Waldemar Thranes gate 21, 0171 OSLO, Etasje: 3

Andelsnr. 61 Orgnr. 952769685 i Oslo kommune

Leilighet

Borettslag

Totalt BRA 118 kvm består av:

- BRA-i (internt bruksareal): 99 kvm

Følgende rom er inkludert i internt bruksareal:

Entré, tre soverom, kjøkken, stue, og bad.

- BRA-e (eksternt bruksareal): 19 kvm

Leiligheten er målt til 98,5 m² og avrundet opp til 99 m².

Leiligheten disponerer 1 kjellerbod på ca 12,4 m² som er avrundet til 12 m² BRA-e i rapporten, samt 1 loftsbod med gulvareal på ca 7,2 m² som er avrundet til 7 m² BRA-e i rapporten. Rom utenfor boenheten kan omdisponeres av borettslaget/sameiet og dette kan påvirke boligens BRA.

Primærrom: 99 kvm, Bruksareal: 118 kvm, BRA-i: 99 kvm , BRA-e: 19 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport. Eventuelle betegnelser på rom er angitt ut fra faktisk bruk, uavhengig av hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene.

3

1933

Festet tomt 934 kvm

Arealet er 934,6 kvm ifølge Oslo kommunes sider. Forbehold om feil.

8 550 000

Takstmann: Takstdato:

Andel fellesgjeld: kr. 429 647,- pr. 21.05.24

Andel fellesformue: kr. 55 012,- pr. 31.12.23

kr 8 550 000,- (Prisantydning)
kr 429 647,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 8 979 647,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger:
kr 500,- (Pantattest kjøper)
kr 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)
--------------------------------------------------------
kr 1 500,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 8 981 147,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger:
kr 8 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))
--------------------------------------------------------
kr 8 989 397,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

Kr. 7 902,- pr. mnd.

Styret skal påse at alle felleskostnader blir dekket av andelseierne etter hvert som de forfaller. Til dekning av sin andel av felleskostnadene skal den enkelte andelseier hver måned betale et a-kontobeløp fastsatt av styret. Endring av a kontobeløp kan tidligst tre i kraft etter en måneds skriftlig varsel.

Fellesutgiftene utgjør totalt 7.902,-, og er fordelt på følgende måte:

Dugnadsbidrag: 83,-

Renter og avdrag: 2.734,- (obs - IN-ordning!)

Felleskostnader: 4.654,-

Bredbåndsavgift: 64,-

Kabel-TV avgift: 367,-

Det tilbakebetales 500 kr per dugnad (to dugnader per år) ved oppmøte på dugnad fra beboer/andelen.

Selve felleskostnadene dekker varmtvann, trappevask, gartner i bakgård, vaktmester i fellesarealer, felles byggforsikring, kommunale avgifter, festeavgift, og forretningsførsel.

Eiendomsskatt kommer i tillegg.

Styret har inngått avtale med DnB, om IN-ordning på fellesgjelden. Dette betyr at du kan betale inn din del av fellesgjelden. Dersom du innfrir hele andel fellesgjeld, vil posten over (pt. 2734,-) bortfalle. Det vil være betingelser knyttet til ordning, bl.a. frister for innbetaling, samt minimumsbeløp. Konferer styret eller forretningsfører for informasjon.

Boligselskapet er ikke tilknyttet sikringsordning

Kommunale avgifter dekkes gjennom fellesutgiftene i borettslaget/aksjelaget.

Erik Oskar Arvidsson Ragnhild Melbye

"Det er utrolig godt naboskap i gården. Her kjenner man naboen og slår gjerne av en prat i bakgården eller oppgangen. Det er en gjeng som bryr seg om bakgården og folk er veldig hensynsfulle. Vi griller ofte sammen med folk og det danner seg

gjerne langbord med naboer som spiser middag sammen. Egentlig litt utypisk Oslo, og veldig, veldig hyggelig!" Selger om opplevd naboskap i gården.

Velkommen til en vakker og stor 4-romsleilighet. Dette hjemmet ble omhyggelig pusset opp i 2021, hvor "Ett rom til" ledet prosjekteringen, og tegnet ny og bedre planløsning. Åpninger i bærende konstruksjoner er omsøkt, og godkjent. Det elektriske anlegget er oppgradert, og det ble montert nye kurser (dog ikke på bad).

Leiligheten har en lun og rolig fargepalett, med maling fra Pure & Original og Jotun.

Kjøkkenet er kanskje favorittrommet i leiligheten! Det er funksjonelt og godt planlagt, med gjennomtenkte løsninger. Kjøkkenet er smaktfullt utført. Kjøkkenskroget er fra IKEA, og påkostet med bambusfronter fra Ask og Eng, og kompositt benketopp fra Granitop. Av hvitevarer nevnes kjøleskap med fryser, og oppvaskmaskin. Induksjonstopp med integrert kullfiltervifte og pyrolyseovn med dampfunksjon. Kjøkkenet har plass til langbord.

Stuen er plassert i andre enden av leiligheten. Her får du gleden av herlig gjennomlys fra kjøkkensiden. Stuen vender ut mot det gjennomførte gårdsrommet med felleshage. Det er langt frem til nærmeste bygning, så rommet oppleves som usjenert. Peisovn.

Fra stuen er det adkomst til to (av tre) soverom, hvorav det ene gjerne kan benyttes som spisestue. Det er god størrelse på alle rom i leiligheten!

Badet ble rehabilitert i 2004, i borettslagets regi. I senere tid er det lagt flis-på-flis. Eier har byttet armatur, og fått på plass benkeplate i bambus. Badet er utstyrt med badekar, servant, og toalett. Her har du plass til det du trenger.

Eier har fått bygget praktisk vaskesøyle (med lekkasjevarsler) i mellomgangen, rett foran baderommet. Her er det lagt opp til smarte tørkeløsninger, slik at man kanskje ikke trenger å benytte tørkestativ i det hele tatt.

Oppbevaringsplassen er godt ivaretatt i plassbygde garderobeskap (2023).

Leiligheten disponerer to store boder. Kjellerboden er ca. 12 m², og loftsboden er ca. 7 m². Her har du god takhøyde.

