Grefsenveien 10A, 0482 Oslo, Etasje: 4

Andelsnr. 8 Orgnr. 948300761 i Oslo kommune

Leilighet

Borettslag

Totalt BRA 115 kvm består av:

- BRA-i (internt bruksareal): 90 kvm

Følgende rom er inkludert i internt bruksareal:

Entré, tre soverom, kjøkken, bad, og stue.

- BRA-e (eksternt bruksareal): 25 kvm

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 7 kvm

Leiligheten er målt til 89,5 kvm og avrundet opp til 90 kvm.

Stuen har utgang til balkong med gulvflate på ca.6,9 kvm som er avrundet opp til 7 kvm TBA i rapporten.

Leiligheten disponerer 1 kjellerbod på ca 16,2 kvm som er avrundet til 16 kvm BRA-e i rapporten, 1 loftsbod med gulvareal på ca 10,5 kvm. Det er skråtak i loftsboden. Deler av loftsbod har ikke målbart areal grunnet skråtak/takhøyde. Målbart areal på loftsboden er på ca 8,6 kvm som er avrundet opp til 9 kvm BRA-e i rapporten.

Rom utenfor boenheten kan omdisponeres av borettslaget og dette kan påvirke boligens BRA.

Primærrom: 90 kvm, Bruksareal: 115 kvm, BRA-i: 90 kvm , BRA-e: 25 kvm , TBA: 7 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra faktisk bruk, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.

3

1902

Fellestomt 531 kvm

6 500 000

Takstmann: Kjetil Nilsen Takstdato: 18.06.24

Andel fellesgjeld: kr. 901 713,- pr. 29.05.2024.

Andel fellesformue: kr. 170 222,- pr. 31.12.2023.

kr 6 500 000,- (Prisantydning)
kr 901 713,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 7 401 713,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger:
kr 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)
kr 7 882,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett (kjøper))
--------------------------------------------------------
kr 8 882,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 7 410 595,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger:
kr 8 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))
--------------------------------------------------------
kr 7 418 845,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

Kr. 8 896,- pr. mnd.

Styret kan vedta endring i felleskostnader med én måneds varsel. Det sendes ikke ut spesielt varsel ved endring av lånekostnadene.

Felleskostnadene inkluderer internett, kommunale avgifter felles byggforsikring, trappevask og betjening av fellesgjeld.

Felleskostnadene er fordelt på følgende måte:

Avdrag felleslån: 1 113.-

Renter felleslån 2: 1 511,-

Avdrag felleslån 2: 424,-

Felleskostnader: 3 136,-

Renter felleslån: 2 712,-

Ut i fra dagens lånebetingelser vil neste avdrag som forfaller til betaling 30.06.2024 utgjøre ca. kr 651,00 (fra 424,-) per måned for denne boligen. Da vil fellesutgiftene være ca. 9 123,-

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader i Klare Finans AS. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Hvis boligselskapet har felles lån vil andel renter og avdrag på fellesgjelden reguleres månedlig i henhold til gjeldende rente i banken. Det sendes ikke ut spesielt varsel ved endring av lånekostnadene.

Kommunale avgifter dekkes gjennom fellesutgiftene i borettslaget.

Magnus Ramberg Mjøsund Ingvild Ramsøy

Leiligheten er en sjarmerende fireromsleilighet i 4. og øverste etasje. Den mestrer balansen mellom det moderne, og det klassiske. De originale tregulvene er slipt og såpebehandlet, og føles gode å gå på.

Overflatene er malt i en dus og lun palett som er lett å matche med eget interiør, for en fargeglad look.

Leiligheten har gode oppbevaringsløsninger i entré og i mellom gang (sjekk bildene - her er takhøyden godt utnyttet!) - i tillegg disponerer leiligheten svær bod i kjeller og på loft.

Stukkatur og rosett er helt klart på ønskelista for de fleste. På vegg er panel hentet frem, som bidrar til varmt uttrykk.

Stuen er romslig, med høye vinduer i rekke. Opprinnelig er hjemmet bygget med to store stuer, som i dag er bygget om (delt i to). Doble fløydører åpner opp mot stue nummer 2, som benyttes som gjesterom i dag. Her kan du også innrede som bibliotek, eller hjemmekontor.

Kjøkkenet vender ut mot bakgården. For et koselig rom! Ved vinduet er det innredet med spisebord og sittebenk. Kjøkkenet har en fin kombinasjon med ny og eldre innredning. Arbeidsplassen på benk er bra, og vi er fornøyde med oppbevaringsplassen i både skuffer og skap. Døra fra kjøkkenet går ut til baktrappa.

Badet er stort - kanskje særlig til en klassisk Torshov-leilighet å være! Her er det også stort vindu. Møbelet like under vinduet er snekkerbygget, og gir deg gode oppbevaringsmuligheter.

Videre har badet bredt servantskap med ytterligere lagring under. Ellers er badet utstyrt med vegghengt toalett, og badekar. Jet-knappen (med boblefunksjon) fungerer ikke.

Fra entréen er det adkomst til to soverom til. Hovedsoverommet er stort, med solid garderobeløsning. Det er rikelig med plass til nattbord på hver side av senger. Det mindre soverommet har plass til seng og klesskap.

Balkongen har adkomst fra hovedsoverommet. Her får du fint plass til grill og sittegruppe. Her er det rolig, og du har utsyn mot frodige arealer. Deilig!

Det er beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt – også utover det som er maksimal parkeringstid - på parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Priser for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene:

- Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 5 950 kroner for ett år

- Motorsykkel og moped: 2 975 kroner for ett år

- El-bil : 2 000 kroner for ett år

- El-motorsykkel og el-moped: 1 000 kroner for ett år

 

Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon

se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-ogparkering/parkering/beboerparkering/.

Torshov og Sandaker er en av Oslos kanskje koseligste bydeler, høyt verdsatt av mange. Det er ikke vanskelig å skjønne. Her har man følelsen av å være en del av et ekte nabolag. Det oppleves som rolig, men samtidig skjer det noe hele tiden.

Området preges av gamle, ærverdige bygårder og moderne nyere bygg.

