 2022 og 2023 i forbindelse med utbedring av feil og mangler knyttet til Elvias el-kontroller inne i boligene. Styret får ofte spørsmål om hvem som har bestilt slike kontroller. Dette er kontroller som Hafslund/Elvia gjennomfører ca. hvert 20 år i alle boliger i Oslo for å sjekke at det elektriske anlegget i boligene er i henhold til lovverket og ikke utgjør en fare for beboere og naboer. Styret har hverken bedt om eller kan påvirke denne kontrollen.

5. Vaktmestertjenester

Styret følger opp vaktmesteravtalen kontinuerlig ved driftsmøter og direkte kommunikasjon med vaktmesterne og ledelsen. Det har vært avholdt 3 offisielle oppfølgingsmøter med Bygårdsservice AS i 2022 og 2023. I disse oppfølgingsmøtene diskuteres og drøftes kvaliteten på vaktmestertjenester generelt, og det foretas en oppsummering av sesongene. Styret benytter også disse møtene til å ta opp klager og problemstillinger som oppstår, og prøver alltid å finne den beste måten å drifte og vedlikeholde borettslaget på uten at det blir en belastning for beboerne, styret eller leverandøren.

6. Renholdsavtale

Styret fulgte nøye opp kvaliteten på renholdstjenestene fra tidligere leverandør. Etter flere advarsler og oppfølgingsmøter så styret seg nødt til å si opp avtalen med denne leverandøren da de ikke leverte i henhold til avtale. Styret kalte inn to andre tilbydere fra tidligere anbud, og Ren Service AS ble tildelt avtalen etter en nøye vurdering av deres tilbud. Styret følger opp kvaliteten på renholdstjenesten kontinuerlig og har jevnlige oppfølgingsmøter med ledelsen i selskapet. Styret opplever at de fleste nå er fornøyde med kvaliteten på renholdsarbeidet.

7. OBOS-banken

Styret følger nøye med på rentemarkedet og har vært i jevnlig kontakt med OBOS-banken i forbindelse med rentesats på lån. Renten på borettslagets lån var på 1,9 % i juni 2022. Renten var stabilt lav i flere år, men Norges Bank (sentralbanken) har det siste året hevet renten kraftig, og det er varslet flere renteoppganger fremover. Renten på borettslagets lån er pr 2. mai 2023 på 4%.

Prosjekter og større vedlikeholdsarbeid

Utskiftning av postkasser

Postkassene i borettslaget var gamle og slitte, og i enkelte oppganger ikke lengre funksjonelle og trygge for oppbevaring av post. Styret så derfor behov for utskiftning. Etter en anbudsrunde med 4 ulike leverandører som presenterte sine produkter og løsninger falt valget på Quadient/Renz. Bakgrunnen for valget falt på enkelhet av bruk for beboere, kvalitet på postkassene samt totalpris i tillegg til at leverandør imøtekom krav om utstansing for tradisjonelle postkasseskilt. Utstansingen ble laget spesielt for Haugenstua borettslag. Det ble også hensyntatt at ansatte i borettslaget selv kunne oppdatere navn og kontaktinfo på de digitale skjermene for å hindre tilleggskostnader dersom leverandøren skulle stått for betjening av systemet. Grunnet rørsystemer og andre tekniske installasjoner i bodområdet bak postkassene var det noen begrensninger på utformingen som måtte hensyntas. Styret fokuserte på å få en best mulig løsning for beboerne, og postkassene i dag er romsligere enn de man hadde tidligere.

Monteringen tok dessverre lengre tid enn forventet på grunn av forsinkelse på sonelåsnøkler som Posten krever montert. Etter montering i alle oppganger distribuerte styret RFID-brikker og koder til alle beboere og tilbød demonstrasjon av de nye postkassene. Styret har fått ekstremt mange positive tilbakemeldinger om de nye postkassene, spesielt med tanke på sikkerhet, brukervennlighet og romsligheten av postkassene. De nye postkassene har gitt et merkbart løft til borettslaget inngangspartier.