Det er beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt – også utover det som er maksimal parkeringstid - på parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Priser for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene:

- Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 5 950 kroner for ett år

- Motorsykkel og moped: 2 975 kroner for ett år

- El-bil : 2 000 kroner for ett år

- El-motorsykkel og el-moped: 1 000 kroner for ett år

 

Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon

se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-ogparkering/parkering/beboerparkering/.

Selger har satt stor pris på å ha alt man trenger i umiddelbar nærhet!

Man kommer seg raskt rundt i byen med 21-bussen og 37-bussen, som alltid går. Flybussen går også fra Falck Ytters plass rett utenfor, hvilket gir enkel reisevei til Oslo lufthavn.

Dagligvarehandelen er lettvint, da du har St.Hanshaugen senter i nabobygget. Her er en stor Rema1000 med post i butikk, blomsterbutikk, apotek, frisør og dyrebutikk. Bare 500 meter fra leilighet er Alexander Kiellands hus, med en stor Coop Mega, bakeri og Vinmonopolet. Det er ellers flere søndagsåpne butikker i nærheten. Gutta på Haugen er en rendyrket delikatessebutikk med friske blomster, urter, eksotiske matvarer, og godt utvalg innen spennende pølser og oster. Nå har de også åpnet softis-sesongen, og sin berømte iskrembod like ved parken.

Er du glad i pizza? Rett i nærheten har du Oslos kanskje beste pizza hos Vesuvio. Lofthus samvirkelag/Tranen har fine sitteplasser i sola, og koselige lokaler inne. Om dagen er det Åpent Bakeri som regjerer i lokalet.

En av byens diggeste kaffebarer har du borte ved parken (Java). I tillegg finnes Kaffebrenneriet, Baker Hansen og Pascal like ved. Området har vinbarer i fleng; Roleur, Gapet, Grotto og Bukken er noen av de mest populære. Tips fra selger: en innmari godt bevart hemmelighet i en magisk koreansk takeaway rett over gata.

Det er mange barnehager og lekeplasser i nærheten. For de minste er parkens fire lekeplasser gull verdt!

Av treningsmuligheter i området er St.Hanshaugen park en selvfølge. Ellers finnes det innendørs alternativer som SATS Ila, som har et spennende HIIT-konsept.

Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området, samt næring.

Festet tomt, 934 kvm

Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Entré, tre soverom, kjøkken, bad, og stue.

Se vedlagte tilstandsrapport for teknisk beskrivelse av eiendommen.

Primærrom: 99 kvm

Bruksareal: 118 kvm

Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TGIU (ikke undersøkt), TG 2 og TG 3:

TG3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK:

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn

Trolig trebjelkelag med stubbloft i etasjeskille.

Trebjelkelaget er naturlig nok ikke tilgjengelig for inspeksjon uten å gjøre inngrep i konstruksjonen, det er ikke foretatt inngrep i konstruksjonen.

Det er foretatt stikkprøver med laser for å kontrollere skjevheter i etasjeskille, eller gulv på grunn i boligen. Stikkprøver er foretatt i minst to rom, i hver etasje hvis boligen har det. Kontroll er utført i stue og på ett soverom.

Høyder er tatt punktvis i hvert hjørne og midt på gulvet og svanker eller ujevnheter utover målte punkter kan forekomme. Øvrige rom kan også ha skjevheter i konstruksjoner uten at det er nevnt i rapporten. Målinger er utført etter stikkprøveprinsippet for å gi en indikasjon på evt. skjevheter i gulvkonstruksjoner i boligen.

Etasjeskillere fremstår i normal forventet stand på bakgrunn av visuelle observasjoner, samt bruk av niveleringsutstyr. Det er ikke tatt hensyn til kosmetiske forhold, men selve konstruksjonselementet som er observert.

Etasjeskille er naturlig nok ikke tilgjengelig for inspeksjon uten å gjøre inngrep i konstruksjonen. Med bakgrunn i at bygningen har "satt" seg etter oppføringen, må enkelte mindre skjevheter dog påregnes.

Vurdering av avvik:

- Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Stue:

Det er målt høydeforskjell på ca 42mm gjennom hele rommet og målt ca 21mm høydeforskjell over en lengde på ca 2 meter.

Soverom:

Det er målt høydeforskjell på ca 40mm gjennom hele rommet og målt ca 11mm høydeforskjell over en lengde på ca 2 meter.

Tilstandsgraden settes grunnet avvik fra standarens krav til godkjent måleavvik i de overnevnte rommene.

Konsekvens/tiltak

• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Det på påregnes oppgraderinger av gulvkonstruksjon for å få rettet opp i avvikene.

Kostnadsestimat: 100 000,- - 300 000,-

***

Innvendig > Pipe og ildsted

Pusset og malt teglsteinspipe. Ovn i stue

Funksjonaliteten på pipen er ikke undersøkt. Det antas at de lokale krav fra feier og brannvesen er fulgt. Dette er ikke kontrollert nærmere. Den tekniske tilstanden av piper og ildsted er ikke vurdert da dette må utføres av det stedlige feievesen. Feieluke er ikke inspisert av takstmannen.

Ifølge eier fungerer ildstedet bra. Det anbefales alltid en kontroll av ildsteder ved kjøp av ny leilighet.

Det er ikke kjent for takstmannen om ovn er i bruk og tilfredstiller dagens krav. Varmeinstallasjoner er ikke funksjontestet på befaring, men antas å fungere normalt. Det er ikke opplyst om noe feil eller mangler.

Vurdering av avvik:

- Pipevanger er ikke synlige.

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

- Mursteinpipe er tildekket/innebygget.

Tilstandsgrad 3 settes på bakgrunn av teglsteins pipe som ikke har 4 sider tilgjengelig for inspeksjon, samt pipeløp som er kledd igjen. Det er montert vegg/skap mot pipen fra gangen.

REF Byggforskserien 752.135 - 714 Tilgjengelighet for inspeksjon.

En teglskorstein må oppstilles slik at alle fire sidene er tilgjengelige for inspeksjon med hensyn til eventuelle sprekker i skorsteinen.