Her har du kort gangavstand til handlegater, kaféer, og et utvalg av byens mest kritikerroste vinbarer og restauranter. Torshovgata er "stripa", med braksuksessen Liminal, samt Lasarett vinbar. Lasarett har pop-upbegivenheter og vinsmaking på tirsdager. Vegg i vegg er nabolagsbaren Bruun-Larsen, med pils og biljard. Ikke minst har du cocktailbaren Albatross (Måka) ved Oskar Braatens plass. Like ved holder Grisen til, som har områdets mest solrike uteservering om sommeren. Trikkestallen har også uteservering i sola, som er et fint sted å spise lunsj om sommeren. Apropos Trikkestallen - her er det barneteater, kjekt for de minste.

Det nyåpnede spisestedet, Bente, ligger an til å bli en solid nabolagsrestaurant. Bryggepuben på Ringnes har jazzkonserter på lørdager, og den populære humorscenen Nieu Scene er innen kort gåavstand.I nærheten finner du også Norges største improteater: Det Andre Teatret.

Parkkulturen står høyt, og du har nærhet til både Torshovparken og parkanlegget i Torshovdalen. Om sommeren er det fint å kunne ta med seg mat fra et av de lokale spisestedene, og slappe av i gresset. Foretrekker du høyere puls, har du mulighet for aking om vinteren, og om sommeren er det mulighet for ballspill på sandvolleybane og basketbane.

Nærområdet har flere grønne lunger i nærheten, og barnevennlige fasiliteter: Muselunden og Bjølsendumpa. I Muselunden finner du frisbeegolfbane.

Går du gjennom parken kommer du til Lilleborgbanen med bl.a. fotballbane, lekeplass, skøytebane, og minigolf. Voldsløkka har også volleyballbane, tennis- og fotballbaner, og skate- og tuftepark.

Det er få minutter å gå til Akerselva, hvor det er bilfri gang- og sykkelvei helt fra sentrum, opp til marka og Maridalsvannet. Det er kort vei til fine områder for løping og sykling året rundt, skiturer i marka eller en dukkert. På Frysja/Stillatorvet er det herlige bademuligheter, og på cirka 20 minutter kan du ta deg en dukkert. Ta gjerne turen til Grefsenkollen, hvor du finner alpinbakke og mange kilometer med tur- og skiløyper innover marka. Vend nesa sørover så kan du gå ned mot Grünerløkka og sentrum.

Mathallen på Vulkan holder også søndagsåpent. Her ligger blant annet Annis pølsemakeri og Vulkan fisk, som tilbyr fantastiske slaktervarer og sjømat. Det er lett å handle lokalt på Torshov, og du finner også anerkjente slakter Strøm-Larsen i handlegata Vogts gate. Her finner du også selvstendige butikker som Mustang Sally, som selger vakre snittblomster, inneplanter, og frodige vekster til balkongsesongen, samt jeans og tilbehør. Konstabel er en populær interiørbutikk, drevet av en lokal ildsjel. De holder til i inspirerende lokaler og tilbyr hyggelig service.

For innendørs shopping finnes Storo storsenter en kort gåtur unna. Senteret har en rekke tilbud av forretninger, matbutikker, servicetilbud og stor SATS-avdeling. Vinmonopolet på Storo senter er spesialbutikk for øl og brennevin. Sandaker senter har også vinmonopol, og stor matvarebutikk, bakeri, og frisør. Like ved er Deichmanske bibliotek, og denne filialen er også et frøbibliotek. Dette er en skikkelig fin ordning for hobbygartneren, hvor du kan låne frø, dyrke og høste - og så gi tilbake.

T-banen er innen god rekkevidde, en liten gåtur fra gården. Banen tar deg til Majorstuen på ca. 11 minutter og til Oslo S på 16 minutter. Du kan være på Grünerløkka på 8 minutter med trikk eller sykkel.

I nærområdet finner du også andre populære stedet som er verdt å besøke. På Lillo Gård finner du en stor Meny dagligvarehandel, apotek, frisør, sushi og Mester Grønn, i tillegg til restauranter. Hagesenteret Plantasjen er like over veien.

I Nydalen finner du koselige kaféer og serveringssteder langs elven. Her kan du nyte en utepils eller ta et bad på sommerhalvåret. I Nydalen er også handelshøyskolen BI (ca. 8 min. gange fra leiligheten).

På Sandaker er Nordpolen med populære Pizza Pancetta og Cafe Cortado & Bar. Åpent Bakeri er et av Oslos mest kjente bakerier. Gjennom sitt samarbeid med Lofthus Samvirkelag, huser de en av Oslos beste pizzeria kveldstid. Sandaker senter har blomsterbutikk, Coop Mega, vinmonopol, bibliotek og diverse tilbud.

For deg som foretrekker å trene inne, finnes blant annet Imperia Gym og Fitness24 like i nærheten. SATS Storo holder til i Storo Storsenter, SATS Nydalen er en liten spasertur unna. Ellers finnes både yoga og Crossfit i området.

Dagligvarehandelen er enkel da det bugner av solide alternativer i området: Rema1000, Meny, Coop Mega, og søndagsåpen Joker rett over veien. Coop Extra har lokaler litt lenger opp i gata. Storo International Food har, som navnet tilsier, spennende internasjonal mat.

Offentlig transport med hyppige avganger gjøre det enkelt å komme seg rundt. Trikk har holdeplass rett ved, og T-bane og buss har holdeplass i nærheten. T-bane med linje 4 og 5 tar deg til Bergkrystallen, Vestli og rundt i sentrum på linjen Ringen. Her kan du enkelt ta deg til Majorstuen og Carl Berners plass med mer. I løpet av ti minutter med banen er du i sentrum. Toget (Gjøvikbanen) går fra Grefsen stasjon, ca. 15 minutters gange fra leiligheten.

Fra eiendommen er det kort gangavstand til flere barnehager, ungdomsskoler og Fernanda Nissen barneskole, som ble bygget i 2016. Det finnes flere videregående skoler og utdanningsinstitusjoner i fin gang- og sykkelavstand, som bl.a. Handelshøyskolen BI, Kunsthøgskolen, Arkitekthøgskolen, Westerdals og OsloMet.

Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Fellestomt, 531 kvm

Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningskilt ved fellesvisninger.

Gjennomgående leilighet beliggende i blokkens 4. etasje, bestående av entre, gang, 3 soverom, stue, kjøkken og bad.

Blokkbebyggelse oppført i 1902.

-Fundamentering: Fundamentert til ukjent grunn.

-Grunnmur: Grunnmur i tegl/naturstein.

-Yttervegger: Yttervegger i murkonstruksjon, hulmur - utvendig pusset og malt. -Yttertak: Takkonstruksjon antatt tekket med takplater.

