Presidentgata 3C, 0474 Oslo, Etasje: 4

Andelsnr. 36 Orgnr. 948322358 i Oslo kommune

Leilighet

Borettslag

Totalt BRA 45 kvm består av:

- BRA-i (internt bruksareal): 39 kvm

Følgende rom er inkludert i internt bruksareal:

Entré, stue/kjøkken, soverom og bad.

- BRA-e (eksternt bruksareal): 6 kvm

Leiligheten er målt til 38,5 m² og avrundet opp til 39 m².

Leiligheten disponerer 1 kjellerbod på ca 3,9 m² som er avrundet opp til 4 m² BRA-e i rapporten og 1 loftsbod med gulvareal på ca 6,1 m². Det er skråtak i loftsboden. Deler av loftsbod har ikke målbart areal grunnet skråtak/takhøyde, målbart BRA-e i loftsboden er målt til 2,4 m² som er avrundet til 2 m² i rapporten.

Rom utenfor boenheten kan omdisponeres av borettslaget, og dette kan påvirke boligens BRA.

Primærrom: 39 kvm, Bruksareal: 45 kvm, BRA-i: 39 kvm , BRA-e: 6 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra faktisk bruk, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.

1

1939

Fellestomt 2981 kvm

4 250 000

Tilstandsrapport er avholdt av Kjetil Nilsen, datert 21.05.24.

Andel fellesgjeld: kr. 34 000,- pr. pr. 01.05.24

Andel fellesformue: kr. 31 352,- pr. pr. 31.12.23

kr 4 250 000,- (Prisantydning)
kr 34 000,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 4 284 000,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger:
kr 500,- (Pantattest kjøper)
kr 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)
kr 7 150,- (Boligkjøperforsikring 5-årig)
kr 7 981,- (Forhåndsutlysning forkjøpsrett - kjøper)
--------------------------------------------------------
kr 16 631,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 4 300 631,- (Totalpris inkl omkostninger)

Kr. 2 800,- pr. mnd.

Varmtvann og oppvarming via radiator (fjernvarme), fibernett, renhold og vaktmestertjenester i fellesarealer, kommunale avgifter, betjene andel fellesgjeld, og felles byggforsikring.

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 - tolv- måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Kommunale avgifter dekkes gjennom fellesutgiftene i borettslaget/aksjelaget.

Ragnar Syltevik

I 2014 ble kjøkkenet flyttet inn i stuen. Kjøkkeninnredningen er fra HTH, med hvite profilerte fronter. Benkeplaten er i heltre, og er nylig slipt og behandlet. Området over benken er flislagt. Videre har kjøkkenet enkel oppvaskkum, og ventilator med kullfilter over koketoppen. Av hvitevarer nevner vi medfølgende integrert komfyr med induksjon steketopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Det er montert komfyrvakt over steketoppen og lekkasjestopper i kjøkkenbenken.

Badet er oppusset i 2000, i borettslagets regi. Det ble da lagt nye overflater, membranløsninger, sluk, røropplegg, innredning og sanitærutstyr. I 2015 ble det lagt membran, varmekabler, fliser på gulv og flis-på-flis på vegger, i eiers regi. Det er også montert moderne baderomsinnredning, med god oppbevaringsplass. Badet har plass og opplegg til vaskemaskin. I tillegg har du tilgang til gratis fellesvaskeri (obs - det koster penger å benytte tørketrommel. Kort fås på Bunnpris).

Soverommet har garderobeskap langs hele langsiden, og her er takhøyden godt utnyttet.

Ytterligere garderobeløsning kan du ha i entréen. Du disponerer også bod på loft (få trapper opp!) og i kjeller.

Brannbalkongen har adkomst fra stuen, og har skikkelig deilige solforhold. Her kommer sola frem på ettermiddagen, og er til kveld. Himmelen har gjerne flott fargespill, og er et pent skue. På nyttårsaften har du også flott utsikt. Det gjøres oppmerksom på at du må rydde inn møblene etter bruk, da dette er en brannbalkong.

Det er beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt - også utover det som er maksimal parkeringstid - på parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Priser for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene:

- Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 5 950 kroner for ett år

- Motorsykkel og moped: 2 975 kroner for ett år

- El-bil : 2 000 kroner for ett år

- El-motorsykkel og el-moped: 1 000 kroner for ett år

 

Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon

se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-ogparkering/parkering/beboerparkering/.

Velkommen til Torshov - bydelen som er elsket for sine fine parker, spennende utesteder, og et solid kollektivtilbud.

Atmosfæren er avslappet, men det er allikevel ikke langt til nærmeste "vannhull" eller solrike uteserveringer. Torshovgata har "stripa" med anerkjente Lasarett (som Vink kåret til årets vinbar i 2023), Bruun-Larsen, og nabolagsbaren Albatross. Beliggenheten er altså midt i blinken for livsnytere, som verdsetter restauranter og serveringssteder, med noe godt i glasset, servert i intime lokaler. Liminal fikk umiddelbar suksess etter åpning i fjor, og de serverer nordiske råvarer i sesong.

Trikkestallen er bokstavelig talt rett opp gata, og har fin uteservering i sola. Oskar Braatens plass er en kort gåtur fra leiligheten. Her holder populære Grisen til, som også har solrik uteservering.

Ellers er det mye å velge i, om man vil sitte ned eller ta med. God sushi hos Mr. Fish, eller kaffe samt smørbrød fra Kaffebrenneriet, Espressohouse og W.B. Samson. Strøm-Larsen er en av Oslos mest kjente slaktere, og her finner du garantert noe godt til grillen i sommer. De holder til få minutter opp gata.

Nieu Scene og Bistro på Soria Moria har populær humorscene og god mat. Pizzarestauranten Villa Paradiso holder til på Lilleborg Torg. Digg pizza fås selvsagt også hos Lofthus Samvirkelag, på Sandaker - i samme lokale er det Åpent Bakeri som driver kafé dagtid.

Du har nærhet til både Torshovparken og parkanlegget Torshovdalen. Fra Torshovparkens høyeste punkt har du utsikt over Oslo by. Her arrangeres også konserter i paviljongen. Like ved parken kan du spille minigolf eller sandvolleyball. Om sommeren er det herlig å kunne slå seg ned i gresset, med noe kaldt i glasset og gjerne medbragt fra Jungel Pizza, som holder til i Vogts gate.

Torshovdalen med sine 180 mål står for parksesong fra vår til tidlig høst, turmuligheter hele året og preparerte skiløyper vinterstid. Yndet sted for to- og firbeinte!

Kollektivtilbudet er bredt, med både flere aktuelle bussruter og trikkelinjer, like ved. Gangavstand til flere andre spennende bydeler: du kan rusle ned til Grünerløkka på ti små minutter, eller oppover mot Storo, Nydalen og naturskjønne bademuligheter. Sagene, St. Hanshaugen og omegn er også innen kort rekkevidde.

Bunnpris er bokstavelig talt like ved leiligheten. Butikken leier forresten lokalet av borettslaget, som bidrar til ekstra inntjening. Butikken er kanskje din beste nabo, og holder åpent også på søndager. For større handleturer er Torshov Torg en liten gåtur unna. Her har du en stor Rema 1000-butikk med hyggelig betjening og post i butikk. Sandaker senter har blomsterbutikk, Coop Mega og Vinmonopolet, i tillegg til frisør, bibliotek og diverse tilbud.