Det er ikke tillatt å bruke kledninger, belegg eller tapeter som skjuler tegloverflaten for inspeksjon med hensyn til sprekker. Tynne papirtapeter, som eventuelt vil sprekke opp sammen med skorsteinen, kan likevel brukes.

Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av pipeløp som har passert halvparten av forventet levetid.

Konsekvens/tiltak

• Pipevanger må gjøres tilgjengelig.

• Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.

Pipevanger må frigjøres/ ikke tildekkes for å ha inspeksjon for eventuelle riss/sprekker som kan oppstå i pipen. Skap i gang må eventuelt fjernes for å gjøre pipe synlig, det er ikke kjent for takstingeniøren om pipe er kledd med plater eller om det kun er skap som er bygget foran pipen.

Kostnadsestimat: Under 10 000,-

TG 2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK:

Innvendig > Overflater

Overflater gulv består av: Parkett.

Overflater vegger består av: Malte flater.

Overflater himling består av: Malte flater og panel.

Overflater har noe bruksslitasje, men fungerer helt fint. Oppgraderes etter eget behov.

Noe overflatebehandling av vegger og tak må alltids påregnes ved et eierskifte. Normal slitasje på parketten, noe bruksslitasje må alltid påregnes ved kjøp av brukt bolig.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist andre avvik:

Det ble registrert stedvis noe svikt i parketten, dette skyldes trolig skjevheter i konstruksjonen. Ikke videre vurdert/kontrollert av takstmannen. Det ble registrert settningsprekk i stue ved ovnen og på det ene soverommet.

Konsekvens/tiltak

• Andre tiltak:

Hva som skal gjøres må vurderes av ny eier. Overflatebehandling/modernisering må påregnes for å kunne få tilstandsgrad 1.

***

Våtrom > Etasje > Bad > Overflater Gulv

Flislagt gulv og gulvvarme. Det opplyses i tidligere salgsoppgave om at det er lagt nye flis på flis på gulvene i 2013. Ingen ytterligere dokumentasjon på disse arbeidene.

Gulvet fremstår med normal funksjonalitet, og fall mot sluk. Det er på badegulvet målt høydeforskjell fra gulv ved dør til overkant slukrist. Det er i tillegg gjort enkle punktmålinger av gulvet på befaringen og ikke testet med vann. Svanker kan forekomme.

Det er målt fall på ca 20mm fra gulv ved dør til hovedsluk med en avstand på ca 174cm.

I en avstand på ca. 80 cm ut fra sluket er det målt høydeforskjell til topp slukrist på ca. 7-10 mm.

Sluket er plassert under innmurt badekar og det er derfor begrenset mulighet for å kunne måle korrekt fall på hele badegulvet.

Til orientering bør det nevnes at takstmannen ikke har kjennskap til oppbygningen av badets konstruksjon.

TEK 97-07 §8-37punkt våtrom: Bad og vaskerom skal ha sluk. Rom med sluk skal ha gulv med tilstrekkelig fall mot sluk for de deler av gulvet som må antas å bli utsatt for vann regelmessig. Tilfredsstillende fall vil være 1:50 minst 0,8 m ut fra sluket.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.

- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.

Tilstandsgrad settes på grunn av avvik i fallforhold jmf oppgitt referansenivå (byggetidspunktet). Badegulv har fall på gulv til sluk, men for lite fall på gulv iht. preaksepterte ytelser i veiledningen til forskrift.

Badegulv med avvik på fallforhold kan likevel fungere tilfredsstillende, men det anbefales årvåkenhet ved bruk.

Det ble målt fall på ca 7-10mm, 80 cm ut fra sluket. Tilfredsstillende fall vil være 1:50 minst 0,8 m ut fra sluket. Dvs en høydeforskjell på minst 16 mm 80 cm utenfor sluket.

Tilstandsgrad settes på grunn av manglende høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel på gulv iht. forskrift. Badegulv med manglende oppbrett på 25mm kan likevel fungere tilfredsstillende, men det anbefales årvåkenhet ved bruk. Det er målt 20mm fra sluk til topp gulvflis ved dørterskel.

Konsekvens/tiltak

- Det må foretas utbedring av fallforhold.

- Andre tiltak:

Hva som skal gjøres må vurderes av ny eier, men det må hensyntas påviste avvik. For å få endret tilstandsgrad må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges med riktig fall til sluk.

***

Våtrom > Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt

Plast hovedsluk er plassert i dusjsone, det er ikke hjelpesluk på badet.

Ingen synlig slukmansjett/smøremembran i sluk, ikke synlig membranoppbrett ved terskel. Det er uvisst for takstmann om det er benyttet og evt. hva slags membranløsninger som er benyttet på bad/wc, det anbefales ytterligere undersøkelser.

Sluk har begrenset inspeksjonmulighet og takstingeniøren anbefaler en ytterligere kontroll.

Sluket er undersøkt etter beste evne da sluket er plassert under innmurt badekar og kun mulig for inspeksjon via liten inspeksjonsluke som er montert på veggen til badekaret. Ingen skader er observert på synlige rør. Kontrollen er begrenset til det visuelle. Egen kontroll av autorisert fagfolk anbefales.

Membran/tettesjik er en skjult konstruksjon og umulig å kontrollere uten inngrep i konstruksjonen. Kontroll av tettesjik kan imidlertid til en hvis grad kontrolleres ved hjelp av prosjekteringsgrunnlag og sjekklister fra utførende håndverker eller uavhengig kontroll våtrom. Dette er ikke forelagt takstmann og membran/tettesjikt vurderes derfor utelukkende på bakgrunn av alder/gjenværende levetid iht. Sintef Byggforsk 700.320.

Det er ikke fremvist noen dokumentasjon på membran, uavhengig kontroll, prosjekteringsplan/kontrollplaner eller lignende.

Synlig jordingskabel i sluk var ikke festet til slukrist på befaringsdagen, det er ikke kjent for takstmannen om jording til gulvvarmen er i varetatt. Det anbefales en kontroll av elektriker på jordingen til badet.