-Etasjeskillere: Trebjelkelag, antatt isolert med stubbloftsleire.

-Borettslaget utfører løpende vedlikehold av bygningsmassen.

- Adkomst til leiligheten via felles trapperom.

Dører:

- Tofløyet balkongdør med 2 lags glass, hvitmalte karmer og lister. År: 2003

- Innvendige profilerte dører. Dørene er av eldre dato og flere er i behov for justeringer.

- Nyere tofløyet entrédør med B-30 tek.krav. Ukjent produksjonsår.

- Entrédør med B-30 tek.krav til baktrapp fra kjøkkenet. Ukjent produksjonsår.

Overflater:

- Overflater gulv består av: Originale/eldre tregulv

- Overflater vegger består av: Malte flater/tapet og panel.

- Overflater himling består av: Malte flater. Stukkatur på alle tre soverom. De to mindre soverommene har delvis stukkatur (dvs ikke på den nye veggen).

Ventilasjon:

- Mekanisk felles avtrekksventil i vegg, samt luftespalte i vindu.

Elektrisk baderomsvifte er trolig ettermontert og er antatt tilkoblet til byggets avtrekkskanal. Den valgte løsningen kan være uheldig med mindre hver enkelt leilighet har sin separate avtrekkskanal. Det tillates normalt ikke å føre forsert avtrekk med avtrekksvifter til felleskanaler og fasader i borettslag og sameier. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Stoppekran:

- Fordelerskap og stoppekran er plassert i kjøkkenbenken.

- Avrenning fra fordelerskap for synliggjøring av eventuelt lekkasjevann på baderomsvegg.

- Stoppekraner for kjøkken og bad/wc er lokalisert i kjøkkenbenken og funksjonstestet.

Kjøkken:

- I hovedsak eldre kjøkkeninnredning med malte fronter. Del av innredningen av nyere dato med hvite/glatte fronter. Heltre benkeplate med fliser over. Nedfelt 1-1/2 oppvaskkum. Integrert komfyr med steketopp. Frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel.

Det er ikke montert komfyrvakt over steketoppen. Det er montert lekkasjestopper i kjøkkenbenken.

Se vedlagte tilstandsrapport for teknisk beskrivelse av eiendommen.

Oppsummering av selgers egenerklæring:

2 Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?

Svar: Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad

Beskrivelse: Skiftet baderomsinnredning i 2021

5 Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller? Svar: Ja. Beskrivelse: Fukt i kjeller

11 Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?

Svar: Ja, kun av faglært. Beskrivelse: Etablering av stikkontakter i tre soverom. Arbeid utført av Rett Elektro AS

12 Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?

Svar: Ja. Beskrivelse: El-kontroll utført juli 2023. El-tilsyn utført mai 2024, ingen avvik funnet.

24 Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)?

Svar: Ja. Beskrivelse: Boblefunksjon på badekar er defekt.

25 Kjenner du til om sameiet/laget/selskapet er involvert i tvister av noe slag?

Svar: Ja. Beskrivelse: Det er meldt inn et erstatningskrav mot tidligere styremedlemmer som satt i styret i 2021/2022. En privatperson legger ut for advokatbistand og bærer den økonomiske risikoen. Det er igangsatt salgsprosess av stallbygningen i bakgården. Denne skal selges til en utbygger og deretter omgjøres til en andel i borettslaget. Pengene fra salget vil være inntekt til borettslaget.

27 Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger) som rotter, mus, maur eller lignende?

Svar: Ja. Beskrivelse: Tidligere eier opplyste i egenmeldingsskjema at det har vært rotter i kjeller før de flyttet inn. Ingen rotter observert så lenge vi har bodd her.

28 Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger)?

Svar: Ja. Beskrivelse:

Tidligere eier opplyste i egenmeldingsskjema at en annen andel i borettslaget skulle undersøke om det var skjeggkre/sølvkre i enhet. Ikke hørt eller observert noe i vår tid her.

Primærrom: 90 kvm

Bruksareal: 115 kvm

Det medfølger to boder til leiligheten. En loftsbod og en kjellerbod.

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TGIU:

TG2 AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK

Vinduer

- Malte trevinduer med 2-lags glass fra 1995.

- Malte trevinduer med 2+1-lags glass fra 1990.

- Hvitmalte karmer og lister. Det blir kun gjort kontroll på enkelte vinduer, avvik på årstall kan forekomme. Normal funksjon på vinduene, noe justering kan forekomme. Det er kun foretatt stikkontroll på funksjon av vinduene.

- Innsetningsdetaljer, slik som beslag, vannbord, omramming, karm og ytre tetting er ikke vurdert av takstmann da dette antas å være lagt under borettslagets/sameiets vedlikeholdsplikt.

- Avhengig av lys- og solforhold kan punktering i glass være vanskelig å se, og derfor kan det være tilfelle at glass er punktert uten at det er oppgitt i denne rapporten. Det blir kun gjort kontroll på enkelte vinduer, avvik på årstall kan forekomme.

Info fra tidligere tilstandsrapport:

- Selger opplyser at det bak kjøleskapet, er et gammelt og lite vindu som skal være murt igjen. Dette ble ikke registrert av takstmannen på befaringen, og kommenteres på bakgrunn i selgers opplysninger.

Vurdering av avvik:

- Tilstandsgrad settes grunnet alder, samt det ble registrert manglende barnesikring på vinduene.

Tek 17 §12-17 punkt 3

I byggverk der barn kan oppholde seg skal vindu ha barnesikring hvis vinduet er plassert fra 3,3 m over terrenget eller den underliggende flaten.

Tiltak:

- Hva som skal gjøres, må vurderes av ny eier, men de bør vurderes byttet. Bygningsdelen har oversteget halvparten av sin levetid og utskiftning må påregnes på sikt.

***

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger

Utgang til balkong på ca 7m2 fra stuen, oppforet balkonggulv med terrassebord.

Balkong gulvet er oppforet fra opprinnelig balkong dekket, fallforhold på underliggende konstruksjon er ikke vurdert eller kontrollert.

Vurdering av avvik:

• Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.

Rekkverkshøyde på balkong/terrasse er målt til 90cm fra gjeldene gulv og faller dermed utenfor dagens forskrift.

Rekkverkshøyde på 0,9 m og nivåforskjell til bakkeplan på ca 10,8m.

TEK17 § 12-15. Utforming av rekkverk:

(3) Balkonger, terrasser, tribuner, passasjer og lignende skal ha rekkverk med høyde

a) minimum 1,2 m der nivåforskjellen er mer enn 10,0 m b) minimum 1,0 m der nivåforskjellen er inntil 10,0 m.