Mustang Sally er en koselig, selvstendig butikk som selger bl.a. jeans og snittblomster, i tillegg til grønne planter og tilbehør. Dersom du trenger nye møbler og interiør til ditt nye hjem, må du ta turen til Konstabel. Konstabel er en stilsikker interiørbutikk, med tidsriktige merkevarer. De åpnet nylig eget showroom i Torshovgata.

Treningssentre i området er bl.a. Myrens Verksted og Klatreverket, med gruppetimer, squashbane og klatrevegger. Om du ønsker å trene innendørs, kan du velge blant bl.a. SATS Ringnes Park, Ila, Sagene og Storo. Dersom du foretrekker å legge treningsøkta ute, er Akerselva ideell. Her er det flotte grøntområder og turstier, som gir hyggelige turopplevelser hele året. Følg elva helt opp til Maridalen og Nordmarka. Dersom du følger elva nedover, når du til slutt Bjørvika og Sørenga sjøbad.

Siden 1899 har Torshovbeboerne hatt tilgang på kollektivtrafikk. Den gang gikk fremkomstmiddelet under navnet "Grønnetrikken". Da var Torshov endestoppet på Grünerløkka-Torshov-linjen. Kollektivtilbudet er solid, med både buss og trikk.

Fra Torshov::

Trikk 11: Majorstuen-Kjelsås

Trikk 12: Majorstuen-Kjelsås

Trikk 18: Rikshospitalet- Storo-Grefsen stasjon

Buss 20: Galgeberg/Skøyen

Torshovparken:

Buss 30: Nydalen T/Bygdøy

Flybussen FB1 går fra Torshovparken

T-bane

Sinsen-T er ca. 20 min gange fra leiligheten

T-banen på Storo nås til fots eller med trikk

Fra Københavngata:

Buss 21:Tjuvholmen/Helsfyr T

Buss 21: Tjuvholmen/Helsfyr

Buss 33: Filipstad/Ellingsrudåsen

Flybussen FB5

Fra Vogts gate:

Buss 28: Fornebu/Økern

Det er Bysykkelstativ like ved parken.

Vi viser til ruter.no for oppdatere ruter og avganger.

Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Fellestomt, 2981 kvm

Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligblokk på 5 etasjer + kjeller og loft, oppført i 1939.

Antatt fundamentert til fast grunn. Støpt kjellergulv, og bærende konstruksjoner i mur. Etasjeskille i armert betong.

Yttervegg: Utvendig teglsteinsfasader, fasader er pusset og malt, kun visuelt befart fra bakken.

Saltak konstruksjon, trolig tekket med takstein. Ikke befart av takstmann.

Betongsåle/grunnmur fundamentert til antatt fast masse og drenering trolig fra byggeår. Såle på ukjent grunn for takstmannen.

Dører:

- Innvendige hvite slette dører med hvitmalte karmer og lister

- Balkongdør med 3 lags glass (fra 1984)

- Entrédør fra Swedoor, B-30/ 35db tek.krav. Ukjent produksjonsår.

Vinduer:

- Malte trevinduer med 3-lags glass (fra 1984)

Obs - se informasjon om planlagt vindusbytteprosjekt, under "Borettslaget"

Overflater:

- Gulv består av:

Eldre/originale tregulv i store deler, og nyere tregulv mellom entré og stue. Slipt i 2024. Fliser på bad.

- Vegger: Malte flater, og flis på bad.

- Himling: Malte flater.

Stoppekraner:

- Stoppekran for kjøkken er lokalisert som balofiks på vannrør i innspeksjonluke på soverommet (tidligere kjøkkenet) og funksjonstestet

- Stoppekran for bad/wc er lokalisert som balofiks på vannrør på bad/wc og funksjonstestet

Se vedlagte tilstandsrapport for teknisk beskrivelse av eiendommen.

Primærrom: 39 kvm

Bruksareal: 45 kvm

I tillegg til leilighetens arealer disponerer boligen 2 boder: 

- 1 bod på ca. 6,1 m² + gulvareal (skråtak i boden) på loftet

- 1 bod på ca. 3,9 m² i kjelleren

Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2:

TG IU: KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT

Tilliggende konstruksjoner våtrom

Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Det er ikke foretatt hulltaking i vegg mellom dusjnisje og tilstøtende rom iht. forskrift til avhendingslova på grunn av tilliggende veggkonstruksjoner i mur Ingen andre synlige tegn til fukt på befaringsdagen. Takstmannen kontrollerer alltid med fuktindikator i våtsoner på bad. Om ikke annet er kommentert har takstmannen ikke registrert skadelig fukt i området.

Vurdering av avvik:

- Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. Det er mur/betong i veggene.

Tiltak:

- TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking.

TG 2: AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK

Vinduer

Malte trevinduer med 3-lags glass. Malte karmer og lister. Det blir kun gjort kontroll på enkelte vinduer, avvik på årstall kan forekomme. Normal funksjon på vinduene, noe justering kan forekomme. Det er kun foretatt stikkontroll på funksjon av vinduene. Innsetningsdetaljer, slik som beslag, vannbord, omramming, karm og ytre tetting er ikke vurdert av takstmann da dette antas å være lagt under borettslagets/sameiets vedlikeholdsplikt. Avhengig av lys- og solforhold kan punktering i glass være vanskelig å se, og derfor kan det være tilfelle at glass er punktert uten at det er oppgitt i denne rapporten. Det blir kun gjort kontroll på enkelte vinduer, avvik på årstall kan forekomme. Årstall: 1984. Kilde: Produksjonsår på produkt.

Vurdering av avvik:

- Vinduene synes å oppfylle tiltenkt funksjon, men TG er gitt utfra alder/ gjenværende brukstid på glassene og overnevnte påviste avvik. Bygningsdelen har oversteget halvparten av sin levetid og utskiftning må påregnes på sikt.

Tiltak:

- Hva som skal gjøres, må vurderes av ny eier, men de bør vurderes byttet. For at vinduer skal få tilstandsgrad 0 eller 1 må disse skiftes. Dette er normalt sett borettslagets/sameiets sitt ansvar og kan evt. ikke gjennomføres uten styrets samtykke. Overflatebehandling må påregnes.

Balkongdør

Balkongdør med 3 lags glass, Malte karmer og lister. Innsetningsdetaljer, slik som beslag, vannbord, omramming, karm og ytre tetting er ikke vurdert av takstmann da dette antas å være lagt under borettslagets/sameiets vedlikeholdsplikt. Avhengig av lys- og solforhold kan punktering i glass være vanskelig å se, og derfor kan det være tilfelle at glass er punktert uten at det er oppgitt i denne rapporten. Normal funksjon på døren, noe justering på dør kan forekomme. Årstall: 1984. Kilde: Produksjonsår på produkt.

Vurdering av avvik:

- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.

- Balkongdør synes å oppfylle tiltenkt funksjon, men TG er gitt utfra alder/ gjenværende brukstid på glassene og overnevnte påviste avvik.

Tiltak:

- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. Hva som skal gjøres, må vurderes av ny eier, men dør bør vurderes byttet. For at balkongdør skal få tilstandsgrad 1 må denne skiftes. Dette er normalt sett borettslagets/sameiets sitt ansvar og kan evt. ikke gjennomføres uten styrets samtykke. Overflatebehandling må påregnes.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger

Utgang til brannbalkong fra stuen.