Uten dokumentasjon kan ikke takstmannen vurdere annet enn overflater og tilgjengelige installasjoner. Det tas derfor et generelt forbehold om membranløsninger, tilkobling til sluk etc.

Takstmann er ikke godkjent innenfor området VVS, det anbefales derfor å få en autorisert rørlegger til å gjennomgå anlegget dersom dette er ønskelig. Anlegget er kun visuelt besiktiget da dette krever spesielt utstyr og kompetanse.

Røranlegget innbygd i konstruksjonen er ikke vurdert.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

- Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll".

- Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.

- Det er påvist andre avvik:

Tilstandsgrad settes på bakgrunn av:

  - Det fremkommer i tidligere salgsoppgave om at det ble anlagt ekstra membran mellom gamle fliser fra 2003/04 og nye fliser i 2013. Dette er ikke en godkjent løsning, da det eventuelt ligger 2 forskjellige membraner i konstruksjonen. Dette er en såkalt sandwich-konstruksjon og fuktighet mellom de to sjiktene vil bli stående i konstruksjonen.

- Synlig avløp fra gulvet under servanten til vaskemaskin som er plassert delvis inn i veggkonstruksjon. Dette er ikke en godkjent preakseptert løsning.

- Tilstandsgrad settes på bakgrunn av slukrist i dusjnisje som ikke er tilfredsstillende jordet. Jordledning ligger løst i sluket og det er ikke fremlagt dokumentasjon på at det er utført annen tilfredsstillende jording på badet. Det anbefales ytterligere undersøkelser.

- Det er ukjent/uvisst for takstmannen om det er benyttet og evt. hva slags membranløsninger som er benyttet på våtrommet, da det ikke foreligger noen dokumentasjon på dette. Det anbefales ytterligere undersøkelser.

- Tilstandsgrad 2 settes på grunn av manglende dokumentasjon, ukjent underlag/oppbygging på skjulte bygningsdeler (membran) på badet.

- Det er ikke fremlagt prosjekteringsgrunnlag eller dokumentasjon på utførelse av skjulte bygningsdeler på badet. Prosjekterende skal utarbeide tilstrekkelig dokumentasjon som bekrefter at løsninger som er valgt oppfyller forskriftens krav.

- Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Levetid smøremembran over 15 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2 Levetid banemembran over 20 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2

Konsekvens/tiltak

- Innhent dokumentasjon, om mulig.

- Installering av tett dusjkabinett anbefales.

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

- Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring.

- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.

Hva som skal gjøres må vurderes av ny eier, men det må hensyntas alder på tettesjikt, samt påviste avvik. Det må innhentes dokumentasjon på badet

Det anbefales alltid bruk av et tett dusjkabinett med kontrollert avløp til sluk på eldre bad for å hindre direkte vannpåkjenning på gulv og vegger. Det må påregnes oppgraderinger av sluk, membran og tettesjikt til dagens krav for våtrom.

***

Våtrom > Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning

Bad består av innmurt badekar, servant m/underskap, veggmontert toalett.

Silikonering mellom badekar og vegg glipper nesten hele veien og det anbefales at denne byttes.

Normal god funksjon på innredningen.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Tilstandsgrad settes på bakgrunn av ikke synlig avrenning, inspeksjonsmulighet, eller dokumentasjon på utførelse av konstruksjon på innebygget sisterne for vegghengt wc.

Konsekvens/tiltak

- Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.

- Det må gjøres tiltak for å lukke avviket.

- Andre tiltak:

Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres.

Det bør etableres lekkasjesikring eller annen form for lekkasjesikring til innbygget sisterne. Det kan oppstå en fare for fukt ut i tilstøtende konstruksjoner ved en lekkasje fra innebygde vanninstallasjoner.

***

Våtrom > Etasje > Bad > Ventilasjon

Naturlig ventilasjon med ventil i himling til luftekanal og tilluft under dørblad til bad/wc.

Kapasitet og mengde luftutskifting er ikke kontrollert da det krever eget utstyr for måling og hører ikke under nivå 1 undersøkelse. Det er kun utført enkel kontroll av ventilasjon ved bruk av et ark/papir eller røykampull. Det er ikke foretatt tallfestede målinger, men ventilasjonen antas og fungere tilfredsstillende.

Vurdering av avvik:

- Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Tilstandsgrad settes på bakgrunn standardens strenge krav til mekanisk avtrekk på våtrom.

Konsekvens/tiltak

- Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.

Standardens strenge krav til mekanisk avtrekk fra våtrom lar seg som regel ikke gjennomføre da borettslag/sameier ofte har interne retningslinjer/vedtekter om føring av mekanisk avtrekk ut av yttervegg, eller til sentralt ventilasjonsanlegg.

Eier må kontrollere/avklare med styret i borettslaget/sameiet om det er lov å montere en elektrisk avtrekksvifte på våtrommet.

***

Kjøkken > Etasje > Kjøkken > Avtrekk

Avtrekksvifte med kullfilter i steketoppen.

Vurdering av avvik:

- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Tilstandsgrad settes på bakgrunn standardens strenge krav til forsert avtrekk fra kjøkkenventilator over kokesone. - Forsert avtrekk vil si mekanisk avtrekk ut av vegg, eller over tak.

Konsekvens/tiltak

- Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen.

- Det er vanskelig å etablere andre løsninger.

Standardens strenge krav til forsert avtrekk fra kjøkkenventilator lar seg som regel ikke gjennomføre da borettslaget/sameiet ofte har interne retningslinjer/vedtekter om føring av mekanisk avtrekk fra kjøkkenventilator ut av yttervegg, eller til sentralt ventilasjonsanlegg.

Eier må kontrollere/avklare med styret i borettslaget om det er lov å montere en elektrisk avtrekksvifte på kjøkkenet.

***

Tekniske installasjoner > Ventilasjon

Naturlig ventilasjon i leiligheten med spalteventil i vindu på det ene soverommet, ellers kun via åpning av vinduer. Det er iflg eier vinduer med spalteventil på alle vinduene men disse er kledd igjen og lukket da dem ikke passet hel inn i vindusåpningen ved utskiftning. For mer info ta kontakt med eier eller borettslaget.