Branntetting

Styret innhentet tilbud fra to ulike leverandører for branntetting og overflatebehandling i bodområdet bak de nye postkassene. Arbeidet ble utført av Bygårdsservice AS. Arbeidet ble utført for å sikre brann- og røykspredning i oppgangen ved branntilløp i bodområdet, og motsatt. Slik brannsikring er pålagt av myndighetene.

Sikring fjellkant Lille skogen

Beboere i Blokk 6 samt andre som går turer i borettslaget har lenge etterlyst sikring av fjellkanten ved Lilleskogen ettersom området brukes mye av små og store. Styret innhentet to ulike tilbud for oppsetting av gjerde på fjellkanten ved lilleskogen ned mot lekeplassen ved blokk 6. Styret vedtok et tilbud fra Garda Sikring AS, og arbeidet ble utført sommeren 2022. Gjerdet gir en god sikkerhet for barn og andre som leker og beveger seg i lilleskogen.

Istandsetting av tilfluktsrom

Etter flere henvendelser fra beboere om tilstanden på borettslagets tilfluktsrom som følge av krigen mellom Russland og Ukraina så styret behov for å kartlegge disse. Sanitærutstyret stod ubrukt i en årrekke og vanntilførsel var koblet ut. Det ble på bakgrunn av dette besluttet å gjøre det som var nødvendig for å istandsette og tilgjengeliggjøre disse rommene. Prosjektet innebar utskifting av eksisterende sanitærutstyr. Det vil si toaletter, pissoarer, håndvasker, utslagsvasker, dusjhoder og slanger. I tillegg ble låssylindere til dørene skiftet til ILOQ-sylindere som er tilsvarende lås som sitter på gitterportene i 1.etg. Dette ble gjort for at den samme nøkkelen som åpner gitterporten kan åpne tilfluktsrommene, slik at tilgangen er enkel om det skulle være behov for å benytte disse rommene. Det er også satt opp ny skilting til tilfluktsrommene både utvendig og innvendig.

Etablering av nye ladestasjoner

Styret etablerte 16 nye ladestasjoner i garasjen sommer/høst 2022, og det ble benyttet eksisterende infrastruktur uten å oppgradere strøminntaket. Ved ytterligere utvidelse av ladeanlegget må strøminntaket økes i parkeringshuset. Styrets prosjektgruppe utarbeidet en kravspesifikasjon for prosjektet og innhentet pris fra tre forskjellige leverandører. Etter evaluering av tilbudene ble oppdraget tildelt EDA Elektro AS i samarbeid med eksisterende ladeleverandør Smartly. Styret følger med på elbilparken i borettslaget og ved behov etableres det flere ladestasjoner. Det er fortsatt noen ledige parkeringsplasser med ladestasjon i Ole Brumms vei.

Utskiftning av belysning i garasje

Styret fikk skiftet ut gjenstående gammel belysning i 3. etasje i garasjen til LED-belysning. I tillegg ble styringen inkludert bevegelsessensorer skiftet ut ettersom disse utløste jordfeil og var ustabil på grunn av fuktskader etter kondens. Tidligere har all annen belysning i garasjen og på garasjetaket blitt skiftet til LED-belysning. Eldre belysning ellers i borettslaget EU og EØS har bestemt at fra 2023 blir det forbudt å produsere og importere mange ulike typer lyskilder. I den forbindelse har styret nylig kartlagt lysarmaturer med gamle lyskilder i hele borettslaget, og det vil være behov for noe utskifting. Områder som fortsatt har gamle lyskilder er: bodområder, tilfluktsrom, tekniske rom, sport/sykkelbod, søppelrom, pullerter foran inngangsparti, heisrom og de fleste lekerom/fellesrom. For å sikre tilgang til utskiftning er fullført, er det kjøpt inn en liten buffer av gamle lyskilder til lager. Styret gjennomfører utskiftningene som et samlet prosjekt høsten 2023.

Maling av trapperom kjeller og nummerering av etasjer

Styret registrerte at oppgangene som har nedgang til kjeller/tilfluktsrom ikke var vedlikeholdt, og at de ikke så bra ut. Disse var preget av betydelig vedlikeholdsetterslep og var sjenerende for beboere og besøkende, i form av flassende maling, fuktskader, saltutslag, vannskjolder fra tidligere radiatorerlekkasjer m.m. Vegger, gulv og tak i nedgangene ble overflatebehandlet og vinduslister på nederste vindu i trapperom ble malt eller byttet, gitterportene fikk rustangrep og disse ble overflatebehandlet. Hele området i nedgangene ble gitt et løft for å sikre et rent og hyggelig bomiljø.