Rekkverkshøyde må evnt endres for å tilfredsstille krav til dagen forskrift, det er mulig det tilfredsstiller kravene om oppforet gulv fjernes. Dette er ikke videre vurdert av takstmannen.

***

Etasjeskille/gulv mot grunn

- Trolig trebjelkelag med stubbloft i etasjeskille. Trebjelkelaget er naturlig nok ikke tilgjengelig for inspeksjon uten å gjøre inngrep i konstruksjonen, det er ikke foretatt inngrep i konstruksjonen.

- Det er foretatt stikkprøver med laser for å kontrollere skjevheter i etasjeskille, eller gulv på grunn i boligen. Stikkprøver er foretatt i minst to rom, i hver etasje hvis boligen har det. Kontroll er utført i stue og på ett soverom.

- Høyder er tatt punktvis i hvert hjørne og midt på gulvet og svanker eller ujevnheter utover målte punkter kan forekomme. Øvrige rom kan også ha skjevheter i konstruksjoner uten at det er nevnt i rapporten. Målinger er utført etter stikkprøveprinsippet for å gi en indikasjon på evt. skjevheter i gulvkonstruksjoner i boligen.

- Etasjeskillere fremstår i normal forventet stand på bakgrunn av visuelle observasjoner, samt bruk av niveleringsutstyr. Det er ikke tatt hensyn til kosmetiske forhold, men selve konstruksjonselementet som er observert. Etasjeskille er naturlig nok ikke tilgjengelig for inspeksjon uten å gjøre inngrep i konstruksjonen.

- Med bakgrunn i at bygningen har "satt" seg etter oppføringen, må enkelte mindre skjevheter dog påregnes.

Vurdering av avvik:

- Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

- Det er målt høydeforskjell på ca 19mm i stue gjennom hele rommet og målt ca 13mm høydeforskjell over en lengde på ca 2 meter.

- Det er målt høydeforskjell på ca 26mm i soverom gjennom hele rommet og målt ca 7mm høydeforskjell over en lengde på ca 2 meter.

Tilstandsgraden settes grunnet avvik fra standarens krav til godkjent måleavvik i de overnevnte rommene. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

***

Pipe og ildsted

Pusset og malt det som trolig er en teglsteinspipe. Det er montert en eldre ovn i stue. Funksjonaliteten på pipen er ikke undersøkt. Det antas at de lokale krav fra feier og brannvesen er fulgt. Dette er ikke kontrollert nærmere.

Eier opplyser om at det er foretatt tilsyn og feiing av pipe juni 2023. Den tekniske tilstanden av piper og ildsted er ikke vurdert da dette må utføres av det stedlige feievesen. Feieluke er ikke inspisert av takstmannen. Iflg eier fungerer ildstedet bra. Det anbefales alltid en kontroll av ildsteder ved kjøp av ny leilighet.

Det foreligger en tilsynsrapport fra Brann og Redningsetaten datert 26.06.2023, det ble ikke avdekket noen avvik på fyringsanlegget iflg rapporten.

Vurdering av avvik:

- Pipevanger er ikke synlige.

- Tilstandsgrad settes på bakgrunn av teglsteins pipe som ikke har 4 sider tilgjengelig for inspeksjon.

- REF Byggforskserien 752.135 - 714 Tilgjengelighet for inspeksjon. En teglskorstein må oppstilles slik at alle fire sidene er tilgjengelige for inspeksjon med hensyn til eventuelle sprekker i skorsteinen. Det er ikke tillatt å bruke kledninger, belegg eller tapeter som skjuler tegloverflaten for inspeksjon med hensyn til sprekker. Tynne papirtapeter, som eventuelt vil sprekke opp sammen med skorsteinen, kan likevel brukes.

- Pipe ligger i yttervegg mot nabolelighet og er derfor ikke synbar fra alle sider, ikke mulig å kontrollere.

Tiltak:

- Tiltak av avvik på pipe er ikke hensyntatt da dette ikke lar seg gjennomføre. Pipen er plassert mot naboleilighet.

***

Innvendige dører

Innvendige profilerte dører. Dørene er av eldre dato og flere er i behov for justeringer.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist andre avvik: Tilstandsgrad settes grunnet alder og tilstand. Flere av dørene er i behov for justering.

- Det er kun foretatt stikkontroll på funksjon av dører. Bygningsdelen har oversteget halvparten av sin levetid og utskiftning må påregnes på sikt.

Tiltak:

- Hva som skal gjøres må vurderes av ny eier, men dører bør vurderes byttet.

***

Våtrom - Sluk, membran og tettesjikt

Plast hovedsluk er plassert i dusjsone, det er ikke hjelpesluk på badet.

Sluket er plassert under innmurt badekar og har begrenset inspeksjonsmulighet. Sluket er undersøkt etter beste evne da det er innmurt badekar. Ingen skader er observert på synlige rør. Kontrollen er begrenset til det visuelle. Egen kontroll av autorisert fagfolk anbefales.

Det foreligger ingen dokumentasjon på at brannskillet ikke ble brutt ved bytte av sluk, ved bytte av sluk i trebjelkelag anses brannskille som brutt uansett. Takstmannen må legge til grunn at badet var søknadspliktig ved bytte av sluket.

Membran/tettesjik er en skjult konstruksjon og umulig å kontrollere uten inngrep i konstruksjonen. Kontroll av tettesjik kan imidlertid til en hvis grad kontrolleres ved hjelp av prosjekteringsgrunnlag og sjekklister fra utførende håndverker. Dette er ikke forelagt takstmann og membran/tettesjikt vurderes derfor utelukkende på bakgrunn av alder/gjenværende levetid iht. Sintef Byggforsk 700.320.

Ikke synlig membran i sluk eller oppbrett ved terskel.

Det er ikke fremvist noen dokumentasjon på membran, uavhengig kontroll, prosjekteringsplan/kontrollplaner eller lignende.

Takstmann er ikke godkjent innenfor området VVS, det anbefales derfor å få en autorisert rørlegger til å gjennomgå anlegget dersom dette er ønskelig. Anlegget er kun visuelt besiktiget da dette krever spesielt utstyr og kompetanse.

Røranlegget innbygd i konstruksjonen er ikke vurdert.

Vurdering av avvik:

• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

• Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet.