Kapasitet og mengde luftutskifting er ikke kontrollert da det krever eget utstyr for måling og hører ikke under nivå 1 undersøkelse. Det er kun utført enkel kontroll av ventilasjon ved bruk av et ark/papir eller røykampull. Det er ikke foretatt tallfestede målinger, men ventilasjonen antas og fungere tilfredsstillende.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tilstandsgrad settes på bakgrunn av manglende ventilasjon.

Iht. forskrifter:

Boliger skal ha ventilasjon som sikrer et forsvarlig inneklima for personer i boligen. Ventilasjonen skal være tilpasset det enkelte roms funksjon. Kjøkken, sanitærrom og våtrom skal ha avtrekk.

Konsekvens/tiltak

- Anlegget må sjekkes av fagperson.

- Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.

- Det må gjøres nærmere undersøkelser.

- Ventilasjonsløsningen må utbedres.

Det kan være at borettslag/sameie har egne vedtekter som hindrer montering av mekanisk avtrekk fra rommet, anbefalt tiltak må derfor avklares nærmere med styret i borettslag/sameie før det eventuelt kan gjennomføres. For å lukke avviket må det etableres ventilasjon/avtrekk iht. forskrifter.

***

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg

 Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll.

Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.

Elektrisk anlegg er en kombinasjon av åpent og skjult anlegg. Eier/bruker er ansvarlig for at den elektriske installasjonen og det elektriske utstyret er i henhold til gjeldende regelverk.

Opplysninger om det elektriske anlegget er gitt av eier.

Sikringsskap med automatsikringer. Det ble ikke opplyst om noe feil med det elektriske anlegget i leiligheten på befaringen.

Det elektriske anlegget ikke er vurdert utover visuell besiktigelse i denne rapporten, da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det alltid en gjennomgang av EL-fagmann.

Teknisk anlegg er ikke funksjonstestet på befaring, det er heller ikke opplyst om problemer ved tekniske anlegg eller funksjoner i boligen. Opplysninger om det elektriske anlegget er gitt av eier. Spørsmål vedrørende elektroinstallasjoner 1 - 6 er tilsendt og besvart av kunde pr. mail.

                                             

Utbedringer på el-anlegget må allikevel påregnes da el-anlegg har en generell levetid på 20-30 år.

1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?

Nei

 Spørsmål til eier

1. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra

inntakssikring og videre. 1933 Installert i byggeåret.

Det er gjort div elektriske arbeider i leiligheten etter byggeåret. Elektrokompetanse AS utførte utskifting av gammelt anlegg i 2021. Samsvarserklæring foreligger.

3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?

Ukjent for takstmannen. Det foreligger ingen dokumentasjon. Eier er ikke kjent med hva som er gjort tidligere i leiligheten.

Det som er utført av elektrisk arbeid i eiers botid opplyses å være utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet.

4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?

Ja. Det foreligger samsvarserklæring fra Elektrokompetanse AS datert 14.02.2022 på følgende:

- Demontert gammelt anlegg

- Montert nye kurser for lys og stikk sov x3, gang, stue, kjøkken, vaskemaskin, tørketrommel, stekeovn, oppvask,

- Platetopp montert stikk ditto

- Montert komfyrvakt for platetopp

- Montert downlights i leil, montert kundes vegglamper/påv dl montert kundes speillys og pendel bad, taklamper i leil. montert nytt bryterpanel bad

- Montert xcomfort lysstyring i leilighet

Det foreligger ingen ytterligere samsvarserklæringer på leiligheten.

Eksisterer det samsvarserklæring? -Nei

 5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?

- Vet ikke, ikke kjent. Opplyst av eier.

6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut?

- Nei. Opplyst av eier.

7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?

- Nei. Opplyst av eier.

Generelt om anlegget

8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank.

- Nei

9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?

- Nei

Inntak og sikringsskap

10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?

- Nei

11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?

- Ja

12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el- kontroll?

- Ja. Tilstandsgrad 2 settes på grunn av manglende samsvarserklæringer/dokumentasjon på alt av det elektriske anlegget i leiligheten etter 1999. Det foreligger samsvarserklæringer på noe av det elektriske arbeidet som er gjort i leiligheten etter 1999, se punkt 4.

Brannceller

Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift?

- Ja. Synlig brudd på brannskille i etasjeskille til leiligheten over. Det er inspeksjonsluke i baderomstaket der det er synlig avløpsrør som går rett igjennom etasjeskille uten noen form for tetting, kun lagt løs isolasjon rundt avløpet. Dette må utbedres.

Følgende er ikke undersøkt (TGIU):

Tilliggende konstruksjoner våtrom. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Det er ikke foretatt hulltaking i vegg mellom dusjnisje og tilstøtende rom iht. forskrift til avhendingslova på grunn av tilliggende veggkonstruksjoner i mur.

Ingen andre synlige tegn til fukt på befaringsdagen.

Takstmannen kontrollerer alltid med fuktindikator i våtsoner på bad. Om ikke annet er kommentert har takstmannen ikke registrert skadelig fukt i området.

Vurdering av avvik:

- Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone

Det er mur/betong i veggene.

Konsekvens/tiltak

- TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking.

OPPSUMMERING AV SELGERS EGENERKLÆRINGSSKJEMA:

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?

Ja, kun faglært. Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:

Christiania Rørleggerbedrift AS

Byttet servant og blandebatteri. Flyttet opplegg til vaskemaskin. Utført av Christiania Rørleggerbedrift AS i 2021/2022.

9. Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?

Ja. Kommentar: Vi har sett en og annen liten, sort bille i vinduskarmene.

13. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?

Ja, kun faglært. Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:

Elektrokompetanse AS. Utskifting av gammelt anlegg.

13.1 Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?

Ja. Kommentar: Samsvarserklæring fra Elektrokompetanse AS

23. Kjenner du til om det er foretatt radonmåling?

Ja. Kommentar: Borettslaget har utført radonmålinger/tiltak i kjeller.

Det foreligger et ekspedisjonsdokument på bygget, fra 1928.

Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.