Det ble samtidig etablert etasjenummer i de oppgangene som manglet dette. Arbeidet ble utført av TBA Maler og Entreprenør AS.

Fasaderehabiliteringsprosjektet

Styret jobber kontinuerlig med fasaderehabiliteringsprosjektet. Blokkene har blitt undersøkt og kartlagt av Millab Consult AS, og alle blokkene fikk en tilstandsgrad og konsekvensgrad. Med bakgrunn i tilstandsanalysen samt praktisk plassering og størrelse ble det anbefalt å starte med blokk 6. Styret har derfor valgt ut blokk 6 (Ole Brumms vei 40 - 44) som første blokk i prosjektet. Millab Consult AS er prosjektleder, og Enerhaugen Arkitektkontor AS er arkitekt i prosjektet. Borettslaget står på Byantikvarens gule liste, noe som betyr at Byantikvaren legger klare føringer for endringer av fasadene og uttrykket på eiendommen. I den forbindelse har styret vært i kontinuerlig dialog med arkitekt, prosjektleder, entreprenører, Byantikvaren samt Plan- og Bygningsetaten for å finne alternative løsninger. Dette er gjort for å sikre at prosjektet kan gjennomføres på en økonomisk forsvarlig måte, samt etter den kvaliteten som kreves for god holdbarhet over tid. Som kjent satt styret foten ned og satte krav til at Byantikvaren lempet på noen av kravene og føringene de hadde satt. Styret fikk en anbefaling fra en leverandør om en type fasadeplate med tilsvarende uttrykk til den som opprinnelig var godkjent av Byantikvaren. Den anbefalte fasadeplaten har en helt annen pris enn løsningen som Byantikvaren opprinnelig hadde satt krav til. Dette alternativet hadde leverandøren tidligere fått godkjent av Byantikvaren til et prosjekt i Bergen. Styret gjorde en avtale med entreprenør om å montere en prøve på fasaden til blokk 6 ved OB 44 slik at Byantikvaren kunne se dette fysisk på bygget. Når prøven var montert ble Byantikvaren invitert på befaring. Tilbake i tid hadde Byantikvaren avslått en tilsvarende løsning, men etter befaringen aksepterte de den nye løsningen. På bakgrunn av aksept for ny løsning medførte det at prosjektgruppen måtte revidere hele konkurransegrunnlaget, som inkluderer blant annet prosjektbeskrivelse, kravspesifikasjon og arkitekttegninger. Dette blir ferdigstilt medio mai 2023 og vil bli sendt ut på nytt anbud til entreprenører for å prise prosjektet basert på bruk av Steni fasadeplater. Steni fasadeplater er vedlikeholdsfrie og leverandøren garanterer en levetid på 60 år. Mer info om produktet kan man lese på www.steni.no. Når tilbudene er mottatt og evaluert, samt intervju av tilbydere er gjennomført, vil styret kalle inn til en ekstraordinær generalforsamling for å presentere pristilbudene slik at generalforsamlingen tar stilling til dette. Det er forventet at den ekstraordinære generalforsamlingen gjennomføres høsten 2023. Det er da viktig at alle beboere møter opp slik at borettslaget kan fatte en beslutning i fellesskap. Arbeidet rundt fasadeprosjektet er svært omfattende og er meget tidkrevende for styret.

Større vedlikehold og rehabilitering

2014-2015: Forprosjekt vann/ avløp og balkonger. Styret fikk på generalforsamlingen i 2013 aksept for å etablere forprosjekt på vann og avløp samt balkonger. Dette arbeidet er påbegynt i samarbeid med OBOS Prosjekt. Konkrete forslag vil bli fremlagt for generalforsamlingen i 2015.

2013-2016: Utskiftning av heiser. Startet arbeider med utskiftning av alle heiser i borettslaget i oktober 2013. Helerehabiliteringen vil ta 3 år.