Det er ukjent/uvisst for takstmannen om det er benyttet og evt. hva slags membranløsninger som er benyttet på våtrommet, da det ikke foreligger noen dokumentasjon på dette.

Tilstandsgrad settes på bakgrunn av skjulte bygningsdeler/membran på badet. Det anbefales ytterligere undersøkelser.

Tilstandsgrad settes på bakgrunn av:

Levetid smøremembran over 15 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2 Levetid banemembran over 20 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2

Konsekvens/tiltak

• Det må gjøres nærmere undersøkelser.

• Andre tiltak:

• Installering av tett dusjkabinett anbefales.

• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Hva som skal gjøres må vurderes av ny eier, men det må hensyntas alder på tettesjikt. Det må innhentes dokumentasjon på badet om mulig.

Det anbefales alltid bruk av et tett dusjkabinett med kontrollert avløp til sluk på eldre bad for å hindre direkte vannpåkjenning på gulv og vegger. Det må påregnes oppgraderinger av sluk, membran og tettesjikt til dagens krav for våtrom.

***

Våtrom - Sanitærutstyr og innredning

Bad består av innmurt badekar, servant m/underskap, veggmontert toalett og opplegg for vaskemaskin.

Vurdering av avvik:

• Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Ingen synlig flomsikring i vegg fra sisterne på wc.

Konsekvens/tiltak

• Det må gjøres tiltak for å lukke avviket.

• Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres.

Det bør etableres lekkasjesikring eller annen form for lekkasjesikring til innbygget sisterne. Det kan oppstå en fare for fukt ut i tilstøtende konstruksjoner ved en lekkasje fra innebygde vanninstallasjoner.

***

Våtrom - Overflater vegger og himling

Overflate vegger består av: Fliser. Overflate himling består av: Takess med innfelte downlights .

Vurdering av avvik:

- Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.

- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det ble registrert riss/krakelering i fuger i dusjsone. Dør til badet er plassert i våtsone, men det er montert dusjvegg mot døren.

Tiltak:

- Fuger bør skiftes ut.

- Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling.

- Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.

Hva som skal gjøres må vurderes av ny eier, men det må hensyntas alder på vegger/overflater og påviste avvik. Tiltak for utbedring av registrert avvik dør står for nærme dusjsonen er vanskelig å gjøre noe med pga rommets utforming og plassering av installasjonene. Viktig at det benyttes dusjvegger ved dusjing.

***

Tekniske installasjoner - Ventilasjon

Naturlig ventilasjon i leiligheten med spalteventiler i vinduer på kjøkkenet eller kun via åpning av vinduer. Mekanisk avtrekk på kjøkken og bad. Kapasitet og mengde luftutskifting er ikke kontrollert da det krever eget utstyr for måling og hører ikke under nivå 1 undersøkelse. Det er kun utført enkel kontroll av ventilasjon ved bruk av et ark/papir eller røykampull. Det er ikke foretatt tallfestede målinger, men ventilasjonen antas og fungere tilfredsstillende. Referanse for setting av tilstandsgrad for boligventilasjon er satt til byggeår og dagens krav er ikke videre vurdert.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.

- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Tilstandsgraden er gitt grunnet manglende ventilasjon i flere rom. Det er ingen ventilasjon i rommene utover åpning av vinduer.

Tiltak:

- Bedre ventilering må etableres.

- Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.

- For å lukke avviket må det etableres bedre ventilasjon.

***

Tekniske installasjoner - Varmtvannstank

OZO varmtvannsbereder fra 2000 på ca 120 liter, bereder er plassert i kjøkkenbenken.

Årstall: 2000. Kilde: Produksjonsår på produkt.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.

- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht.gjeldende forskrift.

I følge NEK400 er det innført krav om at varmtvannsberedere med effekt over 1500 watt ikke skal være tilkoblet med vanlig stikkontakt, men være såkalt fast tilkoblet eller tilkoblet via en stikkontakt og plugg kombinasjon i samsvar med NEK EN 60309-serien. Tilstandsgrad settes grunnet dette og alder.

Tiltak:

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.

-  Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.

***

TGIU KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT

Andre innvendige forhold

Teknisk anlegg er ikke funksjonstestet på befaring, det ble ikke opplyst om problemer ved teknisk anlegg/ funksjoner i boligen på befaringen. Stamme fra byggeår, ved oppussing eller ombygging der konstruksjoner åpnes vil det kunne avdekkes feil og mangler ved bygget/konstruksjonen.

***

Elektrisk anlegg

Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? - Nei

Spørsmål til eier

2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre:

- Ukjent for takstmannen. det foreligger ingen dokumentasjon på tidligere arbeider/installasjoner. Oppdatert i nov. 2021 med nye stikkontakter i 3 stk soverom.

3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?

- Ukjent. Det som er utført av elektrisk arbeid i eiers botid opplyses å være utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet.

Info hentet fra rapporten:

Det foreligger delvis dokumentasjon på arbeider utført etter 1999.

Dokumentasjon i form av samsvarserklæring foreligger på arbeide med installering av nye stikk på soverom. Utført av Rett elektro i 2021. Dokumentasjon i form av samsvarserklæring foreligger på arbeide med bla rette av feil etter elkontroll. Utført av Elcon AS i 2023. Se samsvarserklæringer.

4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?- Ja. Foreligger samsvarserklæring på det som er utført i perioden vi har eid boligen.

Eksisterer det samsvarserklæring? -Nei

5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? -Nei. Opplyst av eier.

6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut? -Nei. Opplyst av eier.

7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? - Nei. Opplyst av eier.

Generelt om anlegget

8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank.

- Nei

9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? - Nei

Inntak og sikringsskap

10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? - Nei

11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? - Ja

12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el- kontroll? - Nei

Generell kommentar

Tilstandsgrad 2 settes på grunn av manglende samsvarserklæringer/dokumentasjon på alt av det elektriske anlegget i leiligheten etter 1999. Møbler og inventar er ikke flyttet på befaringen og alt elektrisk anlegg er derfor ikke besiktiget.

Det ble ikke observert eller opplyst om feil/skader på det elektriske anlegget i leiligheten på befaringsdagen.

Takstmannen kan ikke vurdere det elektriske anlegget i sin helhet og takstmannen anbefaler alltid en generell utvidet el-kontroll av anlegget fra en autorisert elektriker. Det elektriske anlegget i leiligheten er av eldre og nyere dato.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Dagens rominndeling avviker fra opprinnelige byggtekniske tegninger. Opprinnelig tegning viser at det ikke var bad i leiligheten. Leiligheten bestod da av entré, kjøkken, pikeværelse, soverom spisestue og dagligstue.