Vurdering av avvik:

- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverkshøyde på balkong er målt til 93cm fra gjeldene gulv og faller dermed utenfor dagens forskrift. Rekkverkshøyde på 0,93 m og nivåforskjell til bakkeplan på ca 9,3m.

TEK17 § 12-15. Utforming av rekkverk:

(3) Balkonger, terrasser, tribuner, passasjer og lignende skal ha rekkverk med høyde

 a) minimum 1,2 m der nivåforskjellen er mer enn 10,0 m

 b) minimum 1,0 m der nivåforskjellen er inntil 10,0 m.

Tiltak:

- Det anbefales endring av høyde på rekkverk ihht sikkerhet. Brannbalkongene er fellesareal og det er kun borettslaget som kan gjøre evnt endringer på balkongrekkverk.

Info om rekkverk er gitt pga sikkerhet.

Overflater

Overflater gulv består av: Eldre/originale tregulv. Overflater vegger består av: Malte flater. Overflater himling består av: Malte flater. Overflater har noe bruksslitasje, men fungerer helt fint. Oppgraderes etter eget behov. Noe overflatebehandling av vegger og tak må alltids påregnes ved et eierskifte. Normal slitasje på parketten, noe bruksslitasje må alltid påregnes ved kjøp av brukt bolig.

Vurdering av avvik:

- Oppforet tregulv, det er gjort hull i tregulvet under kjøkkeninnredning til elektriske tilkobling til kjøkkenet.

Tiltak:

- Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Hva som skal gjøres må vurderes av ny eier. Gulvene fungerer fint med dette avviket men det er 2 hull i gulvet som bør tettes om kjøkkenet fjernes. Overflatebehandling/utbedring av gulvet må påregnes for å kunne få tilstandsgrad 1.

     * Tilleggskommentar fra selger: Hullet er under kjøleskapet og innredning, og syns ikke med mindre man fjerner kjøleskap *

Innvendige dører

Innvendige hvite slette dører med hvitmalte karmer og lister. Normal funksjon på dørene, noe justering på dører kan forekomme. Det er kun foretatt stikkontroll på funksjon av dører.

Vurdering av avvik:

- Tilstandsgrad settes på bakgrunn av alder og stedvis bruksslitasje. Bygningsdelen har oversteget halvparten av sin levetid og utskiftning må påregnes på sikt.

Tiltak:

- Hva som skal gjøres må vurderes av ny eier, men dører bør vurderes byttet. Utbedring av nevnte avvik må utføres for å få tilstandsgrad 1.

Overflater vegger og himling - Bad

Overflate vegger består av: Fliser. Det opplyses fra eier om at det er lagt flis på flis i 2015. Det ble ikke gjort noe med selve konstruksjonen under nye fliser. Overflate himling består av: Malte flater med innfelte downlights Downlights er ikke demontert for inspeksjon. Til orientering bør det nevnes at takstmannen ikke har kjennskap til oppbygningen av badets konstruksjon med hensyn til løsninger rundt membran/tettesjikt.

Vurdering av avvik:

- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Dør til badet er plassert i våtsone, men det er montert dusjvegger rundt dusjsone. Dusjnisje på bad har en definert våtsone som er på min. 1 m. ut på hver side utenfor dusjnisje. Dør på bad er plassert innenfor denne våtsonen. Dette har liten betydning, men standardens strenge krav gjør at dette vurderes til TG 2.

Tiltak:

- Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. Tiltak for utbedring av registrert avvik dør står for nærme dusjsonen er vanskelig å gjøre noe med pga rommets utforming og plassering av installasjonene. Viktig at det benyttes dusjvegger ved dusjing.

Overflater gulv - Bad

Flislagt gulv og gulvvarme fra 2015 iflg eier. Gulvet fremstår med normal funksjonalitet, og fall mot sluk. Det er på badegulvet målt høydeforskjell fra gulv ved dør til overkant slukrist. Det er i tillegg gjort enkle punktmålinger av gulvet på befaringen og ikke testet med vann. Svanker kan forekomme. Det er målt fall på ca 10mm fra gulv ved dør til hovedsluk med en avstand på ca 68cm. Fallforhold på badegulv anses som ivaretatt. Det ble registrert noen små avvik jmf preaksepterte løsninger, men funksjonskravet er ivaretatt og takstmannen legger dette til grunn for vurdering rundt fallforholdene. Til orientering bør det nevnes at takstmannen ikke har kjennskap til oppbygningen av badets konstruksjon.

TEK-10 § 13-20

Preaksepterte ytelser

- 1.For å oppfylle funksjonskravet i forskriften må en av følgende ytelser være oppfylt:

a.Tilstrekkelig fall vil være 1:50 minimum 0,8 m ut fra sluket dersom dusjen er over sluket. Hvis dusjen ikke er over sluket, må det også være fall 1:50 fra og med dusjens nedslagsfelt og til sluket. Med dusj menes også stedet hvor det er tiltenkt mulighet for trinnfri dusjing som krevd i § 12-9, første ledd bokstav b og annet ledd bokstav d.

b.Det må være fall mot sluk på hele gulvet, minimum 1:100. Fallet må være jevnt fordelt i rommet, men kan med fordel økes i dusjsonen. Våtrommets vanntette sjikt må i alle ytterkanter nå minimum 25 mm høyere enn overkant slukrist.

- 2.I tillegg til ytelse angitt i punkt 1 må følgende være oppfylt:

a.Lekkasjevann skal ledes til sluk fra ethvert sted i våtrommet. Dette medfører at det i de fleste tilfeller må være fall til sluk på hele gulvet.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Tilstandsgrad settes på grunn av manglende høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel på gulv iht. forskrift. Badegulv med manglende oppbrett på 25mm kan likevel fungere tilfredsstillende, men det anbefales årvåkenhet ved bruk. Det er målt 10 mm fra sluk til topp gulvflis ved dørterskel. Terskellist er ikke fjernet på befaringen og mulig banemembran er trukket opp mot dørterskel. Dørterskel står ca 10mm opp fra badegulvet.

Tiltak:

- Hva som skal gjøres må vurderes av ny eier, men det må hensyntas påviste avvik. For å få endret tilstandsgrad må høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig til topp membran ved terskel på minimum 25 mm bygges om. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges med riktig høydeforskjell.

Sluk, membran og tettesjikt

PVC-sluk m/klemring og synlig slukmansjett/membran i sluk, ikke synlig membranoppbrett ved terskel eller på vegger. Det er uvisst for takstmann om det er benyttet

og evt. hva slags membranløsninger som er benyttet på veggene, det anbefales ytterligere undersøkelser. Det foreligger et garantibevis på gulvmembran fra A-Membran AS, datert 03.03.2015 der det fremkommer at det er benyttet Sarnafil G-411 11,5mm banemembran i gulvet, samt det foreligger bilde. Plast hovedsluk er plassert i dusjsone, det er ikke hjelpesluk på badet. Membran/tettesjik er en skjult konstruksjon og umulig å kontrollere uten inngrep i konstruksjonen. Kontroll av tettesjik kan imidlertid til en hvis grad kontrolleres ved hjelp av prosjekteringsgrunnlag og sjekklister fra utførende håndverker eller uavhengig kontroll våtrom. Dette er ikke forelagt takstmann og membran/tettesjikt på vegger vurderes derfor utelukkende på bakgrunn av alder/gjenværende levetid iht. Sintef Byggforsk 700.320.