2009 - 2010: Forprosjekt "rehabilitering av fasade". Forprosjekt rehabilitering av fasade -nye balkonger

2008 - 2010: Rehabilitering av inngangspartiene. Rehabilitering av inngangspartiene og utvendig arealer

Fra og med 1. januar 2014 må alle som leier ut bolig ha gjennomført radonmåling av boligen og kunne fremvise dokumentasjon på at radonnivåene er forsvarlig. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, både de som leies ut av det offentlige, virksomheter og private, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig. Også institusjoner o.l. omfattes dersom beboerne betaler leie.

Eiendommens servitutter følger av dens grunnboksblad.  For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til hovedbruket / avgivereiendommen. For festenummer gjelder henvisningen servitutter eldre enn festekontrakten. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Iht. brl. § 5-4 (2) har andelseieren mulighet til korttidsutleie i opptil 30 dager i løpet av året. Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Andelseier kan overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, jf. borettslagsloven § 5-5. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. borettslagslova § 5-6. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Offentlig.

Området er regulert til byggeområde for boliger, S-1352.

Oslo kommune vedtok en ny kommuneplan 23. september 2015 som gjelder fram til 2030. For mer informasjon se link (Oslo kommune): https://www.oslo.kommune.no/politikk/kommuneplan/kommuneplanens-arealdel/[gref

Byggesaker:

Ole Brumms vei 40 - 44 - Rehabilitering og oppgradering av fasader og balkonger for Blokk 6

Saksnummer: 202108682 - Byggesak             

Mottatt sak: 21.05.2021

Status: Endret tillatelse gitt

Saken omfatter følgende: Rehabilitering og oppgradering av fasader og balkonger fra Haugenstua borettslag Blokk 6, adresse Ole Brumms vei 40-44. Tiltaket omfatter utskiftning av følgende fasadeelementer med tilsvarende utseende som originalt: balkongfronter i naturbetong med åpent rekkverk i stål over, vertikale betongspileelementer mellom balkongene, øvrige betongelementer i fasadene og vinduer i fasade mot Syd. Nye betongspileelementer vil beholde utvendig uttrykk, men få et noe justert horisontalsnitt som slipper mer lys inn. Nye balkongdekker søkes utvidet i dybden 50 cm, som medfører en mindre økning av byggets totale bredde. For gavlvegger mot Øst og Vest vil hvert fasadeelement økes med 7cm i bredden, og mot Vest til integrert kunstverk av Knut Steen tilpasses den økte bredden uten at motivene blir disproporsjonale. Inngslassing utføres som et profilløst glassystem som kan skyves inn til sidene. Balkongene får solavskjerming med vertikal screenduk i avdempende farger, som tåler mer i forhold til vær og vind. Prosjektet er søknadspliktig i henhold til Plan- og Bygningsloven, og det vil være mulig å følge saken på saksinnsyn hos Plan- og Bygningsetaten.

For mer informasjon, se link: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202108682

Garver Ytteborgs vei 100 - Etablering av hurtigladere

Saksnummer: 202316177 - Byggesak             

Mottatt sak: 01.11.2023

Status: Tillatelse gitt

Saken omfatter følgende: oppføring av hurtigladere for el-biler på bensinstasjonen Esso Haugenstua. Det planlegges 8 ladestolper på betongfundament, nettstasjon, powermodul og tavle. En mindre tørrmur mot eksisterende terreng oppføres pga nivåforskjell fra asfaltert areal og grøntområde.

For mer informasjon, se link: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202316177

Østre Aker vei 400 - Oppføring av paviljong - Stovner barneskole

Saksnummer: 202450709 - Byggesak             

Mottatt sak: 04.04.2024

Saken omfatter følgende: Stovner skole skal bygge tilbygg som skal erstatte paviljongene på skoletomta. I byggetiden har de behov for midlertidige paviljonger som erstatter lokalene i de gamle paviljongene. Det søkes om å oppføre midlertidige paviljonger på deler av friområdet sør for Stovnerfaret. Paviljongene vil stå til desember 2027 og området tilbakeføres til eksiterende tilstand når paviljongene fjernes.