Dagens rominndeling avviker fra opprinnelige byggetekniske tegninger. Det er åpnet opp vegger og endret på plasseringer av døråpninger, det er også laget en gang mellom entre og badet.

Det foreligger ferdigattest på erstatte bærende vegg med bærebjelke datert 27.10.2021 i Plan og bygningsetaten i Oslo kommune.

Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske anlegget.

Det fremgår av selgers egenerklæring/den bygningskyndiges tilstandsrapport at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring (er) for hele/deler av det elektriske anlegget.

Boligen er elektrisk oppvarmet ved panelovn og elektriske varme i gulv på bad. Det er panelovner fra mill 3. generasjon på stue, kjøkken og barnerom. Peis i stua.

Selgerne har hatt følgende strømforbruk: 8526 kWh (snitt av 2023: 9200 kWh og 2022: 7851 kWh)

Det er to voksne og to barn i husholdningen. Faktisk forbruk vil variere fra husholdning til husholdning.

Energiattest med energimerke Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter F

Eiendomsskatt er beregnet til: kr 4219,-

I tillegg kommer det fakturagebyr på 200,- (pt)

Fellesutgifter: kr 7 902,- pr.mnd.

Betjene andel fellesgjeld (IN-ordning!), varmtvann, TV og internett, trappevask, gartner i bakgård, vaktmester i fellesarealer, felles byggforsikring, kommunale avgifter, festeavgift, og forretningsførsel.

Fellesutgifter, eiendomsskatt, strøm, og innboforsikring.

Eiendomsskatt for leiligheten var første halvår: 2109,50 + administrasjonsgebyr på 100,-

Eiendomsskatt andre halvår: antatt samme (pleier å være det). Totalt for 2024:

4 419,- (inkl administrasjonsgebyr).

Lånenummer: 90417273475, Handelsbanken

Type: Annuitet

Antall terminer pr år: 4

Restsaldo: 22.388.948,-

Rente pr. 21.05.24: 5,8%

Siste termin: 30.03.2048

Kapitalkostnader pr. mnd for denne andelen: pt. 2 734,-

Overnevnte informasjon er hentet fra forretningsfører.

Borettslaget er i prosess med å etablere IN-ordning på lånet. Dette gir deg mulighet til å betale inn andel fellesgjeld førtidig, og få redusert fellesutgiftene tilsvarene renter og avdrag knyttet til lånet.

Årets resultat vises i resultatregnskapet og foreslås ført mot egenkapital. Eventuelt avdrag på langsiktig gjeld (lån) er ikke tatt hensyn til. Driftsinntekter for 2023 er på kr 4 401 480,- og driftskostnader på kr 11 496 028,-. Dette gir da et årsresultat på kr -7 851 182,-.

Kostnadsutvikling 2024

Styret har satt opp en oversikt over beregnede inntekter og kostnader i budsjett for 2024.

Tallene er vist som egen kolonne ved siden av driftsoversikten i årsregnskapet. Oppsettet gir et forventet årsresultat på kr 357 488,-, og endringer i disponible midler på kr -96 925,-.

Driften er basert på en økning i felleskostnadene. For øvrig vises det til de enkelte tallene i inntekt og kostnadsoverslaget, som er utarbeidet på grunn av de planer som foreligger.

Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital, dvs at eiendelenes balanseførte verdi er lavere enn balanseført verdi av gjelden. Dette skyldes at regnskapsloven forutsetter at verdiene skal fastsettes på basis av historisk kost. Konsekvensen av dette er at den balanseførte verdien i dette borettslaget ikke gjenspeiler den reelle verdi av eiendelene. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av borettslagets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdi.

Styret vurderer dermed den reelle egenkapitalen som positiv.

Gjensidige Forsikring ASA Polisenummer: 78820547

Formuesverdi for inntektsåret 2022: Som primærbolig Kr. 2 216 723,- Som sekundærbolig Kr. 8 423 546,-

Borettslag: Ungers Gate Borettslag, Orgnr: 952769685

Bygningen(e) er lokalisert i bydel St.Hanshaugen i Oslo kommune kommune og har 71 boligenheter og 2 næringslokaler.

Borettslaget har følgende adresser:

- Waldemar Thranes gate 21, 23 A og B

- Bjerregaards gate 28 A, B og C

- Bjerregaards gate 30 A, B og C

STYRET

Styret kan kontaktes på ungersgate@gmail.com

VAKTMESTER- OG RENHOLDSTJENESTE

Ungers gate borettslags får utført vaktmestertjenester fra Espen Lie Eiendomsservice, ved Lars Andreas Grimsgård. Vaktmesteren kan treffes på lgrimsgard@me.com, mob.: 922 44 813

Vaktmester ivaretar oppgavene knyttet til renovasjonsoppfølging, plenklipping, løpende vedlikehold/tilsyn av fellesområder med lys og vannanlegg. Styret har tett samarbeid med vaktmester vedrørende opprettholdelse av høyest mulig brannsikkerhet.

Ungers gate borettslag har avtale med renholdstjeneste med Rene Trapper. Renholdet skjer i ukens første halvdel. Rene trapper står for gulvmattehåndtering.

BREDBÅND/ KABEL-TV

Borettslaget har avtale med Telia for leveranse av bredbånd og/eller kabeltv. Avtalen skal reforhandles/endres høst 2024, da kontrakten utløper i 2025.

NØKLER OG POSTKASSESKILT

Nøkler til porter og gangsdør, bestilles hos styret. Navnelapper til ringeklokke printes på spesialpapir ved vaktmester, og bestilles sammen med postkasseskilt hos styret. Nøkler til postkasser må files hos nøkkelsmed, evt byttes til ny lås bestilt fra leverandør av postkassene for andelseiers regning. Se bestillingsdetaljer inne i lokket på postkassen din, eventuelt kontakt styret.

REHABILITERING OG STØRRE VEDLIKEHOLD

2024:

- (Vår '24) Ferdigstillelse av arbeidet tilknyttet utskiftning av vinduer i andeler og næringslokale. Reklamasjon og skader.

SYKLER OG BARNEVOGNER

Borettslaget har tilrettelagt med egne rom for parkering av barnevogner og sykler i kjellerrom.