Synlig membran under klemring i sluket, ikke synlig membran på vegger eller andre bakenforliggende konstruksjoner. Det er uvisst for takstmann om det er benyttet og evt. hva slags membranløsninger som er benyttet på bad/wc, det anbefales ytterligere undersøkelser. Det er ikke fremvist noen dokumentasjon på membran, uavhengig kontroll, prosjekteringsplan/kontrollplaner eller lignende. Uten dokumentasjon kan ikke takstmannen vurdere annet enn overflater og tilgjengelige installasjoner. Det tas derfor et generelt forbehold om membranløsninger, tilkobling til sluk etc. Eneste dokumentasjon på at uavhengig kontroll/dokumentasjon skal være gjennomført og godkjent er i ferdigattest hvor det fremgår at kontrollansvarlige for utførelsen har sørget for sluttkontroll og avsluttende gjennomgang av kontrolldokumentasjon for det ferdige tiltaket. Gjennom dette har den kontrollansvarlige bekreftet ovenfor kommunen at kontroll er foretatt med tilfredsstillende resultat i samsvar med tillatelser og krav gitt i medhold av plan- og bygningsloven. Ferdigattest datert 11.09.2000. fra Plan og Bygg Oslo foreligger. Takstmann legger ferdigattest til grunn for vurderinger av at dokumentasjon er ivaretatt.

Vurdering av avvik:

- Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Tilstandsgrad settes på bakgrunn av: Det er ukjent/uvisst for takstmannen om det er benyttet og evt. hva slags membranløsninger som er benyttet på våtrommes vegger, da det ikke foreligger noen dokumentasjon på dette. Det anbefales ytterligere undersøkelser.

Levetid smøremembran over 15 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2

Levetid banemembran over 20 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2

Tiltak:

- Installering av tett dusjkabinett anbefales.

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ingen umiddelbare tiltak vurderes å være nødvendig, men man må være klar over membranens alder. Det anbefales alltid bruk av et tett dusjkabinett med kontrollert avløp til sluk på eldre bad for å hindre direkte vannpåkjenning på gulv og vegger. Det må påregnes oppgraderinger av sluk, membran og tettesjikt til dagens krav for våtrom.

Ventilasjon - Bad

Naturlig ventilasjon med ventil i himling til luftekanal og tilluft under dørblad til bad/wc. Dette er en skjønnsmessig vurdering av takstmannen og det er ikke foretatt tallfestet målinger.

Vurdering av avvik:

-  Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tilstandsgrad settes på bakgrunn standardens strenge krav til mekanisk avtrekk på våtrom.

Tiltak:

-  Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Standardens strenge krav til mekanisk avtrekk fra våtrom lar seg som regel ikke gjennomføre da borettslag/sameier ofte har interne retningslinjer/vedtekter om føring av mekanisk avtrekk ut av yttervegg, eller til sentralt ventilasjonsanlegg. Eier må kontrollere/avklare med styret i borettslaget/sameiet om det er lov å montere en elektrisk avtrekksvifte på våtrommet.

Avtrekk - Stue/kjøkken

Avtrekksvifte med kullfilter over steketoppen.

Vurdering av avvik:

- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Tilstandsgrad settes på bakgrunn standardens strenge krav til forsert avtrekk fra kjøkkenventilator over kokesone.

- Forsert avtrekk vil si mekanisk avtrekk ut av vegg, eller over tak.

Tiltak:

- Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen.

- Det er vanskelig å etablere andre løsninger. Standardens strenge krav til forsert avtrekk fra kjøkkenventilator lar seg som regel ikke gjennomføre da borettslaget/sameiet ofte har interne retningslinjer/vedtekter om føring av mekanisk avtrekk fra kjøkkenventilator ut av yttervegg, eller til sentralt ventilasjonsanlegg. Eier må kontrollere/avklare med styret i borettslaget/sameiet om det er lov å montere en elektrisk avtrekksvifte på kjøkkenet.

Andre installasjoner

Leiligheten er oppvarmet med sentralvarmeanlegg m/radiatorer og gulvvarme på bad/wc. Varmeinstallasjoner er ikke funksjontestet på befaring, men antas og fungere normalt. Det er ikke opplyst om noe feil eller mangler.

Vurdering av avvik:

- Eldre radiatorer med åpne vannrør langs veggen. Radiatorer og røropplegg til disse er vurdert til å ha en alder som tilsier at det er begrenset/usikker restlevetid.

Tilstandsgrad settes grunnet alder på radiatorer og røranlegget.

Tiltak:

- Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Eldre varmekilder må utbedres/byttes for at tilstandsgrad skal kunne endres. Det er viktig å følge med på evnt lekkasjer fra eldre radiatorer og koblinger.

Elektrisk anlegg

Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert

elektrovirksomhet. Elektrisk anlegg er en kombinasjon av åpent og skjult anlegg. Eier/bruker er ansvarlig for at den elektriske installasjonen og det elektriske utstyret er i henhold til gjeldende regelverk. Opplysninger om det elektriske anlegget er gitt av eier. Sikringsskap med automatsikringer. Det ble ikke opplyst om noe feil med det elektriske anlegget i leiligheten på befaringen. Det elektriske anlegget ikke er vurdert utover visuell besiktigelse i denne rapporten, da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det alltid en gjennomgang av EL-fagmann. Teknisk anlegg er ikke funksjonstestet på befaring, det er heller ikke opplyst om problemer ved tekniske anlegg eller funksjoner i boligen. Opplysninger om det elektriske anlegget er gitt av eier. Spørsmål vedrørende elektroinstallasjoner 1 - 6 er tilsendt og besvart av kunde pr. mail. Utbedringer på el-anlegget må allikevel påregnes da el-anlegg har en generell levetid på 20-30 år.

1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?

- Nei.

Spørsmål til eier

2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.

- 1939. Installert i byggeåret. I forbindelse med flytting av kjøkken og forberedelse for oppgradering av bad byttet jeg ut sikringsskapet samt la opp nødvendige kurser for nye standard på f.eks stekeplate. Dette var i Desember 2014. Jeg har all dokumentasjon i fysisk format. Opplyst av eier.

3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?

- Ukjent. Det som er utført av elektrisk arbeid i eiers botid opplyses å være utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet. Eier er ikke kjent med hva som er gjort tidligere i leiligheten.

4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?

- Ja. Det foreligger samsvarserklæring fra Norges Energi Systemer AS på følgende: Ny installasjon på bad. Ingen øvrige samsvarserklæringer er fremvist til takstingeniøren.

Eksisterer det samsvarserklæring?

- Nei.

5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?

- Nei. Opplyst av eier.

6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut?

- Nei.

7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?

- Nei. Opplyst av eier.

Generelt om anlegget

8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank.

- Nei

9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?

- Nei.

Inntak og sikringsskap

10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?

- Nei.

11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?

- Ja.

12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet elkontroll?

- Ja. Tilstandsgrad 2 settes på grunn av manglende samsvarserklæringer/dokumentasjon på alt av det elektriske anlegget i leiligheten etter 1999.

Det foreligger samsvarserklæringer på noe av det elektriske arbeider som er gjort i leiligheten etter 1999, se punkt 4.