Vegg mellom spisestuen og dagligstuen er flyttet, og det er her opprettet to rom, som i dag benyttes som soverom.

Det var opprinnelig også et kott tilknyttet entré, og et kott og spiskammer tilknyttet pikeværelse. Pikeværelse, spiskammer og kottene er i dag bad.  Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er søknadspliktig. Omgjøring fra stue til soverom kan være søknadspliktig. Dette er ikke undersøkt.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av balkong på fasade mot bakgård. Saksnummer 200303933.

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget.

Det fremgår av selgers egenerklæring/den bygningskyndiges tilstandsrapport at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring (er) for hele/deler av det elektriske anlegget.

Selgers strømforbruk har i snitt vært 10 769 kWh i snitt, basert på de siste tre årene.

Leiligheten varmes opp via elektriske panelovner, elektrisk gulvvarme på bad, og rundovn i stue. Forbruk vil variere fra husholdning til husholdning.

Energiattest med energimerke Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter G

Oslo kommune har innført eiendomsskatt. For boliger og fritidsboliger er eiendomsskatten 2,8 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Bunnfradraget for 2024 er på inntil 4,7 millioner kroner.

Eiendomsskatten beregnes etter denne formelen:

(Eiendomsskattegrunnlag – bunnfradrag) x 0,0028 = eiendomsskatt per år

Hva er eiendomsskattegrunnlaget?

For boliger hvor kommunen har mottatt boligverdi fra Skatteetaten, er eiendomsskattegrunnlaget for 2024 70 prosent av boligverdien. De fleste boliger har boligverdi fra Skatteetaten.

Ifølge eier er leiligheten ilagt kr. 3 138,- i eiendomsskatt i 2023, og kr. 867,- for første kvartal i 2024.

Fellesutgifter: kr 8 896,- pr.mnd.

Felleskostnadene inkluderer internett, kommunale avgifter, felles byggforsikring, trappevask, forretningsførsel og betjening av fellesgjeld.

Innboforsikring, strøm, og eiendomsskatt.

Lånenummer: 16367662771, DNB Bank ASA

Annuitetslån, 4 terminer per år.

Rentesats per 29.05.2024: 5.64% pa.

Saldo per 29.05.2024: 4 514 278,-

Første termin/første avdrag: 30.12.2023 ( siste termin 30.06.2046 )

Lånenummer: 16368347853, DNB Bank ASA

Annuitetslån, 4 terminer per år.

Rentesats per 29.05.2024: 5.65% pa.

Antall terminer til innfrielse: 120

Saldo per 29.05.2024: 2 500 000,-

Neste termin/avdrag: 30.06.2024 ( siste termin 31.03.2054 )

Ut i fra dagens lånebetingelser vil neste avdrag som forfaller til betaling 30.06.2024 utgjøre ca. kr 651,00 per måned for denne boligen.

Andel renter og avdrag på fellesgjelden vil reguleres månedlig i henhold til gjeldende rente i banken. Det sendes ikke ut spesielt varsel ved endring av lånekostnadene.

Driftsinntekter i 2023 var til sammen kr. 587 564,-. Driftskostnadene i 2023 var til sammen kr. 1 950 278,-. Dette ga et årsresultat på kr -1 499 119,- .

Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital, dvs at eiendelenes balanseførte verdi er lavere enn balanseført verdi av gjelden. Regnskapsreglene forutsetter at verdien av bygninger fastsettes på basis av historisk kost. Virkelig verdi av bygningsmassen er vurdert til å være høyere enn den balanseførte verdien av gjelden, slik at den reelle egenkapitalen er positiv.

Kostnadsutvikling 2024

Styret har satt opp en oversikt over beregnede inntekter og kostnader i budsjett for 2024.

Tallene er vist som egen kolonne ved siden av driftsoversikten i årsregnskapet. Oppsettet gir et forventet årsresultat på - kr. 722 355,-.

Pt. har borettslaget kr. 7 014 278,30 i fellesgjeld. Borettslaget planlegger å selge "Stallen". Et salg vil føre til inntjening til borettslaget.

If Skadeforsikring NUF Polisenummer: SP586863

Formuesverdi for inntektsåret 2022: Som primærbolig Kr. 1 899 885,- Som sekundærbolig Kr. 7 219 562,-

Borettslag: Grefsenv 10 borettslag, Orgnr: 948300761

Borettslaget betår av 7 andeler.

FORSIKRING

Borettslaget Grefsenveien 10 er fullverdiforsikret i If Skadeforsikring NUF, avtalenr SP586863.

Borettslaget har det siste 1,5 året hatt en ekstern, innleid styreleder for å rydde opp i økonomi og saker i borettslaget. Det har vært en konflikt i borettslaget knyttet til tidligere styremedlemmer og deres pengebruk/disposisjoner på borettslagets vegne.

I januar og juni 2023 ble det avholdt generalforsamlinger som vedtok å oppta lån på henholdsvis 1 MNOK og 2 MNOK ettersom borettslaget var preget av dårlig likviditet.

I bakgården er det en bygning som kalles "Stallen". Det har vært en tvist om stallbygningen. Tidligere eier av stallen og borettslaget har inngått forlik og vedtok at stallen skulle overføres tilbake til borettslaget, for 2 500 000,- I denne forbindelse tok borettslaget opp lån for å finansiere dette. Det pågår nå en salgsprosess hvor borettslaget skal selge stallbygningen til en utbygger. Stallen vil da bli den åttende andelen i borettslaget. Så snart stallen er solgt, vil midlene tilfalle borettslaget.

Styret har det siste 1,5 året brukt sin kapasitet på opprydding etter tidligere styrearbeid, og dermed måttet nedprioritere vedlikeholdsarbeid frem til høst/vinter 2023.

Vedlikehold, HMS- og oppgraderinger i borettslaget

De siste månedene har styret omsider fått kapasitet til å påbegynne og igangsette arbeid knyttet til vedlikehold av bygningsmassen. Det har blitt innhentet tre uavhengige uavhengig tilbud på brannsikring av bygården. Styret besluttet å engasjere Oslo Brannsikring og selskapet vil gjennomføre oppgraderingene i henhold til blant annet brannrapport utarbeidet av Odin Prosjektering. I hovedsak dreier dette seg om gipsing av himling i kjelleren, gipsing av trappeløp og installering av to branndører. Styret har orientert andelseierne om at oppstart er satt til juni 2024.