Status: Mottatt søknad

For mer informasjon, se link: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202450709

Østre Aker vei 400 - Rehabilitering av støyskjermer

Saksnummer: 202207204 - Byggesak             

Mottatt sak: 10.05.2022

Status: Mottatt søknad om igangsettingstillatelse

Saken omfatter følgende: Det vil søkes om dispenasjon fra formål i gjeldene reguleringsplan. Hoveddelen av eksisterende støyskjermer ligger på arealer som er regulert til friområde park. Det vil samtidig søkes om dispenasjon fra regulert byggegrense mot vei.

For mer informasjon, se link: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202207204

Garver Ytteborgs vei 95 C - Fasadeendringer

Saksnummer: 202300724 - Byggesak             

Mottatt sak: 13.01.2023

Status: Tillatelse gitt

Saken omfatter følgende: Søknaden gjelder fasadeendring på en blokk i Garver Ytteborgs vei 95C. Fasadeendringen innebærer at et teglforblendet fasadeparti i utskiftes til puss.

For mer informasjon, se link: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202300724

Garver Ytteborgs vei 127 B - Oppføring av utebod/låve - Stig gård

Saksnummer: 201908035 - Byggesak             

Mottatt sak: 21.05.2019

Status: Igangsettingstillatelse gitt

Saken omfatter følgende: Oppføring av låve/utebod på BYA areal 87,75 kvm.

For mer informasjon, se link: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201908035

Garver Ytteborgs vei 145 - Oppføring av skole og barnehage - Haukåsen skole

Saksnummer: 202306952 - Byggesak             

Mottatt sak: 21.04.2023

Status: Igangsettingstillatelse gitt

Saken omfatter følgende: Oslobygg KF skal bygge en ny skole og barnehage som er tilpasset multifunksjonshemmede barn i Garver Ytteborgs vei 145, på tomten til gamle Stig skole. Bygget dimensjoneres for 83 elever fra 1. til 13. trinn, barnehage med 4 avdelinger for 16 barn, og til sammen ca. 150 ansatte. Skolen skal også inneholde en gymsal og terapibasseng. Tiltaket omfatter også komplett utomhusanlegg inkludert gang-/sykkelveier og støyskjerm mot Østre Aker vei med tilhørende støttemurer.

For mer informasjon, se link: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202306952

Overtagelse etter avtale med selger.

kr 3 200 000,- (Prisantydning)
kr 275 000,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 3 475 000,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger:
kr 200,- (Pantattest kjøper)
kr 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)
kr 7 981,- (Forhåndsvarsel av forkjøpsretten)
kr 7 981,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett)
--------------------------------------------------------
kr 17 162,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 3 492 162,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger:
kr 8 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))
--------------------------------------------------------
kr 3 500 412,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 12.000.000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgave.

Fullstendig kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Følgende er avtalt om meglers vederlag:

Oppgjør (Kr.6 000)
Visningshonorar (Kr.5 800)
Provisjon (Kr.40 000)
Tilrettelegging (Kr.15 900)
Boligselgerforsikring / boligselgerpakke (Kr.16 005)
Veiledningstime stylist (Kr.1 950)
Foto (Kr.3 950)
Grunnpakke borettslag (Kr.15 000)
Kostnad for utsatt betaling (Factoring) (Kr.4 900)
Markedspakke 1 (Kr.21 900)
Totalt kr. (Kr.131 405)

Dersom handelen ikke kommer i stand eller at oppdraget sies opp har megleren krav på dekning for
påløpte timer, påløpte visninger, grunn og markedspakke samt utlegg.

75-24-0135

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form. Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

 Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Generelle bestemmelser Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret.  Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet personopplysninger er begrenset. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/personvernerklaering

Novum Eiendomsmegling AS

EIE Stovner

Org. nr: 990224463

Stovner senter 3

0913 Oslo

Tlf: 22 30 18 00

Eiendomsmegler / Partner Ali Hashmi

Henrik Holst Wang

EIE Stovner

Eiendomsmeglerfullmektig

Mob: 95 90 38 90 / E-post: hwa@eie.no

Ali Hashmi

Eiendomsmegler / Partner

Mob: 98 44 78 66

[/ E-post: ali@eie.no