Generell kommentar

Møbler og inventar er ikke flyttet på befaringen og alt elektrisk anlegg er derfor ikke besiktiget. Det ble ikke observert eller opplyst om feil/skader på det elektriske anlegget i leiligheten på befaringsdagen. Takstmannen kan ikke vurdere det elektriske anlegget i sin helhet og takstmannen anbefaler alltid en generell utvidet el-kontroll av anlegget fra en autorisert elektriker. Det elektriske anlegget er ukjent for takstmannen og det anbefales en generell kontroll av anlegget. Det elektriske anlegget i leiligheten er av eldre og nyere dato. Det foreligger ingen rapport på hele det innvendige elektriske anlegget i leiligheten. Dette er kun vurdert og visuell besiktiget av takstmann som ikke har spesiell kompetanse eller autorisasjon på elektriske anlegg. På dette grunnlag anbefales det alltid en gjennomgang av EL-fagmann for utvidet el-kontroll.

Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?

- Ja, både av faglært og ufaglært.

Firmanavn: HM rør + A-membran AS + Norges Energisystemer AS

Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Nytt gulv (+membran), flis på flis på veggene, montering av nye møbler, oppsett for vaskemaskin, monternt inbygningssisterne over membran på vegg. + ny strøm.

2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?

- Ja.

Firmanavn: HM rør AS + A-membran AS

Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Skiftet klemring i sluk, + montering av ny membran.

2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?

- Ja. Har fysisk dokumentasjon.

4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?

- Ja, kun av faglært.

Firmanavn: Rørleggersentralen AS.

Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Kontrollerer borettslagets vann/rør/fyring årlig og setter opp en tiltaksplan som de sammen med styret vurderer og handler på fortløpende.

5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?

- Ja. Det var vann på gulv for ca. 4-5 år tilbake, etter et større lekkasje, i forbindelse med rørfornyingfor varmeanlegget, mellom fyrrommet (Oskar Braatens gate 26) og Presidentgata 3, i 2020 ble lekkasjen utbedret. og det har vært tørt siden.

12. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?

- Ja, kun faglært.

Firmanavn: Opak, Rasfare.no etc etc.

Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: På 10 år så blir det påløpende småjobber gjennom diverse aktørerer i et større borettslag. Eksempler er montering av snøfangere på tak, mindre mure jobber på tak og nederst på vegger for å forhindre at fukt trekker inn i bygget etc. Ingen større arbeider.

13. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Hvis nei, gå til punkt 14.

- Ja, kun faglært.

Firmanavn: Norges Energi Systemer AS.

Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Iløpet av 10 år i et borettslag endrer en del seg, med mange forskjellige aktører. Største endringene som har påvirket denne leiligheten er bytte til LED lamper med sensor i trapper og i kjellere. For det elektriske i leiligheten har større arbeider blitt gjort, hele sikringsskapet byttet ut og stort sett alt av "eksterne ledninger" trekt på nytt i forbindelse med oppussing. arbeid da via Norges Energi Systemer AS.

13.1 Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?

- Ja. For deler av anlegget i forbindelse med oppussinger i 2014/2015, kun fysiske kopier.

14. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?

- Ja. For borettslaget så tas det årlige stikkprøver som en del av HMS strategien.

27. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?

- Ja. Dette er ikke et forslag til vedtak da det vil gå under kategorien vedlikehold. Det vil trolig gjennomføres et prosjekt med nye vinduer og muligens fasade i fremtiden. Et energikartleggingsprosjekt avdekket at vinduene ikke bare har utlevd sin tiltenkte levealder, men at et bytte og vil kunne bidra til å redusere kostnader for fyring. Styret planlegger et forprosjekt høsten 2024 for å identifisere mulige løsninger og leverandører, samt vurdere om fasaden bør tas samtidig eller utsettes.

Interessenter bes sette seg inn i komplett tilstandsrapport og egenerklæringsskjema. Dokumentene er tilgjengelig i salgsoppgaven.

Det foreligger et ekspedisjonsdokument på bygget datert 1943.

Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Kjøkkenet er flyttet inn i stue. Opprinnelig kjøkken blir i dag benyttet som soverom. Opprinnelig kott mellom entré og stue er fjernet.

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget.

Det fremgår av selgers egenerklæring/den bygningskyndiges tilstandsrapport at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring (er) for hele/deler av det elektriske anlegget.

Leiligheten blir varmet opp av sentralvarmeanlegg med radiatorer, tilknyttet fjernvarme. Oppvarming og varmtvann dekkes via fellesutgiftene.

På bad er det elektrisk gulvvarme, som går på strømregningen.

Selger har brukt 2265 kWh i 2023. Forbruk vil variere fra husholdning til husholdning.

Energiattest med energimerke Oppvarmingskarakter Grønn - Energikarakter G

Fellesutgifter: kr 2 800,- pr.mnd.

Varmtvann og oppvarming via radiator (fjernvarme), fibernett, renhold og vaktmestertjenester i fellesarealer, kommunale avgifter, betjene andel fellesgjeld, og felles byggforsikring.

Strøm, felleskostnader, og innboforsikring.

Lånenummer: OBOS01-98208202839

Type: Annuitet

Restsaldo: 8.852.903,-

Restløpetid: 6 år og 7 mnd

Terminer pr år: 12

Type rente: Flytende

Rente pr. 04.05.24: 5,95%

Overnevnte informasjon er hentet fra forretningsfører.

Årets resultat vises i resultatregnskapet og foreslås ført mot egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til. Driftsinntekter for 2023 er på kr 8 909 540,- og driftskostnader på kr 7 793 266,-. Opptjent egenkapital på kr. 707 801,-

If Skadeforsikring Polisenummer: 589183

Formuesverdi for inntektsåret 2022: Som primærbolig Kr. 1 079 129,- Som sekundærbolig Kr. 4 100 691,-

Borettslag: Presidentgaten Borettslag, Orgnr: 948322358

Borettslaget består av 231 andelsleiligheter. I tillegg kommer 1 tjenesteleilighet. Presidentgaten Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 948322358, og ligger i bydel Sagene i Oslo kommune.

STYRET

Styret kan kontaktes på e-post; presidentgatabrl@gmail.com

Hjemmeside: www.vibbo.no/presidentgaten

Du kan også komme i kontakt med styret via Vibbo.no.

RØRLEGGER

Borettslaget har en rammeavtale med Rørleggersentralen AS. Dette er en løpende avtale på et år, som sikrer omfattende kartlegging og planlegging for oppgradering og vedlikehold av alt som handler om vann og varme i borettslaget. Avtalen sikrer borettslaget en fast rabatt på alle tjenester, og dette gjelder også for andelseieres egne prosjekter.

FELLESVASKERI

Dersom det er behov for større vask, har borettslaget fellesvaskeri i kjelleren. Her kan du kjøpe vaskekort på Bunnpris som ligger rett ved boligen.

STYRETS ARBEID 2023 - 2024.

Informasjon er hentet via årsmelding fra styret, del av årsmøteinnkallingen. Se vedlagte dokument for utfyllende informasjon.

- Årets primære fokus har vært å stabilisere økonomien og kutte kostnader der mulig da vi ser at våre kostnader blir stadig høyere. Samtidig som vi har brukt veldig mye tid på en energikartlegging og teknisk tilstandsvurdering, for å få oversikt over mulig fremtidige større vedlikeholdsprosjekter.