Styret har også kjøpt og delt ut batterier til brannvarslerne til samtlige av andelene i borettslaget med et skriv om påminnelse om å bytte batterier i varslerne.

Videre har styret engasjert USBL Prosjekt som har vurdert borettslagets tak. Taket er bygget opp av et undertak fra bygårdens byggeår og takplater i stål som er ca. 40 år gamle. Ifølge USBL sin vurdering er taket i tilfredsstillende stand når en tar alderen i betraktning, men det å gjennomføres årlige kontroller slik at eventuelle lekkasjer oppdages raskt. Etter 40 år gjelder ikke lenger forsikringen for andelseiernes eierdeler i loftsbodene ved en lekkasje. Det er tidligere innhentet rapport som viser at takplatene har løsnet noen steder og dette bør utbedres når man har stillaser oppe for å rehabilitere fasadene i fremtiden.

Styret har også engasjert Entreprenør Bygg for sikring av takbjelke på loftet. Årsaken bak tiltaket var å utelukke at bjelken beveger seg og at kneveggen og taket får skader. Bjelken har hatt en eldre skade som muligens ikke har vært godt nok sikret ved en enkelt utbedring utført for mange år siden. Det har ikke vært observert bevegelse eller forverring av skaden, men råteskaden har muligens blitt verre opp gjennom årene. Det har vært en taklekkasje i området ved bjelken tidligere, men dette er utbedret for mange år siden.

Styret har også innhentet informasjon fra elektromontør vedrørende varmekabelen som det tidligere styret installerte på tak/takrenne for å hindre is og nedfall. Varmekabelen fungerer tilsynelatende godt og hindrer i stor grad istapper, men trekker også svært mye strøm. Strømutgiftene har i stor grad skyldtes at varmekabelen har vært tilkoblet med termostat uavhengig av is og snø på taket. Etter å ha mottatt råd fra montøren og leverandøren av varmekabelen besluttet styret at man kobler til og fra varmekabelen manuelt, hvilket har spart borettslaget for om lag 20 000,- i årlige strømutgifter.

Borettslaget har også hatt problemer med graffiti i flere år. Det har vært fjernet graffiti to ganger i løpet av det siste året. Det koster borettslaget fem tusen kroner hver gang graffitien fjernes. Ren Service AS har vært benyttet til dette, og det ser ut som veggen tåler behandlingene godt.

Saker som styret har jobbet med og som p.t er avsluttet eller i ferd med å avsluttes:

• Sak mellom borettslaget og tidligere andelseier vedrørende mangler etter avhendingsloven (Stallen-saken). Saken ble løst gjennom rettsmekling og avtalen innebar at borettslaget kjøpte tilbake andel 9, se nærmere beskrivelse av saken over.

• Byggesak vedørende brudd i brannskille mellom to andeler i borettslaget. Ferdigattest er nå mottatt og saken er avsluttet både hos kommunen v/ Plan- og bygningsetaten og fra borettslagets side.

• Erstatningssak mellom andelseierne og tidligere styremedlemmer. Noen av borettslagets andelseiere har gått til søksmål mot enkelte av de tidligere styremedlemmene i laget. Søksmålet er tatt ut mot styremedlemmene på vegne av borettslaget og i borettslagets navn. Kostnadene knyttet til søksmålet dekkes imidlertid privat av andelseierne. Borettslaget vil følgelig ikke bli påvirket økonomisk hva gjelder advokatkostnader i forbindelse med søksmålet frem til dommen foreligger. Rettssaken er forventet igangsatt i løpet av 2024/tidlig 2025.

Styrets e-post adresse er styret.grefsenveien10@gmail.com og styret ber om at alle henvendelser rettes dit.

Det har også vært gjennomført to dugnader det siste året. I hovedsak ble det gjennomført stell av bakgården. Overflaten har vært svært fuktig og det ble boret flere hull i duken som ligger 20-30 cm under plenen. Det ser ut som om dette har gjort overflaten noe tørrere.

Bygården er gammel, og man må derfor regne med vedlikehold av bygningsmassen fremover. Man må påregne låneopptak og økning av felleskostnader.

Megler har innkalling og protokoller fra de fleste ekstraordinære og ordinære årsmøter fra 2021 (med unntak av innkalling årsmøte 7.mai 2021, protokoll eksordinært årsmøte 17. feb 2021) og frem til nå, som kan fremvises ved forespørsel.

USBL

Andelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.

 

Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

Det foreligger forkjøpsrett for borettslagets/ boligaksjeselskapets (USBL) medlemmer. Forhåndsavklaring er igangsatt. Ta kontakt med megler eller forretningsfører for ytterligere opplysninger om meldefristen.

Husdyr kan anskaffes eller medtas etter søknad til styret. Dette skal også gjøres ved eventuell gjenanskaffelse.

Bakgården skal ikke benyttes som luftegård og hunder skal ikke være i bakgård uten eier tilstede.

Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Følgende inventar medfølger ikke handelen:

- IVAR hyllesystem + IVAR-skap på soverom

- IVAR skap på stue

- Grønn hylle på gjesterom/barnerom

- Alle vegghengte lamper

- Taklampe på ekstrastue

- Vaskemaskin

Følgende kan følge etter avtale:

- Taklampe stue og soverom

- Kjøleskap

Øvrige hvitevarer på kjøkken medfølger.

Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Fra og med 1. januar 2014 må alle som leier ut bolig ha gjennomført radonmåling av boligen og kunne fremvise dokumentasjon på at radonnivåene er forsvarlig. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, både de som leies ut av det offentlige, virksomheter og private, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig. Også institusjoner o.l. omfattes dersom beboerne betaler leie.

Eiendommens servitutter følger av dens grunnboksblad.  For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til hovedbruket / avgivereiendommen. For festenummer gjelder henvisningen servitutter eldre enn festekontrakten. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

Eiendommen er avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg i kommuneplan 2015 – Oslo mot

2030, vedtatt 23.09.2015. Eiendommen ligger i et byggeområde for boliger. Tidligere reguleringsplan S-2255, vedtatt 28.07.1977 er i sin helhet opphevet, jf. vedlegg 5 i kommuneplanen.