2023:

- (Høst '23) Rehabilitering av pipeløp i 30 C. Utskiftning av alle vinduer i borettslaget gjennomføres av entreprenør VD Montasje AS, samt teknisk rådgiver Joakim Utne fra Utne Prosjekt AS.

- Skiftet ut 2 varmtvannsberedere i WT 21, utført av 24/7 Rørleggervakten.

- Utført årlig kontroll av brannannlegget gjennomført av Firesafe.

- Årlig kontroll av EL-anlegget gjennomført av Lefdal, samt utbedret avvik.

- Bestilt abonnement for fjerning av grafitti fra Rein Tek AS.

2022:

- Vedtatt IN-lån under generalforsamlingen i mai 2022, i forbindelse med utskiftning av vinduer.

- Byttet branndør etter innbrudd i næringslokalet.

- Kjøpt inn hagemøbler til bakgården, med lang livstid.

- Ansatt gartner Martine Elise Gran på årskontrakt.

2021:

- Reklamert på skader i fasade etter grafittifjerning: dialog med både Stopp Tagging og Malermester Lund i flere runder. Dialog med Lars Grimsgård (vaktmester) om utviklingen over tid.

- Kontrollmålinger radon.

- Opprettholdt kontakt med sameiet i Waldemar Thranes gate 19 vedr. sprekk i mur som bærer sameiets hageparti. Kostnadene deles likt med Waldemar Thranes gate 19, etter kommunal oppmåling.

2020:

- Fortsette utbedring/iverksettelse av tiltak mot radonstråling: Installering av radonsug i alle kjellerganger, samt radonbrønn i næringslokale. Forlenget avtrekkskanaler og justering av vifter i henhold til resultat av kontrollmålinger. Satt hull i alle boddører for å sikre nødvendig luftsirkulasjon.

- Utbedret lekkasje bak trappa til Bjerregaards gate 30 C.

- Utbedret lekkasjer rundt piper og takvinduer.

- Iverksatt rehabilitering av fasadens nederste del, inklusive vinduskarm i første etasje.

- Inngått samarbeid med sameiet i Waldemar Thranes gate 19 vedr. sprekk i mur som bærer sameiets hageparti. Kostnadene deles likt med Waldemar Thranes gt 19, etter kommunal oppmåling.

- Utskiftning av dørpumper i alle oppganger og portrom.

- Utbedring av gjerde mot fortau Waldemar Thranes gate: skadede bord er byttet, hele gjerdet vaskes og males to strøk i samme farge som vinduskarmer på borettslagets vinduer.

- Kartlagt teknisk stand på vinduer basert på 8 stikkprøver i ulike etasjer og avdelinger/sider av bygget: En uavhengig rådgiver fra Obos har utført en tilstandsvurdering av vinduene. Her pekes det hovedsakelig på fuktskader forårsaket av dårlig ventilasjon. Det anbefales blant annet å male vinduer, og se på løsninger for bedre ventilasjon i leilighetene. Viktigheten av å holde veggventiler i leilighetene åpne, ble særlig fremhevet. Styret har satt i gang arbeid med å male vinduer. Det anbefales også at hver andelseier utfører daglig utlufting.

2019:

- Tiltak radon-stråling: Installering av fire radonsug fordelt i avdeling Waldemar Thranes gate og avdeling Bjerregaards gate. Kvalitetssikring av resultater fra oppussing av

oppganger.

2018:

- Oppussing av oppganger.

2017:

- Rens av ventilasjonssystem.

2013:

- Sluttføring av oppussing av indre fasade med riving av brannbalkonger.

- Innvendig rehabilitering ved glipestøp av piper i bruk.

- Rivning og gjenoppmuring av alle piper over tak, med fjerning av vifter på piper på de 20 første leilighetene.

2012:

- Oppussing av ytre fasade.

- Omfattende brannsikringstiltak iht brannstrategi utarbeidet av Firesafe AS Innkjøp, montering og drift av sentralt brannvarslingssystem.

2009:

- Sikringsarbeid/-tiltak på kjeller- og loftsdører, samt på øvre smijernsport.

2008:

- Oppgradering av bakgården med asfaltering og anlegg av gårdslys.

2005:

- Fortsettelse og ferdigstillelse av soilrør og vedlikehold av bad.

2004:

- Utskifting av soilrør og vedlikehold av bad. Arbeidet ble ikke gjort tilfredsstillende og det ble purret flere ganger.

2003:

- Utskifting av soilrør og vedlikehold av bad.

- Utskifting av ringeklokkeanlegg.

- Installering av bredbånd fra UPC.

- Oppgradering av kjøkken i portnerleilighet.

Andre vedlikeholdsprosjekter/oppgaver styret vurderer som viktige og som er under gjennomføring/utføres så snart som mulig:

- Gjennomgang av lister og pakninger rundt takvinduer på loftet.

- Gjennomgang av tetting i overgangen piper/tak.

- Gjennomgang og tetting av kjellervinduer.

- Utbedre skur i bakgården: bytte av takpapp, utskiftning av bunnlister, maling.

- Utskiftning av låssystemet og callinganlegget.

- Utbedring av takvifter.

- Optimalisere sykkelparkeringen.

- Skifte ut flere av varmtvannsberederne.

OBF

Andelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.

 

Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

Ingen forkjøpsrett!

Borettslaget har en avtale med Telia som er leverandør av TV og internett.

Det er ikke tillatt å holde husdyr uten styrets forhåndsgodkjenning. Godkjenning er avhengig av at husdyret ikke er til sjenanse eller ulempe for andre brukere av eiendommen. Styret fastsetter vanlige ordensregler.

Husordensreglene sier at det er generell båndtvang i borettslaget året rundt.

Bakgården er felles rekreasjonsareal for alle beboerne og skal ikke systematisk brukes som toalett for dyr. Ekskrementer som allikevel havner i fellesarealene skal i alle tilfeller plukkes opp og kastes i søppelet.

Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Følgende medfølger ikke handelen:

- Vegglamper kjøkken (ARETI Wall lamp Cone and Sphere)

- Lampe over koketopp kjøkken (FRAMA Eiffel-lampe)

- Vegghylle kjøkken: Shelf no. 3

- Gardiner i hele leiligheten

- Vegghylle over sofa stue: Shelf no. 1

- Knagger og barneknagger gang

- Vegglamper stue (FRAMA Eiffel, Bestlite BL5)

- Pendellamper på kjøkken, stue og de to soverommene (barnerommets lampe kan følge)

- Bokhylle stue: Pilaster Källemo

- Montanabokser på stue

- Montana-skuffer i gang

- Stringhyller soverom

- Vegglamper soverom

- Vegglampe barnerom

- Garderobeskap barnerom

- Vegghyller barnerom

- Nøkkelskap i gang

Vaskemaskin følger med, og tørketrommel kan eventuelt følge etter avtale med selger.

Kjøper må regne med merker i vegg etter at hyller er tatt ned.

Loftsarealene er vedtatt å selges til beboerne i fjerde etasje som ønsker å bygge ut. Flere er i prosess med arkitekter og kommunen for å få kjøpt (men selger har ikke mottatt noe nabovarsel). Etter planen vil ingen miste bodplass. Salg av fellesarealer vil medføre inntekter til borettslaget.

Fra og med 1. januar 2014 må alle som leier ut bolig ha gjennomført radonmåling av boligen og kunne fremvise dokumentasjon på at radonnivåene er forsvarlig. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, både de som leies ut av det offentlige, virksomheter og private, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig. Også institusjoner o.l. omfattes dersom beboerne betaler leie.

Eiendommens servitutter følger av dens grunnboksblad.  For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til hovedbruket / avgivereiendommen. For festenummer gjelder henvisningen servitutter eldre enn festekontrakten. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Laget har lovbestemt panterett på beste mulige prioritet i andelen for krav om felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet da tvangsdekning besluttes

gjennomført.

Areal: 934 kvm, Eierform: Festet tomt, Utløpsår feste: 2091, Festeavgift: 108000

FESTEKONTRAKT

Festekontrakten forlenges på samme kontraktsvilkår fra 01.11.2021 og til borettslaget eventuelt skulle velge å si opp festet eller innløse festetomten, jf. tomtefesteloven §36.

Videre er det varslet at festeavgiften vil bli oppregulert med virkning fra 01.11.2021. I følge tomtefesteloven §15 kan festeavgiften reguleres i samsvar med endringen i konsumprisindeksen fra Statistisk sentralbyrå.

Festeavgiften ble sist regulert den 01.12.2011. Ny årlig festeavgift fra 01.11.2021 ser foreløpig ut til å bli ca. kr 108 000,-. Endringen i konsumprisindeksen per 01.12.2011 - 01.11.2021 vil imidlertid ikke være kjent før 10.12.2021.

Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

For korttidsutleie gjelder:

Andelseiere kan leie ut leiligheten sin for inntil 30 dager pr. år, uten samtykke fra styret.

Andelseiere må selv bo i boligen, men trenger ikke være til stede under utleien. Hvis boligen lånes ut gratis, regnes dette med i de 30 dagene.

Andelseier må melde følgende til styret:

- navn på leietaker(e) med kontaktinfo

- datoer for utleieperioden.

Husordensreglene gjelder også for leietakerne. Andelseier er ansvarlig for at leietakere gjøres

kjent med husordensreglene.

Se borettslagets vedtekter.

Offentlig.

Eiendommen er regulert til formål bolig, med tilhørende anlegg, jf. S-2255

Vedtatt: 28.07.1977

Pågående byggesaker:

* Waldemar Thranes gate 21 - Utskifting av vinduer

Siste dok. 9.4.2024

Saksnr:

202217163

* Waldemar Thranes gate 21 - 30 og Bjerregaards gate 28 - 30 - Riving av brannbalkonger mot gårdsrom

Siste dok. 7.11.2023

Saksnr:

201208128

* Waldemar Thranes gate 21 - Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel og innvendig ombygging

Siste dok. 30.6.2021

Saksnr:

201908638

* Bjerregaardsgate 26 A - Bruksendring fra næring til bolig - U0101

Saksnummer

202315145

Siste dok. 07.03.2024

Overtagelse etter avtale med selger.

kr 8 550 000,- (Prisantydning)
kr 429 647,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 8 979 647,- (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger:
kr 500,- (Pantattest kjøper)
kr 500,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk)
--------------------------------------------------------
kr 1 500,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 8 981 147,- (Totalpris inkl omkostninger)

Valgfrie omkostninger:
kr 8 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))
--------------------------------------------------------
kr 8 989 397,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 12.000.000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgave.

Fullstendig kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Følgende er avtalt om meglers vederlag:

Visningshonorar pr. stk 3400,- (Kr.6 800)
Tilrettelegging (Kr.16 900)
Provisjon (Kr.65 307,53)
Boligselgerforsikring / boligselgerpakke (Kr.22 962)
Grunnpakke borettslag (Kr.19 325)
Foto (Walsø) (Kr.7 000)
Kostnad for utsatt betaling (Factoring) (Kr.2 900)
Markedspakke leilighet (Kr.22 900)
Oppgjørsgebyr (Kr.6 500)
Totalt kr. (Kr.170 594,53)

Dersom handelen ikke kommer i stand eller at oppdraget sies opp har megleren krav på dekning for
påløpte timer, påløpte visninger, grunn og markedspakke samt utlegg.

15-24-0143

Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.

Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.

Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form. Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.

EIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig gjennom EIE.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

 Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Generelle bestemmelser Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges «som den er». Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjemaet avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbrukerkjøp - definisjon: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr. 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) - definisjon: Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker - avtalevilkår: Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret.  Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet personopplysninger er begrenset. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/personvernerklaering

Sagene & Bjølsen Eiendomsmegling AS

EIE Ullevål & Sagene

Org. nr: 989734598

Maridalsveien 154 A

0461 Oslo

Tlf: 22 02 11 60

Eiendomsmegler I Partner Alice Brandwijk

Alice Brandwijk

EIE Ullevål & Sagene

Eiendomsmegler I Partner

Mob: 92 30 18 87 / E-post: alb@eie.no