- Jobbet med økonomien. Alle borettslagets kostnader har generelt gått opp, ikke minst fra det offentlige.

Borettslaget har forsøkt å være litt nøkterne i bruk av penger, samtidig som vi har forsøkt å redusere kostnader og øke inntekter.

Konkrete tiltak har vært

- Øke felleskostandene fra og med.1.12.2023

- Nye leietakere Groomers på plass i næringslokalet i Oskar Braatens gate 18.

- Selv gjennomføre enkelte prosjekter via dugnad, heller enn å få levert tjenester av eksterne.

- Ny og forbedret avtale på vasking.

- Forsøk på å redusere størrelsen på restavfall dunker for å senke totalkostnad på renovasjon.

- Gjerder: Vi har på dugnad fortsatt å sette opp noen strategiske gjerder for å forsøke å gi et bedre helhetsinntrykk, hindre at ferdsel gjennom buskene. Styret ønsker at Presidentgata skal være en åpen plass for alle, men støy og søppel på våre uteområder er et pågående problem (både fra beboere og andre).

- Måker: Håndtert utfordringer knyttet til måker og reder på borettslagets tomt.

- Gjennomført en ny runde med kartlegging og analyse av Brannverntiltak.

- Næringslokaler: Bunnpris har vært vår mangeårige leietaker, noe begge parter er veldig glade for.

Når en driver en forretning fører det med seg en del eksterne leverandører som dessverre kan være sjenerende, spesielt på helligdager. Staben på bunnpris forsøker å holde kommunikasjon med sine leverandører for at det vises spesielt mye hensyn mtp. støy og rot, spesielt på røde dager.

Groomers - Oskar Braatens gate 18: Styret er veldig glade for at Groomers AS flyttet inn som leietakere i næringslokalene i Oskar Braatens gate 18 mot slutten av 2023. Lokalene hadde stått tomme en lengre periode og styret opplevde det som vanskelig i et litt tungt eiendomsmarked å finne relevante leietakere.

Hunder: Til tross for at vi nå har et næringslokale som driver med tjenester til hunder, så er det fortsatt ikke lov å lufte dyr på våre plener. Det er kontraktsfestet at Groomers hjelper oss å sørge for at det ikke ligger igjen noen gavepakker fra sine kunder på vår plen. Der ønsker gjerne store og små å ligge og kose seg på sommeren.

Hunder som tar for seg fører til stor sjenanse for enkelte beboere, du har lov til å formidle til noen du ser lufte sine dyr på vår tomt at det finnes mange fine grøntområder nær vår eiendom som kan benyttes.

Det forventes at våre andelseiere er de som er ivrigst på å følge våre regler.

- Sykkelskur og sykkeltyveri: Generalforsamlingen 2023 påla styret å utbedre skuret utenfor Oskar Braatens gate. Bestilt nytt sykkelstativ. Etter et innbruddsforsøk i sykkelskuret i Presidentgata der tyven ble tatt på fersken, vedtok styret etter forslag fra politiet å dekke til sykkelskur i Presidentgata for å hindre innsyn.

- Murpuss: Fasaden er som kjent slitt i enkelte deler av bygningsmassen vår.

Håndverker ble hentet inn for å lappe nederste del av fasade for å hindre at frost og vann kommer inn i bygget, styret har forsøkt å unngå å gjøre større investeringer i dette arbeidet i påvente av å avklare når en fasade oppgradering eventuelt vil gjennomføres.

- Rør: Arbeidet med å oppgradere og vedlikeholde anlegget generelt har fortsatt, av større investeringer iløpet av vinteren har det blitt installert et filter for å rense vannet i varmeanlegget, fungerer dette som det skal, bør det forlenge levetiden på anlegget med opptil 10 år.

- Arrangert dugnad vår og høst

- Uteområder: Selv om det er pågående arbeid og ute, så ble disse bevisst blitt nedprioritert i 2023 for å forsøke å spare penger. Selv om vaktmester rekker mye, så går det gjerne en full arbeidsdag på å klippe plenene våre, når vaktmester kun arbeider 50% og gresset helst bør klippes ukentlig, så blir det en vurdering for å prioritere ressurser.

- Vedlikeholdsplaner: Ny vedlikeholdsnøkkel bestilt

Styret ønsker å få på plass et system for mer langsiktig planlegging av vedlikeholdsarbeidet. Tidligere vedlikeholdsnøkkel via OBOS prosjekt opplevde vi som manglende, og vi har nå funnet muligheten til å få utarbeidet en ny (gratis) vedlikeholdsnøkkel som forhåpentligvis er litt bedre. Styret har i sitt arbeid og vedtatt å begynne å bruke en modul som OBOS kaller bærekraft og vedlikeholds modulen for å bistå til å dokumentere og synliggjøre nødvendige oppgaver på kort og lang sikt.

- Energikartlegging - Fasade og vinduer

Den tidligere vedlikeholdsplanen var som nevnt litt manglende. Over tid har vi bedt diverse eksperter på forskjellige fagfelt komme på befaring for å gi oss mer detaljerte oppgaver å fokusere på. Kombinert med teorier om mulig energibesparende tiltak, ble det bestilt en energikartlegging av borettslaget som og tok et spesielt øye på den byggtekniske tilstanden.

Oppsummering av energikartlegging og byggteknisk tilstandsvurdering. Styret i Presidentgata borettslag har høsten 2023 fått bistand fra Multiconsult til:

- Kartlegging av muligheter for reduksjon av energiforbruk i borettslaget

- Byggteknisk tilstandsvurdering av fasade og tak på borettslagets bygningsmasse Multiconsult har levert en rapport for hver av de to kartleggingene, hovedkonklusjonene fra disse rapportene presenteres her.

Energikartlegging

Rapporten fra energikartleggingen beskriver lønnsomhetsvurdering av identifiserte tiltak. Det er identifisert 4 tiltak som vil kunne redusere energiforbruket:

- Utskifting av vinduer

- Montering av solceller på tak

- Montering av bygningsintegrerte solceller

- Etterisolering av fasader

Utskifting av vinduer gir den klart største reduksjonen i energiforbruk, og er i praksis det eneste av de 4 tiltakene som er beregnet med positiv nåverdi

Byggteknisk tilstandsvurdering

Rapporten fra denne tilstandsvurderingen har gitt følgende beskrivelse av identifiserte tiltak:

- Fasadesystemet har utlevd sin tekniske levealder. Levetiden kan forlenges med 5 – 10 år med reparasjoner, utover dette anbefales full utskifting av fasadesystemet

- Vinduer og balkongdører har utlevd sin tekniske levealder. Disse anbefales utskiftet, samt eventuelt også flytte vinduene lengre ut i fasadelivet.

- Ytterdører bærer preg av slitasje, reparasjoner og tilpasninger. For å gjenopprette funksjonalitet og redusere vedlikeholds- og ettersynsbehov, anbefales ytterdører utskiftes.

- Det er p.t. ikke grunnlag for å anbefale full utskifting av tak (taktekking og undertaksbelegg).