For eiendommen gjelder også S-5142 vedtatt 04.03.2022, som omhandler detaljregulering med konsekvensutredning og med reguleringsbestemmelser for Ny vannnforsyning i Oslo - Stamnett

Det planlegges ny vannforsyning i Oslo:

Ifølge kommunens sider: Den 11 kilometer lange rentvanntunnelen mellom Stubberud i bydel Alna og Huseby i bydel Vestre Aker vil utføres med bruk av tunnelboremaskin. Arbeidene med tunnelen vil gå i gang fra Stubberud våren 2024 og være ferdig høsten 2026. Naboer i tunneltraséen vil kunne merke arbeidene i 2 til 3 uker i forbindelse med at tunnelboremaskinen passerer. Grefsenveien 10 ligger i tunneltraséen. Se mer informasjon på kommunens nettsider: https://www.oslo.kommune.no/vann-og-avlop/ny-vannforsyning-oslo/berorte-omrader/

Pågående plansaker

Detaljregulering - Grefsenveien/Sandakerveien mellom Åsengata og Grefsenveien 48

Saksnummer 202212601, mottatt 10.02.2022

Planområdets adresse: Grefsenveien mellom Åsengata og Disen holdeplass inkludert Storokrysset og Hans Nielsen Hauges gate mellom Sandakerveien og Hans Nielsen Hauges plass m. fl.

Planarbeidet vil deles i 3 ulike delstrekninger med hvert sitt plannummer:

- 202205180 - Storokrysset fra Grefsenveien 48 til Disen – gateoppgradering

- 202212601 - Grefsenveien fra Åsengata til Grefsenveien 48 - gateoppgradering

- 202214970 - Hans Nielsen Hauges gate – gateoppgradering

Hensikten med ny reguleringsplan er først og fremst å tilrettelegge for bedre fremkommelighet og trafikksikkerhet for syklister og gående, i tillegg skal kollektivtrafikkens fremkommelighet ivaretas.

Planforslaget for Storokrysset og Grefsenveien innebærer en ensidig toveis sykkelvei på vestsiden av gateløpet fra Åsengata til og med Storokrysset. På oversiden av Storokrysset blir det overgang til tosidig sykkelfelt. Løsning med toveis sykkelvei med fortau er vanligvis ikke anbefalt i bygater, men vil i trikkegater som Grefsenveien medføre færre kryssinger og konfliktpunkter med både trikk og bil.

Se kommunens sider for ytterligere opplysninger:   https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202212601

Gjeldende kommunedelplaner: KDP-17, KDP-4

Byggesaker i nærheten:

* I Grefsenveien 10 A, H0402:

202215223 mottatt 19.19.2022

Rammetillatelse er gitt. Kort beskrivelse av søknaden:

Søknaden omfatter etablering av bad, samt rørføringer og utbedring av brannskille og soilrør. Tiltaket er lokalisert i Grefsenveien 10, som er bebygd med en bygård fra 1902 med fire etasje, kjeller og loft.

* Grefsenveien 9 A-B og Fredrik Glads gate 8 A-B - Oppføring av boligbygg og ombygging av eksisterende bolig

Saksnr: 202456118, mottatt 08.05.2024. Status: Søknad mottatt.

Kort beskrivelse av tiltaket: To nye boligbygg i 4 etasjer på lokk over eksisterende parkeringskjeller. Tilbygg/ombygging av fasade i eksisterende sokkeletasje mot Brettevilles gate. Etablering av takterrasse på eksisterende boligblokk og oppgradering av utearealer. Ombygging av trafo.

Se mer her:   https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202456118

* Grefsenveien 9 A og B - Fasadeendringer

Saksnr: 202454127 - Status: Venter på tilleggsdokumentasjon.

Kort beskrivelse av tiltaket: Fasadeendring plan 1 og sokkel, etterisolering gavlvegger plan 2 - 5 og utvendighimling plan 1.

Se mer her:   https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202454127

* Sandakerveien og Nycoveien - Opparbeidelse av vei

202300974 mottatt 18.01.2023. Status: Endret tillatelse gitt.

Kort beskrivelse av tiltaket: Sandakerveien/Nycoveien skal oppgraderes mellom Vitaminveien i nord, og Treschows gate i sør.

Strekningen er ca. 650 meter lang, lokalisert på Storo-Lillo i bydel Sagene. Det skal tilrettelegges for syklende og gående samtidig med en generell oppgradering. Det skal plantes

trær og legges til rette for lokal overvannshåndtering.

Se mer her:   https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202300974

Overtagelse etter avtale med selger.

kr 6 500 000,- (Prisantydning)
kr 901 713,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 7 401 713,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger:
kr 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)
kr 7 882,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett (kjøper))
--------------------------------------------------------
kr 8 882,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 7 410 595,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger:
kr 8 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))
--------------------------------------------------------
kr 7 418 845,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 12.000.000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgave.

Fullstendig kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Følgende er avtalt om meglers vederlag:

Oppgjør (Kr.7 700)
Provisjon (Kr.50 400)
Visningshonorar pr. stk 2975,- (Kr.5 950)
Finn.no Blink - 1 uke (markedsføring) (Kr.7 500)
Urådighetserklæring (Kr.500)
Boligselgerforsikring / boligselgerpakke (Kr.16 254)
Privatvisning 21. juni (Kr.2 975)
Tilrettelegging (Kr.14 900)
Bestille opplysninger Oslo kommune (Kr.781,08)
Eierskiftegebyr forretningsfører USBL (Kr.6 385)
Innhenting av informasjon fra forretningsfører (Kr.4 703,75)
Kopi av tinglyst dokument (pris pr. dok) 172,- og ubekreftet utskrift av grunnboken pr matrikkel (Kr.295)
Facebook og Instagram (markedsføring) (Kr.8 500)
Markedspakke inkl. digital salgsoppgave (Kr.20 900)
Totalt kr. (Kr.147 743,83)

Dersom handelen ikke kommer i stand eller at oppdraget sies opp har megleren krav på dekning for
påløpte timer, påløpte visninger, grunn og markedspakke samt utlegg.

15-24-0056

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form. Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

 Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Generelle bestemmelser Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret.  Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet personopplysninger er begrenset. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/personvernerklaering

Sagene & Bjølsen Eiendomsmegling AS

EIE Ullevål & Sagene

Org. nr: 989734598

Maridalsveien 154 A

0461 Oslo

Tlf: 22 02 11 60

Eiendomsmegler I Partner Alice Brandwijk

Alice Brandwijk

EIE Ullevål & Sagene

Eiendomsmegler I Partner

Mob: 92 30 18 87 / E-post: alb@eie.no