Styrets vurdering og videre arbeid

Tiltaket som er identifisert som en fellesnevner i de to rapportene er utskifting av vinduer, og dette er også det tiltaket med størst lønnsomhet. Videre er utskifting av fasade og utskifting av ytterdører det som er vurdert som nødvendige tiltak, ut fra en byggteknisk vurdering. Det er ikke konkludert hvorvidt utskifting av vinduer, balkongdører og inngangsdører må gjøres samtidig som en eventuell utskifting av fasaden.

Videre fremdrift er at styret har samtaler med aktuelle selskap som kan lede arbeidet med et forprosjekt som vil påbegynnes utover 2024.

- Det vil ikke påbegynnes arbeid før tidligst 2025.

- Da omfanget av prosjekter, tidshorisonter ikke er klart, er det heller ikke foreløpig mulig å gi et realistisk anslag på kostnader eller hvordan økonomien vil påvirke andelseiere.

Inngangsdører:

Fjorårets generalforsamling påla styret å se på løsninger for å forsøke å utbedre støy fra ytterdører som smeller. Styret har vært i dialog med Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune for å få informasjon om retningslinjer og føringer for å gjøre endringer på ytterdørene. Styret har også innhentet priser for nye dører til oppgang og ned til kjeller til alle oppganger i borettslaget. Samtlige leverandører leverte prisoverslag rett i underkant av kr 3.000.000,-. Styret har vurdert det som ikke aktuelt å gå videre med dette på nåværende tidspunkt, da styret trolig må regne med at borettlaget står overfor en omfattende kostnad for å oppgradere fasader og bytte vinduer i løpet av noen år. Se mer om tidspunkt for dette under «Energikartlegging». I dialog med Plan- og bygningsetaten fikk styret vite at dørene borettslaget har nå ikke stemmer overens med originalt design. Dette vil kunne være noe borettslaget må ta høyde for når en fasadeoppgradering finner sted.

Kjøper må regne med at vedlikeholdsprosjekter vil medføre låneopptak, og da økt andel fellesgjeld samt økte felleskostnader.

VEDLIKEHOLDSHISTORIKK:

- 2023: Oppgradert sykkelskur

- 2022-2023:Asbestsanering. Rehabilitering av tak på næringslokalet.

- 2020-2021: Nye røykvarslere i alle leiligheter. Byttet vann-rør fra fyrrom i Oskar Braathens gate til Presidentgaten 3.

- 2019: Porttelefon. Oppgradering av lys fellesarealer. Nye brannvarslere.

- 2018: Oppgradering til fiber. Nye postkasser.

- 2017: Rørfornying av bunnledning. Oppgradering av låser.  Utbygging av sykkelskur.

- 2016: Kontroll og sikring av tak og piper. Oppgradering av belysning i kjeller.

- 2015: Installering av kameraovervåkning.

- 2014: Konvertering til fjernvarme. Installering av røykvarslere i alle leiligheter.

- 2013: Utskiftning av nøkkelsystem.

- 2011: Nye vaskemaskiner.

- 2010: Nye Tørketromler.

- 2009: Fasaderehabilitering.

- 2008: Maling av vinduer og balkongdører. Bytting av dørpumper og låssylindere. Maling av oppganger.

- 2006-2007: Maling av søppelskur og sykkelboder / Skifte av panel og tak på panterom i butikken / Skifte av diverse deler til fyrrommet. Brannsikkerheten i borettslaget fellesarealer gjennomgått og utbedret på punkter som anbefalt i rapport.

- 2005: Utvendig vedlikehold av butikklokale.

- 2004: Utomhusrehabilitering.

- 2001-2002: Skiftet varmtvannsbereder / Rehabilitert fyrrom / Tyverisikret alle inngangsdører i alle oppganger og kjellernedganger.

- 2000: VVS-prosjekt med utskifting av innvendig røropplegg og oppgradering av baderom / Borettslagets uttrekksledning til kommunalt avløp rehabilitert / Kabel-TV oppgradert.

- 1998: Grøntanlegget ferdigstilt.

- 1996-1997: Tilleggsisolering og ny puss på fasader / Utskifting av eksisterende balkonger og gamle vinduer / Skiftet alle entredører.

- 1993: Skiftet tak på alle blokkene.

- 1992: Ny oljetank / Skiftet vinduer i trappeoppgangene / Nytt kaldt- og varmtvannsanlegg i kjeller.

- 1989-1990: Det elektriske anlegget for hele borettslaget ble rehabilitert.

- 1976: Nytt kabel-TV-anlegg.

Årsmøtet for 2024 ble avholdt 23.mai. Det foreligger følgelig innkalling, men endelig og signert protokoll foreligger ikke pr. 24.mai. Interessenter bes sette seg inn i innkallingen. Saker som skal er vedtatt er:

Sak 7

Radiatorer/oppvarming:

De siste årene har oppvarming av leilighet vært en stor kostnad for borettslaget, men også generelt for

den norske befolkningen. Vi er så heldige å ha oppvarming som en del av vår inkluderte felleskostnad, men radiatorene er dessverre ikke stabile til å holde en spesifikk temperatur over lengre tid. Jeg, og mange andre jeg har snakket med, føler det er på tide å investere i smarte radiatortermostat og erstatte de gamle/delvis ødelagte. Dette kan på lang sikt være en god besparelse på borettslagets kostnad for oppvarming, da man ikke trenger å skru av og på radiatorene til en hver tid.

Styrets innstilling

Styret støtter forslaget om å undersøke dette nærmere.

Forslag til vedtak

Styret får i oppdrag å vurdere kostnad og besparelse ved felles innkjøp og montering av "smarte radiatortermostat".

Selv om protokoll ikke foreligger pt., har megler fått opplysninger om at forslaget ble vedtatt. Styret skal undersøke kostnad og eventuell effekt for «smart termostat» til radiatorer.

 *

Sak 12

Forslag til vedtak

Legge til følgende tekst til 4-2 (7) i vedtektene: "Andelseiere plikter å skriftlig informere styret om alle former for bruksoverlating, også bruksoverlating som ikke er søknadspliktig. Informasjon om utleie skal formidles til styret før utleien finner sted."

Årsmøtet vedtok styrets forslag om informasjonsplikt ved all utleie. Oppdaterte vedtekter er ikke mottatt per. 24.05.

 *

Det ble også valgt ny styreleder og nytt styre.

OBOS Eiendomsforvaltning AS

Andelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.

 

Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

Det foreligger forkjøpsrett for borettslagets og OBOS sine medlemmer. Forhåndsavklaring er igangsatt. Ta kontakt med megler eller forretningsfører for ytterligere opplysninger om meldefristen.

Det er i utgangspunktet ikke tillatt å holde husdyr. Ved særlige forhold har imidlertid beboerne en lovbestemt rett til å ha dyr. Det understrekes at dette bare gjelder i helt spesielle tilfeller. Det må foreligge gode grunner som taler for dyrehold, samtidig som det ikke må være til ulempe for de øvrige beboerne.

Husdyrhold må godkjennes av styret før det tar til. Standard søknadsblankett fåes ved henvendelse til styret. I søknaden skal det legges ved dokumentasjon på at man har god grunn for å ha husdyr, samt godkjenning fra alle beboerne i samme oppgang. Styret vil foreta en helhetlig vurdering av sosiale og velferdsmessige

hensyn i hvert enkelt tilfelle.

Særlige ordensregler gjelder for de som eventuelt får tillatelse til å ha dyr. Det forutsettes at eier av dyret kjenner til politivedtektene angående dyrehold og

straffebestemmelsene som gjelder for å holde dyr. På borettslagets eiendom skal dyr være i bånd. Ekskrementer som husdyret måtte etterlate seg på området skal fjernes omgående. Eieren er ansvarlig for enhver skade som dyret beviselig påfører personer eller eiendommen i borettslaget. Dersom det kommer berettigede klager over dyreholdet som sjenerer naboer med lukt, bråk eller liknende, er eieren pliktig til å fjerne dyret hvis ikke ordning oppnås på annen tilfredsstillende måte.

Ordensreglene her gjelder også for de som eventuelt måtte ha husdyr på besøk.

Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Taklampe på soverom følger ikke.

Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Pliktig medlemskap i OBOS, ved kjøp av eiendommen. Innmelding koster kr. 500,-

Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2024.

Fra og med 1. januar 2014 må alle som leier ut bolig ha gjennomført radonmåling av boligen og kunne fremvise dokumentasjon på at radonnivåene er forsvarlig. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, både de som leies ut av det offentlige, virksomheter og private, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig. Også institusjoner o.l. omfattes dersom beboerne betaler leie.

Eiendommens servitutter følger av dens grunnboksblad.  For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til hovedbruket / avgivereiendommen. For festenummer gjelder henvisningen servitutter eldre enn festekontrakten. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

Offentlig.

Eiendommen ligger i et byggeområde for boliger. Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser S-2255 og S-178GO kan sees hos megler.

Borettslaget består av bygg i Presidentgata 3, Oskar Braatens gate, og Anna Sethnes gate 2 og 4. Byggene i Anna Sethnes gate 2 og 4 er registrert på Byantikvarens «gule liste»; bygg som er bevaringsverdige. Dette kan legge føringer for bl.a bygningsmessige arbeider i alle blokkene i borettslaget.

Reguleringsbestemmelser S-2255 og S-178GO er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn. Informasjon om ny kommuneplan med lenke til kartinnsynsløsning finner du på http://www.kommuneplan.oslo.kommune.no.

Pågående saker:

* Torshovgata - Bylivsgatetiltak. Saksnr. 202306913.

Saken gjelder midlertidig strenging av gate for gjennomføringstrafikk, og oppføring av midlertidig beplantning og bymøbler i Torshovgata, i bydel Sagene. Tiltaket er midlertidig og skal plasseres inntil 2 år.

* Rosenlundgata 9 B - Påbygg og etablering av 15 boenheter, eksisterende bygningsskall bevares. Saksnummer 202002741. Det er gitt rammetilalttelse den 20.10.20, igangsettingstillatelse 1 den 24.06.21 og igangsettingstillatelse 2 den 04.01.2024. Tiltaket omfatter etablering av 15 boenheter og oppføring av påbygg ved transformasjon av eksisterende garasjebebyggelse i bakgård på Torshov. Boenhetene er fordelt på to rekker, og har tilgang på fellesareal og privat takterrasse. Eksisterende bygningsskall bevares, med unntak av taket som fjernes for å gi plass til påbygg på en etasje. Søknaden omfatter riving og miljøsanering.

* Torshovgata 9 - Rehabilitering og ombygging - Lilleborg skole. Saksnummer 202308249. Rammetillatelse ble gitt den 22.08.2023. Søknaden omfatter rehabilitering av bygg 01, 02, 03 og 04, inkl. leskur mellom bygg 02 og 04, oppgradering av utomhusanlegget, flytte eksisterende avkjørsel i Rosenlundgata, etablere ny adkomst for gående og syklende, etablere ny renovasjonsløsning og flytte eksisterende trafo. Tiltaket er lokalisert i bydel Sagene.

Pågående plansaker i området:

* Vogts gate - Toftes gate - Fremkommelighetstiltak for trikk, saksnummer 202315257

Bymiljøetaten ønsker å omregulere gateløpet Vogts gate-Toftes gate - på strekningen fra Åsengata på Torshov til Birkelunden på Grünerløkka - med hovedhensikt å bedre fremkommelighet for trikk, i tillegg til forbedring av forhold for gående, overvannshåndtering og byliv.

* Vossegata 31 B med flere - Boliger, næring og barnehage - Torshaug. Saksnummer 202453023

Bastia Eiendom AS foreslår en omregulering fra offentlig bygning til blant annet bolig, næring, offentlig og allmennyttige formål. Forslagsstiller har vist ulike alternativer for utforming og plassering av bebyggelsen, og har satt av areal til skole, barnehage, flerbrukshall og sykehjem. Foreslått totalt bruksareal (BRA) er 48 000 kvm, hvorav 4 875 kvm er eksisterende bebyggelse. Det foreslås ca. 500 boliger.

Dette er det fjerde planinitiativet for eiendommen som PBE har stoppet siden 2020. De andre sakene kan ses i saksnummer 202001384, 202101999 og 202211939. Planinitiativ med saksnummer 202001384 ble oversendt bystyret og stoppingen ble opprettholdt.

Plan- og bygningsetaten anbefaler at planinitiativet blir stoppet fordi Plan- og bygningsetatens tidligere anbefalinger ikke er fulgt opp og forslaget fremdeles er i strid med den ønskede utviklingen av området. Planinitiativet er i strid med kommuneplanens intensjon om å ivareta viktige kulturminner, naturverdier og landskap. Plan- og bygningsetaten anbefaler at eiendommen opprettholdes med offentlige formål, og anbefaler bruk som barnehage og demenslandsby.

Overtagelse etter avtale med selger.

kr 4 250 000,- (Prisantydning)
kr 34 000,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 4 284 000,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger:
kr 500,- (Pantattest kjøper)
kr 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)
kr 7 150,- (Boligkjøperforsikring 5-årig)
kr 7 981,- (Forhåndsutlysning forkjøpsrett - kjøper)
--------------------------------------------------------
kr 16 631,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 4 300 631,- (Totalpris inkl omkostninger)

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 12.000.000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgave.

Fullstendig kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Følgende er avtalt om meglers vederlag:

Oppgjør (Kr.6 500)
Provisjon (Kr.50 118,80)
Visningshonorar (Kr.1 625)
Foto kveld (Kr.6 500)
Tilrettelegging (Kr.14 900)
Utsatt betaling (factoring) (Kr.2 900)
Boligselgerforsikring / boligselgerpakke (Kr.11 997)
Foto (Kr.6 500)
Tinglysning av sikringsobligasjon, innhenting av informasjon fra kommunen samt innhenting av grunnbok og servitu (Kr.11 500)
Markedsføringspakke (Kr.19 900)
Totalt kr. (Kr.132 440,80)

Dersom handelen ikke kommer i stand eller at oppdraget sies opp har megleren krav på dekning for
påløpte timer, påløpte visninger, grunn og markedspakke samt utlegg.

15-24-0124

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form. Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

 Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Generelle bestemmelser Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret.  Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet personopplysninger er begrenset. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/personvernerklaering

Sagene & Bjølsen Eiendomsmegling AS

EIE Ullevål & Sagene

Org. nr: 989734598

Maridalsveien 154 A

0461 Oslo

Tlf: 22 02 11 60

Eiendomsmegler I Partner Alice Brandwijk

Alice Brandwijk

EIE Ullevål & Sagene

Eiendomsmegler I Partner

Mob: 92 30 18 87 / E-post: alb@eie.no